住宅小區(qū)停車位引入融資租賃模式初探

摘 要 隨著人們生活水平的提高，家家戶戶購房的同時(shí)對停車位也提出了要求，配備多停車位的小區(qū)住房一般比配備較少停車位的小區(qū)住房容易銷售。然而停車位配置比例及價(jià)格仍存諸多爭議，配置比例一般在開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)已確定，停車位價(jià)格則由當(dāng)事方通過約定確定，而停車位價(jià)格較高的情況下，多數(shù)購房戶難以承受。本文探討將融資租賃模式引入住宅小區(qū)停車位之中，以期對人們關(guān)心的小區(qū)停車位問題有個(gè)良好的解決途徑。

關(guān)鍵詞 住宅小區(qū) 停車位 融資租賃

作者簡介：殷小雨，西南石油大學(xué)法學(xué)院碩士研究生，研究方向：環(huán)境法、經(jīng)濟(jì)法。

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.04.044

作為“衣、食、住、行”中與“住”和“行”息息相關(guān)的住宅小區(qū)停車位問題備受關(guān)注，有了私家車，購房選址不再受限于工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近，但是停車位的價(jià)格以及限購數(shù)量是購房者的又一考慮因素?！案邇r(jià)車位”、“車位難求”是我國住宅小區(qū)停車位目前面臨的兩大問題，解決好這兩個(gè)問題，對于人們幸福指數(shù)的提升以及和諧小區(qū)的構(gòu)建具有現(xiàn)實(shí)的意義。

一、我國住宅小區(qū)停車位的現(xiàn)實(shí)圖景

我國住宅小區(qū)停車位分為三種類型：一是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)確定的停車位，具有專屬性，可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記；二是地下人防車位，非戰(zhàn)時(shí)可用于停車，有使用權(quán)和收益權(quán)，但不能辦理產(chǎn)權(quán)證；三是規(guī)劃中未劃定出來，占用業(yè)主共用的道路用于停放車輛的停車位，該種停車位屬于小區(qū)業(yè)主共有，不能進(jìn)行處分。

我國關(guān)于小區(qū)停車位的法律規(guī)定有《物權(quán)法》第七十四條及最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五、第六條的規(guī)定，《民法通則》中沒有關(guān)于小區(qū)停車位的規(guī)定。根據(jù)法律規(guī)定，車位、車庫的歸屬由當(dāng)事人之間約定來確定，可以通過出售、出租、附贈的方式取得停車位，建設(shè)單位在處分停車位時(shí)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

在我國，車位、車庫未強(qiáng)行要求進(jìn)行登記，其轉(zhuǎn)移方式是有效的合同加交付。在如何理解“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”問題上，王利明教授認(rèn)為，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將車庫、車位首先出租、出售給業(yè)主，而不能高價(jià)賣給第三人，業(yè)主有能力購買，則出售給業(yè)主，業(yè)主無能力購買，則出租給業(yè)主。業(yè)主的需要只能是合理的需要，滿足其基本停車需求即可。

二、我國住宅小區(qū)停車位目前存在的問題

從法律層面來看，《物權(quán)法》的規(guī)定中并未明確“首先滿足業(yè)主的需要”的主體，是建設(shè)單位還是購買停車位后又轉(zhuǎn)讓出去的業(yè)主？《解釋》中只是補(bǔ)充規(guī)定了建設(shè)單位處分建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫時(shí)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的義務(wù)。至于業(yè)主在取得停車位后再轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主以外的人員時(shí)，是否也應(yīng)首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要？法律在此問題上采取了模糊態(tài)度?，F(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓車位時(shí)一般會通過物業(yè)管理公司詢問本小區(qū)業(yè)主是否需要受讓停車位，同時(shí)詢問業(yè)主以外的人員是否購買停車位。

