全面放開二胎政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響探討

【摘要】計(jì)劃生育政策自制定執(zhí)行以來，對(duì)解決中國的人口問題和促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極且至關(guān)重要的作用。但近年來，計(jì)劃生育政策帶來的負(fù)面影響逐漸顯現(xiàn)。2015年十八屆五中全會(huì)通過了“全面放開二胎”這一重大決定。本文主要分析了全面放開二胎政策的背景、對(duì)住房需求總量的影響、對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)的影響、對(duì)城鄉(xiāng)和不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的差異，探討全面放開二胎政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

【關(guān)鍵詞】全面二胎；房地產(chǎn)；影響

1、全面放開二胎政策的背景

自70年代以來，中國政府開始大力推行計(jì)劃生育政策，并將之視為中國的一項(xiàng)重要的基本國策。生育政策推行一對(duì)夫妻只生一個(gè)子女，提倡晚婚、晚育、少生、優(yōu)生，從而有效地控制人口的增長。計(jì)劃生育政策自制定執(zhí)行以來，對(duì)解決中國的人口問題和促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極且至關(guān)重要的作用。但長期實(shí)行計(jì)劃生育政策所帶來的負(fù)面影響也逐漸顯現(xiàn)，例如造成人口老齡化、缺少年輕勞動(dòng)力等，變成制約社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施。

1.1人口老齡化加速，年輕勞動(dòng)力減少。

老齡化社會(huì)是指老年人口占比達(dá)到或超過一定比例的人口結(jié)構(gòu)模型，按照聯(lián)合國新標(biāo)準(zhǔn)，60歲以上人口占比達(dá)到10%或65歲以上人口占比達(dá)到7%，該地區(qū)即進(jìn)入老齡化社會(huì)。2000年我國第五次人口普查數(shù)據(jù)就顯示，60歲以上人口占比10.2%，65歲以上人口占比6.96%，按照聯(lián)合國的新標(biāo)準(zhǔn)，我國早已進(jìn)入老齡化社會(huì)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2000年至今我國65歲及以上人口比例不斷上升，而勞動(dòng)力人口比例自2011年起呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢(shì)，而且下降速度不斷加大，人口老齡化對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)帶來的壓力將會(huì)越來越大。

1.2人口自然增長率低，大城市生育率偏低。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2005年至2015年，中國總?cè)丝谝恢本S持緩慢的增長速度，尚未突破14億人口，而人口自然增長率呈現(xiàn)出低水平小幅波動(dòng)的特點(diǎn)，維持在0.48%-0.53%左右的水平。據(jù)聯(lián)合國人口司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年世界平均人口增長率為1.18%。相比之下，我國的人口自然增長率已經(jīng)處于較低水平。

2015年，全國生育率最低的城市多集中在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)。隨著人們生活水平的提高和城市育兒成本的提高，發(fā)達(dá)地區(qū)的人們并沒有積極的生育意愿。二胎政策放開后，一線城市可能依然維持較低的生育率。

1.3養(yǎng)老保險(xiǎn)收不抵支，撫養(yǎng)比失調(diào)。

老齡化的迅速發(fā)展使得養(yǎng)老壓力迅速加大。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年，全國的企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)撫養(yǎng)比（參保職工人數(shù)與領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇人數(shù)之比）為2.88，這一比值在未來會(huì)迅速下降。在人口老齡化比較嚴(yán)重的東北，企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)撫養(yǎng)比已經(jīng)降至1.55。由于老齡化日益加速，領(lǐng)取養(yǎng)老金的人越來越多，養(yǎng)老保險(xiǎn)收不抵支的情況越加嚴(yán)重。各級(jí)財(cái)政不斷加大對(duì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的補(bǔ)貼力度，2016年的財(cái)政補(bǔ)貼已經(jīng)超過5000億元。

由于上述計(jì)劃生育政策帶來的負(fù)面影響逐漸顯現(xiàn)，近年來，國家計(jì)生局等部門都做出努力，加強(qiáng)計(jì)劃生育政策的改革，使其更適合中國社會(huì)發(fā)展和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不斷推動(dòng)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。以下是近年來計(jì)劃生育政策的變化：

