房地產(chǎn)庫存問題與去庫存對策

〔摘要〕 2016年我國房地產(chǎn)“去庫存”的效果不盡如人意，嚴(yán)格地說，不是在去庫存，而是加杠桿、添泡沫。這主要是因?yàn)榇蠖鄶?shù)人把房地產(chǎn)庫存的數(shù)量明顯低估了。其實(shí)，房地產(chǎn)庫存有增量與存量之分，僅考慮增量，將嚴(yán)重忽視高庫存的嚴(yán)重性，必須既考慮增量庫存，更要考慮存量庫存（住房的總空置率）。去庫存的關(guān)鍵是降低總空置率，讓新增住房和更多的存量閑置住房被充分有效地利用。住房既有消費(fèi)屬性，又有投資屬性，其中投資比重過大會扭曲住房的供求關(guān)系，導(dǎo)致一邊是庫存嚴(yán)重、一邊是價格暴漲的怪象。去庫存，關(guān)鍵是對房地產(chǎn)定位的重新調(diào)整。有效落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，需要針對不同類型的庫存問題，采取不同的去庫存思路和對策，即：對一、二線城市，去庫存必須重點(diǎn)抑制投機(jī)需求、“去泡沫”；對現(xiàn)實(shí)庫存壓力大的三、四線城市，重點(diǎn)要把去庫存與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。

〔關(guān)鍵詞〕 房地產(chǎn)，去庫存，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，存量庫存，房地產(chǎn)泡沫

〔中圖分類號〕F287.8 〔文獻(xiàn)標(biāo)識碼〕A 〔文章編號〕1004-4175（2017）02-0016-06

在2016年實(shí)施的“三去一降一補(bǔ)”供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，“去庫存”的效果不盡如人意。從有關(guān)數(shù)據(jù)看，2016年房地產(chǎn)庫存是減少了，但這是在房地產(chǎn)暴漲（特別是一線和部分二線城市出現(xiàn)了第三輪暴漲）的情況下出現(xiàn)的，是泡沫消化了庫存，結(jié)果使許多人誤認(rèn)為中國房地產(chǎn)沒有“庫存問題”，鬧出不少笑話。這與“去庫存”的常識相違背，庫存過多，就是供給顯著大于需求，而有些是價太高，人們買不起，有些則是適銷不對路，有錢也不想買。去庫存應(yīng)該是降價銷售，一些買不起住房的消費(fèi)者進(jìn)入市場，消化庫存，這是所有產(chǎn)品消化庫存的“正道”。嚴(yán)格地說，2016年我國的房地產(chǎn)不是在去庫存，而是加杠桿、添泡沫。究竟問題出在哪里？是庫存過多的判斷有誤，還是我們走錯了路，不是在去庫存，而是在加杠桿，結(jié)果卻把真實(shí)的巨量庫存給掩蓋了呢？今后我們到底走怎樣的“去庫存”之路？對這些疑問，本文將作出回答。

一、房地產(chǎn)庫存既是增量概念更是存量概念

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)企業(yè)或商業(yè)企業(yè)都需要合理的庫存，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行的需要，合理的庫存不能講是供大于求，而是滿足周轉(zhuǎn)、安全、在途等需要，由此出現(xiàn)了“庫存管理”這一概念。根據(jù)商業(yè)周期的需要，企業(yè)會采取庫存投資（也叫存貨投資）、去庫存、補(bǔ)庫存等方式，對庫存進(jìn)行有效管理，以提高企業(yè)運(yùn)行效率。而隨著現(xiàn)代生產(chǎn)和管理水平的提高，一些行業(yè)或企業(yè)采取“零庫存”的管理方式，即上世紀(jì)六七十年代日本豐田公司最早采取這種方式，大大地提高了企業(yè)的效率和產(chǎn)品的競爭力。就制造業(yè)而言，進(jìn)入21世紀(jì)以來，不再需要大規(guī)模的庫存調(diào)節(jié)，庫存問題并不嚴(yán)重，企業(yè)一般僅為周轉(zhuǎn)而預(yù)備庫存，安全、在途等庫存都降至最低，即制造業(yè)的商業(yè)庫存已降至較低水平，制造業(yè)的問題主要是成本和產(chǎn)能過剩問題。產(chǎn)能與產(chǎn)量之間的缺口就是產(chǎn)能過剩，其中包括正常的庫存調(diào)節(jié)。

