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    局中局、套中套,接手轉讓店鋪里的陷阱

    2017-05-19 13:14:35東東
    大眾投資指南 2017年5期
    關鍵詞:呂某押金小葉

    東東

    絕大部分開店創(chuàng)業(yè)的人都是選擇接手一家轉讓店鋪,雖然轉讓中的店鋪多,但里面陷阱也不少,一不小心就會掉入坑中。本刊特意選了一些真實案例,希望能為各位創(chuàng)業(yè)者在找店過程中提供一些借鑒,避免走進雷區(qū)。

    原店主無權轉租,

    轉讓費差點打水漂

    老張想開一家餐廳,通過朋友介紹了解到呂某的店在轉讓,覺得不錯,就以12萬元的轉讓費接手了。老張花了一筆錢重新裝修,可就在新店開張的前一周,他看到了房屋所屬單位的公示:所有門店停止租賃,并要求租戶7月底騰退門面。

    老張聯(lián)系到物業(yè)了解情況,原來呂某在這里租了5間門面開飯店,眼看合同到期了,他想挽回一筆轉讓費,于是就在年初張貼了飯店轉讓的廣告,并托親朋好友奔走相告。剛好,呂某的一個親戚和老張認識。

    老張認為呂某有意欺瞞,對方無權出租這家飯店,搞得自己賠了12萬,于是他一紙訴狀把呂某告到了法庭。所幸法院判定,呂某沒有征得房主同意,擅自轉讓門店的行為無效,退還老張12萬元轉讓費,老張這才舒坦了些。不過法院同時判定,老張裝修所花費用由呂某承擔主要部分,另外次要部分需要老張自己負責,所以他這次還是損失不小。

    提醒:租房時一定要確認對方有權把房子出租/轉租給你,否則房主不同意,雙方都是白折騰。

    小心原店主的店鋪債務糾紛

    馮姐2016年8月份接手了一個同學的便利店,花了5萬元轉讓費,很快把手續(xù)結清了,也跟房東簽訂了租房合同,重新辦理了經(jīng)營執(zhí)照。可到年底的時候,幾個人找到店里,說原店主在經(jīng)營這家店鋪的,曾經(jīng)跟他們借錢購買貨品,現(xiàn)在原店主找不到了,欠他們的錢也一直未還,他們已經(jīng)起訴到法院了。同時說因為馮姐是接手方,所以要把他們的債務也接下來償還。由于聯(lián)系不到同學,馮姐一下急了。回想當初接手這家店的時候,因為是同學,出于信任只是口頭協(xié)議5萬元轉讓費包含店內(nèi)所有商品,并沒有寫進正式合同。

    提醒:接手一家店,一定要把店內(nèi)物品的歸屬問題弄清楚,千萬不要礙于親戚朋友的面子而忽視這個問題。

    花了大筆轉讓費,

    開業(yè)卻被告知要整改

    小葉大學畢業(yè)后與朋友找了個店面準備做餐飲。他們看中了一家商業(yè)街的門店,周圍都是餐飲店,看起來生意很不錯。前任老板信誓旦旦地說,店面手續(xù)齊全,轉讓之后立馬可以營業(yè)。小葉和朋友覺得有得做,花了5萬元的轉讓費接手過來。但是,小葉接手之后才發(fā)現(xiàn),前一任老板的營業(yè)執(zhí)照因為投訴過多不能使用了,當小葉打算重新辦理的時候卻被告知這個區(qū)域要整改,營業(yè)執(zhí)照要暫停辦理。

    花了5萬元的轉讓費最后卻不能營業(yè),小葉覺得自己上當受騙了,于是找前任老板理論,要求對方退回轉讓費。對方不但不回復,還把他拉黑了。小葉想維權,但是卻拿不出轉讓合同……

