房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理的思考

麥黃

【摘要】近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展尤為迅速，但是面對(duì)如此快速的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)也思考著如何改進(jìn)，如何將成本控制的更加合理。因此房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目成本控制管理十分重要，需要我們的重視。如今在房地產(chǎn)行業(yè)中項(xiàng)目成本包含在整個(gè)項(xiàng)目的生命周期中，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、建筑施工階段和結(jié)算階段，我們要認(rèn)真思考如何將項(xiàng)目成本控制的更加科學(xué)合理，最大程度上的將成本減低，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)可以健康穩(wěn)定的發(fā)展。本文將重點(diǎn)從以上四個(gè)方面分析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本控制 管理

我們根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際流程，通常情況下將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本管理分為四個(gè)方面，其中包括管理過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝中產(chǎn)生的費(fèi)用以及土地的成本費(fèi)。只有將目標(biāo)成本管理做好，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制。

現(xiàn)如今我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不是特別的穩(wěn)定，早年受到我國(guó)傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也形成了以計(jì)劃為主的發(fā)展形勢(shì)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前就有做好整個(gè)項(xiàng)目生命周期的成本計(jì)劃。但是根據(jù)目前的實(shí)際情況來(lái)看，這種方法存在著嚴(yán)重的制約性，在項(xiàng)目開(kāi)工前將整個(gè)項(xiàng)目生命周期的成本計(jì)劃完全制定出來(lái)是不合理的，在施工的過(guò)程中會(huì)遇到各種各樣的實(shí)際情況，這就要求我們必須隨著項(xiàng)目的施工不斷的調(diào)整成本計(jì)劃，因此設(shè)計(jì)階段可以指定出符合實(shí)際的成本計(jì)劃，但是在具體的施工階段就要不斷的進(jìn)行調(diào)整了，只有結(jié)合實(shí)際才能指定出科學(xué)合理的成本計(jì)劃。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題

（一）缺乏科學(xué)房地產(chǎn)成本控制的方法

一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是否成功要考慮多方面的因素，首先一個(gè)項(xiàng)目在決定是否開(kāi)發(fā)之前，要考慮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的規(guī)律并且要進(jìn)行具體的考察，如果只是一味的盲目投資，可能會(huì)造成開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際消費(fèi)水平出現(xiàn)不匹配的情況，最終的結(jié)果可能就是經(jīng)營(yíng)失敗。現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步向分工明細(xì)化以及流程化的方向發(fā)展，因此在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要充分考慮這兩方面的因素，根據(jù)實(shí)際情況將房地產(chǎn)的項(xiàng)目成本控制在合理的范圍之內(nèi)，最終實(shí)現(xiàn)效益的最大化[1]。

（二）錯(cuò)誤的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制認(rèn)識(shí)

財(cái)務(wù)部門與成本控制有著巨大的關(guān)系，在一個(gè)項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)報(bào)告關(guān)系到整個(gè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況，通常情況下，企業(yè)根據(jù)財(cái)務(wù)部門所提供的財(cái)務(wù)報(bào)告制定出符合實(shí)際情況的成本計(jì)劃。但是由于財(cái)務(wù)報(bào)告存在一定的延后性，這就造成企業(yè)的成本計(jì)劃與企業(yè)的實(shí)際情況脫節(jié)，可能加大投資，造成不必要的損失。因此財(cái)務(wù)報(bào)告一定要符合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)并且一定要及時(shí)，使企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的重要性，制定出科學(xué)合理的項(xiàng)目成本控制。

（三）缺乏成熟的成本控制制度的施行

隨著時(shí)代的發(fā)展，目前我國(guó)的企業(yè)建立的是責(zé)權(quán)分離的制度，將股權(quán)和決策權(quán)建立起來(lái)，但是如今我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)因其是私有企業(yè)就造成了家族式企業(yè)的形成，本沒(méi)有與現(xiàn)代企業(yè)真正的接軌，因此想要建立科學(xué)的成本控制就要建立起符合實(shí)際的、合理的企業(yè)制度。

