房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策研究

丁 凌 陳 媛 李正文 陳欣欣

(云南民族大學(xué)管理學(xué)院 云南 昆明 650500)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策研究

丁 凌 陳 媛 李正文 陳欣欣

(云南民族大學(xué)管理學(xué)院 云南 昆明 650500)

本文分析目前國內(nèi)房地產(chǎn)的形式和背景，然后就房地產(chǎn)的形式和背景依次闡述房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和特征，從政策、市場、選址等方面，進(jìn)一步分析影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素。并且就想在的房地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，提出相關(guān)建議。

房地產(chǎn)；投資；投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

一、緒論

(一)研究背景及意義

1.研究背景

根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長，行業(yè)改革需求加大。2015年以來全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下。銷售數(shù)據(jù)溫和回暖，同比降幅收窄或略有上升，但我們?nèi)匀豢吹?，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢(shì)并未改變。1-5房地產(chǎn)開發(fā)投資總額32兆2920億元，同比增長5.1%。

2015年，房地產(chǎn)行業(yè)的并購案例并不在少數(shù)，此外，政府首次提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)兼并的條文。而且這一舉措有很多的好處，可以促進(jìn)資源向有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)聚集，推動(dòng)大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，進(jìn)而降低采購和融資的成本，也有利于推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)業(yè)化。為此，政府也許還會(huì)做更多的制度性安排，比如推動(dòng)行業(yè)的兼并進(jìn)一步立法、引導(dǎo)設(shè)立并購基金等等。在這些利好政策的刺激下，2016年的房地產(chǎn)行業(yè)有望繼續(xù)延續(xù)2015年的并購熱潮。

2.研究意義

本文對(duì)于分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)識(shí)并明確房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)而能有效的控制或降低風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步有效提高相關(guān)收益。所以，研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的具體意義可以體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(1)有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)動(dòng)態(tài)的進(jìn)程，存在的風(fēng)險(xiǎn)因素非常多，如何增強(qiáng)對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理有助于開發(fā)商進(jìn)一步識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，加深對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)認(rèn)識(shí)，適應(yīng)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)市場充滿的變化和眾多不確定性因素的環(huán)境，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成功。

(2)幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立科學(xué)和健全的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的正確性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理水平，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失的防范和控制，保證開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

(3)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理是致力于用最小成本獲得最大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理效果。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析

(一)政策變化風(fēng)險(xiǎn)

縱觀中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)國家的宏觀政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的影響力是不容小覷的，本著“要致富，跟黨走”的原則，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)組成中的重要一部分，那更是不用多說的。那這些國家宏觀政策一旦發(fā)生變化，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收益跟預(yù)期的收益有所不同。就像近期出臺(tái)的鼓勵(lì)二胎的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也是直接的。例如，在一個(gè)家庭中人口的增加，勢(shì)必會(huì)對(duì)居住造成一定影響，原本的三口之家原本只需要三居室、而現(xiàn)在則需要四居室甚至是五居室，這就會(huì)改變現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)建筑的趨勢(shì)。另外，人口的增加，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求大大加強(qiáng)，由此可以看出，國家政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度。

最新調(diào)整過的十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃本周向社會(huì)公布，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國人大的立法規(guī)劃。中新社援引北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長劉劍文觀點(diǎn)稱，“本屆人大任期是到2017年底，因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過?！?/p>

(二)市場環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)

市場環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)主要指的是市場供求風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)周期波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)等一系列因素發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商所造成的經(jīng)濟(jì)損失。主要包括市場供求風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

下面就籌措能力風(fēng)險(xiǎn)和償債能力風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.資金籌措能力風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)占用大量資金并且非常集中，資金占用時(shí)間不僅長而且運(yùn)轉(zhuǎn)速度慢。中國的房地產(chǎn)開發(fā)資金可以分為：國內(nèi)貸款，利用貸款，自籌資金和其他資金來源。在這些資金來源中除去自有資金，其余的資金來源必定會(huì)帶來一定的代價(jià)，而這些代價(jià)就會(huì)是資金的融資成本。

