我國房地產(chǎn)行業(yè)分化進一步加劇

馬紅軍

近日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的房地產(chǎn)500強測評報告顯示，2016年行業(yè)集中程度進一步提升，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)兩年低至個位數(shù)，行業(yè)平均利潤率下行趨勢未改，表明高增長時代已經(jīng)結(jié)束。在新的發(fā)展階段里，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企加速轉(zhuǎn)型，行業(yè)分化進一步加劇。

行業(yè)集中度提升

從本次入榜企業(yè)看，500強頭名位次首次易主。恒大集團憑借2016年銷售金額3731億元、三年復(fù)合增長率達54.9%居首位，萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、萬達、融創(chuàng)、華夏幸福、龍湖分列二到十位。

25家企業(yè)連續(xù)9次進入100強；與2009年首次開展500強測評活動相比，榜單換血率近六成。

2016年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度繼續(xù)提升。從本次500強測評結(jié)果看，10強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強銷售總金額的35%，銷售面積總計約占38%。前50強、100強、200強企業(yè)銷售金額分別約占500強總銷售金額的60%、70%和90%。資源加速向500強為代表的領(lǐng)先企業(yè)聚集。

報告顯示，500強房企全年商品房銷售面積總額達5.2億平方米，同比增長31.6%；銷售金額創(chuàng)下6.3萬億元的新高，同比增長40.1%。500強房企市場份額按面積和金額分別為33.05%和53.35%，分別較上年提升6.33和7.51個百分點。從不同城市的銷售情況看，不論是銷售面積還是銷售金額，熱點二線城市表現(xiàn)最為強勢，部分三線城市回暖明顯。

土地市場同樣反映出市場分化態(tài)勢。2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%；土地成交價款9129億元，增長19.8%。地價上漲明顯，開發(fā)企業(yè)拿地成本明顯上升。這與企業(yè)集中熱點地區(qū)拿地有關(guān)，市場分化趨勢延續(xù)。熱點城市樓市銷售向好，開發(fā)企業(yè)集中拿地，增加土地供應(yīng)、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)成為這些城市的重點調(diào)控方向；部分三四線城市繼續(xù)推進去庫存，落實“暫?；驕p少土地供應(yīng)”等政策。

資源整合步伐加快

報告顯示，2016年，房企特別是擁有品牌、布局、資源、開發(fā)能力優(yōu)勢的標(biāo)桿企業(yè)，通過兼并收購、購買股份來增加土地儲備，并多元化布局。據(jù)統(tǒng)計，2016年房地產(chǎn)行業(yè)并購案為198宗，涉及金額為4014.83億元，金額同比上升43%。其中，央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。重組整合一方面能夠使部分業(yè)務(wù)雜泛的國企理清主營業(yè)務(wù)，更好地做強主業(yè)；另一方面能減少集團內(nèi)多家房企的同業(yè)競爭。此外，標(biāo)桿房企收購中小房企項目，擴大業(yè)務(wù)體量也是并購熱點。對于大型房企而言，通過兼并重組有利于企業(yè)獲取資源，從而化解土地市場價格高企的風(fēng)險。同時，通過持有其他上市房企股權(quán)，有利于間接擴大土地儲備和提升話語權(quán)。

報告指出，隨著房屋自有率不斷上升，存量市場特別是一二線城市的存量市場規(guī)模快速提升，其重要程度不斷提升。如何在存量資源上謀求企業(yè)發(fā)展，成為不少企業(yè)思考的重點。其中，存量改造及開發(fā)包括長租公寓、民宿改造、聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)；平臺撮合包括分時度假等分享經(jīng)濟；物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等存量資源開發(fā)等成為探索方向。

投資增速再回8%以上

國家統(tǒng)計局上月發(fā)布的2017年前兩月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，今年1至2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9854億元，同比名義增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點。其中，住宅投資6571億元，增長9.0%，增速提高2.6個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.7%。值得一提的是，這是繼2015年1至3月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達8.5%之后，時隔兩年，投資增速再回8%以上。

據(jù)悉，正是房地產(chǎn)重點指標(biāo)的快速上漲，促使開發(fā)投資增速有了較大幅度增長。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積達622950萬平方米，同比增長3.2%，增速與去年全年持平。房屋新開工面積17238萬平方米，增長10.4%，增速提高2.3個百分點。房屋竣工面積16141萬平方米，增長15.8%，增速提高9.7個百分點。

單從住宅來看，增速較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，住宅施工面積423185萬平方米，增長2.1%；住宅新開工面積12410萬平方米，增長14.8%；住宅竣工面積11674萬平方米，增長15.3%。

土地方面，數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為2374萬平方米，同比增長6.2%，而去年全年為下降3.4%；但土地成交價款有所回落，具體成交額為794億元，增長12.7%，增速回落7.1個百分點。

國家統(tǒng)計局投資司首席統(tǒng)計師王寶濱介紹說，1至2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為9854億元，增長8.9%，增速比去年全年加快2個百分點，比去年同期加快5.9個百分點；房地產(chǎn)投資對全部投資增長的貢獻率為23.8%，比去年同期提高16.3個百分點。他認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快，一方面是因為房地產(chǎn)銷售持續(xù)向好，特別是三四線城市在去庫存政策作用下，銷售增速明顯加快；另一方面是由于上年度企業(yè)拿的地已陸續(xù)進入開發(fā)建設(shè)階段，新開工項目明顯增加。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師盛來運也表示，今年前兩個月的房地產(chǎn)投資增速好于預(yù)期。其中，商品房銷售面積增長25.1%，盡管跟去年同期比略有回落，但較去年全年依然上升2.6個百分點，尤其是非重點城市，也就是三四線城市商品房的銷售面積大幅增長。

盛來運說，種種跡象表明，去年10月份以來，新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控采取的因地制宜、分城施策的措施是正確的，且成效明顯，既維護了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，同時又使去庫存進程沒有受到影響。

盛來運指出，1月份，15個一線和熱點二線城市中，有11個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降，3個城市持平，1個城市漲幅回落。三四線城市去庫存力度加大，1至2月份非重點城市商品房銷售面積同比增長35.9%，增速比上年全年加快14.0個百分點。

數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，商品房銷售面積為14054萬平方米，同比增長25.1%，增速比去年全年提高2.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長23.7%，辦公樓銷售面積增長39.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長31.8%。商品房銷售額10806億元，增長26.0%，增速回落8.8個百分點。其中，住宅銷售額增長22.7%，辦公樓銷售額增長49.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長41.6%。

“但我們也必須注意到，住宅庫存在持續(xù)多月降低后，又一次出現(xiàn)上漲?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月末，商品房待售面積為70555萬平方米，比去年末增加1015萬平方米。其中，住宅待售面積增加468萬平方米，辦公樓待售面積增加155萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加260萬平方米。

張大偉表示，住宅庫存在持續(xù)多月降低后再次上漲的主要原因是，三、四線城市庫存依然積壓，而一二線城市的樓市調(diào)控則抑制了過于火爆的市場，庫存逐漸平穩(wěn)，因此，去庫存將是持久戰(zhàn)，預(yù)期2017年整體三四線樓市政策將依然寬松。