正在變化的市場(chǎng)環(huán)境與房地產(chǎn)調(diào)控的新邏輯

編者語：

自2017年3月中句各地密集調(diào)控以來，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上持續(xù)降溫。在房地產(chǎn)調(diào)控政策取得初步效果的同時(shí)，同樣需要注意的是，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)出現(xiàn)了深刻的變化，此次房地產(chǎn)調(diào)控面臨的市場(chǎng)基礎(chǔ)與以前的調(diào)控呈現(xiàn)明顯的變化，這就客觀上要求房地產(chǎn)市場(chǎng)需要根據(jù)新的市場(chǎng)環(huán)境，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的新邏輯，特別是要注意防止多項(xiàng)短期政策疊加可能引發(fā)的局部風(fēng)險(xiǎn)。敬請(qǐng)閱讀。

一.房地產(chǎn)調(diào)控的短期政策效果明顯

從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)上看，本次政策調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)。北京、深圳、廣州、天津和杭州二手房市場(chǎng)量價(jià)齊降，上海、南京、青島成交量大降，價(jià)格趨穩(wěn)。4月北京二手房成交量不及3月成交的四分之一，成交均價(jià)環(huán)比下跌2.1%，扭轉(zhuǎn)了2015年11月以來的持續(xù)上漲局面；深圳二手房成交量環(huán)比下降23.1%，成交均價(jià)環(huán)比下跌3.1%。

根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策調(diào)控效果顯現(xiàn)一般具有一定的時(shí)間滯后，從市場(chǎng)操作角度看，往往有大量的在途單需要時(shí)間消化。各個(gè)城市市場(chǎng)預(yù)期普遍回落，業(yè)主掛牌價(jià)回落，調(diào)價(jià)中降價(jià)占比提高，客戶議價(jià)空間提高。新增掛牌量和新增帶看量都出現(xiàn)大幅下降。這些先行指標(biāo)預(yù)示短期市場(chǎng)仍將保持下行態(tài)勢(shì)。

二.正在變化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)

從短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行環(huán)境正在出現(xiàn)明顯的變化，房地產(chǎn)調(diào)控需要把握這種變化，進(jìn)而理性評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的疊加效果。

第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的內(nèi)在變化正在顯現(xiàn)。在本輪調(diào)控之前，除局部市場(chǎng)之外，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上已經(jīng)開始處于下行狀態(tài)。2016年以來，房價(jià)的上漲幅度超過居民收入，實(shí)際購買力相對(duì)減弱。首先，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，首次購房越來越難。北京二手房套均成交總價(jià)已經(jīng)由2015年的305萬元上漲到當(dāng)前的533萬元，按照首付比計(jì)算，首次購房的成本從2015年的91.5萬提高到186.6萬，上漲了1倍。房價(jià)上漲導(dǎo)致以前的“剛需首置盤”變成了換房才能買得起的“改善盤”，導(dǎo)致北京真正的首次置業(yè)不到20%。剛需購買力的相對(duì)下降會(huì)導(dǎo)致?lián)Q房鏈條越來越難以實(shí)現(xiàn)。其次，換房難度上升。從數(shù)據(jù)看，北京換房的年齡由2015年33歲推后到目前的35歲，換房增加的面積在逐年減少，以舊換新的比例在逐年降低，迫于房價(jià)壓力目前換房者不得不對(duì)于面積和品質(zhì)做出妥協(xié)。

同時(shí)，本輪調(diào)控的范圍更廣、力度更強(qiáng)、頻率更高，手段更新，持續(xù)時(shí)間更長。一是調(diào)控范圍更廣，超過53個(gè)城市或地區(qū)出臺(tái)限貸政策，37個(gè)城市出臺(tái)限購政策。不僅調(diào)控一二線城市，不少三四線城市也在調(diào)控范圍。不僅針對(duì)新房，同時(shí)也對(duì)二手房市場(chǎng)采取嚴(yán)厲的管控。二是調(diào)控力度更強(qiáng)，超過10個(gè)城市對(duì)首套房貸款實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，一些城市連續(xù)3、4輪政策加碼。三是調(diào)控效用更長，調(diào)控更注重“堵漏”，包括對(duì)于特定產(chǎn)品（商住、學(xué)區(qū)、平房）的調(diào)控，針對(duì)離婚和個(gè)稅等規(guī)定的調(diào)整，在很大程度上避免了調(diào)控效果削弱。四是調(diào)控手段更新，近20個(gè)城市實(shí)行“限售”政策，對(duì)于“炒房”行為的打擊最為嚴(yán)厲。