（一）存在三種不同的庫存類型

針對產(chǎn)品耐用性，我們不妨把庫存分為三種類型。第一類是作為安全儲備的庫存。像農(nóng)產(chǎn)品尤其是食品等“快銷產(chǎn)品”的庫存，生產(chǎn)的產(chǎn)品當(dāng)年差不多就被消耗掉了，庫存的概念就是儲備，備戰(zhàn)備荒。就國家來講，一般有60天以上就差不多了，而家庭過去有存半年糧的說法，實(shí)際上有兩三個月的儲備就夠了。第二類就是工業(yè)庫存。正如上面所說，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時代，這基本不是問題了，但耐用消費(fèi)品仍然重視庫存問題，重視庫存管理，如汽車生產(chǎn)和銷售，即耐用期越長的產(chǎn)品，庫存越重要。其中，仍然比較重視原料庫存和流通庫存。在工業(yè)領(lǐng)域，庫存問題轉(zhuǎn)化為產(chǎn)能過剩問題，即庫存概念由增量概念轉(zhuǎn)化為“存量概念”。而房地產(chǎn)則屬于第三類，既有增量的庫存問題，又有存量的庫存問題，而且隨著時間的累積，存量庫存變得更為重要，增量加存量，構(gòu)成房地產(chǎn)復(fù)合型庫存特點(diǎn)。

（二）住房庫存主要是存量庫存

目前社會上對房地產(chǎn)庫存的概念存在明顯的混淆。一般學(xué)者或企業(yè)把工業(yè)庫存套于房地產(chǎn)行業(yè)上，使得對房地產(chǎn)庫存的數(shù)量明顯低估。如一個普遍的做法是人們將國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國商品房待售面積作為房地產(chǎn)庫存，說目前庫存量為6～7億平方米，這是明顯將工商業(yè)周期的庫存當(dāng)作房地產(chǎn)庫存，根本沒有考慮房地產(chǎn)的存量庫存問題，而在我國存量庫存問題則是一個極為嚴(yán)重的問題。一些較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)者則提出狹義庫存和廣義庫存的概念。所謂狹義房地產(chǎn)庫存，即為現(xiàn)房庫存，指報告期末已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房，也就是現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中的“商品房待售面積”，不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋；而廣義房地產(chǎn)庫存，即可售現(xiàn)期房庫存，是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和，也就是在狹義庫存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫存。提出這一廣義概念的學(xué)者，還指出在廣義房地產(chǎn)庫存的基礎(chǔ)上增加保障性住房庫存、小產(chǎn)權(quán)房庫存，則是完整意義上的全口徑庫存。這里還是概念混淆，這仍是增量庫存，存量庫存一點(diǎn)都沒有考慮。很多人這樣理解：所謂去庫存就是把現(xiàn)有市場上待售的房子（或因高房價而賣不動的房子）賣出去，由于住房不同于一般的工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品，特別是它具有住居與投資雙重屬性，使得賣出去的房子并不一定就是消化了庫存，更可能的情況是，庫存沒有變化，只是由一種庫存轉(zhuǎn)為另一種庫存，由一部分人的庫存轉(zhuǎn)為另一部分人的庫存。以2016年為例，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積和銷售額分別增長22.5%和34.8%，其中住宅分別增長22.4%和36.1%。這是否就是庫存減少了呢？我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在一、二線城市購房的人多是有房人，買了第二套又買第三套，買了第十套又買第十一套，明顯是投資投機(jī)性購買，投資性需求的特點(diǎn)就是房價越漲越買，而剛需的特點(diǎn)是對價格相對不敏感，這些巨額的成交量，多是投資性需求，還有一些是年青人恐慌性需求的釋放。當(dāng)存在較大的當(dāng)期銷售庫存時，如果賣給無房者，就是消化庫存，但如果是賣給有房者，特別是賣給擁有多套住房者，只是發(fā)生庫存的轉(zhuǎn)移，并不減少庫存，這時只不過是由房地產(chǎn)商的庫存轉(zhuǎn)為投資者的庫存，由增量庫存轉(zhuǎn)化為存量庫存。一句話，如果房地產(chǎn)市場上存在大量的投資性需求，那么就會長期累積形成大量的存量房地產(chǎn)庫存，實(shí)際上這些存量庫存就是空置住房累積量，或者講總庫存率就是空置率。這樣的理解才是全面的、真實(shí)的。空置率可以是增量空置率，即每年待售住房占比，也可以是存量空置率，即總空置率。因此，用商品房待售面積作為房地產(chǎn)庫存既不全面，也不真實(shí)，而且容易形成誤導(dǎo)，房地產(chǎn)庫存主要是存量庫存。

