房地產(chǎn)庫(kù)存影響因素探討

【摘要】近期，房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展瓶頸期，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋存量正在不斷上升，市場(chǎng)所面臨的庫(kù)存壓力愈來(lái)愈大。由于房地產(chǎn)庫(kù)存的持續(xù)增長(zhǎng)，使得整個(gè)行業(yè)發(fā)展受到了嚴(yán)重阻礙，也給我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)了較大的負(fù)面效應(yīng)。房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)象影響因素較多，是多種因素共同作用的結(jié)果。為保證房地產(chǎn)行業(yè)乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題刻不容緩?；诖?，本文對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存影響因素進(jìn)行了綜合性分析，并提出了相關(guān)建議，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；庫(kù)存；調(diào)控

1、我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀概述

經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了一定的回暖趨勢(shì)，但房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題依然較為嚴(yán)重，且地區(qū)分化十分明顯。部分城市由于庫(kù)存壓力較大，已經(jīng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。從市場(chǎng)整體情況來(lái)看，房地產(chǎn)去庫(kù)存并不樂(lè)觀，房地產(chǎn)庫(kù)存量依然呈現(xiàn)出持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，2013年至2014年間，全國(guó)商品房待售面積超過(guò)50000m2；至2015年末，全國(guó)商品房待售面積已經(jīng)超過(guò)70000 m2。庫(kù)存量的急劇上升給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了極大阻力，房地產(chǎn)去庫(kù)存刻不容緩[1]。與此同時(shí)，房地產(chǎn)銷售增速出現(xiàn)了明顯下滑，使得庫(kù)存壓力繼續(xù)增大。全國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通老百姓的購(gòu)買能力。特別是在三、四線城市，多數(shù)購(gòu)房者都抱有觀望的態(tài)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較為冷淡。再加上部分樓盤價(jià)格虛高，使得商業(yè)性用房囤積數(shù)量愈來(lái)愈多。我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存分化現(xiàn)象也較為嚴(yán)重，一、二線城市的市場(chǎng)庫(kù)存有所下降，市場(chǎng)逐漸回暖，但三、四線城市庫(kù)存量還在不斷上升，庫(kù)存分布不均衡將進(jìn)一步延長(zhǎng)去庫(kù)存周期。

2、房地產(chǎn)庫(kù)存相關(guān)影響因素分析

2.1供需不平衡

與任何行業(yè)市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也必須遵循相關(guān)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，才能保持健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是通過(guò)維持地產(chǎn)、房產(chǎn)供需平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)健康發(fā)展的。但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著較為嚴(yán)重的供需不平衡情況。某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，忽視了市場(chǎng)的主導(dǎo)性需求，偏向于開(kāi)發(fā)高檔住宅，使得中小戶型等主要類型房源數(shù)量不斷下降[2]。但多數(shù)居民消費(fèi)者的購(gòu)房需求卻集中于普通中小戶型房源，這樣便造成了市場(chǎng)供需不平衡，會(huì)讓房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)象進(jìn)一步惡化。

2.2房地產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題

對(duì)于普通居民消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量是其最關(guān)心的問(wèn)題。房地產(chǎn)本身就是一種特殊的商品，其質(zhì)量不僅體現(xiàn)在施工方面，還包括功能、環(huán)境、服務(wù)等。有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)部分地區(qū)商品房之所以存在空置率過(guò)高的情況，與房屋質(zhì)量因素存在密切關(guān)聯(lián)[3]。部分住宅小區(qū)由于交通環(huán)境、品質(zhì)等問(wèn)題，并未得到普通消費(fèi)者的認(rèn)可，房屋整體設(shè)計(jì)也無(wú)法滿足消費(fèi)者的需求，這類住宅自然難以銷售出去。

