基于GIS和BIM技術(shù)相結(jié)合的購(gòu)房選址決策研究

【摘要】本文的研究基于地理信息系統(tǒng)（GIS）和建筑信息模型（BIM）技術(shù)相結(jié)合，以南寧地區(qū)為例，通過分析影響購(gòu)房選址決策交通可達(dá)性、社區(qū)環(huán)境、消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)收入和戶型的因素，發(fā)揮這兩種技術(shù)手段的優(yōu)勢(shì)，形成互補(bǔ)為居民在購(gòu)房選址決策的過程中服務(wù)，此次研究較好地解決了居民購(gòu)房選址的一些問題。

【關(guān)鍵詞】GIS；BIM；購(gòu)房選址決策

1、前言

通過2015南寧房地產(chǎn)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2015年南寧商品住宅成交817萬平方米，79396套。居民如何在如此眾多的商品住宅中進(jìn)行購(gòu)房選址決策。在國(guó)內(nèi)一些學(xué)者利用GIS技術(shù)探討居住環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)度的空間特征，并根據(jù)選取的影響因素對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行分類，對(duì)居住環(huán)境的選擇提供參考依據(jù)[1]。也有利用GIS空間分析平臺(tái)，構(gòu)建住房選址合理性評(píng)價(jià)模型，分析住房選址決策因素，為住房選址提供參考和借鑒[2]。但是單純利用GIS技術(shù)去購(gòu)房選址，并不能保證住宅內(nèi)部條件真正滿足購(gòu)房者需求。本文應(yīng)用GIS和BIM技術(shù)，充分發(fā)揮這兩種技術(shù)手段的優(yōu)勢(shì)，一定程度上解決居民購(gòu)房選址決策問題，避免消費(fèi)者在購(gòu)房后才發(fā)現(xiàn)住宅內(nèi)部條件滿足不了自己實(shí)際需求的情況。

2、影響消費(fèi)者購(gòu)房選址的因素

因居民個(gè)人的社會(huì)屬性特征的不同，其居住選擇的空間偏好也是不同的，例如居民個(gè)人的社會(huì)屬性特征如職業(yè)、收入水平等和居住空間偏好之間具有相關(guān)性的影響[3]。因此，對(duì)于消費(fèi)者而言，影響顧客購(gòu)房選址決策的因素應(yīng)該包括客觀人居環(huán)境因素和住房自身屬性因素和人的主觀因素。本文研究最終確定影響消費(fèi)者購(gòu)房選址的因素包括交通可達(dá)性、社區(qū)環(huán)境、消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)收入和戶型。

2.1交通的可達(dá)性對(duì)人們住宅區(qū)位選擇的影響。它是指工作通勤、人們外出活動(dòng)以及后代上學(xué)的便利程度。如果道路、公交線路不少，則人們通勤時(shí)可以選擇的路線也就更多，且能節(jié)省時(shí)間。

2.2社區(qū)環(huán)境即包括生活環(huán)境、生理環(huán)境、生態(tài)環(huán)境，還有社會(huì)環(huán)境等。規(guī)劃合理、高品質(zhì)的住宅，商業(yè)繁榮；綜合配套齊全；有較好的中、小學(xué)教育，居民會(huì)對(duì)其生理環(huán)境評(píng)價(jià)較高。還有住宅相近的社會(huì)治安狀況、住民的社會(huì)屬性特征、周圍住民的文化層次等也會(huì)形成特定的社會(huì)生活氛圍，對(duì)居民購(gòu)房決策會(huì)產(chǎn)生一些的影響。

2.3經(jīng)濟(jì)收入對(duì)住宅區(qū)位的決定重點(diǎn)于兩個(gè)因素：一是必需的居住面積；二是包含直接支出的費(fèi)用和相對(duì)于時(shí)間的機(jī)會(huì)費(fèi)用的交通費(fèi)用。當(dāng)人們通勤次數(shù)增加，但對(duì)于居住面積要求不變時(shí)，住宅接近城市中心區(qū)可節(jié)約費(fèi)用。

2.4戶型就是住房的結(jié)構(gòu)和形狀。在社會(huì)的發(fā)展、人們生活水平的提升及各住戶的生活需求、經(jīng)濟(jì)條件不同而千變?nèi)f化。戶型的類型有躍層戶型、平層戶型、復(fù)式戶型、錯(cuò)層戶型等。不同的消費(fèi)者會(huì)根據(jù)自己主觀去選址不同戶型。

