土地估價風險來源與形成原因及質量控制

【摘要】土地估價是一項涉及經(jīng)濟領域廣的工作，影響土地估價工作的因素較多，在土地估價中稍有不慎就可能帶來估價風險，造成不利影響。

【關鍵詞】土地估價；風險來源；形成原因；質量控制

因此，本文就土地估價風險來源與形成原因及質量控制進行了以下方面的分析與探討，以期能夠提高土地估價工作質量，為行業(yè)人員提供參考。

1、土地估價風險來源及其形成原因分析

1.1外部風險

土地風險來源分為兩大類，分別是外部風險和內部風險，其中外部風險具有不可控性。土地估價中的外部風險來源主要包括以下方面：法律法規(guī)不完善、經(jīng)濟與政策影響、土地市場不規(guī)范、行業(yè)評估準則滯后等方面。以下筆者結合自身工作實踐主要針對外部風險來源中的經(jīng)濟與政策方面進行分析。經(jīng)濟形勢變化對土地市場價格有著決定性的影響。若是在短時間內經(jīng)濟形勢出現(xiàn)較大變化，那么土地估價結果將會與市場價格相差甚遠，這一情況是不利于社會經(jīng)濟穩(wěn)定的。

同時，政策變化也會對土地市場價格產(chǎn)生影響，且相較于經(jīng)濟形勢變化，政策變化難以預期，很多政策方面的變化都會嚴重影響到土地市場價格，進而對土地成交價格和土地成交量帶來巨大的影響。若是土地估價人員對當前經(jīng)濟形勢和政策情況沒有充分了解，對市場現(xiàn)狀沒有把握，對市場前景缺乏準確判斷，那么必定會對估價結果造成嚴重的影響，降低結果準確性。

1.2內部風險及其形成原因

1.2.1內部風險

土地估價中的內部風險是能夠防范和控制的，而這取決于估價企業(yè)的管理制度，估價工作人員的工作能力水平，報告質量監(jiān)控流程的完善程度等方面。

1.2.2內部風險形成原因

第一，估價工作人員工作能力水平不足以勝任估價工作業(yè)務，導致風險發(fā)生。估價工作人員在承接估價工作業(yè)務時，應對估價工作業(yè)務情況有詳細了解，確保自己能夠勝任該工作。通常情況下，估價企業(yè)不同所專精的業(yè)務領域也不同，估價工作人員的工作能力水平也存在較大差異，并不是每個估價工作人員都能夠勝任全部類型的評估工作。所以，土地估價企業(yè)和土地估價工作人員在承接估價業(yè)務時，必須對估價業(yè)務的實際情況有明確了解，結合其中評估技術要求，與自身情況相對照，而后做出決定，避免由于能力不足無法勝任而帶來風險。

第二，評估技術失誤產(chǎn)生的風險。（一）由于評估參數(shù)取值不同而帶來的風險?，F(xiàn)階段，在估價行業(yè)內時常出現(xiàn)由于評估技術選取不當而帶來的風險這么一種情況。造成該情況出現(xiàn)的主要原因是估價行業(yè)內部對于部分重要評估參數(shù)的標準不統(tǒng)一，使得這部分參數(shù)的穩(wěn)定性與可靠性缺乏可靠的保障。所以，不同的估價企業(yè)和估價工作人員選取的評估參數(shù)也不同。（二）由于估價方法選取不當帶來的風險。土地估價工作人員在估價工作中隨意選取估價方法，沒有按照相關規(guī)定要求，沒有結合業(yè)務需求來合理進行選擇。（三）土地估價報告中描述的內容不完善帶來的風險。土地估價報告所描述的內容中沒有明確說明評估設定條件，沒有仔細列出權益保護性條款等方面的內容，最終極可能帶來意外的風險。

第三，評估基礎資料不齊全、不詳實帶來的風險。土地估價方法較多有：市場法、收益法、剩余法、基準地價修正法等方法。不論在土地估價工作中采用何種方法，都必須具有齊全、詳實的評估基礎資料，若是評估基礎資料不齊全、不詳實，那么極大可能會帶來風險。

