淺析房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程管理控制

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們掀起了一股“購(gòu)房熱”的浪潮，這也在一定程度上加快了房地產(chǎn)工程的發(fā)展，而在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中要想得到高質(zhì)量的發(fā)展就必須加強(qiáng)管理。本文針對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工前、施工中及竣工后全過(guò)程的管理控制，從各方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析與研究，為今后房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的有效管理提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；全過(guò)程；管理控制

1、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的管理控制

1.1項(xiàng)目預(yù)測(cè)評(píng)估

在進(jìn)行項(xiàng)目投資以前要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)測(cè)評(píng)估，主要是根據(jù)之前的經(jīng)驗(yàn)及一些實(shí)際的數(shù)據(jù)，再結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際情況及市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果進(jìn)行預(yù)測(cè)評(píng)估，確定項(xiàng)目投資的方向、產(chǎn)品及區(qū)域，再編寫(xiě)項(xiàng)目建議書(shū)。

1.2土地競(jìng)投

在進(jìn)行土地競(jìng)拍時(shí)，首先應(yīng)對(duì)該地的位置、建筑高度限制、容積率等進(jìn)行一定的考察和分析，把此類產(chǎn)品的一些數(shù)據(jù)收集整理后作為依據(jù)來(lái)測(cè)算市場(chǎng)價(jià)格。公司管理層確定了項(xiàng)目建議書(shū)以后，編制土地競(jìng)拍報(bào)告，獲取土地使用權(quán)。

1.3項(xiàng)目全程策劃

在項(xiàng)目開(kāi)展前一定要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的全程進(jìn)行詳細(xì)的策劃，其中應(yīng)當(dāng)包括從立項(xiàng)到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售和售后服務(wù)的全過(guò)程策劃。策劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究報(bào)告、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)效益分析與營(yíng)銷推廣等具體的實(shí)施過(guò)程，為項(xiàng)目的順利開(kāi)展提供一定的保障。

1.4項(xiàng)目立項(xiàng)

主要工作有市場(chǎng)調(diào)研、細(xì)分產(chǎn)品類型、確定目標(biāo)消費(fèi)群體范圍、進(jìn)行項(xiàng)目策劃和可行性研究，詳細(xì)測(cè)算項(xiàng)目投資，編制、報(bào)批可行性研究報(bào)告，獲取立項(xiàng)批復(fù)等。在這個(gè)過(guò)程中，一些工作可以同時(shí)進(jìn)行，以便節(jié)約時(shí)間，如全程策劃的工作成果可用于進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)審批。全程策劃階段的投資估算內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目立項(xiàng)的投資測(cè)算內(nèi)容。

1.5規(guī)劃設(shè)計(jì)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)未來(lái)的項(xiàng)目施工具有重要的指導(dǎo)作用，高質(zhì)量的項(xiàng)目設(shè)計(jì)是高質(zhì)量完成項(xiàng)目的基礎(chǔ)。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)包括方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案選擇時(shí)需要根據(jù)項(xiàng)目全程策劃的具體內(nèi)容進(jìn)行，同時(shí)采取競(jìng)賽等方式來(lái)選取較為優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，通過(guò)招標(biāo)方式優(yōu)選設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，最終提供高質(zhì)量的設(shè)計(jì)圖紙，還必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等政府許可證書(shū)，同時(shí)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)該做好項(xiàng)目評(píng)審，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目中出現(xiàn)的問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在施工階段的管理控制

2.1安全管理

加強(qiáng)安全管理是保證工程項(xiàng)目順利進(jìn)行的前提，在進(jìn)行施工中一定要加強(qiáng)安全管理，確保施工人員的生命安全。施工前對(duì)施工人員進(jìn)行專業(yè)的安全知識(shí)培訓(xùn)，在了解安全問(wèn)題及危險(xiǎn)系數(shù)的情況下來(lái)逐步提高施工人員的安全意識(shí)，同時(shí)在施工中監(jiān)管人員應(yīng)當(dāng)時(shí)刻對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查，有效地識(shí)別、評(píng)價(jià)施工現(xiàn)場(chǎng)所有施工過(guò)程和場(chǎng)所存在的危險(xiǎn)源和環(huán)境因素，時(shí)刻將“安全第一”記在心上，在檢查中應(yīng)及時(shí)的發(fā)現(xiàn)安全隱患，并采取應(yīng)急措施，盡力將危險(xiǎn)系數(shù)將到最低，保證人員的人身安全，確保施工中的安全得到保障。

2.2進(jìn)度管理

施工的工期在工程項(xiàng)目的合同里都有明確的標(biāo)定，在實(shí)際的施工中首先應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的長(zhǎng)期目標(biāo)及短期目標(biāo)，按部就班的進(jìn)行施工，確保能夠按時(shí)完工，切不可出現(xiàn)“兩頭緊”的現(xiàn)象，一些施工方可能會(huì)在施工前期急忙趕工，想著盡早完成工程，進(jìn)而去接手下一個(gè)工程，或是一些施工方前期不緊不慢，到了工程后期在加班加點(diǎn)的趕工，這兩種情況都會(huì)嚴(yán)重影響工程的質(zhì)量，使工程項(xiàng)目的質(zhì)量達(dá)不到國(guó)家所規(guī)定的要求。因此要加強(qiáng)對(duì)進(jìn)度的控制，按照事先設(shè)定的施工目標(biāo)一步步的進(jìn)行施工，在確保工程質(zhì)量的前提下按時(shí)完成工程項(xiàng)目。