2015年10月29日，十八屆五中全會(huì)通過了“全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策”這一重大決定。至此，實(shí)施了35年的獨(dú)生子女政策正式宣布終結(jié)。從長期來看，“全面兩胎”政策的實(shí)施，將會(huì)帶動(dòng)住房需求量的增長，并對(duì)今后的住房需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。。

2、全面放開二胎政策對(duì)住房需求總量的影響

住宅需求總量主要受人口數(shù)量、人均居住面積等因素影響，而全面二胎政策的實(shí)施勢(shì)必增加我國人口總數(shù)，改變我國家庭結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的也會(huì)增加住房的需求量。從年齡段來看，20-40歲是正處于成家立業(yè)、投資理財(cái)?shù)碾A段，是住房購買主力，受統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)限制，我們以國家統(tǒng)計(jì)局公布的15-64歲人口數(shù)為基礎(chǔ)，計(jì)算人口數(shù)量與住宅銷售面積的相關(guān)性。

根據(jù)相關(guān)系數(shù)計(jì)算公式：

其中，Cov（X，Y）為X與Y的協(xié)方差，Var[X]為X的方差，Var[Y]為Y的方差。

經(jīng)計(jì)算可得，全國15-64歲人口數(shù)與全國住宅銷售面積之間的相關(guān)系數(shù)約為0.95，相關(guān)性較高。因此，我們可以預(yù)計(jì)，隨著全面放開二胎政策，全國住宅需求量/銷售量將顯著增加。下面我們將分三步，研究全面放開二胎政策后，全國住房需求的變化數(shù)量。

2.1預(yù)計(jì)全面放開二胎政策影響人群

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國15-49歲的育齡婦女中已生育一孩有15200萬人，扣除此前已享受相關(guān)優(yōu)待生育政策的育齡群體，預(yù)計(jì)全面放開二胎政策的影響育齡人口數(shù)量大約為8018萬。

2.2推算全面放開二胎帶來的新增人口

根據(jù)國泰君安調(diào)查研究，2013年放開單獨(dú)二胎政策后1年內(nèi)，全國平均申請(qǐng)二胎比例（申請(qǐng)數(shù)量除以對(duì)應(yīng)符合條件的育齡婦女?dāng)?shù)量）為8.25%，實(shí)際生育二胎的，為申請(qǐng)二胎育齡婦女中的50%。以此比例進(jìn)行推算，全面放開二胎政策實(shí)行的第1年帶來的新增二胎數(shù)量約為331萬。此后新增二胎數(shù)量逐年遞減，假設(shè)每年遞減10%，且短期二胎增量在5年內(nèi)釋放，則預(yù)計(jì)到2020年底共計(jì)新增二胎數(shù)量為1355萬。

2.3近期和遠(yuǎn)期對(duì)全國住房總需求量的影響分析

從近期來看，家庭人口的增加可能會(huì)使現(xiàn)有家庭住房面積需求增加，主要是通過小房換大房，兩房換三房或四房實(shí)現(xiàn)，假設(shè)有80%左右的新增二胎家庭選擇增加住房面積，按人均增加住房面積15㎡（新增一間臥室）計(jì)算，預(yù)計(jì)到2020年底，因全面放開二胎政策，全國住房需求量在原基礎(chǔ)上將增加約1.6億㎡。

從遠(yuǎn)期來看，新增人口在成年后將有獨(dú)立住房需求，屆時(shí)住房總需求量將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，按此推算，到2040年左右，全面放開二胎政策將使全國住房需求量增加約5.4億㎡。

