研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算以及管理的幾個(gè)問題

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)如今已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中非常重要的組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于要開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此其具有經(jīng)營(yíng)的周期比較長(zhǎng)、涉及內(nèi)容比較多的特點(diǎn)，由此也導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算的難度要比其他一般的企業(yè)更大。而企業(yè)財(cái)務(wù)核算作為一個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與經(jīng)濟(jì)效益的重要反映，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其財(cái)務(wù)核算更是外部監(jiān)管、監(jiān)測(cè)部門關(guān)注的重點(diǎn)。因此，企業(yè)的財(cái)務(wù)核算和管理問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一個(gè)非常重要的問題，本文主要就這方面談?wù)剛€(gè)人的一些看法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)核算 問題

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為連接人民生活與國(guó)家土地的重要的存在，它不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，更是人民生產(chǎn)生活中不可缺少的一部分。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)也具有資金拖入大、投資風(fēng)險(xiǎn)高、開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，正是由于所涉及的資金數(shù)額較大，因此財(cái)務(wù)核算的環(huán)節(jié)就比較多，這也導(dǎo)致現(xiàn)在多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算成本較為復(fù)雜。本文主要從筆者的角度談?wù)剛€(gè)人對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算即管理中的幾個(gè)問題的看法。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算及管理中存在一些問題

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算科目設(shè)置比較復(fù)雜

其實(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算方面有一個(gè)最突出的問題就是會(huì)計(jì)核算的科目設(shè)置的比較復(fù)雜，并且極不合理。就目前來說，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有專門的會(huì)計(jì)科目，多數(shù)的企業(yè)都是根據(jù)自身企業(yè)的實(shí)際情況及發(fā)展?fàn)顩r設(shè)置的會(huì)計(jì)科目。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于涉及的方面比較多，一般的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中就包括土地征用及土地補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用以及開發(fā)間接費(fèi)用等等，而這些費(fèi)用下面有包括許多的費(fèi)用，比如開發(fā)間接費(fèi)用由包括工程管理費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、行政管理費(fèi)用等等，因此房地產(chǎn)在財(cái)務(wù)核算方面，這些費(fèi)用往往項(xiàng)目繁多而涉及到多個(gè)方面[1]。

（二）當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確、真實(shí)的會(huì)計(jì)信息披露

企業(yè)建立完善、明確的信息披露制度有利于保證企業(yè)提高內(nèi)部控制的有效性，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，它們其實(shí)需要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檎怯捎诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期長(zhǎng)、開發(fā)規(guī)模大、涉及到的方面多，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往在醒目開發(fā)的過程中存在著不可控制的風(fēng)險(xiǎn)。就我國(guó)目前來看，由于對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)制度和金融政策并不是很完善，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露的風(fēng)險(xiǎn)不能夠得到有力的保障，也使得其不能夠真正準(zhǔn)確、真實(shí)的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。其實(shí)，當(dāng)前有很多的房地產(chǎn)企業(yè)出于自身利益的驅(qū)使或者其他的目的，在財(cái)務(wù)報(bào)表或者是財(cái)務(wù)報(bào)告上存在著蓄意的造假的現(xiàn)象，這也導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)信息的披露失去了真實(shí)性。

（三）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)核算比較復(fù)雜、不明確

在當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是開發(fā)商先開發(fā)出來，然后再進(jìn)行外售賣，并且當(dāng)前很多購買者都是采用分期付款的方式來買房，這種付款方式中通常就又包含著折扣的形式，因此這又使得房地產(chǎn)企業(yè)的收入變得更為復(fù)雜。現(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)銷售形式一般有分為兩種，一是房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)出來然后再運(yùn)用各種方式進(jìn)行銷售，包括分期付款、折扣付款等等；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之前首先進(jìn)行宣傳，然后在于客戶簽訂銷售的合同，再根據(jù)客戶的具體意見要求進(jìn)行開發(fā)。這兩種銷售方式也就使得房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的收入確認(rèn)效果也就存在差異，第一種銷售的方式使得收入確認(rèn)比較復(fù)雜，主要體現(xiàn)為收入確認(rèn)的周期長(zhǎng)、手續(xù)較為繁瑣、中間的變速較大，但是這也是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)、房子的價(jià)值大以及房地產(chǎn)項(xiàng)目收益時(shí)間長(zhǎng)等固有特點(diǎn)所決定的；第二種銷售方式的收入確認(rèn)一般就是按照合同的具體規(guī)定進(jìn)行收入的確認(rèn)，較為簡(jiǎn)單[2]。但是，我國(guó)目前對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的使用如確認(rèn)并沒有一個(gè)明確的界定，因此這也成為很多的房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)取巧的一個(gè)方面，所以這也就更需要引起重視。

三、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的問題的一些策略分析

（一）設(shè)置合理、科學(xué)的會(huì)計(jì)核算科目

要想真正的解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的問題，提高財(cái)務(wù)核算的效率，首先必須要設(shè)置科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)核算科目。根據(jù)具體的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模、自身的開發(fā)的項(xiàng)目的數(shù)量等設(shè)置合理的能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)需要的會(huì)計(jì)科目。開發(fā)成本項(xiàng)目、房屋開發(fā)成本等以及開發(fā)成本二級(jí)科目下的核算科目也應(yīng)該合理的進(jìn)行具體設(shè)置。通過這些具體的設(shè)置以確保能夠從宏觀上把握項(xiàng)目的全貌。

（二）健全和完善房地產(chǎn)企業(yè)信息披露

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際需要在廣泛的搜集各種信息的基礎(chǔ)上，把各類的企業(yè)信息進(jìn)行合理的篩選、分析和整合，從而提高這些信息的有效性。具體來看，首先要加強(qiáng)對(duì)于土地成本信息的披露，土體作為有限資源以及房地產(chǎn)項(xiàng)目中不可或缺的一部分，必須要給予高度的重視；其次是要加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金信息的披露，要對(duì)項(xiàng)目資金的各個(gè)具體的支付信息進(jìn)行披露；三是要建立完善的控制信息的交流系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息的交流及共享，同時(shí)要擴(kuò)大各種獲取相應(yīng)的信息的外部渠道[3]。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算問題已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和建設(shè)中的一個(gè)重要的問題，并且在房?jī)r(jià)居高不下的今天，它也將繼續(xù)的受到人們的廣泛關(guān)注，但是不論如何，我們還是需要理性對(duì)待，認(rèn)真分析，構(gòu)建出完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行機(jī)制。

參考文獻(xiàn)

[1]白如彬.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算問題研究[J].投資與創(chuàng)業(yè)，2016，（5）.

[2]吳創(chuàng)玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)期刊，2015（2）：117-117.

[3]張洪波.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本核算的研究[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2014，（16）：191-191.

作者簡(jiǎn)介

左紅巖（1973.5-），女，山東省蓬萊市，漢，本科，煙臺(tái)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)中心，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算方法。