（三）我國的房地產(chǎn)庫存問題到底有多嚴(yán)重？

要搞清楚一國一地的住房空置率并不難，有許多方法可以了解真實(shí)的住房空置率。除了經(jīng)濟(jì)普查等統(tǒng)計(jì)方法外，還有若干簡單易行的辦法可以使用。一是查黑燈，看某個時點(diǎn)上某地住房未亮燈的數(shù)量，這在理論上是講得通的。點(diǎn)燈了表明有人住，未點(diǎn)燈則意味著無人住，被空置。但真做這樣的調(diào)查也不容易。二是查水電或煤氣表等，這種方法不僅理論上講得通，而且容易實(shí)際操作，準(zhǔn)確率也極高，每月不用電或用電少于某個量就認(rèn)定為無人住房，被空置，這件事水電煤氣管理公司就可以做，只是把數(shù)據(jù)匯集就行了。三是一些經(jīng)濟(jì)研究方法也可以估算出空置率來。一種方法是從總供給與總需求來估計(jì)最低的總空置率。社會上總的住房量是可以確定的，全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以實(shí)時掌握住房供給及分布狀況，而總需求量最大值就是城市常住人口所折算的家庭數(shù)量，兩者相減就是住房供大于求的量，即總庫存量。考慮到在城鎮(zhèn)工作的2.6億農(nóng)民工大部分沒有安居城市，最多按20%算需求量，可以肯定的是，不考慮農(nóng)民工的住房需求（在保障房計(jì)劃中確實(shí)沒有一個地方考慮農(nóng)民工的住房問題），我們目前住房總供給量明顯大于總需求量，出現(xiàn)了嚴(yán)重過剩問題，因?yàn)槟壳皯艏丝诓贿^5億多點(diǎn)。從調(diào)查情況看，許多城市包括省會城市一家住房都超過了一套，一般為2～3套，一套房改房，一套集資房，一套商品房，有不少地方是人均一套住房，住房是嚴(yán)重過剩的。即使考慮到農(nóng)民工的需求，我國的住房總供給量也是大于需求的，即我國住房已出現(xiàn)絕對過剩，再加上老齡化時代的來臨，住房總過剩率將超過20%。國際經(jīng)驗(yàn)表明，住房總過剩率超過10%將是住房“大拐點(diǎn)”的來臨。即使把未來的可能城鎮(zhèn)化的人口算進(jìn)來，總過剩率也肯定超過10%，只是由于一些體制和經(jīng)濟(jì)的原因，我們的住房絕對過剩問題還未爆發(fā)出來。第二種方法是，從投資與資金增長來看房地產(chǎn)面臨的嚴(yán)重庫存問題。以1998年房改年為基點(diǎn)，至2015年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資達(dá)9.6萬億元，其中住宅投資6.5萬億，年均分別增長21.3%和22.4%，比同期全社會固定資產(chǎn)投資年均增速分別快2.1個和3.2個百分點(diǎn)。就住宅而言，每年多增加3.2個百分點(diǎn)，累積下來就是一個巨大的存量，這個存量絕大多數(shù)形成了住房的存量庫存（一小部分被用于彌補(bǔ)過去的不足）。而且根據(jù)我國制造業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在一個重要的工業(yè)消費(fèi)品普及過程中，如果高投資增長超過10年，一定會出現(xiàn)較嚴(yán)重的生產(chǎn)過剩或產(chǎn)能過剩問題，而我國的房地產(chǎn)自房改以來，高投資增長已達(dá)16年（1998-2014年），而且其原有基數(shù)不低。從人均住房面積看，我們都已經(jīng)超過了日本、韓國等東亞發(fā)達(dá)國家水平。另外，從資金流量增長看，房地產(chǎn)泡沫化已經(jīng)十分嚴(yán)重，與房價泡沫化對應(yīng)的就是住房的嚴(yán)重供給過剩。2015年我國房地產(chǎn)企業(yè)本年實(shí)際到位資金為12.5萬億，比1998年增加了27.4倍，年均增長21.7%，比同期房地產(chǎn)投資增幅快0.3個百分點(diǎn)，比同期全社會固定資產(chǎn)投資到位資金增速快2.3個百分點(diǎn)。資金流長期過快流入房地產(chǎn)，自然一方面帶動了房價的長期暴漲，另一方面則形成強(qiáng)大的供給能力，使房地產(chǎn)庫存越積越多。

總之，關(guān)于房地產(chǎn)庫存問題，不僅有增量與存量之分，僅考慮增量，將嚴(yán)重忽視高庫存的嚴(yán)重性，必須既考慮增量庫存，表現(xiàn)為當(dāng)期庫存壓力，更要考慮長期累積的庫存，表現(xiàn)為長期持久性庫存壓力。簡單地說，存量庫存就是住房的總空置率，去庫存的關(guān)鍵是降低總空置率，讓新增住房和更多的存量閑置住房被充分有效地利用。