從時(shí)機(jī)上看，本輪調(diào)控正處于市場(chǎng)頂部回落之際，因此，調(diào)控節(jié)奏需要與市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)力量形成相互互動(dòng)。

第二，金融調(diào)控的力度在明顯強(qiáng)化。從歷史上多次調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有的資本密集的特征，金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)具有關(guān)鍵性作用。目前金融監(jiān)管正在收緊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在四個(gè)方面一是嚴(yán)格貸款資質(zhì)審核。調(diào)控后，北京等多個(gè)城市實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“先賣再買”的換房行為被界定為二套，嚴(yán)格納稅記錄和離婚資質(zhì)，嚴(yán)控商住房貸款。二是控制貸款額度。各地提高了貸款首付比例，“認(rèn)房認(rèn)貸”嚴(yán)格了首套標(biāo)準(zhǔn)，北京二套房普通住宅首付比例由50%提高到60%，非普通住宅由70%提高到80%，意味著二套房幾乎全款購買。三是延長放貸周期。2017年初以來，北京的部分銀行的貸款放貸周期明顯延長。目前商貸的平均貸款周期（批貸到放款）近2個(gè)月，較之前延長了1個(gè)月左右，這會(huì)延長交易周期。四是定向提升貸款利率。北京部分銀行對(duì)首套房利率最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，上海地區(qū)已有銀行對(duì)首套利率從g折上調(diào)至95折。以購房總款300萬為例，定向加息后月供將增加3000元左右，25年的還貸金額增加90萬元。房地產(chǎn)行業(yè)政策與金融政策同步收緊，政策的疊加效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的沖擊巨大。

在變化的市場(chǎng)環(huán)境下，需要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)的一些新特征。第一，以換房為主的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)實(shí)際是很脆弱的。北京換房交易的占比達(dá)到7、8成，買方與賣方之間的行為高度互聯(lián)，相互影響，連環(huán)單的比重和關(guān)聯(lián)長度不斷增加，一旦中間任何一單無法交易，就會(huì)造成整個(gè)連環(huán)的中斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)容易大起大落，并滋生局部違約風(fēng)險(xiǎn)。如果購房者幾乎在支付能力的上限臨界點(diǎn)買房，市場(chǎng)的脆弱性更加明顯。從外部換房看，一線城市的部分換房動(dòng)力來自于二、三線城市的換房，因此在部分城市群中，一些城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上高度關(guān)聯(lián)，一、二、三線城市的同步調(diào)控有可能會(huì)帶來全國范圍的連鎖反應(yīng)。第二，去杠桿的金融貨幣環(huán)境應(yīng)當(dāng)還會(huì)持續(xù)，進(jìn)而繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成緊縮效果。隨著美元加息，人民幣利率上升的預(yù)期強(qiáng)化，去杠桿的政策基調(diào)使得原來持續(xù)寬松的貨幣政策趨于緊縮。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，3月銀行新增信貸同比減少25%，一季度累計(jì)新增貸款同比減少8.46%。再加上房地產(chǎn)貸款在調(diào)控下減少，流動(dòng)性將可能進(jìn)一步緊縮，對(duì)房地產(chǎn)銷售也會(huì)發(fā)揮其緊縮效果。

從目前的趨勢(shì)看，如果內(nèi)外部政策環(huán)境沒有明顯的變化，本輪房地產(chǎn)下行對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響預(yù)計(jì)會(huì)逐步顯現(xiàn)。交易回落預(yù)計(jì)會(huì)帶動(dòng)下半年房地產(chǎn)投資回落。一季度全國經(jīng)濟(jì)增長6.9%，其中房地產(chǎn)投資的作用明顯。調(diào)控使一、二線城市交易大幅下滑，房企融資渠道收緊，下半年房地產(chǎn)投資可能放緩。按2016年的市價(jià)評(píng)估，一線城市目前已經(jīng)超過60萬億，如果房價(jià)下跌10%，相當(dāng)于居民財(cái)富縮水6萬億?？紤]到中國家庭居民資產(chǎn)中近60%的資產(chǎn)為房地產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)值的縮水也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

三.新的市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)調(diào)控的政策重點(diǎn)

