房地產(chǎn)評估行業(yè)自律機(jī)制研究

孫偉

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會信用體系建設(shè)，信用、自律愈來愈十分重要。但目前房地產(chǎn)評估行業(yè)存在諸多問題，行業(yè)機(jī)構(gòu)自律性不強(qiáng)。本文分析了房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題，并提出建立行業(yè)信用與自律機(jī)制，推動行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評估 自律

2016年《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》頒布，并于2016年12月1日起實施，本法從評估專業(yè)人員、評估機(jī)構(gòu)、評估程序、行業(yè)協(xié)會、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等做了詳細(xì)的介紹，為評估行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展提供了法律依據(jù)。然而具體到房地產(chǎn)評估實踐中，房地產(chǎn)評估行業(yè)存在諸多問題，如典型的“兩高兩低”（高回扣、高評估值、低收費(fèi)、低評估質(zhì)量）等問題，損害了房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)評估行業(yè)公信力降低。為此，本文分析了房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題，提出了行業(yè)信用與自律建設(shè)的途徑，以進(jìn)一步推動房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題

（一）估價機(jī)構(gòu)數(shù)量多、惡性競爭激烈

目前我國從事房地產(chǎn)評估的中介機(jī)構(gòu)多達(dá)6000多家，約3.5萬人取得執(zhí)業(yè)資格，3萬多人注冊執(zhí)業(yè)。通過房地產(chǎn)估價師協(xié)會網(wǎng)站查詢，青島本地的的估價機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)共有近60家，這就直接導(dǎo)致機(jī)構(gòu)數(shù)量過多，競爭過于激烈，特別是一些新成立的或者規(guī)模較小的評估機(jī)構(gòu)，為了解決生存問題，就靠低收費(fèi)、高回扣、高評估價等惡性競爭手段招攬業(yè)務(wù)，對行業(yè)的健康發(fā)展非常不利。

隨著《中華人名共和國資產(chǎn)評估法》的實施，自2016年12月1日起，對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)實行備案管理制度，不再實行資質(zhì)核準(zhǔn)。設(shè)立房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合資產(chǎn)評估法第十五條、二十七條、二十八條規(guī)定，一定程度上促使評估機(jī)構(gòu)規(guī)模擴(kuò)大，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

（二）估價機(jī)構(gòu)良莠不齊，市場競爭混亂

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站消息，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于貫徹落實資產(chǎn)評估法規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)管理有關(guān)問題的通知》，自2016年12月1日起，對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)實行備案管理制度，不再實行資質(zhì)核準(zhǔn)。但目前行業(yè)并不是十分規(guī)范，某些估價機(jī)構(gòu)卻競相以評估價高、回扣比例高、評估收費(fèi)低作為其競爭手段來招攬業(yè)務(wù)。在業(yè)務(wù)方面，評估機(jī)構(gòu)為爭取更多業(yè)務(wù)，寧愿讓渡利潤空間，降低評估收費(fèi)及提高回扣比例，以此來作為競爭的手段，導(dǎo)致評估行業(yè)收費(fèi)越來越低、回扣比例卻節(jié)節(jié)攀升。在評估價格方面，很多估價機(jī)構(gòu)和估價師喪失職業(yè)道德、 “客戶定價法”在某些機(jī)構(gòu)成為普通現(xiàn)象。這就更加需要相關(guān)部門對行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，鼓勵督促估價機(jī)構(gòu)之間以從業(yè)經(jīng)驗、經(jīng)營范圍、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等展開競爭。

（三）從業(yè)人員年輕化現(xiàn)象嚴(yán)重、整體素質(zhì)不高，專職估價師偏少、掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重

房地產(chǎn)估價行業(yè)理論上說是一門經(jīng)驗積累型的行業(yè)，從業(yè)時間越長、評估經(jīng)驗越豐富，工作能力就越強(qiáng)，在行業(yè)中的水平也就越高。根據(jù)對房地產(chǎn)評估行業(yè)的調(diào)查和機(jī)構(gòu)之間的交流，大部分的估價機(jī)構(gòu)從業(yè)人員平均年齡不到三十歲，估價從業(yè)人員學(xué)歷偏低，工作經(jīng)驗偏少。目前由于評估行業(yè)技術(shù)門檻不高、相關(guān)部門監(jiān)管不嚴(yán)，某些評估機(jī)構(gòu)降低成本，造成較多估價師在考取估價師資格證后以掛證獲得收入，成為所謂的“兼職估價師”，出現(xiàn)“估價師不從事估價、從事估價的不是估價師”、“印章隨便蓋、簽名隨便代”的行業(yè)怪象。

（四）估價機(jī)構(gòu)“重業(yè)務(wù)、輕技術(shù)”現(xiàn)象普遍

房地產(chǎn)估價行業(yè)是一個專業(yè)服務(wù)型的行業(yè)，理應(yīng)是一個技術(shù)性強(qiáng)，以技術(shù)促進(jìn)業(yè)務(wù)、以技術(shù)水平贏得聲譽(yù)和市場份額的行業(yè)。然而很多估價機(jī)構(gòu)不重視公司品牌，“重業(yè)務(wù)、輕技術(shù)”。其主要表現(xiàn)在估價機(jī)構(gòu)從業(yè)人員中，技術(shù)人員數(shù)量沒有業(yè)務(wù)人員數(shù)量多，技術(shù)部經(jīng)理的地位沒有業(yè)務(wù)部經(jīng)理地位高等現(xiàn)象。因此，現(xiàn)在某些估價機(jī)構(gòu)中核心競爭力不是技術(shù)而是業(yè)務(wù)，核心部門不是技術(shù)部而是業(yè)務(wù)部，可謂又一行業(yè)怪象。

