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    測(cè)量技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用分析

    2017-05-13 00:34:43尹洪偉
    魅力中國(guó) 2017年2期
    關(guān)鍵詞:問題與對(duì)策應(yīng)用

    尹洪偉

    摘要:本文對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量中常用的測(cè)量技術(shù)與方法和常見的若干問題進(jìn)行研究,希望能對(duì)房產(chǎn)測(cè)量的改善有所幫助。

    關(guān)鍵詞:測(cè)量技術(shù)房產(chǎn)測(cè)量;應(yīng)用;問題與對(duì)策

    一、房產(chǎn)測(cè)量的意義

    房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量及成果的檢查與驗(yàn)收等。房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式,在當(dāng)前有著重要的意義。首先,房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的依據(jù),直接關(guān)系到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的切身利益房產(chǎn)測(cè)量的全過程都體現(xiàn)了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)性,是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù),也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次,房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地資開發(fā)利用,城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)其用地的有關(guān)信息和資料,通過對(duì)房屋狀況和其權(quán)屬狀況的專業(yè)測(cè)量,弄清城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況,為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理單位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)最后,房產(chǎn)測(cè)量也是衡量和檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積是否縮水的重要手段。由于商品房?jī)r(jià)格一直處于高企狀態(tài),部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下常打起房屋面積的主意,損害購(gòu)房者利益,因此推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量有利于保證買賣雙方的利益,有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

    二、常見房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)

    房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展,目前常見的測(cè)量技術(shù)主要有以下幾方面。

    (一)房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

    數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測(cè)量、地籍測(cè)量中得到了廣泛的應(yīng)用,數(shù)字化測(cè)圖具有成圖質(zhì)量高、勞動(dòng)強(qiáng)度低、圖載信息多、速度快等特點(diǎn)。數(shù)字化測(cè)圖采用一定方法采集有關(guān)房產(chǎn)的信息,通過計(jì)算機(jī)處理相關(guān)數(shù)據(jù),再經(jīng)過圖形生成和編輯,獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖,后經(jīng)數(shù)控繪圖儀,繪制成房產(chǎn)圖。

    (二)運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算

    一般來說房產(chǎn)面積測(cè)算可分為房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算,用地面積測(cè)算是封閉地塊面積測(cè)算。在商品房銷售過程中,房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛經(jīng)常發(fā)生。因此一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度的估算方法與公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算具有大的進(jìn)步意義。建設(shè)部專門制定了《商品房銷偉面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》,文件對(duì)其中專業(yè)性很強(qiáng)的房屋邊長(zhǎng)丈量、面積計(jì)算的要求沒有作出更進(jìn)一步的分析說明,因此坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算的實(shí)際操作中需要進(jìn)一步的得到規(guī)范與修正。

    1.房屋邊長(zhǎng)丈量較差之限差為了便于和國(guó)際上通行的規(guī)范相適應(yīng),同時(shí)考慮到新規(guī)范對(duì)界址點(diǎn)的間距誤差要求以及新儀器的廣泛使用,規(guī)范應(yīng)增加邊長(zhǎng)丈量較差的限差公式的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。2.坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)和實(shí)際丈量邊長(zhǎng)較差之限差。相關(guān)規(guī)范對(duì)房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度作出明確的規(guī)定,也適用于部分超長(zhǎng)或者是不便丈量邊長(zhǎng)的房屋,因此測(cè)量其界址點(diǎn)的方法體現(xiàn)出了優(yōu)越性,只要滿足精度要求就能以界址點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)來代替直接丈量邊長(zhǎng)。3.面積誤差之限差。有關(guān)房產(chǎn)面積計(jì)算的精度缺乏一個(gè)統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn),需要給出一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式,保證房產(chǎn)面積精度標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。

    (三)GPS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用

    GPS技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測(cè)量技術(shù),GPS技術(shù)因其有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性,實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接,使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確,并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶平面圖RTK測(cè)量技術(shù)是是GPS定位的最新技術(shù),更有利于測(cè)繪的精確化和準(zhǔn)確化其具有其他測(cè)量技術(shù)不可比擬的優(yōu)點(diǎn),應(yīng)用越來越廣泛。

    三、房產(chǎn)測(cè)量中常見問題分析

    (一)層高與凈高的區(qū)分

    國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中對(duì)層高的定義為,指房屋的上下兩層樓面,或樓面至屋頂面或樓面至地面的垂直距離《規(guī)范》中沒有給層高一個(gè)明顯的誤差,允許誤差國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中所指房屋層高2.20m以上的計(jì)算建筑面積,其含義是層高在2.20m或2.20m以上的計(jì)算建筑面積但在實(shí)際操作中,而凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。當(dāng)實(shí)際操作只有凈高沒有層高的情況下,量測(cè)凈高,凈高允許值在2.05m因此在房產(chǎn)測(cè)量過程中對(duì)于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準(zhǔn),沒有層高的以凈高為準(zhǔn)

    (二)對(duì)稱邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問題

    在進(jìn)行房屋實(shí)地測(cè)量時(shí),由于誤差的原因或者房屋建設(shè)過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻在施丁圖中本應(yīng)相等的邊出現(xiàn)不相等的情況,使得設(shè)計(jì)中衛(wèi)規(guī)則多邊形的房屋變?yōu)椴灰?guī)則這種情況下,需要對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對(duì)于誤差超過限差的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是否為測(cè)量不準(zhǔn)確所造成,若確實(shí)不相等的,則根據(jù)測(cè)量結(jié)果進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算

    (三)共有面積分?jǐn)倖栴}

    對(duì)于一般的住宅樓共有面積的分?jǐn)?,首先要?jì)算出房屋的總建筑面積和房屋的套內(nèi)建筑總面積,進(jìn)而求出共有共用面積,計(jì)算出面積分?jǐn)傁禂?shù)后,再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。而比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓,還可能涉及到二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)偅@種情況應(yīng)按照“誰受益,誰分?jǐn)偂钡脑瓌t,逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)偫缫淮彼膶觿e墅,上、下兩層均為復(fù)式,各有兩套住宅,套型左右對(duì)稱,上下相同該幢別墅的特殊之處在于下

    層兩套住宅沒有在樓梯處留門,且下層有兩個(gè)獨(dú)立的車庫。具體分?jǐn)偡椒椋荷厦鎯蓪訕翘莨┥蠈觾商鬃≌褂?,?yīng)由上層兩套住宅共同分?jǐn)?;然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分?jǐn)?,因?yàn)橄旅娴膬蓪訕翘蓦m未被下面兩套住宅及車庫直接使用,但也因?yàn)樯蠈佑凶≌蛊滟?gòu)房?jī)r(jià)格明顯降低,屬間接受益,應(yīng)參與下層樓梯而積的分?jǐn)偂?/p>

    四、結(jié)語

    房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)不但具有基礎(chǔ)測(cè)繪工作所特有的技術(shù)性,而且具有很強(qiáng)的法律性,其測(cè)量成果的真實(shí)性、可靠性直接牽涉到每個(gè)房產(chǎn)主的經(jīng)濟(jì)利益。但是在房產(chǎn)測(cè)量實(shí)際工作中還存在一些問題,這些問題的解決與否,如何解決,直接關(guān)系到千家萬戶的利益。相關(guān)部門在制定房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握,保證測(cè)量精度留有余地,測(cè)量方法正確可靠,不能在制定規(guī)范時(shí)留有漏洞。同時(shí)測(cè)量單位應(yīng)合理選用測(cè)量技術(shù)與方法,提高測(cè)試精度與準(zhǔn)確度。

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