本輪調(diào)控中，各地政府采取行政手段控制房價(jià)快速上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)具有必要意義。但是，考慮到變化中的市場(chǎng)環(huán)境，在具體的政策重點(diǎn)上需要關(guān)注如下幾個(gè)方面：

第一，面向新房的調(diào)控手段與面向二手房市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同，二手房市場(chǎng)的主體為分散的個(gè)人，在換房的市場(chǎng)中，業(yè)主和購房者往往具有高度同一性，調(diào)控政策在二手房市場(chǎng)中的傳導(dǎo)路徑不同于新房，調(diào)控影響也更加具有不確定性。比如，930調(diào)控抑制需求的同時(shí)也減少了供給，市場(chǎng)上可售房源尤其是隨時(shí)可簽房源大幅減少，市場(chǎng)供需矛盾不降反升。目前，部分城市對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控也采取了類似新房的限價(jià)政策，業(yè)主報(bào)價(jià)超過標(biāo)準(zhǔn)線則不得掛牌，這看似設(shè)定了價(jià)格“天花板”，但卻無法限制買賣雙方線下交易，甚至加劇“陰陽合同”的問題，增加監(jiān)管成本。

第二，促使市場(chǎng)短期降溫的行政手段與面向房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長期手段應(yīng)當(dāng)有所區(qū)分。過去中國房地產(chǎn)近20年的快速發(fā)展，得益于1998年左右房地產(chǎn)供給側(cè)方面的市場(chǎng)化改革。然而，在短期調(diào)控壓力的驅(qū)動(dòng)下，從土地出讓到房屋建設(shè)再到房屋流通的各個(gè)環(huán)節(jié)，市場(chǎng)常常受到許多短期性行政手段的干預(yù)。尤其是本輪調(diào)控在不少城市所采取的“限價(jià)、限購、限貸、限賣”的措施，使房地產(chǎn)“去市場(chǎng)化”趨勢(shì)明顯，這些短期政策在未來可能仍將長期持續(xù)。從歷史經(jīng)驗(yàn)上看，行政干預(yù)的手段最終往往會(huì)扭曲市場(chǎng)供求關(guān)系，甚至可能帶來其他尋租空間。如果短期的行政干預(yù)手段長期化，有可能會(huì)延緩房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。

四.立足新的市場(chǎng)環(huán)境，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)長效機(jī)制，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“符合國情”和“適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律”。當(dāng)前，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了一個(gè)歷史轉(zhuǎn)折期，開始進(jìn)入新房、二手房、租賃齊頭并進(jìn)、均衡發(fā)展的階段。從國際上看，日本進(jìn)入存量房時(shí)代后，房地產(chǎn)政策以新建住宅為中心向以二手住宅為中心的循環(huán)型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，即通過改建提高存量房的品質(zhì)與性能，依靠二手住宅的流通，向可循環(huán)利用的存量型住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

結(jié)合中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)問題，房地產(chǎn)長效機(jī)制更應(yīng)當(dāng)注重以下四個(gè)問題：

第一，建立市場(chǎng)規(guī)則是長效機(jī)制的導(dǎo)向。從過去房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱或過冷，往往是“市場(chǎng)化不足”導(dǎo)致資源配置扭曲的結(jié)果。長效機(jī)制就需要發(fā)揮市場(chǎng)的決定作用，建立一系列市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則，避免行政手段對(duì)市場(chǎng)的過度干預(yù)。

第二，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是長效機(jī)制的核心。從需求看，中國總體上已經(jīng)由住房短缺向住房改善轉(zhuǎn)變，城市之間分化和城市圈同化效應(yīng)日益顯現(xiàn)。但中國住房供給體系目前在不少城市依然較為僵化，特別是一級(jí)市場(chǎng)供給缺乏彈性，二級(jí)市場(chǎng)交易制度尚不健全，租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后，難以滿足住房需求升級(jí)變化。

第三，增量改革化解存量問題是長效機(jī)制的可行路徑。新房市場(chǎng)的制度延續(xù)較長時(shí)間，牽涉眾多利益主體，在新房領(lǐng)域建立長效機(jī)制難度較大。近年來中國存量房上升的趨勢(shì)明顯，一線城市存量交易占比已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位，但存量房市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制目前看在不少城市幾乎為空白，因此，以增量改革來化解存量問題具有較高的可行性。