二、房地產(chǎn)高庫存的原因及危害

從特點(diǎn)上看，房地產(chǎn)庫存屬于復(fù)合型庫存，既有常規(guī)性的增量庫存問題，更有隱藏性較強(qiáng)的存量庫存問題，而且存量庫存是房地產(chǎn)庫存的最主要部分（越積越多）。我國房地產(chǎn)庫存的嚴(yán)重性表現(xiàn)為長期累積形成的巨大存量庫存，即住房高空置率。這里的誤導(dǎo)在于：一面是房地產(chǎn)高庫存，一面則是房地產(chǎn)不斷上漲，泡沫化越來越嚴(yán)重（房價收入比、住房租售比等指標(biāo)遠(yuǎn)高于一般的均衡水平），這兩者似乎是矛盾的，既然庫存巨大，按價格與供求缺口的關(guān)系，房價應(yīng)該下跌以消化庫存，而實(shí)際上我們的房價上漲已完全脫離了一般供求關(guān)系，呈現(xiàn)反市場的基本特征（與市場壟斷條件下的反市場是不一樣的）。結(jié)果是不僅迷惑了大眾，也迷惑了專家、學(xué)者們，使他們認(rèn)為，既然房價仍在上漲，那一定是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，或者講供給過剩是暫時的。在這種情況下，庫存或去庫存便成了“偽命題”。所以許多開發(fā)商為“去庫存”叫好，去庫存意味著政府在幫助他們銷售，政府幫忙，房價必漲。因此，借去庫存之機(jī)抬高房價去庫存，成為2016年各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一大絕招。

為什么房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)“反市場”的情況呢？原因就是住房既具有消費(fèi)屬性（基本居住功能），又具有投資屬性。住房總需求=消費(fèi)需求+投資需求。一般商品沒有投資需求，如果用于投資，肯定會不斷貶值，從而使得投資虧本，因此，消費(fèi)者買一般商品都是有多少實(shí)際需要就買多少，不會多買。而住房不一樣，住房有投資屬性，住房折舊的損失低于或遠(yuǎn)低于因地租上漲而導(dǎo)致的房價上漲，因此，房地產(chǎn)有升值的長期趨勢，住房投資是影響住房需求和供給的重要變量，也給住房市場（主要是價格）形成巨大的“擾動效應(yīng)”。在研究房地產(chǎn)總需求或總供給時，一定要把投資需求作為研究重點(diǎn)，投資需求的過度增長將會對當(dāng)期或預(yù)期的供求總體平衡產(chǎn)生重大影響，從而扭曲一般的供求關(guān)系。問題在于：投資需求與消費(fèi)需求不僅在性質(zhì)上（用途上）不同，更重要的是它們對價格的作用機(jī)理也完全不同，即相反的作用，投資需求越多，房價上漲越快，房價上漲越快，投資需求隨之越多，存在相互強(qiáng)化的機(jī)制（也就是系統(tǒng)論上的正反饋），這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫“恐慌機(jī)制”，如農(nóng)產(chǎn)品因短缺而出現(xiàn)的價格“蛛網(wǎng)曲線”，越漲越買。原因就是當(dāng)投資需求占比越來越大（與之對應(yīng)的消費(fèi)需求占比越來越少）時，因投資需求具有無限性（你買二套是投資，買十套二十套也是投資，買上百套也是投資，一直無限放大下去，實(shí)際上我們也?？吹竭@樣的報道，有富商買下整棟住宅，買多套住房或整棟住宅不可能是用于居住，而必定是用于投資的），市場上出現(xiàn)了過多的投資需求破壞了住房“供求平衡”，即住房投資需求長期處于“饑渴”狀態(tài)，再多也不嫌多，特別是中國人口規(guī)模巨大，投資需求的無限性更得以強(qiáng)化，而房價長期快速上漲的現(xiàn)實(shí)也在不斷提示人們，每次調(diào)整都是新投資買入的好機(jī)會，房價越漲，需求越多，當(dāng)然這類需求肯定不是剛需或自住需求，而是無限的投資需求在不斷爆發(fā)，形成炒房的大浪潮。在過多投資需求的作用下，房地產(chǎn)當(dāng)期供求關(guān)系則必然發(fā)生嚴(yán)重扭曲，無限的投資需求使總需求增長速度遠(yuǎn)快于供給增長速度，導(dǎo)致房價不斷暴漲，同時由于購買者的實(shí)際住房需求越來越過剩，存量庫存在同步大幅擴(kuò)張，結(jié)果便出現(xiàn)了一面是不斷高漲的房價，一面則是嚴(yán)重的住房空置率。

