社會保障房法律規(guī)制探析

林瑩瑩

摘 要：保障性住房建設如火如荼，本文通過明晰社會保障房的性質，分析當前立法存在的問題，找準社會保障房發(fā)展的阻障。從法學的視角明確出臺和完善住房保障法律法規(guī)的深遠意義和終極價值，嘗試性的建構我國住房保障的法規(guī)框架，以期為住房保障的法律規(guī)制提供一定的幫助。

關鍵詞：社會保障房；居住權；法治

一、保障性住房的價值

1.住房具有優(yōu)先性

衣食住行是每個人生存、繁衍的基礎，居住權作為人最基本的需求之一，是人權的基本內容，具有原則上的優(yōu)先性。[1]尤其是保障性住房，它與普通商品房不一樣，它更多地滿足最基本的住房需求，淡化了投資等職能。確立公民居住權的優(yōu)先性，是對每個公民基本生存權利的肯定與重視，關系到千家萬戶的和諧圓滿和社會的文明進步。

2.住房具有民生性

隨著住房商品化、市場化發(fā)展，住房逐漸變?yōu)橥顿Y的對象，擠兌了相當大一部分的正常住房需求，為了保障民生、維護社會和諧穩(wěn)定，要對這部分群體實施住房保障，實現“居者有其屋”。不斷頒布的國家住房新政，無論是2010年的“國十條”還是2011年的“新國八條”，都體現出了國家對于保障性住房建設對于促經濟、保民生的期待。

二、保障性住房立法存在的問題

社會保障房建設如火如荼，體現了政府對民生的關切，公民的居住權利得到進一步重視，但隨之也伴生出保障性住房規(guī)劃設計草率，建設資金短缺，監(jiān)督問責機制不完善等問題。問題叢生的關鍵是缺乏具有統一性、權威性、協調性的住房保障法律體系。[2]

1.現行立法層級低

我國沒有建立起完整的保障性住房法律體系，缺乏一部像《住宅法》、《住房保障法》等具有統籌性的專門法。目前大多數的住房法律形式都是以國務院住建部等各部委的部門規(guī)章、國務院辦公廳的文件和一些地方性法規(guī)、政策為主。這些法規(guī)層級較低，缺乏上位法的支撐，權威性不足。沒有建立起一個至上而下、完整的保障房法律框架，極大消解了法律對于規(guī)范保障性住房市場的剛性作用。

2.法規(guī)制定內容模糊，操作性不強

現行法規(guī)雖然對保障性住房的保障對象、資金籌集、建設標準、土地供應、運營管理和退出機制等環(huán)節(jié)均有所涵蓋，但很多情況下點到為止，缺乏深入細致的明確規(guī)定，這會使人們操作困難，沒有體現出法律應有的價值。并且，由于缺乏相關的配套措施，像聽證制度、公示制度、收入認證、狀況評估系統等，使得已有的法規(guī)不能成行。

3.執(zhí)行力不足，缺乏有力的法律監(jiān)督和執(zhí)法機制

我國當前的很多有關住房保障的法律機制都是借鑒發(fā)達國家或地區(qū)的經驗的，像分配機制和退出機制等，這些法律規(guī)定如不嚴格執(zhí)行，無異于一紙空文。對于像政府方面出現的“囤地、捂盤”，從中賺取大量不應得利益的行為，購房申請人虛假申報、隱瞞實情、條件改善仍拒不退出保障房福利的行為，均需要嚴格的法律監(jiān)督機制、問責機制予以規(guī)制。否則，再好的法律也落為空談。[3]

