淺析我國土地財政與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系

【摘要】隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也日新月異，成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，市場房地產(chǎn)價格的關(guān)注度也日漸提升。本文從我國的土地財政政策入手，通過四個財政政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用進(jìn)行闡述。

【關(guān)鍵詞】土地財政；房地產(chǎn)市場；調(diào)控

1、前言

伴隨我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸成為中國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康地發(fā)展涉及到中國國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的全局，為此，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控則成為了中國經(jīng)濟(jì)改革的主要內(nèi)容之一。在這當(dāng)中，土地政策便是調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要手段。土地財政政策主要有土地供應(yīng)政策、土地金融政策、土地稅收政策與土地轉(zhuǎn)讓政策。從2005年至今，國家推出了一系列土地政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但這些土地政策未能獲得預(yù)期的調(diào)控效果。中國一線城市的地價水平、房價收入比與商品房銷售價格仍相對較高，大大增加了國民購房的壓力。而房地產(chǎn)市場調(diào)控效果不佳的主要因素便是地方政府過于依賴土地財政。對此，本文從土地財政政策角度入手進(jìn)行闡述。

2、土地財政政策對房地產(chǎn)市場的影響

2.1土地供應(yīng)財政政策

土地供應(yīng)財政政策相對于房地產(chǎn)市場的影響大致有以下三點(diǎn)：

①土地價格對房價的影響。房地產(chǎn)建造的主要成本是土地成本。土地的成本價格直接關(guān)系到房地產(chǎn)建造的成本，最后影響房價。因此，土地價格增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲，反之亦然。國家政府是國有土地所有權(quán)的行使者，可利用招標(biāo)拍賣的評標(biāo)價與底價各種手段來影響土地使用權(quán)的出讓價格，或利用土地成本費(fèi)用對房價進(jìn)行引導(dǎo)、影響。

②土地供應(yīng)量對房價的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商、企業(yè)受土地供應(yīng)量的制約，土地供應(yīng)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商、企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，最后對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。政府可利用土地儲存政策，通過調(diào)控土地供應(yīng)量，進(jìn)而對土地供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)控，或通過調(diào)控土地使用權(quán)的出讓價格來對房價進(jìn)行調(diào)節(jié)。

③土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)市場的影響。房地產(chǎn)市場的產(chǎn)權(quán)住宅大致有以下三種：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與限價商品房。在這當(dāng)中，商品住宅房已經(jīng)是市場化的產(chǎn)品，而經(jīng)濟(jì)適用房與限價商品房是作為社會保障類的產(chǎn)品，具備較為明顯的保障性功能色彩。每種類型的住宅產(chǎn)品相應(yīng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)市場價格的作用各有不同的影響。對于保障性產(chǎn)品的住房如果供應(yīng)量過多，便可能對市場化商業(yè)住房造成影響，而市場化的商用住房如果供應(yīng)量過多，也會對保障性產(chǎn)品的住房體系造成影響，還有可能在一定程度上影響社會的穩(wěn)定。所以，需設(shè)定合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，預(yù)防房地產(chǎn)價格不合理上漲，提供各類不同的住宅產(chǎn)品給各類收入群體，滿足他們的居住需求。

2.2土地金融財政政策

土地金融財政政策的重心是土地抵押貸款財政政策。如果對土地抵押貸款政策進(jìn)行放松，則會令房地產(chǎn)開發(fā)商較為容易進(jìn)行貸款，進(jìn)而令房地產(chǎn)開發(fā)商獲取充足的資金進(jìn)行樓盤開發(fā)，提升房地產(chǎn)市場的供給量，最后體現(xiàn)到房價上。如果對土地抵押貸款政策嚴(yán)格收緊把控，便增加開發(fā)商貸款的難度，減少開發(fā)商的供應(yīng)，降低房地產(chǎn)市場供應(yīng)量，從而對房價造成影響。

2.3土地稅收財政政策

土地稅收主要有以下三個方面：流轉(zhuǎn)稅、取得稅與保有稅。如果加大流轉(zhuǎn)稅，便能輕易將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)導(dǎo)向保有土地，降低對房地產(chǎn)市場的供給量，從而對房價進(jìn)行影響；如果加大土地取得稅，便能提升土地成本，從而提升房地產(chǎn)價格；如果加大保有稅，便會將房地產(chǎn)開發(fā)商導(dǎo)向易于拋售房地產(chǎn)土地，進(jìn)而加大對房地產(chǎn)市場的供給，從而對房價造成影響。

2.4土地轉(zhuǎn)讓財政政策

對于土地轉(zhuǎn)讓財政政策，如果適當(dāng)放松，則可加大土地的自由轉(zhuǎn)讓度，令價格炒作不斷提升，容易加速房地產(chǎn)市場的土地價格上升速度，如果嚴(yán)格對其進(jìn)行限制，則可抑制市場價格炒作，對房地產(chǎn)市場價格的波動可有一定的抑制。

從以上四點(diǎn)可知，如果政府對土地財政政策進(jìn)行靈活運(yùn)用，將土地財政政策與其他各類調(diào)控手段有效加以結(jié)合利用，則可取得不錯的調(diào)節(jié)效果，對于土地的利用率，效率、集約性等等都有一定的幫助，可有效促使我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康地發(fā)展。令房地產(chǎn)在符合滿足國民需求的同時，更好地服務(wù)于城市建設(shè)、道路交通等各項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)建設(shè)。

在這四點(diǎn)之外，還需合理安排好稅務(wù)，分配好中央與地方之間的稅種，對于轉(zhuǎn)移支付方式也需妥善考量，比如根據(jù)科學(xué)的定量方式，對不同地區(qū)政府環(huán)境背景制定相對而言具有差異化的轉(zhuǎn)移支付比率。同時，對于房地產(chǎn)稅也需建立并完善，這樣能為地方政府提供穩(wěn)定的資金收入，令地方能保持相對的可持續(xù)發(fā)展能力，減少地方在土地財政的依賴性，同時征收房產(chǎn)稅可提升投資者對于房地產(chǎn)的保有成本，提升投資房地產(chǎn)的成本，進(jìn)而對投機(jī)行為給予一定的抑制作用，有效抑制房地產(chǎn)價格。

總結(jié)：

2016年房地產(chǎn)市場的成交額大約在三十萬億左右，在國家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著舉足輕重的位置，為此需調(diào)用各類政策措施，如運(yùn)用土地供應(yīng)財政政策、土地金融財政政策、土地稅收財政政策與土地轉(zhuǎn)讓財政政策等來保障房地產(chǎn)市場正常有序的運(yùn)行，為我國經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊雨凡，程燕芳.對我國房地產(chǎn)業(yè)需求與土地管理的正常建議[J].商品與質(zhì)量，2011（SA）：48.

[2]尹超.制度分割下地方政府“土地財政”之轉(zhuǎn)型路徑探析[J].中南大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2012（4）：118-123.

[3]魏國平.房地產(chǎn)調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析與反思——基于政府規(guī)制視角[J].改革與戰(zhàn)略，2011（7）：41-44.

[4]李玉新，畢磊.宏觀調(diào)控對地產(chǎn)投資的影響[J].經(jīng)營管理者，2012（9）：61.

[5]陳伯庚.論土地政策參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的創(chuàng)新[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2011（8）：28-31.

[6]劉洪玉.如何建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2014.1-2