2.償債能力風(fēng)險(xiǎn)

從前面的貸款融資角度來說，企業(yè)的融資行為是一種信用融資[8]。企業(yè)將這些資金通過不同渠道聚集后，就一定要考慮到償還的風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槠髽I(yè)的支付能力不足從而引起的。那這種償債風(fēng)險(xiǎn)顯然是受市場需要所控制的。如果房地產(chǎn)市場處于良好的狀態(tài)，那企業(yè)的銷售就會(huì)很好，那業(yè)績引導(dǎo)的效益就會(huì)很好，那企業(yè)就會(huì)回收資金，從而償還所對(duì)應(yīng)的融資；但是，融資所面對(duì)的另一種可能，也就是風(fēng)險(xiǎn)所對(duì)應(yīng)的可能性，房地產(chǎn)市場不景氣，企業(yè)的銷量不好，從而沒有足夠回收的資金，所帶來的償債能力風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)影響到開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。

(四)項(xiàng)目選址風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)作為一種投資方式，其投資與其他投資有固定的位置、不動(dòng)產(chǎn)和區(qū)位等。如果涉及到一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是有前途的，項(xiàng)目的位置是非常重要的。是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，這樣的一個(gè)環(huán)節(jié)。畢竟，選址的好壞會(huì)直接影響到投資的效益，必須相當(dāng)慎重。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策和建議

(一)加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)

保險(xiǎn)政策。保險(xiǎn)，以減少或補(bǔ)償損失的房地產(chǎn)投資者，以實(shí)現(xiàn)周期的運(yùn)動(dòng)，以確保房地產(chǎn)投資者的利潤是非常重要的。特別是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資者的可信度，并促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)的發(fā)展有積極的作用。房地產(chǎn)投資者時(shí)應(yīng)充分考慮揀選購買保險(xiǎn)的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，房地產(chǎn)投資者需要確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額、風(fēng)險(xiǎn)單元的合理劃分和原創(chuàng)率和選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司，等幾個(gè)因素對(duì)供應(yīng)鏈和銷售渠道，合理轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)通過充分的市場調(diào)查，做出科學(xué)的決策

房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)上的調(diào)查問卷和分析供需狀況和趨勢(shì)，在盡可能多的細(xì)節(jié)來獲取信息，減少不確定性降到最低，以防止房地產(chǎn)投資過程中處于被動(dòng)狀態(tài)。市場調(diào)查可以從以下幾個(gè)內(nèi)容出發(fā)：①城市人口數(shù)及其變化程度②居民人均收入水平③居民可接受的住宅價(jià)格④家庭的人口結(jié)構(gòu)⑤宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。通過全面市場調(diào)查，從而選擇收益較大的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

(三)密切關(guān)注國家政策，作出合理的應(yīng)對(duì)

在住宅投資的選擇，應(yīng)該更了解市場信息，把握投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)市場是一個(gè)市場是高度受政策的影響。因此，密切關(guān)注國家政策尤其重要。深入的了解國家政策趨勢(shì)后，充分利用房地產(chǎn)投資決策。主要是更多關(guān)于政府的規(guī)劃，關(guān)注政府傾斜力度打的熱點(diǎn)地區(qū)；第二種是專注于地鐵，輕軌發(fā)展布局和建設(shè)時(shí)間。城市地鐵的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房子的升值潛力是最大的，并且很神奇的。三是條件下雷同的預(yù)期回報(bào)，投資房地產(chǎn)名目的風(fēng)險(xiǎn)渺小，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多，風(fēng)險(xiǎn)水平的大小不同，一些更大的風(fēng)險(xiǎn)，不確定性大概會(huì)提到更高，并對(duì)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行投資，選擇一個(gè)小的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，使投資回報(bào)率可以有效地保證戰(zhàn)略的不好的影響是一個(gè)機(jī)會(huì)，以獲得高利潤將減少。

