我國住宅專項維修資金管理若干問題研究

(西南交通大學 四川 成都 610000)

我國住宅專項維修資金管理若干問題研究

吳曉芳

(西南交通大學四川成都610000)

我國住房制度改革時間較短，物業(yè)管理工作起步也較晚，在維修資金的使用、管理和續(xù)籌中，資金不到位、資金被挪用、資金被亂用以及其他損害業(yè)主利益的情況屢有發(fā)生，如何有效解決維修資金管理中存在的問題是本文所要所要探討的內(nèi)容。

專項維修資金；管理模式；改善措施

一、維修資金管理存在的主要問題及成因分析

住宅專項維修資金[1](以下簡稱“維修資金”)是為了保證房屋建筑保修期滿后的正常使用而由業(yè)主繳納的專項資金。目前，國內(nèi)大部分地區(qū)維修資金處于政府部門代管模式[2]，近年各地陸續(xù)開始實行業(yè)主自主管理模式，但各地各自為政的管理模式較為普遍，導致全國維修資金管理水平發(fā)展極度不均衡，從而衍生出了很多問題。

(一)續(xù)籌難。續(xù)籌細則不成熟，雖然《住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱“辦法”)第17條[3]對維修資金的續(xù)籌作了原則性規(guī)定,但沒有明確由誰組織續(xù)籌,以及按照什么樣的方法和程序續(xù)籌，續(xù)籌所需的有效管控手段，續(xù)籌的額度沒有統(tǒng)一標準等。

(二)使用難。一是“雙三分之二”[4](以下簡稱兩個2/3)以上業(yè)主同意難。其中，召集難，部分業(yè)主還不具有買房也要養(yǎng)房的觀念以及沒有召開業(yè)主大會、沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)導致了兩個2/3以上業(yè)主同意難。二是維修資金支付范疇界定模糊，不同于保險賠償條款明確到具體情況，辦法僅規(guī)定了維修資金專項用于物業(yè)共用部位和設(shè)施，而未明細到滿足使用的具體條件如責任主體、損害程度等。三是房地產(chǎn)行政部門的審核耗時以及使用流程繁瑣。

(三)增值難。主要原因是維修資金保值增值缺乏可行渠道。其一，辦法規(guī)定目前維修資金僅能通過銀行組合存款的方式來增值，使得維修資金形成價值閑置。其二，業(yè)主大會對資金的增值利用難以形成統(tǒng)一意見，管理部門對投資風險心存顧忌，造成資金閑置率高，收益成負增長狀況。

(四)工程合規(guī)監(jiān)管難。目前，我國維修資金使用缺乏統(tǒng)一的設(shè)計、審查、招標、造價咨詢、工程監(jiān)管流程和規(guī)定。一是沒有統(tǒng)一的具體核算辦法,無法更合理的設(shè)立會計核算明細科目。二是維修資金使用雖然有業(yè)主委員會等業(yè)主代表組織審查，但由于業(yè)主代表組織成員往往不具備專業(yè)審查能力，不明了維修成本和資金使用投向，其應(yīng)有的監(jiān)督作用難以保障。三是尚未完全引入第三方監(jiān)督機構(gòu)進行更加專業(yè)化的管理，如建筑安全評估機構(gòu)、監(jiān)理機構(gòu)、會計師事務(wù)所等。

(五)管理模式不確定。主要表現(xiàn)為管理主體混亂v。目前，我國維修資金在管理主體上呈多元化：有業(yè)主委員會直接管理的，有地方政府房地產(chǎn)行政部門管理的，還有物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理的，甚至可能存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會都在管理的多頭管理現(xiàn)象。

(六)業(yè)主自治難。一是業(yè)主自治的抗風險性差。業(yè)主委員會不是獨立的法人組織，沒有任何財產(chǎn)擔保，其成員多為無償兼職，人員素質(zhì)參差不齊，維修資金一旦出現(xiàn)閃失，責任承擔成為問題。二是業(yè)主專業(yè)知識欠缺。維修資金的管理和使用涉及到政策法規(guī)、財務(wù)管理、建筑工程技術(shù)等多方面的專業(yè)知識，一般業(yè)主委員會成員文化素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)難以勝任，再加上多為兼職，時間和精力有限，物業(yè)維修更新的效率無法得到保障。三是監(jiān)督不力。業(yè)主委員會屬于基層自治單位，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，所以目前沒有專門的機構(gòu)對其進行有效監(jiān)督，這也為業(yè)主委員會成員擅自挪用侵占維修資金留了一扇窗戶。

二、完善維修資金的建議

(一)健全當前法律規(guī)制體系。一是盡快完善國家立法，擴大制度適用范圍，其適用范圍不僅包含“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)”，也包含辦公、商業(yè)等非住宅物業(yè)；二是適時出臺配套規(guī)范文件，如維修資金會計核算辦法、第三方機構(gòu)引入與審價標準規(guī)范文件等；三是全面加強地方立法，對維修資金籌集、使用、增值、管理等工作做積極探索，出臺具有當?shù)氐胤教厣木S修資金相關(guān)法律及司法解釋，增強地方性立法的適應(yīng)性與可操作性。