2.3房?jī)r(jià)過(guò)高

房?jī)r(jià)過(guò)高是導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存量急劇上升的關(guān)鍵因素之一。商品房?jī)r(jià)格的快速攀升，已經(jīng)超出了普通居民的消費(fèi)水平，過(guò)高的房?jī)r(jià)嚴(yán)重抑制了居民的消費(fèi)需求及購(gòu)買力。從市場(chǎng)角度來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)供需能保持相對(duì)平衡狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格也將處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)過(guò)大的情況，但這種狀態(tài)不可能一直保持。當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)較大變化時(shí)，房地產(chǎn)需求也會(huì)發(fā)生較大變化，但供應(yīng)則無(wú)法立即適應(yīng)這種變化[4]。價(jià)格的不斷攀升，會(huì)讓需求量不斷下降，但供給量依然會(huì)保持原有的狀態(tài)，便會(huì)出現(xiàn)供大于求，使得房屋剩余面積不斷增加。

2.4有效需求不足

從商品角度來(lái)看，當(dāng)商品價(jià)格處于一定水平時(shí)，購(gòu)買力是有效需求的決定性因素。對(duì)于普通居民而言，購(gòu)買力與居民的經(jīng)濟(jì)收入水平密切相關(guān)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的有效需求不足是造成商品房控制率過(guò)高的主導(dǎo)因素之一。過(guò)高的房?jī)r(jià)抑制了普通居民對(duì)商品房的消費(fèi)意愿；經(jīng)濟(jì)收入水平偏低則影響了普通居民的實(shí)際購(gòu)房能力。再加上資產(chǎn)分布不平衡，使得城市住房供求關(guān)系變得十分不健康。

2.5市場(chǎng)機(jī)制存在缺陷

盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展多年，但整體住房金融體系還是不夠完善，市場(chǎng)機(jī)制存在一定缺陷，特別是二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較為緩慢。由于二、三級(jí)市場(chǎng)未能形成健全的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，導(dǎo)致市場(chǎng)指向性功能及服務(wù)功能無(wú)法充分發(fā)揮作用。同時(shí)，商品房買賣及租賃市場(chǎng)管理不夠到位，進(jìn)一步影響了市場(chǎng)秩序，導(dǎo)致新建商品房流通比例較低，最終造成了商品房空置率上升。

3、房地產(chǎn)高庫(kù)存帶來(lái)的危害分析

房地產(chǎn)高庫(kù)存不僅會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，還會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定影響，其危害具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面[5]：（1）房地產(chǎn)高庫(kù)存會(huì)帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)下行壓力。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要是以投資為驅(qū)動(dòng)力，在所有固定資產(chǎn)投資當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比高于20%，再加上產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)投資，占比將超過(guò)40%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)了重要地位。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)高庫(kù)存時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力會(huì)驟升，進(jìn)而影響到土地投資。當(dāng)行業(yè)整體投資量回落時(shí)，會(huì)對(duì)供應(yīng)鏈上、下游產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、建材等造成影響，使得相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資增速不斷下降。總體上來(lái)看，房地產(chǎn)高庫(kù)存會(huì)影響固定資產(chǎn)投資，使得經(jīng)濟(jì)增速放緩而帶來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力。（2）房地產(chǎn)高庫(kù)存會(huì)加大地方財(cái)政壓力。在部分地區(qū)，房地產(chǎn)屬于典型的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)庫(kù)存占據(jù)了開(kāi)發(fā)商的大量資金，不僅會(huì)影響開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地的積極性，而且會(huì)對(duì)地區(qū)土地收入產(chǎn)生直接影響。這也就意味著地方政府財(cái)政資金來(lái)源受到了一定限制，會(huì)給地方財(cái)政帶來(lái)較大壓力。（3）房地產(chǎn)高庫(kù)存會(huì)增加銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)銀行對(duì)房地產(chǎn)抵押物具有較強(qiáng)的依賴性。在正常的市場(chǎng)行情當(dāng)中，房地產(chǎn)具有較好的抵押品屬性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的過(guò)程中，銀行所發(fā)放的房地產(chǎn)貸款比重逐漸加大，并且很多金融活動(dòng)也與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切關(guān)聯(lián)。若房地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)增加，可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，其抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也會(huì)有所減弱，這在一定程度上會(huì)增加銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)庫(kù)存的持續(xù)增加會(huì)使銀行不良貸款率上升，甚至?xí)l(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

