淺談如何做好房產(chǎn)測繪

【摘要】房產(chǎn)測繪關(guān)系到廣大人民群眾的根本利益，也是一項專業(yè)性和技術(shù)性很強的工作。測繪成果是保護房屋所有權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)，是房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房產(chǎn)權(quán)管理工作的重要組成部分。提高測繪成果的準確性符合廣人民群眾的根本利益，是貫徹落實“三個代表”重要思想的重要途徑和實現(xiàn)形式。因此，加強做好房產(chǎn)測繪工作，提高房產(chǎn)測繪的準確性具有非常重要的意義和作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；測繪；問題；方法

房產(chǎn)管理是我國基礎(chǔ)的民生問題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的利益和社會的進步。房產(chǎn)測繪是對房產(chǎn)的相關(guān)信息進行全面的勘察測量，從而對房屋的使用狀況有個詳細的掌握，是保障房屋所有權(quán)人權(quán)益的基礎(chǔ)，也是房產(chǎn)管理部門開展工作的重要組成部分。在房產(chǎn)測繪工作發(fā)展的過程中，由傳統(tǒng)的皮尺測量發(fā)展到紅外線測距儀等先進儀器的使用，在房產(chǎn)測繪工作中是一項變革，對于提高測繪質(zhì)量和效率起到了重要的推動作用。

1、影響房產(chǎn)測繪的因素

1.1 法律法規(guī)的不健全

房產(chǎn)測繪的專業(yè)性、技術(shù)性很強，但其領(lǐng)域內(nèi)的規(guī)范和標準卻不夠完善。目前房產(chǎn)測繪的 主 要 依 據(jù) 是 2000年8月1日實施的GB17986-2000 《房產(chǎn)測量規(guī)范》 1、2 單元，由于此規(guī)范自出臺至今未經(jīng)修訂過，很多內(nèi)容只是粗略的概括性說明，已經(jīng)跟不上現(xiàn)代復(fù)雜大型建筑發(fā)展的數(shù)據(jù)量的處理要求了，所以各地紛紛出臺了適應(yīng)當?shù)貙嶋H的地方細則，解決了一部分技術(shù)上的問題，但還有沒制定細則的地方，只能按原規(guī)范的內(nèi)容執(zhí)行，依靠技術(shù)人員的理解來進行日常房產(chǎn)測繪工作了。

1.2 資質(zhì)等級的限制

各房產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)等級也是影響房產(chǎn)測繪的一項重要因素。一般房產(chǎn)測繪單位的等級都是丙級屬于最低等級，人員、儀器設(shè)備、技術(shù)力量等相對比較薄弱，再加上測繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，測繪成果的出錯率相對會高一些，嚴重影響了測繪成果的質(zhì)量。

1.3 人員的技術(shù)水平不足

房產(chǎn)測繪工作是近幾年興起的一項技術(shù)性要求很高的工作，測繪成果質(zhì)量的好壞，其中之一主要取決于工作人員的技術(shù)水平，目前大型建筑越來越多，情況特別復(fù)雜，而測繪市場的技術(shù)人員嚴重缺乏，技術(shù)水平亟待提高，建議上級主管部門每年組織房產(chǎn)測繪技術(shù)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，來不斷提高測繪人員的技術(shù)水平，從而提高房產(chǎn)測繪的成果質(zhì)量。

2、房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的有關(guān)措施

2.1規(guī)范房產(chǎn)測繪流程

房產(chǎn)測繪作業(yè)人員應(yīng)熟悉作業(yè)流程并制定科學(xué)的專業(yè)技術(shù)設(shè)計書，才能更好地進行房產(chǎn)測繪。具體操作流程有以下幾點：

（1） 接收和分析相關(guān)資料及下達任務(wù)。填寫合同要求以及評審表，進行項目登記，接受委托方的相關(guān)資料并加以分析，填寫客戶資料，根據(jù)合同要求時間和任務(wù)，分派任務(wù)指定人員。

（2） 外業(yè)勘丈。項目負責(zé)人組織作業(yè)人員實地進行外業(yè)勘丈，每條邊勘丈必須丈量兩次以上，并必須有紀錄，以便檢定。

（3） 檢查外業(yè)數(shù)據(jù)。根據(jù)外業(yè)勘丈紀錄，對設(shè)計圖和材料詳細檢查，如有問題立即處理，及時反饋信息和各部門溝通，并將將意見上報。

