“頂配”調(diào)控，樓市何去何從

姚曉娜+鄭鈞天+周強(qiáng)+程士華+王玉光+王存福

當(dāng)前各地樓市調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度已經(jīng)接近“頂配”，政策工具出現(xiàn)同質(zhì)化，這一現(xiàn)象凸顯出建立和完善房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制的迫切性。

全國兩會之后，多個出現(xiàn)房價異常波動的城市迎來史無前例的強(qiáng)力調(diào)控。

到3月26日，北京繼“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“1年內(nèi)離婚不享受單身購房政策”后，又針對商住房出臺限購政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前北京樓市調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度已經(jīng)接近“頂配”。

同時，廣東、海南、安徽、河北、浙江等地城市近期亦密集升級樓市調(diào)控措施。限購和提高首套房或二套房首付成為“標(biāo)配”。

接受記者采訪的諸多市場人士普遍認(rèn)為，新一輪調(diào)控對市場的短期影響比較明顯，但長期效果有待觀察，因?yàn)楸幌拗频男枨箅S時可能在政策放松時出現(xiàn)迅速反彈。

相關(guān)人士建議，政府宜在細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，加快建立完善長效機(jī)制，從而在根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

真的 “一房難求”？

雖然對經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、房價堅(jiān)挺的普遍預(yù)期以及預(yù)防通脹、資產(chǎn)保值增值的需求，被認(rèn)為是引發(fā)此前房價快速上漲的背景因素，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市“虛火”原因更為復(fù)雜。

在“謠言”的作用下，部分熱點(diǎn)城市再現(xiàn)非理性購房恐慌，機(jī)構(gòu)和個人乘機(jī)捏造謠言，哄抬房價。

在海南，“一房難求”、“一夜翻番”、“房價暴漲”等字眼頻頻見諸網(wǎng)絡(luò)、形成刷屏之勢；在上海，數(shù)千購房人“通宵排隊(duì)搶房”的消息經(jīng)自媒體夸大傳播后，輿論效應(yīng)迅速在全國蔓延開來。

然而經(jīng)實(shí)地調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)海南和上海等地樓市成交量價“暴漲”背后是市場人為的扭曲和“異化”。

《財經(jīng)國家周刊》記者近日沿海南島環(huán)線和中線市縣調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在眾多平臺發(fā)布“一房難求”等消息、造成市場“暴漲”假象的背后，是眾多樓盤在正常銷售，甚至表現(xiàn)平淡。

在?？谖骱０兑晕?、澄邁縣盈濱半島等熱門樓盤所在區(qū)域，并沒有出現(xiàn)網(wǎng)上流傳的“一房難求”、“擠破售樓中心”的場面。

在盈濱半島海濱某項(xiàng)目，一上午幾乎沒有前來咨詢看房的購房者，售樓中心工作人員更在中午12點(diǎn)左右就鎖門離開。

在三亞、萬寧、瓊海、文昌等地， “門可羅雀”是對不少售樓處最貼切的形容詞。

“現(xiàn)在房子賣得很快，但是待售的房子也不少?！表?xiàng)目銷售人員普遍表示，不存在一房難求的情況。

澄邁縣某樓盤銷售經(jīng)理孫曉旭說，“去年下半年以來，市場確有好轉(zhuǎn)，房屋均價也出現(xiàn)上浮，但絕對不是外界所稱的‘暴漲?！?/p>

2月底，上海遠(yuǎn)郊一樓盤也引發(fā)數(shù)千人“通宵排隊(duì)搶購”。然而，記者在事發(fā)樓盤連續(xù)蹲點(diǎn)查明，該項(xiàng)目預(yù)售797套，開盤后7天才賣完，并非此前所傳“日光盤”。

“連夜排隊(duì)搶房”顯然是開發(fā)商的營銷炒作。

記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前發(fā)布此類樓市“謠言”的多為房地產(chǎn)企業(yè)、中介以及樓盤營銷自媒體公號。

