加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作淺析

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是市場(chǎng)化的必然趨勢(shì)，是一個(gè)長(zhǎng)期優(yōu)化的過(guò)程，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)該遵循服務(wù)第一、快捷使用、循序漸進(jìn)的三項(xiàng)原則，加強(qiáng)人員培訓(xùn)的同時(shí)，出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)行監(jiān)督和優(yōu)化，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)解決問(wèn)題，改善當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記多頭管理的混亂局面，從而優(yōu)化我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的工作環(huán)境，促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一化、有序化，促進(jìn)社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確化的同時(shí)保障公民利益和社會(huì)公平。這對(duì)于普通公民、政府相關(guān)部門(mén)甚至整個(gè)社會(huì)而言，都具有重要的意義。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)；登記工作；人員管理

1、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的困難

1.1登記審查義務(wù)履行不完善

從各國(guó)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記審查時(shí)采取的方法來(lái)看，無(wú)非有兩種，即形式主義和實(shí)質(zhì)主義，但是我國(guó)的《物權(quán)法》對(duì)審查的過(guò)程只是進(jìn)行了簡(jiǎn)單的規(guī)定，而對(duì)于在實(shí)際工作中如何落實(shí)確沒(méi)有詳細(xì)的說(shuō)明，致使相關(guān)部門(mén)的職責(zé)不清，所以在具體的登記過(guò)程中，相關(guān)人員對(duì)于這一工作并沒(méi)有認(rèn)真對(duì)待，導(dǎo)致一些錯(cuò)誤登記的情況時(shí)有發(fā)生，使權(quán)利人的利益得不到有效地保障；同時(shí)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)越來(lái)越多，而在我國(guó)還沒(méi)有建立起完善的誠(chéng)信體系，所以在具體的登記過(guò)程中出現(xiàn)了大量的假冒偽劣情況。

1.2登記人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不足

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中重要的一環(huán)即為登記審查制度，審查過(guò)程嚴(yán)格且審查程序復(fù)雜，分散登記的過(guò)程各個(gè)不同登記部門(mén)之間采取各個(gè)不同的檢查方法，具有不同的登記效率和登記公信力，每個(gè)登記程序的人員只需要掌握該程序的處理方法即可，而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記則截然不同，需要員工掌握不動(dòng)產(chǎn)登記全部過(guò)程的完整處理方法和措施，要求掌握的專(zhuān)業(yè)技能更加全面，且要求掌握的專(zhuān)業(yè)知識(shí)也更加廣闊。登記人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)如何提高，專(zhuān)業(yè)技能如何得到培訓(xùn)是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開(kāi)展的基礎(chǔ)，但我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不僅缺少綜合性的人才輸入，而且缺少能夠提供培訓(xùn)和提升的途徑。

1.3工作結(jié)構(gòu)比較分散，工作效率不高

現(xiàn)在，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的機(jī)構(gòu)是比較分散的，而且工作的效率不高。這主要是由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍是比較廣的，而且登記的種類(lèi)是比較多的，并且由于我國(guó)的疆域是比較廣的，不同的地域的土地不動(dòng)產(chǎn)的登記是給土地行政部門(mén)的工作是帶來(lái)很大的困難的，而且在實(shí)際工作的過(guò)程中也容易出現(xiàn)各種問(wèn)題。