（一）多高的住房投資需求占比是合理的？

房地產(chǎn)調(diào)控之所以再一次陷入困境，再一次與預(yù)期相反，根本原因就是住房的定位問題沒有解決。中外研究和實(shí)踐表明，住房盡管既有消費(fèi)屬性，也有投資屬性，但住房的主要功能是用于居住，不是用于投資。試想，如果為了滿足人們的投資需求，再多的土地供應(yīng)、再多的住房供給，都是無法滿足的，因?yàn)榫幼⌒枨笫怯邢薜?，而投資需求是無限的。就一個家庭來講，有一套住房就夠了，但卻買幾套、幾十套甚至上百套，查一個貪官，少則十套八套住房，多則幾百套，這是干什么？就是投資或投機(jī)，用住房賺錢、發(fā)財。筆者在十多年前就說過，沒有一個國家是靠房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)泡沫來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的，依賴房地產(chǎn)泡沫發(fā)展經(jīng)濟(jì)就是一劑“毒藥”，就是新的“發(fā)展鴉片”，到頭來會出大事，會把以前好的成果全喪失掉。住房的消費(fèi)應(yīng)占多大比例，投資應(yīng)占多大比例，可能是一個難以回答的問題，但筆者的研究表明，投資需求不能超過10%，或消費(fèi)需求要保持在90%以上。住房消費(fèi)與投資之間的關(guān)系，就像就業(yè)與失業(yè)的關(guān)系，失業(yè)率多少就會造成經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)不穩(wěn)定，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險或重大危機(jī)？歷史上最嚴(yán)重的失業(yè)率是在美國大蕭條時期，當(dāng)時的失業(yè)率高達(dá)25%，這是失業(yè)率的極限，有人會說，在25%的失業(yè)率下，不是還有75%的勞動力在就業(yè)，不是“大多數(shù)”都是好的嗎？系統(tǒng)怎么就崩潰了呢？是的，這就是因?yàn)閴囊蛩氐淖饔?，壞因素的作用總是特別強(qiáng)，它能抵消無數(shù)好因素的影響。通常經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的失業(yè)率在5～6%，超過6%就會不穩(wěn)定，超過10%就會發(fā)生大的不穩(wěn)定，達(dá)到15%就會釀成災(zāi)難。住房的投資需求對住房穩(wěn)定健康發(fā)展也一樣，超過了10%就會出現(xiàn)泡沫，產(chǎn)生不穩(wěn)定性和風(fēng)險。多年來我國的住房投資需求占比均超過了30%，有的地方高達(dá)50%以上，是投資投機(jī)過多推高了房價，不是什么剛需推動。因此，房地產(chǎn)的基本政策是：必須長期堅(jiān)定地抑制投資需求，保障住房的消費(fèi)需求，在住房立法上也必須明確規(guī)定國家只鼓勵一戶一套住房政策。

（二）要高度重視高泡沫、高庫存的危害性

泡沫化是庫存產(chǎn)生的直接或根本原因，同時，泡沫化也是“去庫存”的最大障礙。一是它形成判斷錯覺。因?yàn)榭糠績r上漲（泡沫化）來消化庫存、促進(jìn)銷售大幅增長，就是激發(fā)投資或投機(jī)需求，而不是激發(fā)自住需求，而自住需求才是消化庫存的關(guān)鍵力量，結(jié)果是買漲不買跌的投資或投機(jī)需求越來越多，造成假繁榮的景象。溫州炒房團(tuán)消失了，但現(xiàn)在全國到處都是新的“溫州炒房團(tuán)”，全民炒房在這次房地產(chǎn)泡沫浪潮中更趨明顯。用泡沫或加杠桿的辦法來消化庫存，只會把泡沫越吹越大，結(jié)果是增量庫存轉(zhuǎn)為存量庫存，同時，還被市場或社會誤認(rèn)為庫存問題不嚴(yán)重，甚至認(rèn)為是“供不應(yīng)求”的大好形勢。二是資金過度向房地產(chǎn)流動，必然導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年1-11月，固定資產(chǎn)投資到位資金總額為548462億元，同比僅增長5.4%，凈增資金28317億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際到位資金為129484億元，增長15.0%，新增資金17922億元，占全部投資到位凈增資金的63.3%，即投資到位新增資金中的一半多流向了房地產(chǎn)。資金流的嚴(yán)重偏倚，必將對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的“擠出效應(yīng)”，應(yīng)引起高度重視。三是不利于“雙創(chuàng)”政策和創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略的實(shí)施。房地產(chǎn)泡沫影響最大的是年輕人，他們也是創(chuàng)業(yè)熱情最高的。房價過高既加劇了他們的住房負(fù)擔(dān)，又影響了他們的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新激情，使許多人滋生浮躁、投機(jī)心理，不利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動有序開展。

三、針對兩類庫存問題，采取不同治理思路

去庫存，關(guān)鍵是對房地產(chǎn)定位的重新調(diào)整。2016年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議第一次明確了住房的定位是 “房子是用來住的，不是用來炒的”。這話非常通俗，但卻是一條真理、一條鐵律，違背了真理、鐵律，必定會有惡果，特別是像住房這樣一種重要的民生產(chǎn)品，如果定位錯了，嚴(yán)重偏離了發(fā)展方向，一定會導(dǎo)致各種問題、矛盾和風(fēng)險，由此形成的房地產(chǎn)泡沫化、經(jīng)濟(jì)泡沫化將會對經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展產(chǎn)生巨大的破壞作用。因此，為防控房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)發(fā)展，當(dāng)務(wù)之急就是要重新明確房地產(chǎn)發(fā)展的基本定位。因此，如何有效落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，并針對不同類型的庫存問題，采取不同的去庫存思路和對策，是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控及長期發(fā)展機(jī)制建設(shè)的重中之重。