2.3成本管理

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中房地產(chǎn)企業(yè)主要以盈利為目的，因此為了獲得更大的受益就會(huì)盡力的去減少工程成本，而在減少成本的同時(shí)常常會(huì)出現(xiàn)工程質(zhì)量下降的現(xiàn)象，施工方經(jīng)常將成本與質(zhì)量對(duì)立起來(lái)，如果想要降低成本就必須降低工程質(zhì)量，一些房地產(chǎn)商為了自身的利益就會(huì)毫不顧忌工程質(zhì)量，為人們的安全帶來(lái)隱患。因此要加強(qiáng)成本管理的控制，在保證工程質(zhì)量的前提下使工程的成本將到最低。在施工中可以引進(jìn)低消費(fèi)、低消耗的新工藝新設(shè)備，降低消耗，這樣既可以保證工程質(zhì)量又可以降低成本。

2.4質(zhì)量管理

工程質(zhì)量直接關(guān)系著施工人員及使用者的生命安全，因此要加強(qiáng)質(zhì)量管理控制。首先，在工程材料的選取上，材料的供應(yīng)商一定要是有一定信譽(yù)的，這樣可以在一定程度上確保材料不是殘次品，在選購(gòu)時(shí)一定要加強(qiáng)對(duì)材料質(zhì)量的嚴(yán)格檢驗(yàn)，按照國(guó)家規(guī)定的材料進(jìn)行選取。其次，施工人員的質(zhì)量安全意識(shí)要高。質(zhì)量管理者要加強(qiáng)對(duì)施工人員質(zhì)量安全知識(shí)的培訓(xùn)，提高施工技術(shù)的同時(shí)，增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量安全意識(shí)。最后，加強(qiáng)施工中質(zhì)量的監(jiān)管。在施工中必須有專門(mén)的人員對(duì)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，要做到能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并及時(shí)的進(jìn)行補(bǔ)救，確保工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工階段的管理控制

3.1市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷

1）編制項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書(shū)，內(nèi)容包括項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定價(jià)、市場(chǎng)推廣、銷售方案等。

2）進(jìn)行總體營(yíng)銷策劃。負(fù)責(zé)部門(mén)根據(jù)“項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書(shū)”中有關(guān)項(xiàng)目營(yíng)銷的內(nèi)容和要求、設(shè)計(jì)文件及規(guī)劃許可證等前期資料對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷工作進(jìn)行總體策劃。

3）組建項(xiàng)目售樓部。售樓部的資源配置應(yīng)考慮樓盤(pán)銷售面積，銷售地點(diǎn)，銷售期限等因素合理配置。

4）進(jìn)行銷售過(guò)程營(yíng)銷策劃。項(xiàng)目售樓部按照項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的總體要求，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前可進(jìn)行具體營(yíng)銷策劃。在銷售過(guò)程中根據(jù)銷售進(jìn)展情況，售樓部可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行持續(xù)策劃，根據(jù)客戶的信息調(diào)整策略等。

5）制定商品房銷售窗口表。由負(fù)責(zé)部門(mén)組織項(xiàng)目售樓部在開(kāi)盤(pán)前完成辦理商品房產(chǎn)權(quán)備案證及銷售許可證。負(fù)責(zé)部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行銷售房?jī)r(jià)內(nèi)部核定，并向物價(jià)部門(mén)申報(bào)核準(zhǔn)。售樓部根據(jù)物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn)的銷售價(jià)格制定“商品房銷售窗口表”，由營(yíng)銷部門(mén)負(fù)責(zé)人審批后公布。

6）項(xiàng)目銷售實(shí)施。

3.2物業(yè)管理

物業(yè)管理狀況關(guān)系到小區(qū)居民的日常生活，也關(guān)系到企業(yè)的形象，因此應(yīng)該制定物業(yè)管理的方案，制定物業(yè)管理的指標(biāo)。物業(yè)管理工作應(yīng)該和工程做好銜接，使物業(yè)管理保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。

結(jié)語(yǔ)：

總之，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工前的管理控制主要是對(duì)土地競(jìng)拍及項(xiàng)目預(yù)測(cè)、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)管理的控制，在施工中則主要是對(duì)成本、質(zhì)量、進(jìn)度及安全管理的控制，工程完工后要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)推廣營(yíng)銷及物業(yè)管理的控制，加強(qiáng)工程項(xiàng)目全過(guò)程管理的控制，提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目整體的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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[2]連其文.淺析房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程管理控制[J].建材與裝飾，2014（10）.