加碼調(diào)控為哪般

楊生

2017年3月注定將是載入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史冊的日子。短短十余天，約30個城市相繼升級限購限貸政策，北京市場更是8天連遭6記調(diào)控重拳，成為此輪緊縮調(diào)控的標(biāo)桿。我們禁不住要問：為什么不到半年時間，樓市調(diào)控再次加碼？這些“組合拳”摁得住房價嗎？

我們知道，去年10月以來房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)升級，限購城市增多，限貸政策加碼，北京等城市二套房首付比例升至50%。但不到半年時間，以北京為代表的熱點城市再次升級調(diào)控政策，手段依然是限購限貸，政策重在“查漏補缺”。一是“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”，最大亮點是堵住了通過所謂“假離婚”來降低首付比例的行為。北京市明確，對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。二是收緊非京籍購房資格，非京籍家庭必須在北京連續(xù)60個月繳納社?；騻€人所得稅才具備購房資格。之前僅要求滿五年，此次明確是“連續(xù)”。三是嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作、嚴(yán)懲中介。北京市住建委、北京市規(guī)劃國土委明確指出，對于“過道”將在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以記載；嚴(yán)格依照規(guī)劃許可內(nèi)容和不動產(chǎn)權(quán)登記證明記載的房屋平面布局進(jìn)行測繪成果審核和不動產(chǎn)登記，嚴(yán)控住宅平房一間擅自分割為多間的行為。對于擾亂市場的中介，北京采取了關(guān)停措施。

金融、稅務(wù)、住建、國土、規(guī)劃、發(fā)展改革、工商等多個部門都參與到了此輪調(diào)控升級中，手段也是特別剛性和直接。為什么如此“大動干戈”？主要原因是前期調(diào)控不盡如人意，房價漲得離譜，潛伏巨大風(fēng)險。

北京房價去年以來明顯上漲，特別是學(xué)區(qū)房價格漲勢明顯，均價已在10萬每平米以上。從全國范圍看，中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)的“百城房地產(chǎn)投資收益指數(shù)Reivi100”顯示，2月Reivi100指數(shù)為282.53，環(huán)比上漲3.57。116個大中城市中，住宅平均售價環(huán)比上漲的城市由上月的56個升至84個，環(huán)比平均漲幅由上月的0.79%升至2.27%。住宅平均售價同比上漲的城市數(shù)量為110個，平均漲幅為21.12%。從住房信貸來看，盡管2月份居民住房信貸增速下滑，但總量仍在4000億元左右。

房價上漲已脫離了租售比、房價收入比等傳統(tǒng)指標(biāo)，也引起了泡沫破滅的擔(dān)憂。有一句老話說，欲使其滅亡，必先使其瘋狂。瘋狂的樓市潛伏了不容忽視的金融風(fēng)險——通過首付貸等各類“加杠桿”金融產(chǎn)品變相抬升居民杠桿率，隱藏房貸真實性；各類金融產(chǎn)品資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，影子銀行體系暗流涌動；部分城市過于依賴房地產(chǎn)業(yè)，債務(wù)危機暗伏。

另一個不容忽視的因素是，利率有抬升趨勢。美國已步入加息周期。3月16日，美聯(lián)儲加息25基點，這是繼去年12月15日美國加息25基點之后又一次加息，也是2015年年底以來美聯(lián)儲第三次加息。而按照美聯(lián)儲去年的決議聲明，2017年美聯(lián)儲還可能加息三次。這將對全球投資者風(fēng)險偏好和全球資金流動產(chǎn)生明顯影響，新興市場國家可能被迫抬升利率。中國人民銀行3月16日再次上調(diào)逆回購和MLF中標(biāo)利率10基點。盡管央行強調(diào)，觀察是否加息要看是否調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率，中標(biāo)利率上行并不是加息。但業(yè)內(nèi)已有利率步入上升通道的預(yù)期。利率上行將對資產(chǎn)價格泡沫造成致命打擊，如果此次房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，無疑將是一個不知何時就會引爆的“炸彈”。

盡管我們說目前是史上最嚴(yán)的調(diào)控，但從利率水平來看，目前樓市正處于房地產(chǎn)市場商品化以來史上利率最低的階段。五年期以上貸款基準(zhǔn)利率僅為4.9%，遠(yuǎn)低于2008年金融危機時6%左右的水平。而這些年貨幣信貸充足，資金價格便宜，房子又是最有財富效應(yīng)的投資品，資金不流向房地產(chǎn)又流向哪里呢？

這就可以回答第二個問題，此輪調(diào)控摁得住房價嗎？在上述條件沒有大幅改變的情況下，一線城市的房價是摁不住的。以往的調(diào)控經(jīng)驗表明，單純以控制房價為目標(biāo)的調(diào)控是本末倒置的。物以稀為貴，控制需求只是延緩了需求的釋放，而不是讓這些需求憑空消失了。更何況，放在國際大都市的坐標(biāo)下，北京等一線城市的發(fā)展空間會止步于現(xiàn)在嗎？這些城市的教育、醫(yī)療、創(chuàng)業(yè)環(huán)境等各方面軟硬件實力讓“逃離北上廣”成為一個談資，人口凈流入短時間會改變嗎？

我們認(rèn)為，樓市調(diào)控應(yīng)該圍繞“房子是拿來住的，不是炒的”這個定位上，明確土地供應(yīng)預(yù)期，控制地價，改革土地供應(yīng)制度；建立公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房體系，解決夾心層住房難問題；在優(yōu)化稅費的基礎(chǔ)上改革房地產(chǎn)稅費，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革；控制杠桿率。這些并非朝夕可至。

未來房價是漲還是跌，看多者、看空者都能找到有足夠說服力的理由。有的人會喟嘆，人生的三大錯覺就是“TA還愛你、股票要漲、房價要跌”；有的人會迷惑，“為什么學(xué)歷不值錢，但學(xué)區(qū)房值錢”；也有的的人會思考，“失去奮斗還是失去房產(chǎn)，我們將無家可歸”。但人生就是一道選擇題，是對是錯，或許要直到終點，方能揭曉。

作者系北京中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究員