房地產(chǎn)開發(fā)成本管理研究

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的內(nèi)容廣泛，這也就導致整個開發(fā)過程的成本構(gòu)成的較為復雜，制定有效的成本管理措施，促使房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本可以得到有效的抑制，進而擴大房地開發(fā)項目的成本管理效率，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益與社會價值。本文對房地產(chǎn)開發(fā)成本管理進行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；措施

開發(fā)成本管理成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，對房地產(chǎn)的發(fā)展以至國民經(jīng)濟的健康發(fā)展有重要意義。隨著建筑業(yè)的不斷發(fā)展，施工單位將面臨嚴峻考驗，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中發(fā)揮了它的發(fā)展具有決定性的作用。

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)開發(fā)的過程中需要投入的全部的成本費用，其相當于建筑工程的施工成本或者工業(yè)產(chǎn)品的制造成本。如果需要對房地產(chǎn)開發(fā)的完全成本進行計算，還必須包括相應的財務費用、管理費用和銷售費用等。

1.1土地使用金：主要是房地產(chǎn)開發(fā)商從政府部門購置土地使用權(quán)所投入的費用，其影響因素包括了土地面積、所處地段、建筑容積率、出讓年限以及周邊環(huán)境因素等。

1.2拆遷安置費：主要是對出讓土地使用權(quán)所造成的單位或者個人的經(jīng)濟損失進行補償，包括了房屋征收安置費和征收補償費兩部分。

1.3前期工程費：包括了房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計規(guī)劃費用、場地平整費用、“三通”（水、電、路）費用，需要結(jié)合具體的標準以及工程量進行計算。

1.4建安工程費：指直接進行建筑安裝工程建設(shè)的成本費用，包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費等，可以依照相應的經(jīng)驗進行估算，也可以采用單元估算法、概算指標估算法等方法進行計算。

1.5基礎(chǔ)設(shè)施費：包括水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等的工程費用。

1.6稅費：稅費指房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中所需要負擔的各種稅金或者其他相關(guān)費用，需要依照建筑所處區(qū)域的相關(guān)標準進行估算。

1.7不可預見費：一是基本預備費，指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遭遇特殊情況所需要增加的費用，二是漲價預備費，即人工、材料以及設(shè)備價格上漲時的預備費用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的措施

2.1實施事前投資決策管理，建立企業(yè)成本管理目標

決策的正確性是成本管理的關(guān)鍵，決策的正確與否直接影響著成本管理的成敗。而在正確的決策之前，企業(yè)一定要建立一個明確的成本管理目標，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目之前，就要建立一套明確的、完善的成本管理目標和具體的成本管理方法，對開發(fā)項目的前、中、后三期的成本進行合理的估算，并落實到項目預算和決算中，作為開發(fā)項目成本執(zhí)行的標準，待項目完工后，據(jù)此來評價項目經(jīng)理的業(yè)績。

2.2規(guī)劃設(shè)計階段管理

規(guī)劃設(shè)計階段一定要考慮成本的管理。此階段的成本管理關(guān)系到整個項目過程的成本管理。目前很多知名的大企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段將開發(fā)實行方案設(shè)計落實到人頭，方案設(shè)計與施工圖設(shè)計分開的做法。這樣可以在將兩部分成本分開管理，有利于成本的有效管理。三通一平工程費用，也是前期工程費管理的重點，在規(guī)劃設(shè)計階段一定要對其成本加以管理。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質(zhì)量要求，在規(guī)劃時可以實行總價招標，以此來降低過程中不必要的成本開支。施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設(shè)，增加成本。

2.3 招投標過程成本管理

首先，選擇最為適合的施工企業(yè)。在招投標過程中， 如果三級施工單位的情況能夠滿足開發(fā)項目的實際需要，能夠滿足工程項目本身施工要求即可，就不用在找尋更高水平和資質(zhì)的施工企業(yè)。這是因為在對預算編制過程中，資質(zhì)較高的企業(yè)收取的費用也會相對較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)所要支出也會更高，這樣一來就提升了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。其次，做好招標文件的編制文件。相關(guān)人員一定要在編制招標文件之前對相關(guān)數(shù)據(jù)、資料等進行收集、整理和探究，并結(jié)合市場行情、工程圖紙、以及行業(yè)規(guī)范等來對工程造價進行確定，然后還對有關(guān)條款、文件等進行多次推敲，進而可以對工程造價進行管理。再次，要對招標參考價格進行合理的編制。在實際招標過程中一定要對招標參考價格進行合理編制，并且還要保證其精準性以及合理性、符合市場規(guī)律性，只有這樣才能將其自身作用充分發(fā)揮出來。

2.4 施工階段的成本管理

2.4.1 嚴格執(zhí)行設(shè)計文件，按流程操作

施工階段管理造價的核心工作就是嚴格執(zhí)行設(shè)計文件，嚴格按照國家規(guī)范和工藝流程操作和施工，杜絕質(zhì)量隱患，減少返工及浪費。

2.4.2 嚴格管理圖紙外變更，嚴格經(jīng)濟簽證

實施變更審批制度，少變更或不變更。對于根據(jù)現(xiàn)場情況非做不可的工作，要對費用進行評估，以對總投資影響最小的方案為最優(yōu)方案。同時，嚴格簽證制度。工作發(fā)生要及時簽證（ 3d以內(nèi)） ，簽證要實事求是。另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務的及時提出反索賠，使成本得到有效管理。

2.4.3 完善工程款審批流程，管理進度款支付

建立健全的投資管理系統(tǒng)，加強監(jiān)理單位對工程清款的管理，在質(zhì)量合格的基礎(chǔ)上，做好工程量的審核工作。讓監(jiān)理單位先把關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再進行審核，以管理工程量和避免工程款超付。由于監(jiān)理單位擁有了簽字權(quán)，利于日后的監(jiān)督管理工作。

2.4.4 從技術(shù)措施上管理工程造價

在對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，嘗試采用新材料、新工藝，依靠技術(shù)方案降低工程造價。如配套管網(wǎng)施工，各專業(yè)共用一個溝槽大開挖比分別挖填溝槽節(jié)省很多土方回填及二次挖土量，房地產(chǎn)企業(yè)應做好各專業(yè)管網(wǎng)主管單位的溝通協(xié)調(diào)工作，盡可能將不同專業(yè)管線路徑進行優(yōu)化和歸集，共用同一溝槽，統(tǒng)一開挖，統(tǒng)一回填。

2.5 項目完工以后的成本管理

首先，要對有管資料進行收集。按照完整性原則來進行收集，為成本管控提供參考。其次，要按照合同項目來進行有效結(jié)算，同時還要對這些資料進行收集整理，然后編制成相應的結(jié)算文件，為其他類似項目提供參考依據(jù)。

結(jié)語：

總之，成本管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，只有從項目選址、項目設(shè)計、工程施工、項目管理等各個方面做好全方位的管理，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化。

參考文獻：

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[2]陳曦.房地產(chǎn)開發(fā)成本因素分析[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2015（02）.

作者簡介：

矯靜奇（身份證：320586199006202133）。