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    2017年3月全國(guó)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)

    2017-05-12 18:59:30易居
    關(guān)鍵詞:限貸太倉(cāng)溢價(jià)

    易居

    一、成交:成交規(guī)模創(chuàng)近年新低,溢價(jià)率升至高位

    3月,CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地成交244幅,環(huán)比下降16%;成交建面2318萬(wàn)平方米,同、環(huán)比跌幅都接近20%;成交總價(jià)1447億元,環(huán)比減少6%,同比仍增長(zhǎng)54%;土地價(jià)格上行趨勢(shì)未改,成交樓板價(jià)進(jìn)一步提升至6244元/平方米,環(huán)比上漲17%,同比上漲90%。

    土地平均溢價(jià)率升至50.3%,環(huán)比增加19.5個(gè)百分點(diǎn)。各線城市土地溢價(jià)率全面回升,一線城市增長(zhǎng)尤為迅速,溢價(jià)率環(huán)比增加33.5個(gè)百分點(diǎn)至45.9%;二線城市溢價(jià)率43.8%,環(huán)比增加11.6個(gè)百分點(diǎn);三四線城市土拍溢價(jià)率升至高位,達(dá)80.6%,環(huán)比增加20.8個(gè)百分點(diǎn)。一季度,房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新一輪密集調(diào)控期,限購(gòu)、限貸城市持續(xù)擴(kuò)容,新增青島、石家莊、中山等多市,北京、杭州、廈門(mén)等市更是升級(jí)限購(gòu)、限貸,執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的差別化住房信貸政策。不過(guò),熱點(diǎn)一、二線城市土地市場(chǎng)高溫難降,以南京為例,月底南京迎限購(gòu)升級(jí)后首場(chǎng)土拍,6宗限價(jià)地塊全部競(jìng)拍到最高限價(jià),進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。祿口片區(qū)4宗地成交樓板價(jià)都在1.2萬(wàn)元/平方米以上,刷新祿口片區(qū)單價(jià)地王紀(jì)錄,土地市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。

    二、分布:各線城市成交規(guī)模漲跌互現(xiàn),熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)異常高熱

    受上月較低基數(shù)影響,一線以及三四線城市土地成交規(guī)模有所回升,一線城市土地成交建面207萬(wàn)平方米,環(huán)比增加20%,同比大增229%;三、四線城市土地成交建面563萬(wàn)平方米,環(huán)比上升10%,同比仍下降37%。二線城市土地成交規(guī)模持續(xù)走低,成交建面降至1546萬(wàn)平方米,同、環(huán)比明顯回落,跌幅分別為19%和29%。

    具體來(lái)看,一線城市土地成交建面207萬(wàn)平方米,環(huán)比上升20%。月底,廣州迎限購(gòu)、限貸升級(jí)后首場(chǎng)大型土拍,8宗地合計(jì)收金190億元。除黃埔區(qū)一宗商業(yè)用地底價(jià)成交之外,白云區(qū)、海珠區(qū)、增城區(qū)7宗純宅地引發(fā)房企激烈爭(zhēng)奪,增城區(qū)單價(jià)地王紀(jì)錄頻遭刷新。海珠區(qū)廣紙輕工地塊因占據(jù)城市的核心地段,并有一線江景資源,吸引24家品牌房企積極競(jìng)價(jià)。最終,時(shí)代地產(chǎn)總價(jià)20.4億元,并競(jìng)配建4.41萬(wàn)平方米奪下,剔除配建面積,可售面積樓板價(jià)多達(dá)5.54萬(wàn)元/平方米,創(chuàng)造廣州新的單價(jià)“地王”。

    二線城市土地成交建面1546萬(wàn)平方米,環(huán)比下降29%。西安、濟(jì)南土地成交明顯放量,成交規(guī)模明顯高于其他二線城市。不過(guò),西安、濟(jì)南土拍競(jìng)爭(zhēng)不甚激烈,新晉出讓地塊近乎全部底價(jià)成交。熱點(diǎn)二線城市土拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈,合肥新站區(qū)、瑤海區(qū)、肥東縣等多個(gè)區(qū)域頻出高溢價(jià)地塊,平均溢價(jià)率多達(dá)127%。杭州蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)兩宗商住用地成交樓板價(jià)一舉突破3萬(wàn)元/平方米,大幅刷新蕭山區(qū)單價(jià)“地王”紀(jì)錄,地價(jià)近乎與錢(qián)江新城、申花等核心地段齊平。為了給土地市場(chǎng)降溫,杭州市政府連夜發(fā)布土地新政,當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到70%,不再向上競(jìng)價(jià),轉(zhuǎn)而競(jìng)報(bào)自持面積比例。原定出讓的杭州良渚街道儲(chǔ)運(yùn)路東商住地塊被緊急叫停,疑是調(diào)整競(jìng)價(jià)方式,全面接軌土地新政。

    三、四線城市土地成交建面564萬(wàn)平方米,環(huán)比增加10%。佛山、無(wú)錫和漳州土地成交異?;钴S,成交建面都在100萬(wàn)平方米左右,暫居三、四線城市前列。核心城市周邊的三、四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱,佛山、漳州、嘉興和惠州土拍溢價(jià)率均超100%。舟山、太倉(cāng)、金華等多個(gè)三、四線城市土地市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖,溢價(jià)率都在50%以上。太倉(cāng)今年首場(chǎng)大型土拍吸引50余家房企參與競(jìng)價(jià),7宗地全部高溢價(jià)成交,港區(qū)、科教新城、沙溪鎮(zhèn)等區(qū)域單價(jià)“地王”頻遭刷新。

    我們認(rèn)為當(dāng)下土地市場(chǎng)極低的成交規(guī)模并非市場(chǎng)常態(tài),隨著土地供應(yīng)量明顯增多,尤其是熱點(diǎn)二線城市已明確表示要增加土地供應(yīng),二季度土地成交規(guī)模將穩(wěn)步回升至正常水平。熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈,合肥、南京、佛山等多市頻出高溢價(jià)地塊,調(diào)控似乎陷入“越限越漲”的窠臼。以太倉(cāng)、金華為代表的多個(gè)三、四線城市土地市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖,太倉(cāng)更是多區(qū)域頻出“地王”。

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