3、GIS和BIM在購(gòu)房選址中的應(yīng)用

GIS在購(gòu)房選址中的應(yīng)用。近年來，隨著GIS技術(shù)的發(fā)展，特別是GIS融合了空間分析和建模等特點(diǎn)，為解決傳統(tǒng)選址方法所面臨的難題提供了新思路和技術(shù)支持[4]。基于GIS的房地產(chǎn)選址分析的方法一般是利用GIS對(duì)空間數(shù)據(jù)按照地理坐標(biāo)或空間位置進(jìn)行一些處理并獲取所需信息；借助GIS的各種空間分析功能來進(jìn)行區(qū)域分析，對(duì)交通可達(dá)性、社區(qū)環(huán)境、消費(fèi)者收入水平等等逐個(gè)進(jìn)行分析；將這些處理后的信息進(jìn)行整合，選擇出滿足房地產(chǎn)選址基本要求的待選地址，最后用定量方式從待選地址中挑選出目標(biāo)選址。

本文中，由GIS技術(shù)建立一種購(gòu)房選址評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，應(yīng)用模糊評(píng)價(jià)法、層次分析法等數(shù)學(xué)方法進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，進(jìn)而確定購(gòu)房選址。GIS選址分析平臺(tái)能夠在這幾方面為區(qū)位分析過程提供有效幫助。

基本位置信息的直觀表達(dá)。GIS不但能夠處理一般的數(shù)據(jù)，還可以對(duì)圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，并且將處理結(jié)果進(jìn)行可視化表達(dá)，可以生成種種形式的專題圖。通過圖形的形象直觀表達(dá)，使得決策更方便。

綜合數(shù)據(jù)的組織和管理，以地理信息系統(tǒng)為選址綜合數(shù)據(jù)的管理平臺(tái)，能夠把相關(guān)網(wǎng)點(diǎn)選址的綜合數(shù)據(jù)，通過地理編碼的方式組織起來實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，從而形成統(tǒng)一的數(shù)據(jù)管理平臺(tái)。

空間分析功能的利用，空間的查詢與量算、緩沖區(qū)分析、疊置分析等是GIS空間分析功能，利用以上分析功能便于為客戶購(gòu)房選址決策提供相關(guān)信息。

整合選址分析模型，類似應(yīng)用于資源以及位置分配問題的“P中心”模型等，對(duì)人們科學(xué)選址決策有利。

BIM在購(gòu)房選址中的應(yīng)用對(duì)于建筑形式各異，復(fù)雜造型在不斷的戶型推出，這種光靠消費(fèi)者去想象的戶型就未免有點(diǎn)不太現(xiàn)實(shí)了。而BIM提供了可視化的方式，BIM讓人們將過去的線條式的構(gòu)件形成一種3D實(shí)物圖形展示在大家的面前。BIM技術(shù)在一邊建立建筑工程虛擬模型一邊保存與提供完整的建筑工程信息庫(kù)。它不但包含了建筑物的可視化信息，也包含建筑物內(nèi)部構(gòu)件的物理性質(zhì)、相關(guān)功能特性和建筑項(xiàng)目的全壽命周期信息[5]。BIM通過房子建模，模擬不同樓層高度的居住環(huán)境，消費(fèi)者在購(gòu)房選址的過程中，充分利用BIM的各種優(yōu)點(diǎn)去選擇合適自己的房子。

結(jié)語：

本文研究的居民購(gòu)房選址在地理信息系統(tǒng)（GIS）和建筑信息模型（BIM）技術(shù)支持下，利用了GIS（地理信息系統(tǒng)）的宏觀室外建模及地理信息分析查詢等功能，BIM（建筑信息模型）帶有建筑工程屬性的特點(diǎn)，可視化功能形象地模擬人居環(huán)境，此次研究一定程度上解決居民購(gòu)房選址決策問題，避免在購(gòu)房后才發(fā)現(xiàn)住宅內(nèi)部條件滿足不了自己的需求的情況。

參考文獻(xiàn)：

[1]程火生，呂弼順，李明玉，等.基于GIS技術(shù)的延吉市市區(qū)適宜性住房選址研究[J].延邊大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2009（01）：86-90.

[2]任煜良.基于GIS的商業(yè)房地產(chǎn)選址的研究[D].哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2008.

[3]楊俊杰.BIM技術(shù)在三維數(shù)字城市建設(shè)中的應(yīng)用[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2014（03）：11-12.