1.4不動(dòng)產(chǎn)交易與登記部門(mén)職責(zé)后續(xù)銜接出現(xiàn)障礙

不動(dòng)產(chǎn)登記全面改革后，房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記，原來(lái)由房產(chǎn)管理部門(mén)辦理的交易登記一體化的流程被劃分成交易、登記兩塊，意味著群眾辦理交易、抵押等事務(wù)必須兩頭跑，如果交易審核有異議，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦證就會(huì)卡殼。河南省鄭州市從2016年8月25日正式啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記以來(lái)，到9月21日，近一個(gè)月的時(shí)間里，河南省鄭州市全市不動(dòng)產(chǎn)登記中心僅發(fā)出了42份不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和47份抵押證明，有5，174件卷宗積壓，特別是二手房交易嚴(yán)重受阻，多次出現(xiàn)“買(mǎi)房人得不到房、賣(mài)房人得不到錢(qián)”的尷尬局面。原因在于不動(dòng)產(chǎn)登記中心依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十六條“要求申請(qǐng)人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)?！币笕罕娫谏觐I(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的原件。而房管局在辦理二手房交易登記時(shí)，則要求收回舊的房產(chǎn)證。理由也很充分，要確保房屋交易的安全，防止“一房二賣(mài)”、辦理抵押等風(fēng)險(xiǎn)。于是房管部門(mén)、國(guó)土部門(mén)的“房本之爭(zhēng)”，讓鄭州市二手房交易一度陷入僵局。全國(guó)各地此類(lèi)情況并不少見(jiàn)。

1.5不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的移交問(wèn)題

在實(shí)際工作中，存在著不動(dòng)產(chǎn)登記檔案在各部門(mén)之間移交程序繁瑣、移交時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、甚至在移交過(guò)程中資料損壞的問(wèn)題。同時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的移交過(guò)程中，各個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有相應(yīng)的責(zé)任人，造成不動(dòng)產(chǎn)登記檔案移交時(shí)間冗余，各部門(mén)銜接困難，管理責(zé)任落實(shí)不到位的情況。只有實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案在各部門(mén)之間的順利移交，才能更好地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

2、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的對(duì)策性建議

2.1加強(qiáng)登記人員培訓(xùn)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開(kāi)展首先應(yīng)該明確部門(mén)的工作責(zé)任，建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，改變以往多部門(mén)共同負(fù)責(zé)、多頭管理的混亂局面，淡化登記機(jī)構(gòu)的行政管理理念，增加為公眾提供服務(wù)的工作態(tài)度和工作職能。在政府部門(mén)的各登記人員間必須明確這一工作的服務(wù)職責(zé)，明確在促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中，登記人員必須明確的義務(wù)和責(zé)任。加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記人員工作技能的全面化、綜合化培養(yǎng)，提高登記人員的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)各級(jí)專(zhuān)業(yè)技能和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培養(yǎng)和技術(shù)開(kāi)發(fā)。

2.2簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記的環(huán)節(jié)，提高工作的效率

由于我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記是以分別登記為主的，所以不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)構(gòu)是比較多的，而且對(duì)于一些不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)構(gòu)的職能的劃分是不明確的，這就使得工作的效率是比較低的，所以我們要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記制度進(jìn)行改革，簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記的環(huán)節(jié)。我們?cè)诤?jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記的環(huán)節(jié)的時(shí)候，首先是要借鑒國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)登記制度的進(jìn)行改革的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，然后還要不斷的結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的實(shí)際的需要將一些環(huán)節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)化和完善，這樣才能夠大大的提高了工作效率。

2.3加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作監(jiān)督

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的監(jiān)督一方面來(lái)自立法、司法機(jī)構(gòu)的審查監(jiān)督，在完善了相關(guān)法律法規(guī)和條例以后，為統(tǒng)一登記工作提供法律強(qiáng)制性保障。與此同時(shí)，為了減少個(gè)人私利而產(chǎn)生的錯(cuò)誤登記行為，在登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員間，應(yīng)該建立相互監(jiān)督的機(jī)制，完善獎(jiǎng)懲制度，避免錯(cuò)誤產(chǎn)生。有關(guān)部門(mén)可以定期展開(kāi)抽查工作，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員實(shí)行嚴(yán)格的挑選和淘汰制度，以季度或年度工作情況進(jìn)行評(píng)判，對(duì)涉及違法違紀(jì)行為的工作人員實(shí)施嚴(yán)格的懲罰制度。

2.4開(kāi)放不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)公眾信息平臺(tái)

