住宅專項維修資金的審計難點探討

林琳

摘要：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。2007年我國頒布了《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），詳細規(guī)定了住宅專項維修資金交納主體、交納標準、使用程序等內(nèi)容，標志著我國住宅專項維修資金進入全面的規(guī)范化管理。住宅專項維修資金作為房屋的“養(yǎng)老金”，金額龐大，關(guān)系民生，因此審計監(jiān)督在住宅專項維修資金的管理中有著不可替代的作用。住宅專項維修資金相關(guān)法規(guī)出臺時間較短，目前將維修資金作為審計監(jiān)督對象的審計活動還未廣泛開展，從審計內(nèi)容、審計重點、審計技術(shù)等方面較缺乏成熟的經(jīng)驗，本文將針對住宅專項維修資金的審計進行探討。

關(guān)鍵詞：住宅專項維修資金；審計

中圖分類號：F239.63 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定和實際執(zhí)行情況，住宅專項維修資金的歸集、使用、管理等方面都是審計重點，因篇幅所限，下面我僅就住宅專項維修資金的審計難點進行探討。

一、住宅專項維修資金交存環(huán)節(jié)存在的問題及審計難點

（一）維修資金的欠交問題及審計難點

住宅專項維修資金的相關(guān)規(guī)定出臺時間短，執(zhí)行初期未嚴格執(zhí)行或執(zhí)行不規(guī)范，業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，部分業(yè)主未交存或未足額交存維修資金，且還存在開發(fā)商未交存未售房屋維修資金的情況，導致資金欠交成為一個歷史遺留問題，物業(yè)的應收維修資金和已交存的維修資金存在缺口，影響了以后維修資金的使用。審計部門除直接從核算賬戶取得物業(yè)區(qū)域的已交存維修資金總數(shù)據(jù)以外，還應按照當?shù)禺敃r的維修資金交存標準、物業(yè)樓盤信息重新計算應交存的維修資金金額，查實缺口，督促房地產(chǎn)行政主管部門后續(xù)組織業(yè)主和開發(fā)商建立維修資金補交方案，完善物業(yè)的維修資金建立。

（二）維修資金的挪用問題及審計難點

維修資金的挪用情況一般分為維修資金管理機構(gòu)挪用和開發(fā)商挪用，維修資金管理機構(gòu)挪用在賬面上容易查清，而開發(fā)商對維修資金的挪用在維修資金的審計過程中是容易被忽視。據(jù)調(diào)查，在《辦法》出臺后、各省市出臺實施細則之前，大量存在開發(fā)商與業(yè)主通過商品房買賣合同約定由開發(fā)商代收代交業(yè)主的住宅專項維修資金的情況，資金挪用風險極高，部分開發(fā)商擅自截留、挪用，并不交存到銀行專戶，而審計部門在對維修資金審計時，通過對物業(yè)區(qū)域應交和已交維修資金的核算也只能看到缺口，卻無法在賬面上確定是業(yè)主自身欠交還是開發(fā)商截留、挪用，這是審計工作的一項難點。建議審計部門在發(fā)現(xiàn)維修資金缺口時，應隨機抽取未交存維修資金的業(yè)主進行詢問，以初步確定是否存在開發(fā)商違反合同約定、擅自截留業(yè)主維修資金的情況，如詢問過程中發(fā)現(xiàn)異常，可采取函證的方法向業(yè)主取得證據(jù)，例如要求業(yè)主提供商品房買賣合同、開發(fā)商代收維修資金的收據(jù)。