3、全面放開二胎政策對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)的影響

3.1三房、四房成為剛需產(chǎn)品，大戶型房成為主流趨勢(shì)。

短期內(nèi)人口增長影響戶型需求變化，三室將成為剛需，四室以上改善性需求將有明顯增長。隨著二胎政策的實(shí)施和短期出生率的提高，未來五到十年，二孩家庭戶數(shù)將有明顯增長。對(duì)于這些家庭而言，原本的剛需二室戶型將難以容納家庭人口數(shù)的增長，因而夫妻一間、孩子各一間的三室戶型將成為未來剛需主流。隨之更大戶型的改善性需求也將有所增加。若二孩家庭有老人同居，有雇用保姆，則將向四到五室發(fā)展。總體而言，隨著家庭人口數(shù)的增加，未來大戶型需求將同步增長。目前“70/90”政策已基本取消，未來開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)選擇時(shí)更為靈活。未來房地產(chǎn)商需要更多地考慮消費(fèi)者對(duì)于住房的特殊需求，比如戶型結(jié)構(gòu)、客廳活動(dòng)區(qū)域、居室數(shù)量、儲(chǔ)物室、房屋合理面積等等。

3.2學(xué)區(qū)房的搶奪將更加激烈

二胎政策放開帶來的生育小高峰也將帶動(dòng)學(xué)齡兒童的增加，相關(guān)教育資源將進(jìn)一步緊張。特別是優(yōu)質(zhì)中小學(xué)校，作為相對(duì)稀缺的教育資源，其周邊學(xué)區(qū)房將受到新一輪的追捧，這將促使學(xué)區(qū)房新房和二手房同步活躍，在短期內(nèi)房價(jià)將持續(xù)上漲。對(duì)于開發(fā)商而言，在小區(qū)內(nèi)或周邊引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源，將成為吸引消費(fèi)者特別是二孩家庭購房的重要因素。

4、全面放開二胎政策對(duì)城鄉(xiāng)、不同地區(qū)房地產(chǎn)影響的差異

4.1城鄉(xiāng)差異

一方面受農(nóng)村實(shí)施一孩半政策的影響，另一方面由于城鎮(zhèn)生活成交較高，壓力較大，城鎮(zhèn)生育二胎的意愿比農(nóng)村的要低。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村的一孩生育率比城鎮(zhèn)高1.7個(gè)千分點(diǎn)。同時(shí)，農(nóng)村的二孩生育率達(dá)到17.4‰，城鎮(zhèn)生育率僅8.4‰，城鎮(zhèn)不到農(nóng)村的一半。但全面放開二胎政策后，從總量上看，城鎮(zhèn)符合二胎政策條件的家庭占據(jù)更大比例，并且隨著新型城鎮(zhèn)化以及戶籍制度改革的逐步推進(jìn)，隨著全面二胎政策放開，新增二胎出生人口中，城鎮(zhèn)新增規(guī)模將明顯大于農(nóng)村。根據(jù)衛(wèi)計(jì)委預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，新增二孩主要集中在城鎮(zhèn)，占全部新增二孩出生數(shù)的76%左右。因此，可以預(yù)見全面二胎政策對(duì)于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將會(huì)更大。

4.2地區(qū)差異

從地區(qū)差異來看，全面放開二胎對(duì)東部地區(qū)的影響比中西部地區(qū)更大。據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，貴州、廣西等中西部省份活產(chǎn)子女?dāng)?shù)較高，其中貴州達(dá)到1.86個(gè)，因而受二胎放開政策影響的育齡人口基數(shù)不多；而北京、上海、天津等東部地區(qū)15-64歲婦女平均活產(chǎn)子女?dāng)?shù)均在1個(gè)以下，在全面放開二胎后，政策受益群體規(guī)模占比較高，未來，東部地區(qū)的人口增長可能將快于中西部地區(qū)，因而對(duì)于東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響也將大中西部地區(qū)。

總結(jié)：

從長期來看，全面放開二胎政策將導(dǎo)致出生率有所上升，人口總數(shù)的增加、家庭結(jié)構(gòu)的變化，都將增加總的住宅房地產(chǎn)需求量，同時(shí)，也會(huì)一定程度上改變住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)大戶型住房的需求量將會(huì)提高。而新生人口的增加，會(huì)在醫(yī)療、教育、等資源方面提出更高的要求，這需要國家進(jìn)一步加大對(duì)醫(yī)院、學(xué)校等公共資源的投入，并進(jìn)行合理分配，從而維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

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