從社會實(shí)踐層面來看，一是存在車多車位少的問題。老舊小區(qū)一般未配備地下停車場，車輛停放在小區(qū)地面上，占用業(yè)主共有道路停放車輛的情況普遍。新建小區(qū)多為高層，戶數(shù)多，人員密集，車輛較多，建設(shè)單位一般在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，會按照各地規(guī)定配置停車位比例，在規(guī)劃中確定停車位的數(shù)量、位置，確定人防車位的位置。在停車位只能滿足1：1或者1：2的要求時(shí)，可能存在車輛無處停放或者停放在他處的情況，極不方便人們的生活。二是停車位價(jià)格高的問題。對于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房價(jià)較高的城市而言，住宅的價(jià)格已經(jīng)很高，如果再購置車位就會加重家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。三是滿足業(yè)主需要的合理期限問題。是否應(yīng)由當(dāng)事方約定確立一個(gè)合理期限，以確保對轉(zhuǎn)讓方的公平，以及保證其他人的購買需要。四是停車位受讓主體的限制問題。住宅小區(qū)具有一定的封閉性，小區(qū)業(yè)主以外的第三人可否購買小區(qū)的停車位，以及小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓停車位的受讓主體是否首先應(yīng)為本小區(qū)業(yè)主，也是值得我們思考的問題。

目前我國住宅小區(qū)停車位主要存在車多車位少、停車位購買價(jià)格高以及受讓主體的問題。車多車少與業(yè)主的購買量有關(guān)，車位的多少則與開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)。收入較高的群體，家庭車存量較一般家庭多，對停車位的需求也較多，如何解決剛需以及過多需求之間的矛盾，找到當(dāng)中的平衡點(diǎn)，是解決小區(qū)停車位問題的關(guān)鍵。在停車位配置比例已確定的前提下，探討小區(qū)停車位的價(jià)格及轉(zhuǎn)讓問題，是本文思索的重點(diǎn)。

三、融資租賃模式是解決小區(qū)停車位的有效舉措

（一）融資租賃模式運(yùn)用于小區(qū)停車位問題解決的必要性分析

我國《合同法》第十四章專章規(guī)定了融資租賃合同，用十四個(gè)條文對融資租賃合同的定義、主要條款及形式、租賃物的購買、索賠、合同的變更、租賃物的所有權(quán)等作出了規(guī)定。融資租賃合同是由買賣合同和租賃合同構(gòu)成，買賣合同中的受讓人為融資租賃合同的出租人，兩個(gè)合同并不是獨(dú)立的，融資租賃合同的效力也不是兩個(gè)合同效力的單獨(dú)疊加?！逗贤ā分忻鞔_了出租人享有租賃物的所有權(quán)，承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。

融資租賃解決了承租人的燃眉之急，出租人亦可利用該機(jī)會使自己的閑置資金充分利用起來，可以說各取所需，而又同時(shí)促進(jìn)了社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國近些年來融資租賃業(yè)發(fā)展迅猛，以融資租賃業(yè)務(wù)為主成立的公司數(shù)量大幅增長，融資租賃的標(biāo)的物大多數(shù)為大宗機(jī)械類的動(dòng)產(chǎn)，且未強(qiáng)制要求進(jìn)行登記，這就存在實(shí)踐中多發(fā)的可能構(gòu)成《物權(quán)法》第一百零六條的善意取得的風(fēng)險(xiǎn)，此處就不過多討論。我國當(dāng)前的法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定并未禁止不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃物，學(xué)理界一般認(rèn)為融資租賃的對象不能是無形資產(chǎn)。

融資租賃作為一種新潮，大勢在各行各業(yè)朝氣蓬勃地發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)能力不足、銀行貸款審核嚴(yán)格時(shí)，融資租賃模式作為一種新興的方式運(yùn)用到住宅小區(qū)停車位中，有利于解決停車位價(jià)金高、難以一次性支付的難題，融資租賃模式的好處下文將詳細(xì)闡述。