值得注意的是，以上公眾號傳播此類消息時，通常會在不實(shí)信息中植入房產(chǎn)項(xiàng)目廣告，例如“海南多地房源告急，地產(chǎn)大佬預(yù)測未來5年房價將持續(xù)上漲”、“幾千人瘋搶路勁上海派”等等。

個別門戶網(wǎng)站的房產(chǎn)頻道也加入了散布此類消息的“大軍”，利用政府規(guī)劃等“利好”在網(wǎng)上散播虛假信息；此外，亦有房地產(chǎn)企業(yè)的官方微信號借機(jī)炒作熱點(diǎn)城市及周邊房產(chǎn)價格暴漲，人為制造樓市“賣斷貨”的假象。

在推盤的實(shí)操層面，融創(chuàng)上海區(qū)域營銷總監(jiān)程仲梁表示，“對于開發(fā)商而言，在推新盤之前肯定要通過各種方式蓄客，推多少套、蓄客數(shù)量都是自己掌握。只要前者數(shù)量遠(yuǎn)低于后者，就很容易營造出熱銷氛圍?！?/p>

供需失衡下亂象頻出

市場人士認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的供需失衡是導(dǎo)致“病毒式謠言”蔓延的重要原因。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求確實(shí)存在。以上海為例，受調(diào)控影響，2017年2月份上海商品住宅供應(yīng)量為28.63萬平米，環(huán)比下滑23%。而供應(yīng)量的連續(xù)下挫與不斷上揚(yáng)的房價形成了鮮明對比，2月全市商品住宅均價環(huán)比上揚(yáng)0.2個百分點(diǎn)至4.7萬元/平米，同比增幅達(dá)3成，再創(chuàng)歷史新高。

在北京，由于新房供應(yīng)持續(xù)緊張，近期二手房房價也出現(xiàn)快速上漲。

旭輝集團(tuán)北京公司副總裁孔鵬認(rèn)為，二手房交易不受政策調(diào)控限制，更能真實(shí)體現(xiàn)市場供求關(guān)系。因此，市場供不應(yīng)求是目前北京樓市的基本狀態(tài)。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于對熱點(diǎn)城市房價看漲預(yù)期沒有改變，“少量多批”、“捂盤惜售”等推盤方式反復(fù)出現(xiàn)，房企會采取“饑餓營銷”等手段營造供不應(yīng)求的局面，進(jìn)一步炒高房價。

在供需不平衡的樓市，開發(fā)商組織“人山人?！钡拈_盤，就能巧妙抓住購房人害怕買不到房子的心理，制造、放大房子供不應(yīng)求的情況，以刺激購房人加速出手。

記者近日在廣州和深圳調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少售樓處的沙盤上，絕大部分樓盤已經(jīng)貼上“售罄”的標(biāo)簽。銷售人員表示，“大家都是搶著來購買，有時候還需要抽簽才能拿到房票。房子一直都很好賣，不需要特別打電話推銷?！?/p>

而在各地政府推出針對新房的“限價”措施后， “陰陽合同”長期盛行。

目前由于新房售價“限高”，預(yù)售證發(fā)放較為嚴(yán)格?！吧暾堫A(yù)售證也要排隊(duì)。”一位開發(fā)商告訴記者，“就算申到預(yù)售證，網(wǎng)簽還得排隊(duì)，政府是在故意延緩交易時間?！?/p>

在“限價令”下，“陰陽合同”再現(xiàn)江湖。記者走訪廣州黃埔、從化等地的多個樓盤發(fā)現(xiàn)，“雙合同”已成為不少樓盤公開的秘密。

記者近日以購房的名義挑中一套95平方米的房子。銷售員告訴記者，原價2329409元人民幣，優(yōu)惠后為2067168元，“這套房子在政府的備案價格為1439814元，這就需要另外簽一份總價為627354元的裝修合同?！?

