房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資成本存在的問題及控制措施探析

[摘要]作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的重要內(nèi)容，工程成本管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的管理活動(dòng)，涉及內(nèi)容多，范圍廣，其實(shí)際管理質(zhì)量直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，如果管理效率不高、管理質(zhì)量不過關(guān)，很有可能阻礙企業(yè)的正常運(yùn)營，給企業(yè)發(fā)展帶來很多不穩(wěn)定因素。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；成本管理；問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理問題分析

1.1工程設(shè)計(jì)階段

規(guī)劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響工程項(xiàng)目的功能、使用價(jià)值、售價(jià)的高低等。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的投資成本的全過程控制起著至關(guān)重要的作用，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)前期可行性研究擬定的設(shè)計(jì)委托書及投資估算的過程，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃意圖具體實(shí)施的過程，對(duì)項(xiàng)目成本管理具有重要的意義。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在加強(qiáng)施工階段的成本控制工作時(shí)，還應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：①合理控制工程變更，一些工程施工隊(duì)經(jīng)常進(jìn)行工程變更，對(duì)此某公司應(yīng)該嚴(yán)加控制；②加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作；③切實(shí)把好設(shè)備和材料的質(zhì)量及價(jià)格關(guān)。

1.3策劃與營銷階段

在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)過程中，應(yīng)該根據(jù)全局做好整體以及各個(gè)階段的策劃和營銷工作，依據(jù)全程策劃的理論，將房地產(chǎn)策劃分為：前期定位策劃、建設(shè)管理策劃、營銷策劃、物業(yè)管理策劃四個(gè)部分。在A項(xiàng)目中運(yùn)用掙值法作為本公司獨(dú)特的成本管理策略，并確定了以下成本控制與品質(zhì)管理的思路。

①采用當(dāng)前應(yīng)用較為成熟的定量控制方法，并結(jié)合科學(xué)化管理，對(duì)工程成本和進(jìn)度控制同時(shí)進(jìn)行，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行動(dòng)態(tài)、適時(shí)的管理。

②把握好影響項(xiàng)目成本管理的三個(gè)要素：進(jìn)度、質(zhì)量、成本；對(duì)這三個(gè)方面分別按照行政職能劃分，指定其管理部門，明確其管理目標(biāo)，各司其職，形成有效的合力對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、成本、進(jìn)度進(jìn)行綜合的控制。

1.4項(xiàng)目成本控制與品質(zhì)管理效果分析

在某公司2010年工作總結(jié)上，對(duì)A項(xiàng)目的總體評(píng)價(jià)是未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。盡管房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理從設(shè)計(jì)到實(shí)施再到最后的竣工驗(yàn)收都有著直接或間接的聯(lián)系，產(chǎn)生原因也較為復(fù)雜，但最終反映在項(xiàng)目成本上，實(shí)際也體現(xiàn)了項(xiàng)目的整體管理水平。通過總結(jié)與分析，A項(xiàng)目成本控制的不力，具體存在如下幾個(gè)方面的原因。

①項(xiàng)目成本預(yù)算的不合理。項(xiàng)目成本的估算是前期可行性研究的核心內(nèi)容之一。因此項(xiàng)目成本估算必須科學(xué)、合理，并具備一定的準(zhǔn)確度。但是A項(xiàng)目的成本估算存在兩個(gè)方面的失誤：一是由前期部門人員在做市場(chǎng)調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)情況調(diào)查和資料收集的工作存在不足，導(dǎo)致在拆遷補(bǔ)償費(fèi)用較原估計(jì)測(cè)算數(shù)額增加190多萬元；二是項(xiàng)目對(duì)借款利息率的估計(jì)太樂觀，導(dǎo)致實(shí)際借款利息率為12%，較原估算高出5%，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加約174萬元，估計(jì)測(cè)算目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。