4、促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的相關(guān)建議

目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于發(fā)展瓶頸期，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下，房地產(chǎn)去庫(kù)存是重要的任務(wù)之一。在房地產(chǎn)去庫(kù)存過(guò)程中，應(yīng)遵循市場(chǎng)手段與政府調(diào)控相結(jié)合、近期統(tǒng)籌與遠(yuǎn)期統(tǒng)籌相結(jié)合、統(tǒng)一與個(gè)別相結(jié)合、需求與供給雙向乏力的原則，采取有效的措施來(lái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題。

4.1調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策

目前，一、二線城市與三、四線城市庫(kù)存差異較大。在實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策過(guò)程中，切不能“以偏概全”，而是要充分把握不同地區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存情況的特點(diǎn)，做到“有的放矢”。對(duì)于庫(kù)存壓力較小的一、二線城市而言，需采取微調(diào)性政策。一方面，要繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)政策，并通過(guò)差異化稅收、信貸等相關(guān)手段來(lái)控制市場(chǎng)房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)快速上漲，以消除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫[6]。另一方面，要密切關(guān)注二手房及房屋租賃市場(chǎng)?？蛇m當(dāng)放寬相關(guān)限制政策，促進(jìn)二手房及房屋租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)于庫(kù)存壓力較大的三、四線城市而言，要盡快完善普通居民住房稅收、信貸政策，并消除過(guò)時(shí)的限制性政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)。還可采取降低放貸成本及首付比例、加大公積金松綁等措施來(lái)緩解普通居民的購(gòu)房壓力，逐步化解地方庫(kù)存壓力。

4.2發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)來(lái)吸引勞動(dòng)人口流入

加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于緩解房地產(chǎn)庫(kù)存壓力具有重要的意義。地方政府要繼續(xù)加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，提升人均收入水平，吸引勞動(dòng)力流入。區(qū)域經(jīng)濟(jì)愈發(fā)達(dá)，也就意味著居民收入水平愈高，市場(chǎng)需求便能夠得到有效釋放，以此來(lái)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，這對(duì)于緩解區(qū)域房地產(chǎn)具有積極的作用[7]。通過(guò)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，可吸引更多的勞動(dòng)力，并使其轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)去庫(kù)存的消費(fèi)主力。目前來(lái)看，西部地區(qū)去庫(kù)存壓力要遠(yuǎn)大于東部發(fā)達(dá)地區(qū)，去庫(kù)存周期明顯更長(zhǎng)。因此，國(guó)家更應(yīng)該重視西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，盡可能緩解區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異過(guò)大的現(xiàn)象，增強(qiáng)部分地區(qū)居民的購(gòu)買能力，這樣才能釋放出更多的潛在購(gòu)房需求。

4.3完善市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境

一方面，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，以此來(lái)提升行業(yè)集中度。政府可頒布相關(guān)政策，引導(dǎo)具有品牌優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)施并購(gòu)重組，形成集團(tuán)企業(yè)，增強(qiáng)其市場(chǎng)整合能力，協(xié)助政府進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控。同時(shí)，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將庫(kù)存房轉(zhuǎn)變?yōu)楣δ苄缘禺a(chǎn)如電商基地、旅游基地、文化地產(chǎn)等，通過(guò)多元化的銷售策略來(lái)緩解庫(kù)存壓力。另一方面，政府部門要繼續(xù)加強(qiáng)去庫(kù)存組織協(xié)調(diào)，通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)庫(kù)存信息監(jiān)測(cè)平臺(tái)來(lái)掌握庫(kù)存動(dòng)態(tài)。同時(shí)，要不斷優(yōu)化服務(wù)功能，通過(guò)簡(jiǎn)化行政審批環(huán)節(jié)來(lái)縮短房地產(chǎn)預(yù)售審批周期，促進(jìn)商品房銷售，以此來(lái)緩解庫(kù)存壓力。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)去庫(kù)存是一項(xiàng)周期性、系統(tǒng)性的工作，需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。在政府加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該做出積極應(yīng)對(duì)，共同維護(hù)市場(chǎng)秩序，通過(guò)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，增加潛在購(gòu)房需求，讓庫(kù)存壓力得到緩解，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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