三、建立完善住房保障立法體系框架的具體建議

1.我國住房保障立法的基本原則

堅持“政府主導、市場運作”的原則。明晰保障性住房的公益性質，強化政府在住房保障建設中具體規(guī)劃設計、建造分配、監(jiān)督管理等環(huán)節(jié)的協調職能。同時，充分發(fā)揮市場調動各社會主體參與社會保障房工作的力量，吸收社會資金、加強社會監(jiān)督，通過市場運作提高社會性保障房的效率和質量。堅持“?；尽V覆蓋、分層次”的原則。[4]“?；尽笔菍⒈Ｕ闲宰》孔鳛橐豁椕裆こ蹋瑧獫M足居民的最基本住房需求，而不得成為投機賺錢的工具；“廣覆蓋”要求受益的人群具有多樣性，將低收入家庭、棚戶區(qū)居民、城市“夾心層”、新入職人群、農民工群體等均納入受保障范疇；“分層次”要求對于不同支付能力的居民要實施不同的優(yōu)惠政策，提供不同水平的保障方式。

2.法律層面應解決的問題

我國目前的保障住房立法缺乏法律層面的指引，有必要頒布《住宅法》和《住房保障法》。

《住宅法》是規(guī)范住房制度的基礎法律，對于保障性住房的基本性質、功能、規(guī)劃設計、建設、分配管理、準入退出等方面均進行具體的規(guī)定，首先要明確保障性住房的公益性質，確保其公共性和民生性，將保障性住房市場與商品房市場劃分開來；其次要明確政府在保障性住房市場上的責任和義務，政府要全權負責起這項民生工程，清晰劃定上下級政府間的職能和相關部門的權限。

《住房保障法》屬于專門法范疇。它的主要內容要涵蓋以下幾方面：一是要明確規(guī)定居住權是公民權利的重要組成部分，從而不僅為建立住房保障體制和相關政策實施提供法律依據，而且也對居民享受相關住房保障待遇以及由此形成的其他權利給予法律保障和支持。[5]二是要明確保障房供應的房源種類、清晰劃分保障對象、規(guī)定房屋建設資金籌措來源、制定相關質量標準和質量評估方式、理順房源的分配流程、退出機制、完善監(jiān)督管理制度以及對騙取保障行為的具體罰則等。三是要設置專門的住房保障主管機關，下設研究中心、組織組、建設組和不動產組，使之全權負責保障房規(guī)劃設計到退出的全過程，進行集約化運作。四是要明確規(guī)定政府對于保障房的政策支持，包括稅費、金融政策、土地供應、價格政策等。

同時修訂《城市房地產管理法》和《土地管理法》與《住房保障法》的內容相銜接。

3.其他相關配套措施

保障房建設除了直接的住房保障法規(guī)外，離不開財政、稅收、金融等的支持。在住房公積金、建設供應、土地供應、價格、金融等方面均要下發(fā)相關的管理辦法，像《保障住房土地供應管理辦法》、《保障住房分配使用管理辦法》等，通過政策性金融支持助推保障性住房制度的建設。[6]此外，要加強保障性住房小區(qū)市政基礎設施和公共服務設施的配套建設。明確小區(qū)的道路交通、供水供熱、電力通信、垃圾污水處理等配套設施建設的具體標準，推進周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療點的配套建立。

只有加強法律法規(guī)建設，從法制層面來規(guī)制，關切現實，回應法治需求，才能使社會保障房建設走上規(guī)范化、合理化、科學化、制度化的道路。

參考文獻：

[1]曹晉.湯米.對社會保障房的一些思考[J].建筑設計管理，2011（10）：35- 37.

[2]仲崇喆.社會保障視野下的保障房制度的法律構建[J].經濟研究導刊，2012（8）：17-18.

[3]李俊夫，李瑋.新加坡保障性住房政策研究及借鑒[J].國際城市規(guī)劃，2012（4）：32

[4]鄺國泉.中國的保障房建設是“烏托邦”？[N].21世紀經濟報道，2012-1-30.

[5]高軍.法治視域中保障房建設探析[J]. 光明日報，2012（6）：42-43.

[6]龐元.李國華.中外住房保障法規(guī)比較研究[R].上海：上海社會科學院，2011： 84-86.