（五）技術(shù)含量不高、經(jīng)濟(jì)附加值低、外界認(rèn)可度不高

作為估價業(yè)務(wù)的重頭戲——銀行抵押評估業(yè)務(wù)上，由于銀行的監(jiān)管不嚴(yán)，中介“代辦”行為的出現(xiàn)，評估機(jī)構(gòu)之間的惡意競爭，加之估價機(jī)構(gòu)不重視技術(shù)、出具的評估報告技術(shù)含量低，不能給客戶提供高水平的咨詢服務(wù)，評估報告被認(rèn)為只是一種形式，整體估價服務(wù)的經(jīng)濟(jì)附加值低，外界對整個行業(yè)的認(rèn)可度不高。部分評估機(jī)構(gòu)和估價師行為不規(guī)范，影響了評估行業(yè)的公平誠信，估價師的專業(yè)形象在下降，行業(yè)的公信力在下降。

二、建立行業(yè)信用與自律機(jī)制，推動行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展

第一，嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)信用等級評定和信用檔案制度落地

房地產(chǎn)估價方面，建立了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價行業(yè)管理信息平臺，健全房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案，及時更新信用檔案信息，努力營造公平誠信、優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。協(xié)會鼓勵各評估機(jī)構(gòu)積極參評信用評級，并要求各機(jī)構(gòu)建立健全的機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)估價師誠信檔案，力爭全面構(gòu)建起完善的行業(yè)信用評價體系。

第二，重視業(yè)務(wù)質(zhì)量建設(shè)，組織報告質(zhì)量抽查、報告評選評優(yōu)，提升行業(yè)服務(wù)水平

業(yè)務(wù)質(zhì)量是企業(yè)聲譽(yù)的生命線，是各評估機(jī)構(gòu)的核心競爭力，從行政管理部門、行業(yè)協(xié)會到各評估機(jī)構(gòu)，一直以來非常重視。

面臨房地產(chǎn)估價不斷面臨的新情況和新問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2014年發(fā)布《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》，2015年發(fā)布《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)評估涉及的方方面面。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會也于2016年1月開展房地產(chǎn)估價國標(biāo)知識競賽，旨在行業(yè)內(nèi)營造學(xué)習(xí)國標(biāo)、運(yùn)用國標(biāo)、敬畏國標(biāo)的良好氛圍，這就要求我們不斷學(xué)習(xí)新政策、新規(guī)范，提高自己的評估理論水平和實操能力。

與此同時，協(xié)會將擇機(jī)啟動估價報告質(zhì)量抽查和報告評選評優(yōu)活動，對估價報告有嚴(yán)重質(zhì)量問題的機(jī)構(gòu)，由協(xié)會發(fā)出告誡函要求整改，并記入該機(jī)構(gòu)的信用檔案，對評出優(yōu)秀報告的機(jī)構(gòu)，協(xié)會給予公開的表彰，并對抽查和評選結(jié)果通過網(wǎng)站等途徑對外公布，促進(jìn)在行業(yè)中形成注重估價報告質(zhì)量的良好氛圍，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)中注重抓好估價報告質(zhì)量，提升整個行業(yè)質(zhì)量水平。

第三，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管和機(jī)構(gòu)自律，多管齊下解決行業(yè)惡性競爭，提升行業(yè)的公信力和認(rèn)可度

面臨評估行業(yè)環(huán)境不斷變化，如2014年《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》中，明令放開土地和房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)，加之作為評估機(jī)構(gòu)在與委托方的業(yè)務(wù)談判中處于相對不利的地位，在市場、委托方與競爭對手的多重壓力下，一些評估機(jī)構(gòu)為搶到業(yè)務(wù)，不顧職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)質(zhì)量，盲目降低業(yè)務(wù)收費(fèi)，甚至幫委托方“做局”或“湊數(shù)”，搞不正當(dāng)競爭，這種惡性壓價競爭已經(jīng)成為制約評估行業(yè)健康發(fā)展的頑疾，最終損害的將是行業(yè)本身。

為營造公平誠信的行業(yè)環(huán)境，我們應(yīng)該審時度勢，謀求共贏，合則兩利，斗則俱傷。一是行業(yè)協(xié)會要加強(qiáng)制度建設(shè)和政策引導(dǎo)，要求各機(jī)構(gòu)共同簽署行業(yè)自律公約，不得采取惡意降低收費(fèi)與同行進(jìn)行業(yè)務(wù)競爭、爭攬客戶，并加大獎勵和懲罰力度；二是評估機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)自律，對于低價惡意競爭行為要協(xié)同行動、聯(lián)合抵制；三是執(zhí)業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面，控制收費(fèi)下限，放開收費(fèi)上限，拓寬評估業(yè)務(wù)發(fā)展空間，引導(dǎo)企業(yè)間的競爭發(fā)展從拼價格轉(zhuǎn)向比理念眼光，比業(yè)務(wù)創(chuàng)新，比管理精度，比服務(wù)意識，提高社會對評估行業(yè)的認(rèn)可度。