②設(shè)計(jì)的不盡合理。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是決定成本控制效果的重要階段，但是在A項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作中，該項(xiàng)目采用了外包給專業(yè)設(shè)計(jì)部門的運(yùn)作方式。因此事先未能建立限額設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審制度，造成混凝土、鋼材和設(shè)計(jì)變更成本大幅度超支。比如按照國家有關(guān)規(guī)范要求，承重墻的設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)應(yīng)該根據(jù)具體情況在0.9～1.5的范圍內(nèi)選取，為了規(guī)避將來可能產(chǎn)生的設(shè)計(jì)責(zé)任，設(shè)計(jì)單位會(huì)將參數(shù)定為1.2。由于A項(xiàng)目材料供應(yīng)由某公司負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)參數(shù)的提高導(dǎo)致了項(xiàng)目成本的增加。

2、控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本的有效措施

2.1決策階段

第一，保證資金來源的可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)的額資金來源主要還是來源于股東，一部分資金來自社會(huì)的募集，以及企業(yè)的融資業(yè)務(wù)。保證資金來源的可靠性是房地產(chǎn)企業(yè)取得長遠(yuǎn)發(fā)展的保證。房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)展新客戶，建立一條完整的資金鏈，避免資金短缺造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

第二，嚴(yán)格控制土地成本。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)土地費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)地評(píng)估，綜合考慮自身的費(fèi)用承受額度以及項(xiàng)目完成之后所帶來的收益。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地競(jìng)拍之前，應(yīng)該制定關(guān)于項(xiàng)目未來的銷售預(yù)測(cè)以及項(xiàng)目建設(shè)成本方案等，通過數(shù)據(jù)分析計(jì)算出企業(yè)所能夠承受的價(jià)格底線，實(shí)現(xiàn)企業(yè)控制土地成本的目的。

第三，嚴(yán)格控制土地增值稅。自國家實(shí)行營改增以來，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極采取應(yīng)對(duì)措施保障企業(yè)的收益。通常來說，房價(jià)的高低直接影響增值稅的多少，而且對(duì)增值稅的成本也會(huì)產(chǎn)生一定的影響?，F(xiàn)如今的房地產(chǎn)企業(yè)通常采取超率進(jìn)稅率進(jìn)行征稅，導(dǎo)致房價(jià)飆升，所帶來的增值稅率相應(yīng)增高，土地增值稅的稅收成本也將隨之增加。因此嚴(yán)格控制土地增值稅是降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的必要措施。

2.2設(shè)計(jì)規(guī)劃階段

第一，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行限額設(shè)計(jì)之前，需要和設(shè)計(jì)單位做好協(xié)商，合理安排設(shè)計(jì)單位的限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)成果應(yīng)該關(guān)聯(lián)到個(gè)人，對(duì)于設(shè)計(jì)成果進(jìn)行科學(xué)地考核，經(jīng)上層協(xié)商討論一致通過方可執(zhí)行。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)獎(jiǎng)罰機(jī)制，提升企業(yè)員工的積極性和重視力度。除此之外，設(shè)計(jì)單位要想保證工程的安全以及質(zhì)量，必須采用新技術(shù)以及新型工程理念和方案，在一定程度上還能減少企業(yè)的投資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的利益。

第二，高效進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)若在設(shè)計(jì)招標(biāo)這一環(huán)節(jié)上保證高效性，可以大大減少企業(yè)的成本，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的招標(biāo)結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行向社會(huì)招標(biāo)可以采取網(wǎng)絡(luò)新媒體技術(shù)進(jìn)行公開招標(biāo)，吸引更多更優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位前來合作，在眾多方案中可以篩選出更加優(yōu)秀合理的方案，不僅實(shí)現(xiàn)招標(biāo)的預(yù)期目標(biāo)，還可以極大控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，使得企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)語：

工程成本管理是企業(yè)日常工作的關(guān)鍵內(nèi)容，企業(yè)管理人員加強(qiáng)對(duì)工程成本管理的監(jiān)管，了解市場(chǎng)環(huán)境的變化情況，完善相關(guān)工程成本管理制度，提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)。企業(yè)必須嚴(yán)格審核各項(xiàng)成本管理數(shù)據(jù)，及時(shí)處理存在的各種問題，從而更好提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。