（一）如何有效落實(shí)住房發(fā)展的基本定位

2012年筆者寫過一篇《我國需要什么樣的住房保障制度》的文章，提出亟需建立一套真正體現(xiàn)社會公平和效率的新住房保障制度。也就是說，在堅(jiān)定抑制投資需求、保障自住需求的總原則下，要加快住房體制改革和調(diào)整，形成一套公平合理的住房制度，完善規(guī)范的房地產(chǎn)市場，形成房地產(chǎn)發(fā)展的長效健康機(jī)制。這一新的住房制度可以表述為：以市場化為基礎(chǔ)，政府提供最基本的住房保障，只鼓勵一戶一套住房的住房制度，并相應(yīng)地建立政府宏觀調(diào)節(jié)與市場基礎(chǔ)性作用相結(jié)合的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系。這里有三個要點(diǎn)：

1.以市場化為基礎(chǔ)。1998年住房改革后，我們的住房供給是朝市場化方向發(fā)展了，但存在兩個問題。一是只是局部的市場化，房價銷售是市場化，但土地供給是非市場的壟斷供給，其表現(xiàn)的“市場價格”是遠(yuǎn)高于“市場均衡價格”的，原因就是土地財政。因此，我們的土地制度需要改革，包括農(nóng)村宅基地的市場化或城市土地市場的打通，要有真正體現(xiàn)市場化的制度和政策安排?！罢信膾臁敝贫日嬲鞘袌龌闹贫葐幔窟@些都需要我們好好研究。二是對市場化缺乏制度的或政策的約束。1998年房改和當(dāng)時出臺的個人按揭貸款政策，極大地刺激了住房市場的發(fā)展，但通過研究，我們發(fā)現(xiàn)由于時間倉促、考慮不周，其存在一個根本的制度或政策缺陷。我們可以把房地產(chǎn)市場比喻為一輛汽車，汽車之所以成為大眾化安全可靠的交通工具，主要是因?yàn)槠湎到y(tǒng)設(shè)計(jì)和性能的完善。汽車包括四個子系統(tǒng)：一是動力系統(tǒng)，通過踩“油門”給其提供行駛的動力，就像我們?yōu)榇碳し康禺a(chǎn)發(fā)展，而采取許多金融、稅收鼓勵政策一樣；二是剎車系統(tǒng)，是保障行駛安全的最主要裝置；第三是電子系統(tǒng)；第四是車身系統(tǒng)。在遇到各種緊急情況時，汽車的安全保障主要是靠剎車系統(tǒng)完成，而汽車的剎車系統(tǒng)是一個設(shè)計(jì)非常精巧完善的系統(tǒng)，它包括剎車片、離合器、手剎、ABS裝置四種選擇，是發(fā)生萬一情況時保護(hù)生命的最后裝置。而我們的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在一開始，為了把房地產(chǎn)培育為經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)，安了大馬力的“發(fā)動機(jī)”，卻忘記了安置剎車系統(tǒng)。房地產(chǎn)業(yè)的剎車系統(tǒng)或裝備是什么呢？就是稅收和金融調(diào)節(jié)裝置，其中最主要的是稅收調(diào)節(jié)裝置，它是總閘門，它可能避免住房成為過度投資的工具，使住房市場成為具有負(fù)反饋機(jī)制的有效市場，避免房地產(chǎn)泡沫不斷強(qiáng)化。如果當(dāng)買房投資獲取的暴利多數(shù)都成為稅收、占有過量的住房要交更高稅率的稅收時，市場投機(jī)行為將會被內(nèi)在的抑制。因此，調(diào)節(jié)住房市場的過度投資行為，關(guān)鍵是建立內(nèi)在的長效約束機(jī)制。

2.政府提供最基本的住房保障。它有以下幾層意思：一是基本制度和政策定位。住房保障的基本功能是“托底”，滿足居民最低的住房基本需要，是?！盎尽?，不是保“改善”。二是要確定“最基本”的標(biāo)準(zhǔn)?！白罨尽币簿褪恰白畹汀睒?biāo)準(zhǔn)，追求的是“低標(biāo)準(zhǔn)、廣覆蓋”的政策目標(biāo)。不僅戶型要小，而且要相對同質(zhì)，不能有的大、有的小，由于位置的差異，單位價值肯定不一樣，但總價值量應(yīng)相當(dāng)，不能出現(xiàn)戶型價值量的明顯差異，在城區(qū)戶型盡可能?。▋H滿足最低住房需求），在郊區(qū)和中小城市可適當(dāng)放寬。三是要防止一些過渡性制度安排或政策長期化。住房制度保障是“保底的”，保最基本的住房需求，是長期的保障，而許多政策性保障一般是過渡性的、靈活的。對此，要嚴(yán)格區(qū)別，避免一些過渡性保障的長期化，帶來嚴(yán)重不公平問題。四是政府提供的保障性形式以實(shí)物為主，貨幣補(bǔ)貼為輔。

