關(guān)于加強(qiáng)包頭市老舊小區(qū)管理問(wèn)題的建議

物業(yè)服務(wù)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，也是現(xiàn)代城市管理的重要內(nèi)容。近年來(lái)，包頭市物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展較快，在改善城鎮(zhèn)人居環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、創(chuàng)新社會(huì)治理、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定等方面發(fā)揮了重要作用，但確實(shí)存在著產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、層次偏低、服務(wù)能力不足、覆蓋面有限、部分老舊住宅小區(qū)臟亂差、物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力不強(qiáng)等亟待解決的問(wèn)題。

截止2016年底，包頭市五區(qū)共有物業(yè)項(xiàng)目1222個(gè)（其中住宅977個(gè)，非住宅245個(gè)）；有物業(yè)管理項(xiàng)目920個(gè)（其中住宅項(xiàng)目675個(gè)，非住宅類項(xiàng)目245個(gè)）；社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目302個(gè)；包頭市五區(qū)物業(yè)管理綜合覆蓋率75.3%。

一、包頭市老舊小區(qū)管理存在的問(wèn)題

1、老舊小區(qū)缺乏政策支持，難以引進(jìn)市場(chǎng)化的物業(yè)企業(yè)

如“烏蘭小區(qū)、青松小區(qū)、迎賓小區(qū)”，基礎(chǔ)設(shè)施損壞嚴(yán)重；環(huán)境臟亂差；綠化損壞嚴(yán)重；私搭亂建違規(guī)圈地現(xiàn)象普遍存在；臨街住改商頻繁出現(xiàn)；小區(qū)無(wú)法封閉，交通管理和人員出入失控；黃賭毒及其他犯罪行為時(shí)有發(fā)生。

2、正在運(yùn)行過(guò)程中的老舊小區(qū)物業(yè)管理，執(zhí)行政策缺失，管理矛盾重重

由于缺乏補(bǔ)貼政策支持，第一階段進(jìn)行的老舊小區(qū)施工改造的項(xiàng)目，沒(méi)有專業(yè)物業(yè)企業(yè)跟進(jìn)服務(wù)，造成改造成果迅速受損，甚至無(wú)法修復(fù)，物業(yè)企業(yè)無(wú)法接管，只能由居委會(huì)代管，進(jìn)行最簡(jiǎn)單的垃圾清運(yùn)。第二階段改造后的項(xiàng)目，引入了準(zhǔn)物業(yè)管理，但是，在實(shí)際管理服務(wù)中，居委會(huì)、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)互不理解，業(yè)主不配合按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)行業(yè)管理成本增加、政府補(bǔ)貼不能準(zhǔn)時(shí)足額到位，致使準(zhǔn)物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)也進(jìn)入了惡性循環(huán)。

3、發(fā)展中物業(yè)企業(yè)無(wú)法承擔(dān)運(yùn)行成本

本市成長(zhǎng)中的物業(yè)企業(yè)需要項(xiàng)目，但是自身資金、技術(shù)、能力都有困難，無(wú)法承擔(dān)老舊小區(qū)先投入、多投入、遲產(chǎn)出甚至不產(chǎn)出的現(xiàn)狀。目前已經(jīng)接管的69個(gè)老舊小區(qū)項(xiàng)目絕大多數(shù)運(yùn)行艱難，合同簽訂困難、收費(fèi)率在30%左右，處于進(jìn)退兩難的尷尬境地。

4、優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)缺乏社會(huì)責(zé)任感

本市成長(zhǎng)起來(lái)的有規(guī)模有實(shí)力的物業(yè)企業(yè)，站在一己生存發(fā)展的角度，接管項(xiàng)目局限在非住宅方面，住宅項(xiàng)目基本不接管，更談不上接管老舊小區(qū)。外埠駐包企業(yè)，多是接管上游地產(chǎn)的項(xiàng)目，或者經(jīng)過(guò)招投標(biāo)直接接管非住宅項(xiàng)目，不關(guān)注本市的城市建設(shè)和市民需求。

5、缺乏專業(yè)的市場(chǎng)規(guī)劃及龍頭企業(yè)示范作用

我市的老舊小區(qū)很有特點(diǎn)，要么是十幾萬(wàn)平方米的大型項(xiàng)目，要么是非常小的豆腐塊，這讓物業(yè)企業(yè)很難入手，就如前邊提到的，有實(shí)力的不接管，沒(méi)實(shí)力的管理不了。具有國(guó)企背景的物業(yè)公司，在市場(chǎng)定位時(shí)，也沒(méi)有達(dá)到城市管理高度，沒(méi)有專業(yè)人員接管，也存在資金運(yùn)行壓力。

二、加強(qiáng)包頭市老舊小區(qū)管理問(wèn)題的建議

1、調(diào)整老舊小區(qū)政府補(bǔ)貼政策

按照不同區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際情況，制定有效的補(bǔ)貼政策，并指定部門監(jiān)管，按時(shí)足額到位。對(duì)曾經(jīng)拖欠的補(bǔ)貼款，拿出補(bǔ)償方法，讓企業(yè)恢復(fù)初期工作熱情。

2、做好多方聯(lián)動(dòng)的培訓(xùn)工作

與老舊小區(qū)相關(guān)的社區(qū)、街道、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)等都應(yīng)當(dāng)參見(jiàn)定期的繼續(xù)教育，考試上崗。在知法學(xué)法的前提下，各自履行職責(zé)。

3、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度

對(duì)參與老舊小區(qū)管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)，依法依合同進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，及時(shí)弘揚(yáng)、及時(shí)曝光，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)入正循環(huán)。

4、引導(dǎo)企業(yè)回報(bào)社會(huì)

對(duì)本市具有規(guī)模的企業(yè)和外埠企業(yè)制定相應(yīng)的“老舊小區(qū)接管獎(jiǎng)懲辦法”，引導(dǎo)企業(yè)擴(kuò)大視野、增大胸懷、回報(bào)社會(huì)。

5、培養(yǎng)國(guó)企背景的有實(shí)力企業(yè)成為標(biāo)桿

借助“三供一業(yè)”改革，培養(yǎng)有意愿的國(guó)企在老舊小區(qū)的專業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域成為標(biāo)桿，杜絕接管棄管的怪圈。