二、控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效途徑

（一）決策階段

項(xiàng)目的決策階段是一個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，只有將決策階段的計(jì)劃做好，整個(gè)項(xiàng)目的的成本才不會(huì)出現(xiàn)大的偏差，如果項(xiàng)目在前期的決策過(guò)程中出現(xiàn)了大的失誤，那么在后期的項(xiàng)目中是無(wú)法完全彌補(bǔ)前面的失誤的。因此開(kāi)發(fā)商在制定項(xiàng)目決策階段的計(jì)劃時(shí)一定要充分考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，遵循市場(chǎng)規(guī)律，制定出詳細(xì)的可行性報(bào)告，并且在該報(bào)告中應(yīng)該包括一些基本行的內(nèi)容，例如設(shè)計(jì)的方案、周圍環(huán)境、規(guī)劃以及一些基本的材料，在可行性報(bào)告還應(yīng)該包括風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估內(nèi)容，使企業(yè)可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制定出相應(yīng)的措施。

（二）設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段要按照流程來(lái)進(jìn)行。首先在進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)之前一定要保證項(xiàng)目的投資估算和可行性報(bào)告已經(jīng)獲得相應(yīng)部門的批準(zhǔn)。在施工圖設(shè)計(jì)之前，保證投資概算和涉及的相關(guān)文件已經(jīng)得到批準(zhǔn)。其次在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中有一部分需要根據(jù)造價(jià)來(lái)滿足專業(yè)技術(shù)的要求，也就是說(shuō)要在不超過(guò)造價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)限額的分配情況來(lái)控制設(shè)計(jì)[2]。等到項(xiàng)目中的施工圖部分完成之后，要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的審查并給出書面建議，之后設(shè)計(jì)單位要根據(jù)建議來(lái)進(jìn)行修改，保證施工圖的合理性、經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性以及安全性，防止因?yàn)樵O(shè)計(jì)不合理造成的損失。

（三）施工階段

施工階段是項(xiàng)目的具體實(shí)施環(huán)節(jié)，其中包含著許多不確定的因素，因此是項(xiàng)目成本控制管理中最難控制的環(huán)節(jié)[3]。因此在具體的實(shí)施過(guò)程中需要對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、造價(jià)和工期進(jìn)行嚴(yán)格的控制，做好協(xié)調(diào)工作。企業(yè)中，每個(gè)項(xiàng)目追求的共同目標(biāo)就是在最短的工期內(nèi)用最低的價(jià)格制造出質(zhì)量最好的產(chǎn)品，但是在實(shí)際情況中這三者之間的關(guān)系是相互制約的，這就要求施工單位要科學(xué)合理的處理好三者之間的關(guān)系。

（四）竣工結(jié)算階段

竣工環(huán)節(jié)是項(xiàng)目實(shí)施的最后環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)中主要是對(duì)項(xiàng)目的工程量進(jìn)行審查核對(duì)，避免由于計(jì)算問(wèn)題出現(xiàn)少記或多記工程量造成成本出現(xiàn)錯(cuò)誤。在進(jìn)行審查的時(shí)候主要包括建設(shè)費(fèi)用、費(fèi)用的計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)以及定額套用的情況，還應(yīng)該特別主要隱蔽工程的施工情況，認(rèn)真核對(duì)，確保項(xiàng)目可以驗(yàn)收合格。

三、總結(jié)

目前，我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展存在不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)由于今年來(lái)發(fā)展速度過(guò)快，也存在著極大的不穩(wěn)定性。房地產(chǎn)作為近年來(lái)的熱門行業(yè)，市場(chǎng)間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，提高企業(yè)利潤(rùn)，減少成本是共同追求的目標(biāo)。因此，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，只有控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，才能保證企業(yè)健康穩(wěn)定的運(yùn)行，使房地產(chǎn)的市場(chǎng)體系更加完善。本文希望通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的思考，可以使房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)對(duì)成本控制的重視，為房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展提供一些思路。

參考文獻(xiàn)

[1]張健.對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理的思考[J].工程技術(shù)：全文版，2016（9）：00016-00016.

[2]鄒義建.基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制——以成都某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例[D].重慶大學(xué)，2015.

[3]王鴻雁.關(guān)于完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制與管理的幾點(diǎn)思考[J].建筑知識(shí)：學(xué)術(shù)刊，2014：338-338.