二、住宅專項維修資金使用環(huán)節(jié)存在的問題及審計難點

審計人員查閱維修資金使用的書面材料，一般情況維修資金的使用內(nèi)容和使用程序從書面材料看都符合相關(guān)規(guī)定，該環(huán)節(jié)的審計難點在于業(yè)主委員會組織業(yè)主申請維修資金的使用中存在對資金的盤剝，主要表現(xiàn)在幾個方面：1、放大維修成本、壓縮維修項目、消減維修質(zhì)量、增加工程量等手法濫用專項維修資金；2、從材料價差中侵蝕維修資金，由于維修器材品質(zhì)不同、質(zhì)量差異等原因?qū)е虏煌瑑r格、維護修繕單位材料的購置以低價購入、高價出票等方式不當?shù)美Ｒ陨锨闆r一般較隱蔽，僅查閱書面材料不容易確定。因此審計部門應指派具有豐富工程造價經(jīng)驗的審計人員，觀察維修資金申請使用及審核過程，注意其是否符合書面材料內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)。審計人員在查閱書面材料時，對發(fā)現(xiàn)的審計疑點可采取從外部取證的方法，如到維修過的共用設施、共用部位進行觀察。

三、維修資金在管理環(huán)節(jié)存在的問題及審計難點

（一）業(yè)務數(shù)據(jù)與會計數(shù)據(jù)的差異問題及審計難點

根據(jù)《辦法》的規(guī)定，業(yè)主大會成立之前，維修資金由物業(yè)所在的房地產(chǎn)行政主管部門代管，委托專戶管理銀行設立專戶、以物業(yè)管理區(qū)域為單位建帳，按照房屋戶門號設分戶賬；業(yè)主大會成立之后，經(jīng)業(yè)主表決后維修資金可劃轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會在專戶管理銀行設立維修資金賬戶，該賬戶應當接受房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)督。以上內(nèi)容可以看出，房地產(chǎn)行政主管部門、專戶管理銀行在維修資金的管理中擔任重要角色，維修資金的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)也分為了專戶銀行管理系統(tǒng)和房地產(chǎn)行政主管部門管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)行政主管部門同時進行獨立的會計核算。目前基本上各大小城市都實行了維修資金計算機網(wǎng)絡管理，因維修資金管理制度出臺時間短，各銀行的維修資金計算機管理系統(tǒng)與房地產(chǎn)行政主管部門的維修資金計算機管理系統(tǒng)不夠完善，在數(shù)據(jù)對接中常存在問題，審計工作人員在審計中會發(fā)現(xiàn)維修資金的財務會計銀行數(shù)據(jù)和業(yè)務數(shù)據(jù)存在差異。審計人員此時應以會計數(shù)據(jù)、銀行數(shù)據(jù)、業(yè)務數(shù)據(jù)為基礎，核對、分析數(shù)據(jù)，觀察管理機構(gòu)的計算機系統(tǒng)實際操作，深研數(shù)據(jù)差異的原因，調(diào)查哪些差異是由于系統(tǒng)對接問題，哪些差異是由于業(yè)務人員利用系統(tǒng)漏洞違規(guī)，例如業(yè)主實際未交維修資金，而業(yè)務人員私自在業(yè)務數(shù)據(jù)系統(tǒng)上通過。

（二）維修資金的保值、增值方式及審計難點

業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有，在保證資金的安全性的前提下，審計人員還應留意資金的保值和增值方式，了解業(yè)主的利益是否得到盡可能得到保護。據(jù)了解，目前房地產(chǎn)行政主管部門代管的維修資金基本都是以活期的形式存于專戶管理銀行，收益較差。審計人員在發(fā)現(xiàn)收益較差的情況，應明確在審計報告中提出，要求代管部門按照《辦法》的規(guī)定，采取多種安全科學理財方式，盡可能實現(xiàn)維修資金的收益最大化。

四、結(jié)束語

綜上所述，住宅專項維修資金的審計活動還屬于初步開展階段，審計部門在深入理解法律法規(guī)的前提下，需要在審計活動中不斷探索、總結(jié)經(jīng)驗，充分發(fā)揮審計職能，督促地方政府依據(jù)規(guī)定制定健全的、可操作的管理實施細則，促進住宅專項維修資金管理的發(fā)展。

參考文獻：

[1]梁林.住宅專項維修資金審計探討.廣西財經(jīng)學院學報，2012（5）：109.

[2]張小軍.我國住宅專項維修資金管理系統(tǒng)設計與實現(xiàn).西南財經(jīng)大學，2012，22（09）.