3.只鼓勵一戶一套住房。這既能從根本上抑制投資需求的過多過快增長，又體現(xiàn)了社會公平原則，是落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”關(guān)鍵中的關(guān)鍵。鼓勵一戶一套住房不僅要寫入未來將出臺的《住房法》或《住房保障法》，甚至可以寫入《憲法》。其含義是對一戶購買或租賃一套住房在金融、稅收等政策上永遠(yuǎn)都給予優(yōu)惠，而對第二套以上的住房采取顯著性差異化政策?，F(xiàn)在的差異化信貸政策差異化不明顯，在暴利情況下，用利率加10%的所謂差異化政策不可能起到抑制投機(jī)需求的目的。對第二套住房要采取高利率和稅收政策，抑制這部分需求（高利率、高稅收意味著購房成本高，對于愿意承受的人不限制購買），而不是禁止它。你可以購買第二套住房、第三套住房，但你必須付出比第一套住房高得多的利率，按照比第一套住房高得多的稅率交稅。既要征收高稅率的保有環(huán)節(jié)稅，又要開征高比例的投資收益所得稅。這就是“只鼓勵一戶一套”的住房制度。

（二）區(qū)分兩類庫存，分類施策

對于庫存問題，還有一點(diǎn)需要認(rèn)識清楚?，F(xiàn)在社會上較流行的說法是：三、四線城市有嚴(yán)重的住房庫存問題，一、二線仍是供不應(yīng)求，沒有庫存問題。也就是說，我國的房地產(chǎn)庫存問題盡管很嚴(yán)重，但卻是結(jié)構(gòu)性的，即面臨的是結(jié)構(gòu)性庫存壓力，而不是全面嚴(yán)重的庫存壓力，這也是對庫存問題低估的一種流行說法。筆者認(rèn)為這種說法不夠全面，因?yàn)槿⑺木€城市庫存過多、庫存壓力過大是沒有疑問的，但一、二線城市同樣面臨嚴(yán)重的庫存過多問題，只是現(xiàn)在這些城市投資投機(jī)需求太過旺盛，掩蓋了實(shí)際嚴(yán)重的庫存問題。實(shí)際上，我國的住房庫存問題可分為兩種，一種是房價無泡沫下的高庫存，以三、四線城市為代表，另一種是房價高泡沫下的高庫存，這時的庫存被高投資性住房需求所掩蓋，但被一些專家或官員誤讀為無庫存，供不應(yīng)求。就風(fēng)險和危害而言，一、二線的房地產(chǎn)高泡沫才是真正的難題。就三、四線城市而言，庫存就是絕對過剩，是看得見的，需要長期消化，新增投資就應(yīng)減少，要靠真實(shí)的住房需求來慢慢消化。而一、二線城市的高庫存是與高泡沫共存的，只要高泡沫破滅，庫存就顯露出來了，因此，去庫存與去泡沫是緊密關(guān)聯(lián)的。這是兩者的最大不同，政策必須對癥下藥。

1.對一、二線城市，去庫存必須重點(diǎn)抑制投機(jī)需求、“去泡沫”。對一、二線城市嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫化問題要高度重視，泡沫化繼續(xù)發(fā)展不僅不利于房地產(chǎn)問題的有效解決，更嚴(yán)重的是，它會使供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中“消化前期政策”的負(fù)擔(dān)越來越重。我國房地產(chǎn)已經(jīng)過三次調(diào)整，但每次調(diào)整都不到位（差不多僅調(diào)到1/3便終止），都出現(xiàn)了“半途而廢”，這意味著未來房地產(chǎn)調(diào)整的壓力會更大，難免不對未來的經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生較強(qiáng)的新下行壓力。因此，必須要在漸進(jìn)式的去泡沫、去杠桿下，讓一、二線城市的高庫存問題顯性化，并采取相應(yīng)的“去庫存”應(yīng)對，再也不能走用激發(fā)投資需求來促銷售、去庫存的舊路（實(shí)踐證明，這樣做只會使房地產(chǎn)庫存“越去越多”），這條路將會越走越窄，而且會延誤中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的大好時機(jī)。因此，對一、二線城市，有效的去庫存之路就是“擠泡沫”、降杠桿之路。具體的政策可考慮：

一要堅(jiān)定不懈地抑制住房投機(jī)性需求。與“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位相對應(yīng)，要精細(xì)設(shè)計(jì)相關(guān)的金融、稅收政策，對二套以上住房的購買政策不能時而過緊，時而又過松，對此有必要進(jìn)行清理、規(guī)范。同時，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸總閘門的控制。