(四)優(yōu)化投資組合，減少投資的風(fēng)險(xiǎn)性

雖然房地產(chǎn)投資活動(dòng)是一個(gè)漫長的周期,高風(fēng)險(xiǎn)高收益的活動(dòng)，但風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，盈利能力、資本需求的程度是不同的。投資者可以合理適當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同類型的項(xiàng)目投資，通過投資組合和各種業(yè)務(wù)多樣化，由于不同的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，收入和其他因素。是不同的，那么多可以獲得超過所有的投資組合集中在一個(gè)更穩(wěn)定的收入的一個(gè)項(xiàng)目。固然，全部項(xiàng)目之間的相關(guān)性不太強(qiáng)烈，太強(qiáng)烈的相關(guān)性將不會(huì)削減行動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。計(jì)算整體收入和整體風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，減少借款的成本，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)降低資本成本借入資金的比例，更對(duì)投資者的吸引力，分擔(dān)危害。

(五)合理組織融資形式，滾動(dòng)開發(fā)

房地產(chǎn)投資需要大，必需在特定的方式下籌集資金，用來滿足房地產(chǎn)的融資需求的形式重要有如下幾種：經(jīng)過債務(wù)融資證券的發(fā)行，籌集資金；通過預(yù)售商品房開發(fā)，客戶提高房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金，獲得土地使用權(quán)抵押貸款銀行；從股市融資、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況，選擇最合適的融資方式，以快速、低成本的資本進(jìn)行融資。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展的推動(dòng)力是巨大的，但是在房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)期，卻暴露出一個(gè)又一個(gè)的問題，類似土地資源浪費(fèi)、投資過剩、房價(jià)猛漲、房產(chǎn)空置等問題發(fā)生的概率飛速上升，從而造成了“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫”。對(duì)于形成這“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫”的原因，也多與國人的悲觀論調(diào)有著密切的關(guān)系，像之前日本福島核泄漏的事件，一時(shí)竟然使鹽造成供不應(yīng)求的狀態(tài)，出現(xiàn)國人瘋狂搶購的局面。這樣的事情以前也曾經(jīng)發(fā)生過，三人成虎，以訛傳訛，自然會(huì)增加需求，形成搶購潮，那樣價(jià)能不漲嗎？而放眼現(xiàn)在的房價(jià)，也有著類似的情況。放眼現(xiàn)在的合肥，合肥以15.84%的上漲幅度超越所有城市，成為了3月分全國房價(jià)環(huán)比增幅最高的城市。即使房價(jià)漲幅如此驚人，也出現(xiàn)了一種搶房的局面，售樓部的人氣可是頗高。

[1]竇方、王瑩《《土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響分析》現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技》[J].2008年第23期

[2]時(shí)筠侖.雷星暉、蘇濤永《房價(jià)波動(dòng)與影響因素分析》[J]

[3]何國釗.曹振良.李晟.中國房地產(chǎn)周期研究.《經(jīng)濟(jì)研究》[J].1996年第12期.

[4]徐曉明.中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析研究[D].吉林大學(xué),2012.

[5]梁桂.中國不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與周期的實(shí)證研究.《經(jīng)濟(jì)研究》.1996年第7期.

[6]劉洪玉.房地產(chǎn)市場周期運(yùn)動(dòng)規(guī)律分析.《中國房地產(chǎn)》[J].1999年第8期。

[7]陳柏東.張東主編《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》[J]華中理工大學(xué)出版社，1996年.

[8]孫曉麗.我國房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)研究[D].青島：青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2008.

[9]陳妮.關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策的思考[J].價(jià)值工程,2011,17.77.

[10]朱航.論房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策研究[D]

丁凌(1996-)，女，漢族，安徽阜陽人，研究生，云南民族大學(xué)管理學(xué)院，研究方向：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。