房地產(chǎn)項目投資管理及風險概述

[摘要]房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般是指對土地和地上建筑物進行的投資開發(fā)建設項目。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項高投入、高風險的投資經(jīng)營項目，也是一項涉及面較廣的經(jīng)濟項目。房地產(chǎn)企業(yè)作為自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟主體，它的生產(chǎn)經(jīng)營以賺取利潤為目的，是以項目為基本業(yè)務單元，所以項目收益是企業(yè)利潤的源泉。因此，做好房地產(chǎn)項目投資收益管理及風險管控，對開發(fā)企業(yè)來說，顯得十分重要。

[關鍵詞]房地產(chǎn)項目；收益管理；風險管控

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、房屋開發(fā)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費。各項費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大的差異。

2、房地產(chǎn)項目投資收益管理分析

2.1構建投資收益測算模型

2.1.1銷售型物業(yè)投資收益測算模型

對于銷售型物業(yè)的經(jīng)濟評價指標很多，但其核心指標可關注兩個，靜態(tài)指標為銷售利潤率，動態(tài)指標為內(nèi)部收益率。通過制定項目開發(fā)核心節(jié)點的開發(fā)計劃及銷售回款進度、成本計劃表等，協(xié)助完成項目利潤表、現(xiàn)金流量表及資金計劃表。

2.1.2持有型物業(yè)投資收益測算模型

持有型物業(yè)投資模型建立是將持有型物業(yè)分為建設期和經(jīng)營期，建設期測算其投資成本，方法與銷售型物業(yè)測算相同；經(jīng)營期測算期項目收益，也是持有型物業(yè)投資收益測算的核心。其核心指標為投資回收期，通過經(jīng)營期的利潤預測和現(xiàn)金流量預測進行測算。

2.2項目投資管理實施階段

2.2.1拓展拿地階段

拓展拿地階段對項目收益影響最大，項目一旦選擇失誤，在后期很難彌補。主要應做好以下工作。第一，全面理解目標項目的規(guī)劃條件和設計要求，重點關注容積率、覆蓋率、限高三個指標。第二，對納入價格調(diào)研范圍的項目，要了其解價格背后的信息。即確定實際成交價格及項目內(nèi)的配套和項目外的配套等。第三，在項目投資上，要關注隱型成本。即地塊內(nèi)房屋折遷成本和項目紅線外市政設施及周邊環(huán)境整治成本，還有就是地下建筑所增加的成本，要落實是否涉及配套費等政府規(guī)費、土地出讓金補繳等。

2.2.2策劃定位階段

策劃階段是對拿地或可研階段進一步細化和深化，是對項目進行詳細的項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位。這個階段要做進一步的預案比選，確定方案設計方向，要對項目的配置標準更加明確，要結(jié)合市場需要，滿足用戶需求，做到差異化或使項目具備市場競爭力，使投入的配置能產(chǎn)生效益或溢價。

2.2.3規(guī)劃設計階段

方案階段的投資收益管理，核心在于在滿足規(guī)劃指標要求的前提下，根據(jù)項目策劃階段既定的思路和方向，盡最大限度增加項目價值。

2.2.4開發(fā)銷售階段

開發(fā)銷售環(huán)節(jié)收益管理主要應關注實現(xiàn)某種價格情況下的項目利潤狀況，應注意以下幾個方面。第一，在收入方面要不斷趨于精確。第二，在成本方面，可直接以每類產(chǎn)品的動態(tài)成本作為定價環(huán)節(jié)的成本依據(jù)。第三，在費用方面，應對總的費用按一定分配方式分攤。第四，對推盤區(qū)域，要特別關注面積變化。由于預測階段的面積往往和方案階段的面積不一致，如遇到成本上漲、可售面積下降，在相同價格的情況下，對項目收益影響很大。

3、房地產(chǎn)投資管理風險分析

3.1房地產(chǎn)項目投資不同階段風險分析

1）投資決策階段。風險主要來源于經(jīng)濟和政策方面，經(jīng)濟方面主要有通脹和市場供求風險；政策方面主要有土地政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃和稅收政策風險。此外，還必須考慮開發(fā)時機風險和區(qū)域社會環(huán)境風險。

2）項目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險等方面，不確定的風險因素眾多，主要是土地獲取風險、融資風險、產(chǎn)品定位風險、前期手續(xù)風險、勘察設計風險、工程招標風險和合同風險。

3）項目實施階段。項目實施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設計施工的過程。其主要的風險是土地獲得方式的風險，是招標、拍賣還是掛牌。及在建設階段時期面臨的成本風險、質(zhì)量風險和工期拖延風險。

4）租售及物業(yè)管理階段。租售及物業(yè)管理階段是決定房地產(chǎn)收益實現(xiàn)的階段，也是房地產(chǎn)投資當中最大的風險環(huán)節(jié)之一。其主要的風險包括物業(yè)管理風險、營銷策劃風險和其他不可預測的風險。

3.2房地產(chǎn)項目投資風險的應對措施

1）投資決策階段：要高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性，加強市場監(jiān)測。還應經(jīng)常對政策走勢、樓市價格、銷售數(shù)量、消費需求變化等問題進行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學性。

2）前期工作階段深入對房地產(chǎn)投資的研究，積極采取保險的方式來降低風險。要及時采取保險的方式進行風險轉(zhuǎn)移，將這種不確定的、可能產(chǎn)生較大損失的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、較小的損失。

3）項目建設階段：強化安全意識，防止施工事故的產(chǎn)生，提高技術水平，避免建筑技術的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，運用系統(tǒng)的項目管理方法來監(jiān)督項目的整個建設過程。

4）租售管理階段：必須密切關注市場動態(tài)，徹底認清市場需求狀況，采取靈活的定價措施，科學合理地確定該商品的市場價格，尋求在最短的時間內(nèi)回收資金。

結(jié)語：

隨著行業(yè)競爭加劇、市場日趨成熟，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間被逐步壓縮，項目的投資管理應足以引起所有開發(fā)企業(yè)的重視，相應的方式方法也將隨著企業(yè)的發(fā)展進一步豐富和完善，整個行業(yè)也會告別粗放型的管理方式，而步入精細化管理的軌道。但瞬息萬變的市場會產(chǎn)生各種不確定的投資風險，因此，我們有必要對投資項目中可能出現(xiàn)的各種風險做出全面而準確的分析，進而為房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程提供參考，將投資過程中出現(xiàn)的各種風險程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。