(二)重構(gòu)維修資金的管理環(huán)節(jié)。在歸集方面，明確以單歸集主體方式繳交維修資金即由業(yè)主個人繳交，并且由業(yè)主于辦理產(chǎn)權(quán)登記前，將首次專項維修資金繳交至當?shù)刂鞴懿块T。當維修資金不足一定比例時，由業(yè)主通過信息系統(tǒng)或銀行網(wǎng)點進行按月自主繳納，當業(yè)主賬戶中維修資金的存量大于或等于首次繳交量時，可停止繳存。

在使用方面，一是根據(jù)2015年10月17日建設(shè)部與財政部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》第四條規(guī)定的四種表決方式來解決當前投票表決難的問題，即：委托表決、集合表決、默認表決、異議表決。二是維修資金的使用還分為正常與應(yīng)急使用，大額與小額計劃使用等。

在增值方面，可與具有資質(zhì)的第三方專業(yè)機構(gòu)簽訂委托代理合同，委托第三方機構(gòu)進行對維修資金進行保本投資、賬戶管理、費用撥付，業(yè)主大會保留對資金的處置權(quán)。第三方機構(gòu)應(yīng)定期向業(yè)主大會提供該小區(qū)維修資金變動情況的財務(wù)報告。

在核算方面，應(yīng)該建立全國統(tǒng)一的會計核算管理辦法，統(tǒng)一賬戶設(shè)置、會計科目、票據(jù)管理等。比如在代管階段：按“總賬-物業(yè)管理區(qū)域賬-分賬戶”設(shè)置，在自管階段：由第三方代理記賬，并由政府與業(yè)主大會聯(lián)合監(jiān)督。

在監(jiān)管方面，為了實現(xiàn)監(jiān)督與管理相分離，建議維修資金監(jiān)督管理部門通過政府采購的方式，將事務(wù)性的工作交給專業(yè)第三方機構(gòu)，如第三方工程審價、第三方工程監(jiān)理等。

(三)加強宣傳教育培訓。一是要采取多種形式宣傳維修資金的相關(guān)政策，二是通過政府購買服務(wù)的方式加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會的培訓，三是建立對優(yōu)秀業(yè)主委員會成員的獎勵表彰機制，四是可逐步在全國中高等院校開設(shè)物業(yè)管理、維修資金管理等相關(guān)的專業(yè)和課程，培養(yǎng)更加專業(yè)的管理人員，為今后“大物業(yè)”的發(fā)展儲備人才。

(四)加快信息化建設(shè)。各級監(jiān)管部門應(yīng)大力推行“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，一是各地監(jiān)管部門應(yīng)當參照“兩個行標”，盡快完善本地維修資金信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)全部業(yè)務(wù)網(wǎng)上辦理、業(yè)務(wù)要件網(wǎng)上生成、業(yè)務(wù)全流程系統(tǒng)監(jiān)控，形成以系統(tǒng)管人、以系統(tǒng)規(guī)范業(yè)務(wù)的局面。二是建立物業(yè)健康檔案，建立設(shè)備維修預(yù)警系統(tǒng)，提高維修的預(yù)見性和計劃性。三是推動政府房產(chǎn)相關(guān)部門間數(shù)據(jù)資源公開與共享，以房屋全生命周期的信息為主線，將房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、企業(yè)信用數(shù)據(jù)、過程行為數(shù)據(jù)等物業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行全面整合關(guān)聯(lián)，搭建物業(yè)信息綜合管理平臺，解決物業(yè)信息的完整性和統(tǒng)一性問題，實現(xiàn)房產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)之間“數(shù)據(jù)同源、業(yè)務(wù)協(xié)同”。

四、結(jié)語

隨著我國住房市場化改革的不斷推進及人們物質(zhì)生活水平的逐步提高，越來越多的城鄉(xiāng)居民擁有自己的住房，作為建筑物“養(yǎng)老金”的維修資金制度正在逐步完善階段，本文主要從維修資金管理中存在的問題作了分析和探討，以期能為維修資金的進一步發(fā)展盡綿薄之力。

[1]中華人民共和國建設(shè)部，中華人民共和國財政部.住宅專項維修資金管理辦法.2007

[2]田卓秀.住宅專項維修資金業(yè)主自管法律問題研究[D].西南政法大學.2014：10-12

[3]住宅專項維修資金管理辦法(第17條):業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的應(yīng)當及時續(xù)交。

[4]物權(quán)法(第76條)：籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

[5]羅紅峰.我國住宅專項維修資金制度研究[D].吉林大學.2014:10-12

吳曉芳(1992.2-)，女，漢，四川雅安，西南交通大學，碩士研究生，公共管理-行政管理。