二是各級政府要積極引導(dǎo)房價增長預(yù)期。在房地產(chǎn)調(diào)控上，一些地方政府存在“順周期”傾向，特別是對一些利益集團(tuán)借機(jī)炒作、“火上燒油”視而不見，對此，要加強(qiáng)信息引導(dǎo)和對違規(guī)違法行為的懲治力度，合理引導(dǎo)預(yù)期。

三是加快房地產(chǎn)稅改革，建立房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。

2.對現(xiàn)實(shí)庫存壓力大的三、四線城市，重點(diǎn)要把去庫存與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。有的房地產(chǎn)商認(rèn)為，三、四線城市的高庫存主要是靠政府長期的政策刺激形成的，因此，去庫存也要靠政府幫忙，即政府救市，甚至有人建議，政府應(yīng)從開發(fā)商手中買房，一可救市，二可加強(qiáng)保障房建設(shè)，這看起來是合理的，其實(shí)不過是程咬金的“拐棍理”，房地產(chǎn)企業(yè)多是私人企業(yè)，自負(fù)盈虧，賺錢時快活，賠錢時卻向政府伸手，這不僅不符合市場規(guī)則，而且三、四線城市保障房的供給差不多已飽和，前幾年都差不多按占比20%（當(dāng)時的要求）建好了，許多還分不出去呢！用假借保障房的名義來要求政府救市是荒謬的。在三、四線城市的去庫存過程中，政府直接用財政收入補(bǔ)貼購買也是必須禁止的，這是亂花納稅人的錢。在三、四、五線城市，去庫存是一個長期性任務(wù)，由于我國許多城市累積的庫存量很大，還有大量的新建項(xiàng)目在施工，因此，去庫存必定是一個較為漫長的過程，許多城市要消化五至十年，有的要消化十多年甚至幾十年。要有效去三、四、五線城市的庫存，必須重點(diǎn)抓好以下工作：

一是大規(guī)模減少房地產(chǎn)投資。通過減少投資來減少增量庫存。要認(rèn)清形勢，承認(rèn)房地產(chǎn)發(fā)展的長期“拐點(diǎn)”已經(jīng)來臨，不存在黃金十年后的白銀十年，不調(diào)整、不去庫存只會是“死路一條”，要橫下心去庫存。有的更為嚴(yán)重的高庫存城市，可考慮宣布五年或十年不再新增房地產(chǎn)投資。這也是實(shí)際去庫存最有效的辦法，而且能改善房地產(chǎn)預(yù)期，特別是對房價相對平穩(wěn)地回落起一定的穩(wěn)定作用。

二是堅(jiān)決地用市場的辦法來解決高庫存問題。多數(shù)房企需要降價促銷，以價換量，像其他工業(yè)品市場一樣形成價格競爭機(jī)制，提高性價比，讓一些真正有自住需要但能力不夠的消費(fèi)者進(jìn)入市場，消化庫存；還有一些后進(jìn)入的投機(jī)性中小房地產(chǎn)商，應(yīng)加快兼并重組、破產(chǎn)退出市場，讓有實(shí)力更具有專業(yè)能力的開發(fā)商“再開發(fā)”，滿足廣大消費(fèi)者的需要?？梢赃@樣說，如果沒有大批的中小房地產(chǎn)商倒閉、轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)業(yè)，三、四、五線城市的去庫存便不可能真正見效。去庫存就是淘汰弱者、淘汰落后的過程。

三是政府的作用是促進(jìn)去庫存與加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化良好互動機(jī)制的建立。新型城鎮(zhèn)化中提出要解決“三個1億人”問題，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)、有效地去庫存，必須明確新型城鎮(zhèn)化解決人的問題的重點(diǎn)是三、四、五線城市，房子與人要有機(jī)對接。這里需要重點(diǎn)加快與新型城鎮(zhèn)化相關(guān)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，如針對戶籍制度改革的推進(jìn)，政府可制定對房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼掛鉤政策，不是買房子就補(bǔ)貼，而是解決農(nóng)民工市民化就補(bǔ)貼，這種補(bǔ)貼是制度性補(bǔ)貼，是國家對過去“剝奪農(nóng)民利益”的一種回饋，應(yīng)將有關(guān)補(bǔ)貼資金列入國家和各級政府預(yù)算，全國統(tǒng)籌規(guī)劃安排。另外，從地方吸引人才、招商引資角度來看，可以給人才入戶以一定的住房補(bǔ)貼。

參考文獻(xiàn)：

〔1〕2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報〔EB/OL〕.http：//www.southmoney.com/redianxinwen/201612/946236.html.

〔2〕王小廣.我國需要什么樣的住房保障制度〔J〕.中國金融，2013（3）.

〔3〕王小廣.今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的三大亮點(diǎn)〔EB/OL〕.http：//www.71.cn/2016/1227/927295.shtml.

〔4〕牛 犁，胡祖銓.我國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀及去庫存政策建議〔J〕.發(fā)展研究，2016（4）.

責(zé)任編輯 于曉媛