房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題研究

李剛

摘要：本文對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的普遍問題進行了分析，然后根據(jù)存在問題提出了在資金集中管理、融資決策、資金優(yōu)化配置三方面的資金管理對策。

關(guān)鍵詞：資金管理；房地產(chǎn)業(yè)

資金是企業(yè)的血液，資金結(jié)構(gòu)的合理與否關(guān)乎著企業(yè)的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為“準(zhǔn)金融”行業(yè)，資金管理問題可以說是企業(yè)的重中之重。近年來，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展也帶來了很多高投資、高負債、高風(fēng)險、高資金沉淀等資金問題，使企業(yè)的生存發(fā)展遭遇瓶頸。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的主要問題

（一）企業(yè)存在高負債經(jīng)營情況

房地產(chǎn)開發(fā)項目一般需要高額投入，而且項目建設(shè)周期較長，這就導(dǎo)致了企業(yè)很難依靠自有資金確保項目的順利完成，借貸就成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源，也就導(dǎo)致了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理，資產(chǎn)負債率過高，也就意味著企業(yè)存在著嚴重的債務(wù)負擔(dān)，需要擔(dān)負很高的財務(wù)風(fēng)險。

（二）企業(yè)融資主要依靠銀行借款

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的途徑主要有自有資金、商品樓預(yù)售、銀行貸款、承包商墊資等。但房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要大量資金投入，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)均采用高負債的經(jīng)營方式。根據(jù)近年來對中國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源的構(gòu)成進行調(diào)查，推算出房地產(chǎn)項目所需資金的50%以上都是依靠銀行借款。若是國家實行貨幣緊縮政策，銀行的貸款門檻就會提高，貸款條件更加嚴格，貸款的對象就會更加傾向于實力強、規(guī)模大、信用高的企業(yè)，而一些中小房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨生存危機。

（三）企業(yè)盲目投資，投資效率低

房地產(chǎn)企業(yè)相較于其他行業(yè)來說利潤率較高，利潤越高風(fēng)險也就越高，但很多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視了自身中存在的高風(fēng)險，盲目投資的程度高，也就導(dǎo)致了投資效率低下。盲目投資主要表現(xiàn)在盲目拿地、盲目開發(fā)：近年來房價的一再上漲促使房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地，對政府的政策關(guān)注不夠，而政策規(guī)定閑置超一年未滿兩年的土地，就需要按土地款的20%征繳土地閑置費，閑置滿兩年就將無償收回，若是企業(yè)對情況考慮不周，先行盲目囤地，可能會給企業(yè)帶來大量的財務(wù)負擔(dān)，造成直接的經(jīng)濟損失；在項目開發(fā)上，很多企業(yè)會根據(jù)老板喜好或者是盲目跟風(fēng)，而缺少對實地環(huán)境的調(diào)查，客觀性差，市場定位不準(zhǔn)，最終導(dǎo)致銷售困難。

（四）資金管控力度差

房地產(chǎn)業(yè)的市場高漲，往往使得企業(yè)將重點放在業(yè)務(wù)擴張上，而忽視資金的管理與控制。房地產(chǎn)業(yè)的資金管控力度差，表現(xiàn)在：一是沒有一個完善的資金預(yù)算制度，或者是忽視資金的預(yù)算管理，企業(yè)實際工作與預(yù)算大相徑庭，預(yù)算管理形同虛設(shè)；二是盲目融資，沒有對項目所需資金進行充分估計，融資不足，導(dǎo)致項目建設(shè)期間資金鏈斷裂，或是融資過度，資金成本較高；三是在資金的使用過程中缺乏有效的監(jiān)管機制，各環(huán)節(jié)成本控制不到位，成本較高，花費較大。

（五）資金管理信息化建設(shè)程度低

信息化建設(shè)目前已經(jīng)越來越受到企業(yè)的關(guān)注與重視，例如成本管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)、項目管理系統(tǒng)等，已經(jīng)越來越被企業(yè)應(yīng)用到生產(chǎn)管理中來。但總體來說，資金管理信息化建設(shè)程度低，是很多房地產(chǎn)企業(yè)存在的通病，尤其對于中小企業(yè)來說，更是缺少一套有效的資金管理信息化系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的大量交易往來、記賬憑證、數(shù)據(jù)分析等，不能通過有效的系統(tǒng)進行及時上傳、分享與反饋。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對策

（一）資金集中管理

房地產(chǎn)企業(yè)往往項目眾多，若是實行資金分散管理，設(shè)置多個賬戶，很容易造成資金的閑置，企業(yè)的資金不能得到合理的優(yōu)化配置。因此，企業(yè)需要根據(jù)實際情況選擇適合自身的資金集中管理模式，杜絕資金浪費。

1.報賬中心：報賬中心模式實行“收支兩條線”，各項目不單獨設(shè)置賬戶，資金統(tǒng)收統(tǒng)支，撥付備用金，對外統(tǒng)一結(jié)算，集權(quán)程度高，主要發(fā)揮資金的存放與撥付職能，但是由于報賬手續(xù)復(fù)雜，資金的使用完全被控制住，也會導(dǎo)致資金管理的效果較差，這種模式一般適用于企業(yè)的創(chuàng)業(yè)初期，或是只在單個城市布局，下屬項目較少，且下屬項目多為非單獨核算的房企。