（二）融資租賃模式運(yùn)用于小區(qū)停車位問題解決的可能性分析

首先，我們要界定小區(qū)停車位的屬性問題，其屬于動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，這在學(xué)理界及實(shí)務(wù)界是存在爭議的，但均認(rèn)為其不屬于動(dòng)產(chǎn)。再來看不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)是指土地和附著于土地或位于地上和地下的附屬物，具有不可移動(dòng)性和耐久性。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式是有效的合同加登記，但是我國并無強(qiáng)制性法律、法規(guī)要求對車位進(jìn)行登記。實(shí)踐中，開發(fā)商將車位出售、出租或者附贈給購房者，然后交付，購房者就成為車位的所有權(quán)人?，F(xiàn)實(shí)生活中，我們一般把車位作為房屋的附屬，認(rèn)定在不動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)。如上所述，我國并未禁止不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃的對象，這解決了小區(qū)停車位問題中融資租賃模式的準(zhǔn)入問題。

（三）小區(qū)停車位轉(zhuǎn)讓的幾種情形

小區(qū)停車位的轉(zhuǎn)讓，按照時(shí)間順序，依次為開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給業(yè)主或者業(yè)主外的第三人，然后是業(yè)主轉(zhuǎn)讓給房屋及車位的受讓人，還存在單就車位轉(zhuǎn)讓給第三人的問題。

筆者認(rèn)為，建設(shè)單位按配置比例首先滿足業(yè)主的需求，業(yè)主應(yīng)有一個(gè)購買或者承租停車位的合理期限，業(yè)主明示放棄或者超過合理期限未作受讓表示的，建設(shè)單位應(yīng)詢問本小區(qū)業(yè)主是否有購買或者租賃車位的需要，若無，建設(shè)單位可轉(zhuǎn)讓車位給本小區(qū)外的第三人。業(yè)主取得停車位，而后又轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)首先詢問本小區(qū)業(yè)主是否有受讓需要，有則轉(zhuǎn)讓給本小區(qū)業(yè)主，若無人受讓，才可轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的第三人。合理期限由雙方當(dāng)事人約定。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋，同時(shí)轉(zhuǎn)讓車位的，若受讓人為同一人，則無爭議，如果分別轉(zhuǎn)讓給不同的受讓人，本小區(qū)業(yè)主有在同等條件下優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利，詢問的方式可通過張貼告知來作出。

（四）融資租賃模式運(yùn)用于小區(qū)停車位的具體措施

1.開發(fā)商轉(zhuǎn)讓停車位給業(yè)主：

根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)規(guī)定，規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)的停車位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。筆者認(rèn)為，業(yè)主可以選擇購買或者租賃停車位，為確保對建設(shè)單位的公平及其他業(yè)主的需要，業(yè)主應(yīng)有一個(gè)考慮是否購買或者租賃停車位的合理期限。如果業(yè)主選擇購買停車位，但資金不足，除申請銀行貸款的方式外，可以詢問本小區(qū)其他業(yè)主是否愿意采用融資租賃模式，與開發(fā)商簽訂購買車位的合同，再與該業(yè)主簽訂融資租賃合同。三方當(dāng)事人雖簽訂兩個(gè)獨(dú)立的合同，鑒于小區(qū)停車位“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的特殊要求，三方當(dāng)事人應(yīng)一致認(rèn)可停車位的使用及所有情況，承租車位的業(yè)主可與出租車位的業(yè)主約定租賃期限屆滿，停車位的所有權(quán)歸屬。由業(yè)主出面購買停車位，再與需要停車位的業(yè)主簽訂融資租賃合同，其意義有三：一是建設(shè)單位將停車位售出，資金回流；二是需要停車位的業(yè)主可解決燃眉之急，待資金寬裕時(shí)可根據(jù)與出租方簽訂的融資租賃合同，取得停車位的所有權(quán)；三是需要停車位較多的業(yè)主，可通過此種方式，與承租方業(yè)主約定車輛臨時(shí)停放、融資租賃期限屆滿停車位的歸屬等問題。