    提醒:不要輕信店主說得天花亂墜的理由,接手一家店前務必要向周圍店家或者住戶打聽清楚情況,營業(yè)執(zhí)照問題記得要去工商局了解。

    我要轉讓,

    房東憑啥不退押金

    王女士半年前開了一家美容院,租期2年。現(xiàn)在她準備把門店轉讓出去,房東卻說,如果轉店就不退當初3萬元的押金。

    王女士不同意,當初接手店鋪時簽的合同上說的是未經(jīng)房主書面同意,承租人若轉讓,就不退余下租金和管理費,但是沒寫不退押金。房東卻狡辯說,注明的不退租金和管理費包含了押金。

    提醒:簽訂合同時,一定要與房主確認可否轉租、轉租的條件及代價。

    相關鏈接:接手店鋪簽約注意哪些問題。

    與店主:店鋪轉讓合同

    轉讓合同是你在接手店鋪時跟轉讓店鋪的店主簽的合同,說明店主將店鋪轉讓給你使用。接手店鋪不僅僅只是你和轉讓方兩者之間的事情,所以在事情議定后你一定別忘記與對方簽訂書面轉讓協(xié)議,協(xié)議最好都有第三方簽字以示見證,一式多份。注意事項:在簽訂這份合同之前,你務必查看店主與房東簽的房屋租賃合同原件:

    確認合同上是否注明店主有轉租權,如合同上明確規(guī)定店主無權在租房期間,那么店主是無權轉讓的,如果你接手了店鋪,則是不合法的,房東隨時有權收回店鋪。

    了解店鋪的剩余租賃期,確認店鋪還有多久的租賃期,根據(jù)時間長短,店主收取的轉讓費也會相應有變化。

    明確原租賃協(xié)議中,哪些條款可以繼承、哪些可以借鑒,哪些必須重來。

    提醒:必須記住在整個轉接過程中,房東是不可缺少的,你需要房東確認接手店鋪的合法性,并要他去查詢和辦理需要他出面的店面租賃許可及轉讓手續(xù)。

    與房東:房屋租賃合同

    在接手店鋪前,必須與房東簽訂新的店面租賃合同。租賃合同的條款應當是越全面越細致越好。如果你對你的經(jīng)營項目有很大信心,擔心房東在到期續(xù)簽時提高租賃費,你可以將租賃時間適當延長一些。如擔心房東屆時不與你續(xù)租,你可以在條款上寫明合同期滿時你有優(yōu)先租賃權,如你有續(xù)租意愿且具備續(xù)租能力,而對方不予續(xù)租,對方應賠償你可能蒙受的全部經(jīng)濟損失。

    簽署合同時雙方應當拿出各自身份證或戶口簿,簽上各自的真實姓名,并寫上身份證號碼,雙方相互驗明正身。為謹慎和鄭重起見,你可以對合同申請公證,合同一式三份,你、房東和公證處各持一份。

    至于定金,應讓對方拿出房產(chǎn)證、身份證,給你做好簽收收據(jù)。如果定金是交轉租人的,那除了要轉租人按規(guī)矩開收據(jù)外,還一定要求收據(jù)上必須有房東的簽字證明(交定金時要求房東在場)。

    另外,在交店租的時間規(guī)定上,應添加一些彈性的附加條款,以避免某些不可預知的情形出現(xiàn)時的張慌失措。有些房東還是比較好說話的,當然也要防備一些不良業(yè)主的惡意作為。

    合同的關鍵,就是要明確合同雙方的權利和責任。相信很多問題你們也早已想到了,這里僅作些許可能多余的補充。接手轉讓店鋪需要注意的問題:

    合同一定要找房東一起簽;

    租期能長盡量長;

    一定要在合同內(nèi)寫明自己擁有轉讓權;

    合同到期后續(xù)租問題,拿到優(yōu)先續(xù)租權很重要,實在不行,也應該要求房東補償;

    一定要找準房東,房產(chǎn)證是關鍵。轉讓人的身份也要核實清楚,核實他是否是現(xiàn)租客(身份證,營業(yè)執(zhí)照,承租合同);

    轉讓前的費用要查清,水電,物業(yè),是否有欠款。

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