2.結(jié)算中心：結(jié)算中心模式分設(shè)一級賬戶和二級賬戶，總部設(shè)一級賬戶，負責(zé)撥付開發(fā)資金、對外融資等，各項目分設(shè)二級賬戶，可獨立核算。這是一種集集權(quán)和分權(quán)于一體的資金管理模式，主要發(fā)揮資金的結(jié)算、調(diào)度、融資和監(jiān)管職能，結(jié)算中心模式能使資金使用均衡有效，項目獨立核算也能夠調(diào)動項目開發(fā)的積極性。這種模式比較適用于成長期的房地產(chǎn)企業(yè)，下屬擁有4個以上10個以下的項目，同時業(yè)務(wù)區(qū)域分布少于三個城市的中型企業(yè)。

3.內(nèi)部銀行。內(nèi)部銀行模式仿效銀行模式，即在各項目公司內(nèi)部開設(shè)虛擬賬戶，項目之間的資金占用實行有償借貸。這也是一種集集權(quán)與分權(quán)于一體的資金管理模式，主要發(fā)揮資金的結(jié)算、內(nèi)部貸款、監(jiān)管等職能，但是這種模式對于信息技術(shù)的要求程度較高，需要企業(yè)重視信息技術(shù)系統(tǒng)的建設(shè)，也需要財務(wù)管理部門熟悉商業(yè)銀行的運作模式。內(nèi)部銀行模式在一定程度上實現(xiàn)市場化運作，管理效率提升，項目責(zé)任人的資金成本意識也會提升。這種模式適用于擁有10個以上20個以下的開發(fā)項目，業(yè)務(wù)區(qū)域遍及5個以上城市的大型房地產(chǎn)企業(yè)。

4.財務(wù)公司。財務(wù)公司是一種獨立法人資質(zhì)的非銀行金額機構(gòu)，財務(wù)公司提供金融服務(wù)，但不能直接決定資金的使用方向。這是一種分權(quán)型的資金管理模式，主要發(fā)揮資金的結(jié)算、融資、投資、信貸功能，同時對信息技術(shù)的依賴程度也較高，能夠完全實現(xiàn)市場化運作，最大限度地實現(xiàn)企業(yè)資金的融通。財務(wù)公司模式適用于成熟期的企業(yè)，下屬超過20個項目，業(yè)務(wù)區(qū)域遍布10個以上城市的房地產(chǎn)企業(yè)。

5.現(xiàn)金池?，F(xiàn)金池管理模式是一種集權(quán)模式，利用商業(yè)銀行的現(xiàn)金管理方式和互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，實現(xiàn)賬戶資金的自動調(diào)撥，主要發(fā)揮資金的結(jié)算、信貸、監(jiān)控職能?，F(xiàn)金池模式對企業(yè)賬戶資金每日清算，及時、高效地對資金進行配置，也能夠及時、有效地傳遞信息。這種模式適用于成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)，或者是跨國房地產(chǎn)企業(yè)等大型房企。

以上五種模式對企業(yè)的發(fā)展階段、經(jīng)營規(guī)模、管理水平、信息化程度等有著不同要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分分析自身實際情況，選擇與企業(yè)發(fā)展情況相適應(yīng)的資金集中管理模式。

（二）優(yōu)化融資決策

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展就需要大量資金投入，以上通過分析得知房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源主要依靠銀行借款，要優(yōu)化企業(yè)的融資決策，就需要從單純依靠銀行貸款轉(zhuǎn)向股權(quán)融資、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新、合作開發(fā)等多渠道融資，并進一步選擇公司融資或是項目融資，確定不同融資方式下的融資量，形成融資組合；其次，在融資時間長短上，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)一般會將設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)外包，固定資產(chǎn)的需求較低，可以籌措較少長期債務(wù)，而考慮到某些項目開發(fā)周期較長，或是土地儲備資金較高，或是市場銷售狀況不佳等，則需要持有一定數(shù)量的長期融資。短期融資資本成本較低，但是還款壓力較大，因此也應(yīng)當(dāng)充分考慮企業(yè)情況，持有適度短期融資。

（三）優(yōu)化資金配置

首先，必須通過科學(xué)的項目可行性研究確定項目資金的需要量，房地產(chǎn)可行性研究報告是企業(yè)向政府相關(guān)部門申請正式立項的必備材料，是其籌資開發(fā)資金的重要依據(jù)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足整體，從企業(yè)的發(fā)展全局戰(zhàn)略視角計劃和協(xié)調(diào)安排資金的籌措和使用情況，制定“資金平衡計劃”表來反映企業(yè)總體及各項目的資金短缺或盈余狀況；再次，企業(yè)需要在項目開發(fā)的過程中進行全面預(yù)算管理，在項目的投資機會、土地競投、項目定位策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、市場銷售、售后及物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)運用全面預(yù)算管理的理念及方法，全過程、全階段的改進資金管理工作，提升資金使用效率。

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（作者單位：中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司）