承租期限內(nèi)，出租人違約不再將車位出租給承租人的，承租人可主張對該車位的購買權(quán)，或不再承租，但主張違約損害賠償；承租人違約不再租賃停車位的，出租人可直接無束縛地取得停車位的所有權(quán)，并可要求承租人承擔(dān)違約賠償。若租賃期間，承租人提出交清剩余期限內(nèi)停車位的租賃費(fèi)并取得停車位的，出租人應(yīng)予準(zhǔn)許，結(jié)算金額由雙方協(xié)商。剛需業(yè)主在合同履行過程中不需要停車位，該停車位即可滿足過旺需求業(yè)主的需要；出租方與承租方約定租賃期限屆滿，停車位歸承租方所有的，承租方在資金充裕的情況下，可以支付剩余款項(xiàng)的，可與出租方協(xié)商，提前取得停車位的所有權(quán)。如此看來，住宅小區(qū)停車位在該階段引入融資租賃模式，于開發(fā)商、業(yè)主而言，都是解決停車位配置及價(jià)金問題的最優(yōu)選擇。

在開發(fā)商轉(zhuǎn)讓車位給業(yè)主階段，是否適合引入業(yè)主以外的第三人或第三方融資租賃企業(yè)作為融資租賃出租人與開發(fā)商、業(yè)主簽訂兩份合同，以滿足業(yè)主的購車位需求啦？筆者認(rèn)為，在此階段是不妥的。在此階段，根據(jù)法律規(guī)定，車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，將業(yè)主作為融資租賃合同的當(dāng)事人，可解決剛需與過旺需求之間的矛盾，第三人或者第三方融資租賃企業(yè)的介入，一般具有營利性，與小區(qū)停車位的初衷相悖。剛需業(yè)主可能并不需要車位，但與第三方融資租賃企業(yè)或第三人串通，先取得車位，再將車位轉(zhuǎn)讓，停車位就作為一種炒賣的商品，小區(qū)內(nèi)需要車位的業(yè)主無法通過正常價(jià)格取得停車位。這就違背了住宅小區(qū)停車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要的初衷，在該階段，不適宜引入小區(qū)業(yè)主以外的第三人或者融資租賃企業(yè)作為停車位的購買者及融資租賃合同的出租方。

2.業(yè)主轉(zhuǎn)讓給業(yè)主或者小區(qū)業(yè)主外的人員：

基于開發(fā)商轉(zhuǎn)讓停車位階段，停車位已基本滿足業(yè)主需要的情況下，業(yè)主取得停車位后再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)不受太多拘束，業(yè)主可以轉(zhuǎn)讓停車位給本小區(qū)業(yè)主或者小區(qū)業(yè)主以外的人員。小區(qū)具有相對封閉性，轉(zhuǎn)讓車位的業(yè)主，應(yīng)在小區(qū)內(nèi)張貼停車位轉(zhuǎn)讓的告知，在同等條件下，本小區(qū)業(yè)主有優(yōu)先于小區(qū)業(yè)主以外人員的購買權(quán)。停車位受讓者在價(jià)金支付上仍可采用融資租賃模式，此時(shí)停車位買賣合同的受讓人及融資租賃合同的承租方為同一人，此人可以是本小區(qū)的其他業(yè)主，可以是小區(qū)業(yè)主以外的人員，也可以是融資租賃公司，合同內(nèi)容由當(dāng)事人約定。只要滿足停車的需求，方便人們的需求即可，同時(shí)又可以促進(jìn)融資租賃行業(yè)的發(fā)展。

融資租賃帶有營利性質(zhì)，筆者認(rèn)為業(yè)主以外的第三方融資租賃模式不適合運(yùn)用在開發(fā)商轉(zhuǎn)讓停車位階段，該階段是為了保證業(yè)主的需求，之后停車位的轉(zhuǎn)讓可引入第三方融資租賃模式，合同內(nèi)容由雙方約定，此種模式對有需求的購車位者而言，減輕了資金負(fù)擔(dān)，對出租方而言，又使資金得到有效利用，同時(shí)又發(fā)展了融資租賃行業(yè)。筆者認(rèn)為，有必要對該模式的引入規(guī)則進(jìn)行探討，以解決與我們生活休戚相關(guān)的問題。

注釋：

王利明.從特權(quán)法角度看小區(qū)車位、車庫歸屬.檢察日報(bào).2016-08-02（3）.