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該樓盤政府的備案價約為1.52萬元，而實(shí)際成交價卻高達(dá)2.18萬元，比政府備案價每平方米高了6600元。

建立長效機(jī)制

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前各地樓市調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度已經(jīng)接近“頂配”，政策工具出現(xiàn)同質(zhì)化，這一現(xiàn)象凸顯出建立和完善房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制的迫切性。

相關(guān)人士建議，應(yīng)從以下幾個方面考慮樓市調(diào)控長效機(jī)制的框架設(shè)計。

一是要加大對“謠言”打擊力度，維護(hù)健康市場秩序。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房企和中介的違法成本太低，對市場持續(xù)健康發(fā)展依然是一個不小的隱患。

“自媒體平臺憑借一些捏造的情況進(jìn)行虛假宣傳，對市場造成極大的恐慌和傷害。然而，他們自身收益往往是違法成本的幾何倍數(shù)，按照現(xiàn)在這種處罰標(biāo)準(zhǔn)，違法成本太低?！焙Ｄ犀F(xiàn)代管理研究院院長王毅武認(rèn)為。

專家建議，加快推進(jìn)房產(chǎn)中介行業(yè)立法進(jìn)程，加強(qiáng)二手房掛牌的“房源編碼制度”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在加大打擊虛假宣傳的同時，從制度層面減少虛假房地產(chǎn)信息的操作空間。

2016年9月，上海市公安機(jī)關(guān)對編造傳播樓市謠言的7名涉案中介依法刑事拘留，對規(guī)范上海二手房市場作用明顯。

“由于我國樓市存在盲目性和盲從性，購房者群體心理預(yù)期對房價的變化有著巨大的影響力?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)文化產(chǎn)業(yè)教授凌金鑄認(rèn)為，當(dāng)前自媒體占據(jù)網(wǎng)絡(luò)輿論陣地，受到開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)廣告投放的自媒體大號反復(fù)誤導(dǎo)網(wǎng)民的房價預(yù)期，有的借謠言炒作樓市，制造漲價預(yù)期。政府宜對那些惡意散布謠言并利用謠言哄抬房價者進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，采取刑拘等方式以儆效尤。

二是夯實(shí)制度基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)“漲后控”到“事前調(diào)”的轉(zhuǎn)變。

不少地方住建部門負(fù)責(zé)人告訴記者，“環(huán)比不增長”成為地方調(diào)控的主要目標(biāo)。但限于地方事權(quán)，地方政府在樓市調(diào)控中只能通過戶籍、社保年限、首付成數(shù)等進(jìn)行調(diào)控，相關(guān)政策工作儲備已經(jīng)快用盡了。

“長效機(jī)制涉及金融、稅收、土地財政，已經(jīng)超越了地方政府權(quán)限。急需國家層面協(xié)調(diào)相關(guān)部委，理順法律法規(guī)，政策機(jī)制銜接，如此才能讓地方政府具有較強(qiáng)的操作性?！敝槿且晃蛔〗ú块T負(fù)責(zé)人說。

安徽省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長王立國認(rèn)為，目前各地政府樓市調(diào)控普遍是出現(xiàn)房價快速上漲之后采取手段，屬于典型的事后調(diào)控。未來各地宜通過管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，挖掘搜集房地產(chǎn)開工、備案、簽約、購房合同等關(guān)鍵信息數(shù)據(jù)，配合稅收、金融等政策，逐步研究建立長效調(diào)控機(jī)制，在漲價之前就及時介入，通過擴(kuò)大土地供給、激活市場存量等方式，提前進(jìn)行調(diào)節(jié)，避免房價過快上漲。

三是加快發(fā)展住房租賃市場，彌補(bǔ)供給不足短板。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志認(rèn)為，政府宜加快鼓勵發(fā)展住房租賃市場?！岸唐趤砜矗瑹狳c(diǎn)城市的土地和新房供應(yīng)與需求相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，加之不少住宅用地拍賣時即要求自持，這就意味著未來新房供給將日益減少，不少一手房市場需求將擠壓至二手房市場?！币虼?，政府宜鼓勵企業(yè)和個人將一部分長期持有的住宅和商住產(chǎn)品打造成租賃性產(chǎn)品，提高住宅供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)全民住有所居。