第四，委托方提供的材料不實帶來的風險。土地評估工作需要涉及到大量的資料有：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《土地出讓合同》、《建設工程審核書》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等等。估價工作人員應要求委托方提供齊全、真實的材料原件，當委托方帶來材料原件后應仔細、認真的進行核對，確認委托方提供的材料真實無誤后，要求委托方加蓋公章，避免弄虛作假情況出現(xiàn)[1]。

2、土地估價風險質量控制

2.1加強與各大高校合作交流及行業(yè)協(xié)會溝通聯(lián)系

土地估價是一項涉及經(jīng)濟領域和知識面廣、技術性要求高的工作，然而行業(yè)內部估價工作人員水平本就高低不一，知識面也有限，所以，估價企業(yè)應加強與各大高校合作交流及行業(yè)協(xié)會溝通聯(lián)系，以便估價工作人員有效擴展自身知識面，提高自身能力水平，明確了解行業(yè)技術發(fā)展現(xiàn)狀，從而更好的為估價工作提供更為優(yōu)質的服務。

2.2建立完善的企業(yè)管理制度

2.2.1與時俱進，建立規(guī)范的和先進的企業(yè)管理制度

為了滿足行業(yè)需求，獲取更好的發(fā)展土地估價企業(yè)必須與時俱進，建立規(guī)范的和先進的企業(yè)管理制度。例如對估價業(yè)務合同方面進行規(guī)范（合同內容、格式等方面）；建立公章管理制度并嚴格執(zhí)行；優(yōu)化業(yè)務承接流程；采取“新、老”估價工作人員協(xié)同合作的方式承接估價業(yè)務，通過資深估價人員從旁把關，不僅能夠鍛煉資歷與經(jīng)驗尚淺的新估價工作人員，還有效避免了承接到無法勝任估價工作業(yè)務的情況；結合企業(yè)實際情況制定相應的激勵機制，以此提高估價工作人員的工作熱情，充分調動人員的工作積極性等等[2]。

2.2.2建立健全的質量控制體系

土地估價企業(yè)應建立健全的質量控制體系，并以此為基礎制定一系列相關制定，例如風險評估制度、項目負責制度、評估項目審核制度、工作流程評估制度等。以此來保護估價企業(yè)和估價工作人的利益，最大限度降低執(zhí)業(yè)風險。

2.3強化培訓，提高估價工作人員綜合素質

土地估價企業(yè)應對估價工作人員進行專業(yè)培訓，通過培訓幫助其正確樹立良好的風險意識和職業(yè)道德觀，提高工作人員的專業(yè)水平能力，增強人員的綜合素質，以此促使估價工作人員充分符合行業(yè)需求，進一步促進企業(yè)的發(fā)展。

2.4組建專家顧問團隊

土地估價企業(yè)結合自身發(fā)展需求，若有必要能夠組建一支專家顧問團隊，以此解決企業(yè)日常實際中所碰到的各種估價難題，從而為企業(yè)的發(fā)展提供強大的技術支持[3]。

結語：

綜上所述，作為土地估價企業(yè)應充分考慮影響土地估價工作的因素，認真分析土地估價風險來源，找出形成原因，以便采取有效的風險防范措施，為土地估價工作的順利進行以及圓滿完成奠定堅實的基礎。

參考文獻：

[1]徐麗紅.土地估價風險防范與質量控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2012，16：155-156.

[2]李謝昕.土地估價的風險與風險規(guī)避[J].國土資源，2005，05：36-37.

[3]支偉峰.土地估價風險及防范對策分析[A].《決策與信息》雜志社、北京大學經(jīng)濟管理學院“決策論壇——管理科學與工程研究學術研討會”論文集（下）[C].《決策與信息》雜志社、北京大學經(jīng)濟管理學院：2016：2.