第四，購租并舉是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要方向。長期以來，中國房地產(chǎn)“重買賣輕租賃”的傾向?qū)е伦赓U市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后，一線城市租賃需求旺盛，但無論是供給數(shù)量還是租賃品質(zhì)均難以滿足需求，專業(yè)化、規(guī)?；赓U機(jī)構(gòu)的發(fā)展缺乏良好的市場(chǎng)環(huán)境。

具體而言，構(gòu)建基于存量市場(chǎng)房地產(chǎn)長效機(jī)制有以下幾個(gè)建議：

第一，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，增加土地供應(yīng)主體，提高土地供應(yīng)彈性。（1）土地供給不僅要與去化周期掛鉤，還要與城市的產(chǎn)業(yè)、人口結(jié)構(gòu)掛鉤。近年來中國經(jīng)濟(jì)向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)過渡，人口就業(yè)結(jié)構(gòu)也更集中于服務(wù)業(yè)，實(shí)際上大城市居住需求擴(kuò)張快于產(chǎn)業(yè)需求。城市土地供地應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于北京、上海等特大城市，應(yīng)該通過減少工業(yè)用地，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶動(dòng)人口有序疏解。適度提高住宅用地的比例，緩解供不應(yīng)求的矛盾。（2）盤活存量土地，形成多元的供給主體。隨著城市由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，工業(yè)退出后形成土地閑置或利用低效，但是目前土地性質(zhì)變更存在制度性障礙，尤其是工業(yè)性質(zhì)土地很難轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?，這對(duì)于租賃供給不足的一線城市而言是巨大的資源浪費(fèi)。因此，土地供應(yīng)長效機(jī)制要著眼于盤活存量，建立閑置土地轉(zhuǎn)讓流通制度，有效推進(jìn)土地性質(zhì)變更，鼓勵(lì)社會(huì)資本以參股、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓等方式盤活廢舊工廠廠房、倉庫等低效用地，形成多元化土地供應(yīng)主體。

第二，擴(kuò)大存量流通是增加有效供給的重要渠道。在房屋供需總體平衡且新房供應(yīng)逐步緊縮的趨勢(shì)下，增加市場(chǎng)有效供給更多需要靠二手房的流通。近年中國存量房流通率僅在1.6%-2.1%之間，比發(fā)達(dá)國家的水平平均偏低。一線城市的二手房流通率也比其他國際大城市偏低。這主要由于：（1）中國目前還沒有房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，綜合持有成本幾乎可以忽略，但同時(shí)交易稅費(fèi)較多，房屋空置成本較低；（2）非商品房性質(zhì)房屋流通受限。以北京為例，2016年已購公房、央產(chǎn)房和經(jīng)濟(jì)適用房三類產(chǎn)權(quán)房屋總存量占到北京存量的33.6%，但換手率僅為0.39%。因此，擴(kuò)大二手房流通，需要平衡房屋流通環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)稅收制度，平衡政策性住房與商品住房的關(guān)系。

第三，補(bǔ)齊租賃市場(chǎng)發(fā)展短板，讓租房成為新市民的居住方式。（1）增加租賃房屋供給。發(fā)展購租并舉，培育專業(yè)化、規(guī)?；赓U機(jī)構(gòu)發(fā)展面臨的突出問題是租賃房屋供應(yīng)不足。一線城市的存量房屋用于租賃比例僅為20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，新增供應(yīng)中租賃的比例更低，一些城市房屋空置與租賃短缺并存。租賃長效機(jī)制一方面通過稅收安排，鼓勵(lì)居民將空閑房屋拿出來租賃，另一方面從新增土地和存量土地盤活方面增加租賃土地供應(yīng)。（2）加快住房租賃市場(chǎng)立法，重點(diǎn)解決租賃市場(chǎng)中業(yè)主隨意趕人、隨意漲租金以及租賃無法享有買房同等權(quán)利三個(gè)最核心痛點(diǎn)，建立交易雙方信用管理機(jī)制，保障交易雙方合法權(quán)益。（3）加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展，最核心的是降低企業(yè)管理運(yùn)營成本，首當(dāng)其沖的是降低拿房成本，并建立涉及資質(zhì)、稅收、金融等方面行業(yè)的監(jiān)管規(guī)范，用高品質(zhì)的租房服務(wù)滿足新市民的居住需求。（巴曙松：中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家；楊現(xiàn)領(lǐng)：鏈家研究院院長）