基于山水老城區(qū)建筑高度控制策略的探討

[摘要]傳統(tǒng)控規(guī)中對建筑高度控制“一刀切”的控制方法對于地形多變的山水老城區(qū)并不適用，不僅加劇了文化傳承、更新改造建設之間的矛盾，同時使原有山水空間特色喪失。因此在南京江浦老城控制性詳細規(guī)劃中就提出了以目標為導向，適宜山水老城區(qū)地形多變的“指標雙控”方法，使得建筑高度控制更靈活，更適于開發(fā)建設，老城所在的“無形遺產(chǎn)”得以保護和傳承。

[關鍵詞]控規(guī)；控制策略；指標雙控；建筑高度；山水老城

1、研究背景

控制性詳細規(guī)劃是實施城市規(guī)劃建設管理的重要手段，然而常規(guī)的對于地塊建筑高度的控制方法與山水老城的需求差距較大，主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是現(xiàn)有控規(guī)中對老城地區(qū)“無形遺產(chǎn)”保護的廣度與深度認識不夠；二是現(xiàn)有控規(guī)對建筑高度的管控內容與形式單一，對“山水”老城區(qū)不適用：三是現(xiàn)有控規(guī)中單一地塊高強度的開發(fā)模式加劇了老城空間特質的喪失。

2、南京江浦老城概況

江浦老城位于江北新區(qū)總體規(guī)劃中的核心區(qū)；浦口區(qū)政府所在地，是浦口區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心；區(qū)內自然、文化資源獨特。江浦老城歷史悠久，且是江北新區(qū)為數(shù)不多的兩個老城之一。護城河仍保存完好，5條大街仍然是城市的主要繁華街道。文物保護單位市級2處、區(qū)級5處，其它歷史資源5處。

3、江浦老城高度控制需求

3.1現(xiàn)實的保護需求，江浦老城區(qū)本身現(xiàn)狀建筑高度控制較好，基本都控制在24米以下。江浦老城所處的大環(huán)境，背山面水的“無形遺產(chǎn)”，促使規(guī)劃需要在“地形地貌、河流水系、視覺聯(lián)系”等方面予以考慮，保護老城與鳳凰山、求雨山之間的關系、老城與老山之間關系，將江浦老城的無形遺產(chǎn)與物質遺產(chǎn)共同保護。

3.2規(guī)劃要求，在《南京江北新區(qū)總體規(guī)劃（2015-2030）》及上版控詳中，對本地區(qū)均提出24米的控制要求。尤其是上版控詳，還提出了“山地景觀塑造”的控制要求，一個地塊“一刀切”的高度控制不但沒有塑造山地景觀，恰恰相反，使原有的山地景觀夷為平地。

4、傳統(tǒng)建筑高度控制方法的不適用

本規(guī)劃在規(guī)劃初期對鳳凰山、求雨山等山體周邊的建筑高度也采取“相對高度控制”的方法，而且為保護其特色控制較其它地塊更為嚴格，絕對不允許突破24米。但后期在做城市設計過程中發(fā)現(xiàn)，這種一個地塊“一刀切”的高度控制的方法不但沒有保護山水空間特色，還造成很多問題.因此，后期在與城市設計多次的對接溝通之后，我們提出了建筑高度“指標雙控”的控制策略。

5、基于“山水”老城區(qū)建筑高度的控制策略

5.1規(guī)劃提出了“一保護、兩控制、三增加”的規(guī)劃重點：“一保護”為保護江浦老城“指狀山水空間”及“江浦老城”特色；“兩控制”為控制人口增長、控制老城及近山建筑的高度和開發(fā)強度；“三增加”為增加公共服務和社區(qū)配套、增加綠地、增加支撐。

5.2采用整體開發(fā)的模式，保障項目的可操作性，由區(qū)政府成立一個平臺（求雨山文化園管理委員會），對求雨山及其周邊地區(qū)進行整體開發(fā)管理。

5.3保護老山山脊線的完整性，減少建筑對山體的遮擋，具體控制方法為：近山低遠山高：北面老城一老山之間建筑控制在24米以內，局部35米；山谷高山脊低：在山峰處使用低矮建筑為前景，增加山的宏偉感，整體建筑較為協(xié)調。在山谷處以山體為背景，建筑高度適當放寬，凸顯建筑。

5.4控制沿河建筑高度，營造“藍綠”濱水空間，結合海綿城市建設，提高現(xiàn)狀水面率，利用“指狀”泄洪水系，營造“藍綠”的濱水開場空間。

5.5塑造地區(qū)形象，保護老城一求雨山一鳳凰山原有高度，規(guī)劃老城一求雨山一鳳凰山建筑高度一般不大于24米，形成良好的老城風貌和舒適宜人的尺度，保證求雨山、鳳凰山視線通透。

5.6基于GlS平臺視線分析下的建筑高度“指標雙控”法，增加規(guī)劃彈性，體現(xiàn)山體特色，其中常規(guī)高度控制方法，用H或h表示，H表示高層建筑高度控制值。h表示低多層建筑高度控制值；屋面限高法是基于GlS平臺的視線分析對建筑屋面的絕對高度賦值，控制建筑屋面的高度，用h頂高度或H頂高度表示。具體高度控制控制分兩部分予以落實，首先圖則中“建筑控制高度”為反推后的地塊最高的建筑高度值，其次在“例外控制”中增加頂絕對高度控制，“例外控制”具體表述為（以03地塊為例）：03地塊建筑高度基于地形和視線分析，采用最大建筑高度和頂絕對高度“雙項控制”。最大建筑高度控制分為15、24米兩個高度控制，頂絕對高度分別為31.0米、47.0米，詳見城市設計圖。地塊建筑高度控制采用“指標雙控”方法后，減少了后期開發(fā)建設的土方填挖方量，增強了空間的趣味性。如下圖1所示：

結語：

通過以上分析，可以看出常規(guī)高度控制法對于“山水”老城區(qū)的控制顯得有些乏力，缺乏有效的指導，而通過“屋面限高”分析后的“指標雙控”建筑高度控制法，建筑高度控制更靈活，更適于開發(fā)建設，老城所在的“無形遺產(chǎn)”得以保護和傳承。因此“指標雙控”的建筑高度控規(guī)手段，值得在山水老城區(qū)推廣，但也存在一定的不足之處，還需進一步完善。