（4） 繪制分層、分戶平面圖。作業(yè)人員根據(jù)檢查員處理意見繪制分層、分戶平面圖交由質(zhì)檢人員進行野外復(fù)核，質(zhì)檢人員進行野外復(fù)核應(yīng)先與作業(yè)人員溝通，及時掌握作業(yè)問題，進行有的放矢檢查，并詳細填寫質(zhì)量檢查記錄表。

2.2在外業(yè)數(shù)據(jù)采集方面

單層商品房不管其建筑高度的高低，都根據(jù)單層對其面積進行計算，外業(yè)對建筑物外墻勒角以上的外圍水平尺寸進行測量。單層商品房內(nèi)存在部分樓層時也需要對其外圍尺寸進行實測，同時對該建筑的面積進行計算。多層或者高層商品房不僅要對其外圍尺寸進行實測，也應(yīng)對其存在變化的結(jié)構(gòu)部位的尺寸和頂層尺寸進行測量，特別對于有坡屋頂還應(yīng)對其不足 2.2 米層高應(yīng)縮進的尺寸進行測量。應(yīng)采取實際測量的方式測量商品樓內(nèi)部的房屋進深與開間、房屋層高、陽臺厚度以及內(nèi)外墻厚度。同時實測和商品樓主體連接的公用建筑部位的外圍尺寸，包括雨篷、走廊、室外樓梯等。外業(yè)還應(yīng)對竣工后商品樓的保溫位置進行檢查，可以采用與主體墻一同實測的方式克服實測過程中的不便。

2.3在內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理方面

首先，進行數(shù)據(jù)分析與誤差處理。內(nèi)業(yè)基于外業(yè)工作，對數(shù)據(jù)進行大致處理。檢查外業(yè)測量的尺寸與實際是否有偏差，在偏差 5 厘米范圍視作允許誤差，若超出這個范圍，則應(yīng)進行相應(yīng)的調(diào)整與修正。在調(diào)整與修正的過程中，需要結(jié)合外墻厚度、軸線尺寸、施工操作等各項因素進行考慮，找出引起誤差的真正原因。同時，針對不同原因引起的誤差，需要采用不同的方式進行處理，確保房產(chǎn)測繪的規(guī)范。再者，進行內(nèi)業(yè)計算和成果整理。根據(jù)相關(guān)尺寸的調(diào)整，通過計算機軟件進行繪圖，對商品樓的各項面積進行計算。之后，根據(jù)計算得出的面積與面積分攤系數(shù)進行各套分攤公用建筑面積與建筑面積的計算。

2.4要提升行業(yè)自律性，測繪單位應(yīng)積極建立

自檢自查以及自我完善的一種質(zhì)量控制機制，搞好人才培養(yǎng)，合理提高測繪工作的質(zhì)量，合理引進高超設(shè)備及技術(shù)，來提高工作效率、精度。建立專業(yè)的質(zhì)檢部門，復(fù)檢各個項目的測繪成果，防止嚴重失誤。行業(yè)協(xié)會是一種民間性行業(yè)自律組織，其比不上政府職能部門，但對行業(yè)的自律性會產(chǎn)生積極作用。

2.5加強政府的宏觀調(diào)控作用

政府是國家行使權(quán)利以及頒布政策的主要行政管理部門，因此在進行市場調(diào)控方面有著非常重要的地位。在房地產(chǎn)發(fā)展日益熾熱的階段，發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用來確保房產(chǎn)測繪的質(zhì)量對于進一步推動房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展有著重要意義。為此，國家需要以市場導(dǎo)向為原則制定相關(guān)的市場機制，尤其是內(nèi)部質(zhì)量控制機制，通過政府的力量來推動房產(chǎn)測繪行業(yè)的進步，確保房產(chǎn)測繪行業(yè)的全面、快速發(fā)展。

結(jié)語：

現(xiàn)代房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。是一項十分復(fù)雜的工作，相關(guān)單位和研究人員一定要抓好房產(chǎn)測繪的管理工作，提高我國的房產(chǎn)測繪技術(shù)以及測繪質(zhì)量，保障房產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

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