隨著信息化的發(fā)展以及社會(huì)的進(jìn)步，人們的生活和工作節(jié)奏都在加快。如何更好地服務(wù)于公民，需要我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)不斷進(jìn)行反思。開(kāi)放的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)公眾信息平臺(tái)，可以保證使用者全天候、不限時(shí)間、不限次數(shù)地查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)發(fā)布的信息，同時(shí)可以減少不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)前臺(tái)的大量答疑時(shí)間，提高工作效率。同時(shí)，在開(kāi)放公眾信息平臺(tái)的同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)該注意平臺(tái)的維護(hù)問(wèn)題，及時(shí)發(fā)布相關(guān)的法律法規(guī)、信息動(dòng)態(tài)，以便于該公眾平臺(tái)可以發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

2.5制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案移交方案

各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)該會(huì)同各相關(guān)部門(mén)，共同對(duì)移交不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料的過(guò)程以及時(shí)間進(jìn)行梳理，在各移交環(huán)節(jié)指定相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的移交負(fù)責(zé)，落實(shí)并記錄每一個(gè)移交環(huán)節(jié)的移交責(zé)任與責(zé)任人，確保不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料在移交過(guò)程中的完整性，為公民負(fù)責(zé)，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利開(kāi)展提供保障。

2.6統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

為了使國(guó)家實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記可以充分發(fā)揮其真正的作用，提高相關(guān)業(yè)務(wù)的效率和質(zhì)量，應(yīng)該將不動(dòng)產(chǎn)機(jī)關(guān)進(jìn)行合理的統(tǒng)一，打破原來(lái)的多頭管理局面，建立起具有行政管理權(quán)利的相對(duì)獨(dú)立的部門(mén)，使其更具威信力，從我國(guó)目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理情況來(lái)分析，應(yīng)該將土地管理部門(mén)作為專(zhuān)門(mén)的登記機(jī)關(guān)，將其它機(jī)關(guān)的此項(xiàng)權(quán)利取消，主要原因是由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)基本上都是建立在以土地為前提的基礎(chǔ)上的，通常是指建立在土地上的房屋，而且土地登記部門(mén)本身就屬于國(guó)家的行政機(jī)關(guān)，只要在其現(xiàn)行權(quán)利的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大其管理權(quán)限，就可以完成此項(xiàng)任務(wù)，這也體現(xiàn)了對(duì)國(guó)家資源的充分利用。

2.7不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)該及時(shí)公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記信息

我國(guó)的相關(guān)法律中，并沒(méi)有明確指出對(duì)公民的不動(dòng)產(chǎn)信息是否需要公開(kāi)這個(gè)問(wèn)題。因此，雖然在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中有提到對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息應(yīng)該進(jìn)行公示和公信，但是在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于我國(guó)法律與不動(dòng)產(chǎn)登記制度之間銜接的問(wèn)題，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的信息公開(kāi)始終流于文字，未得到實(shí)際的執(zhí)行。因此，為了更好地體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中公信與公示這兩個(gè)基本原則，簡(jiǎn)化公民在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)查詢(xún)過(guò)程中的繁瑣步驟，使我國(guó)全社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況處于公開(kāi)透明狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)法律法規(guī)中明確規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公信與公示原則，改變傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)不予公開(kāi)現(xiàn)象。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行公開(kāi)有利于保護(hù)我國(guó)公民的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，同時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行公開(kāi)，可以有效防止不動(dòng)產(chǎn)交易的腐敗，有效降低權(quán)錢(qián)交易的現(xiàn)象。

結(jié)論：

不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的核心環(huán)節(jié)。自實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，解決了房地分設(shè)時(shí)存在的弊病與問(wèn)題，更好地維護(hù)了房地產(chǎn)權(quán)人的合法利益，規(guī)范了房地產(chǎn)使用、管理秩序，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定。但由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)都較之以往有了較大變化，而不動(dòng)產(chǎn)登記中的一些法規(guī)、技術(shù)和規(guī)范制訂相對(duì)滯后，這也給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)新問(wèn)題。

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