房地產(chǎn)稅改革困難的成因與對(duì)策分析

樊幻靈

摘 要 房地產(chǎn)稅是對(duì)房屋和土地征收的財(cái)產(chǎn)稅。能夠在一定程度上對(duì)個(gè)人材料進(jìn)行分配調(diào)節(jié)，保證房地產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定，特別是在提升土地利用效率上發(fā)揮著重要的作用。要充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能，房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展能夠保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)定發(fā)展。本文對(duì)房地產(chǎn)稅改革困難的成因和對(duì)策進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)稅 改革 困難 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2017）03-000-01

房地產(chǎn)稅具有一定的歷史階段性。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅并不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，不能夠突出商品經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。稅收的宏觀調(diào)控功能沒(méi)有得到全面的發(fā)揮。房地產(chǎn)稅的改革要具有宏觀性，在稅基、免稅等方面的制定都要保證協(xié)調(diào)配合。明確房地產(chǎn)稅制整體結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)稅改革困難成因具有復(fù)雜性，需要系統(tǒng)的研究才能夠制定出解決措施。

一、房地產(chǎn)稅改革的重要意義

十二五時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的主線是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)布局結(jié)構(gòu)。調(diào)整需求優(yōu)先結(jié)構(gòu)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，取得的成果，成為在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，而擴(kuò)大內(nèi)需必須控制價(jià)格；調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)讓我們擺脫第二產(chǎn)業(yè)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)度依賴協(xié)調(diào)會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這就要求房屋和土地價(jià)格控制過(guò)快上漲，消除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的投資利潤(rùn)；調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，是擺脫對(duì)能源和其他投入資源的過(guò)度依賴，通過(guò)擴(kuò)大投資在科學(xué)和技術(shù)和管理創(chuàng)新推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新途徑，使科技創(chuàng)新和管理創(chuàng)新作為企業(yè)發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力將消除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)，引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。調(diào)整城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)和分配要求，降低住房和土地價(jià)格，引導(dǎo)農(nóng)民經(jīng)商。所有的這一切都是為了加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的措施的方式轉(zhuǎn)變，是房地產(chǎn)價(jià)格之間的密切關(guān)系，都需要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效控制，這一控制的重要方法，是一個(gè)綜合性的房地產(chǎn)稅改革。

二、房地產(chǎn)稅改革困難表現(xiàn)

房地產(chǎn)流通發(fā)展的稅收負(fù)擔(dān)，保持聯(lián)系房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)很輕，和稅收優(yōu)惠的范圍，導(dǎo)致的生命周期的不同階段房產(chǎn)稅是不合理的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是非常不利的。目前在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)稅收是主要的設(shè)施建設(shè)成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、施工質(zhì)量和安全監(jiān)督費(fèi)、物業(yè)管理基金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收的比率為8.92%。交易稅的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、事務(wù)管理費(fèi)用，交易印花稅、土地增值稅和所得稅，占72.95%。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)土地使用稅和房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，占18.13%?？紤]到需要支付大量的土地在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅收的轉(zhuǎn)移的成本遠(yuǎn)高于保持聯(lián)系。政府的經(jīng)濟(jì)職能之一是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效率，促進(jìn)社會(huì)公平與平等。納稅人，稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)該產(chǎn)生更多的收入和更多的稅收，更多的資源和更多的稅收，但稅收體系很難實(shí)現(xiàn)這種效果。的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓和其他轉(zhuǎn)移鏈接轉(zhuǎn)移稅，間接稅和稅收可以轉(zhuǎn)嫁，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家，導(dǎo)致高價(jià)格，因?yàn)榉康禺a(chǎn)任期階段稅收少（目前只有在生產(chǎn)和管理上的房產(chǎn)稅和土地使用稅），導(dǎo)致閑置土地和住房空置現(xiàn)象嚴(yán)重，增加投機(jī)買(mǎi)家的熱情，鼓勵(lì)土地所有制的土地使用權(quán)，土地增值的一部分，這些都不是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三、完善房地產(chǎn)稅的措施

土地供應(yīng)管理制度改革，原土地租賃制度土地租金制度，從一次性收取的土地租賃幾十年來(lái)改變年度租金。土地年租金的使用稅、土地租金有明顯的財(cái)產(chǎn)不應(yīng)納入房產(chǎn)稅。土地年租金制度有利于減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，更低的價(jià)格，同時(shí)提供穩(wěn)定的財(cái)政收入。根據(jù)房地產(chǎn)稅制改革的整體概念，摒棄土地增值稅的財(cái)政職能，并專門(mén)設(shè)計(jì)了應(yīng)對(duì)土地惡性投機(jī)的“自由裁量權(quán)”宏觀調(diào)控工具。根據(jù)“稅收法定主義”在同一時(shí)間的原則，本文對(duì)土地增值稅的征收和停止指數(shù)，其基本思想是建立預(yù)警指標(biāo)體系（如通貨膨脹率、房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)空置率等指標(biāo)），當(dāng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以上這些預(yù)警指標(biāo)的“紅線”，土地增值稅是自動(dòng)收集，當(dāng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)到這些預(yù)警指標(biāo)內(nèi)的土地增值稅的范圍將自動(dòng)停止。其中可以防止土地增值稅征收對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，并可以開(kāi)發(fā)功能的土地增值稅政策工具。房地產(chǎn)稅制改革，特別是建立適應(yīng)新的房地產(chǎn)稅的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，復(fù)雜的是一個(gè)非常艱巨的任務(wù)，不僅涉及億萬(wàn)人民，也涉及到各方面的利益，尤其是地方政府的利益，所以我們必須對(duì)相關(guān)基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作。一是建立和完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)形勢(shì)的各個(gè)方面，評(píng)估目標(biāo)。目前部門(mén)登記、分類、登記的管理辦法塊分散必須改變，由住房和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的建立，國(guó)土資源管理部門(mén)的信息由相關(guān)部門(mén)提供和分享。2是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估體系，全面規(guī)劃，一步到位，一步一步走，爭(zhēng)取時(shí)機(jī)正確，正式立法。三是稅務(wù)機(jī)關(guān)與住房、土地管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，金融，銀行，工業(yè)和商業(yè)部門(mén)的協(xié)調(diào)工作，同時(shí)提高稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)水平，培養(yǎng)一批掌握房地產(chǎn)稅的業(yè)務(wù)技術(shù)骨干。

四、結(jié)語(yǔ)

需要對(duì)房地產(chǎn)稅收狀況進(jìn)行全面的分析。這樣才能夠進(jìn)一步為開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革提出合理化建議。房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)制度構(gòu)成的重要內(nèi)容，稅制的穩(wěn)定性能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行系統(tǒng)全面的分析，特別是與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)都要保持有效地研究聯(lián)系。突出金融體制、物業(yè)管理、住房制度、公積金等方面的實(shí)施與作用。