關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及相關(guān)對(duì)策

【摘要】隨著改革開放的深入，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展，與居住生活變得密不可分，但由此產(chǎn)生的物業(yè)問題也不斷增多，如何解決這些問題促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展迫在眉睫。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；存在問題；對(duì)策

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題

1.1 住宅小區(qū)物業(yè)管理制度不健全

一些住宅小區(qū)物業(yè)公司沒有一套完善的物業(yè)管理制度。雖然有些住宅小區(qū)物業(yè)公司也在辦公室的墻壁上掛著制度規(guī)定，但是那都是為了應(yīng)付檢查臨時(shí)弄的花架子，沒有實(shí)施細(xì)則，更沒有相配套的懲罰措施。對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理缺乏科學(xué)的整體設(shè)計(jì)，對(duì)人員管理的分工和協(xié)作沒有明文規(guī)定。

1.2 住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有科學(xué)統(tǒng)一的規(guī)范依據(jù)且普遍存在收費(fèi)難的現(xiàn)象.

住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是公司自己制定的，沒有統(tǒng)一的制度，計(jì)算公式和標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)不夠科學(xué)。因此，業(yè)主們總是感覺收費(fèi)太高，與享受到的服務(wù)不成正比，而物業(yè)公司又認(rèn)為收費(fèi)偏低、成本太高、入不敷出，沒有辦法提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。有的業(yè)主多年不交物業(yè)費(fèi)，以此作為抵抗物業(yè)費(fèi)過高或?qū)ξ飿I(yè)管理質(zhì)量不滿意的行動(dòng)。有的物業(yè)公司則以少提供或不提供應(yīng)有的服務(wù)作為對(duì)業(yè)主的回報(bào)。二者爭(zhēng)執(zhí)不斷，沒有一個(gè)妥善的解決辦法，導(dǎo)致雙方矛盾不斷升級(jí)，甚至發(fā)展到封門、堵路、打架、打官司等，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活和物業(yè)管理工作的正常開展。

1.3物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)淡薄，服務(wù)水平低，管理力度不夠

物業(yè)公司將自己凌駕于業(yè)主之上，無視甚至侵害業(yè)主權(quán)益，比如物業(yè)公司對(duì)停車場(chǎng)和垃圾分類管理都不到位，存在著只管收費(fèi)，沒人管理的現(xiàn)象。垃圾分類工作更是一直沒有落實(shí)，物業(yè)公司對(duì)此沒有得力的措施，許多生活垃圾、有毒有害的垃圾都被作為廚房垃圾處理了，這樣對(duì)社會(huì)環(huán)境造成污染和破壞。

1.4 物業(yè)管理人員素質(zhì)參差不齊，高素質(zhì)人才不穩(wěn)定，流失現(xiàn)象比較嚴(yán)重

首先是服務(wù)型和基礎(chǔ)操作型崗位的員工，也就是一線員工，如保潔人員和保安人員。這些人員年齡偏大，文化水平不高，素質(zhì)高低不等，身體健康狀況不穩(wěn)定，他們的流失比率最高。其次是各項(xiàng)目經(jīng)理等中層管理人員，這些人員較易被其他企業(yè)挖走，因?yàn)樗麄兗日莆瘴飿I(yè)管理的相關(guān)理論知識(shí)，又有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，他們有足夠的能力與業(yè)主溝通，解決棘手問題，能獨(dú)當(dāng)一面。再次是本?？飘厴I(yè)的大學(xué)生，這些人的學(xué)歷層次比較高，接受新生事物比較快，對(duì)個(gè)人發(fā)展及薪酬水平期望值較高，他們轉(zhuǎn)行或者轉(zhuǎn)入別的物業(yè)公司基本是出于企業(yè)發(fā)展前景問題，個(gè)人心態(tài)變化，或者角色變化等原因引起的。

2、加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策

2.1加強(qiáng)物業(yè)管理部門乃至全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)，完善住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)章制度

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，以及決定居民生活水平的資產(chǎn)、收入和支出的增加，物、物權(quán)、物業(yè)、物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的概念，悄然進(jìn)入了我們的工作和生活。所有與物有關(guān)的事物，都從根源上與物權(quán)密不可分。因此，講物業(yè)，首先就要從根源上講物權(quán)，然后講物業(yè)管理和更高層次的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理是一種管“物”的理念，然而由于物業(yè)每天幾乎都實(shí)實(shí)在在的與業(yè)主打著交道，所以物業(yè)管理人的覺悟要上升到為業(yè)主和房屋使用人服務(wù)的高度，為打造和諧社會(huì)做出自己的貢獻(xiàn)。我們有了物是為了利用，現(xiàn)代由重歸屬向重利用轉(zhuǎn)變。物業(yè)作為行業(yè)來說，是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)所說的，涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。而物業(yè)管理服務(wù)主要有兩個(gè)方面： 一是對(duì)配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)； 二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，也包括交通和車輛管理等。

2.2 嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度，完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)，強(qiáng)化量化考核和監(jiān)督檢查，加強(qiáng)信用檔案管理，積極引導(dǎo)物管企業(yè)加強(qiáng)科學(xué)管理，走專業(yè)化和市場(chǎng)化發(fā)展之路，兼并整合小企業(yè)，發(fā)展大型企業(yè)集團(tuán)。促使物管企業(yè)轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)和遵紀(jì)守法意識(shí)，提高管理和服務(wù)水平。

2.3 加大物業(yè)人才培養(yǎng)和管理力度，嚴(yán)格落實(shí)持證上崗制度

通過反饋率比較高的招聘方式，如網(wǎng)絡(luò)招聘、校園招聘、人才交流會(huì)等來挑選物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的大學(xué)生，以及在物業(yè)公司工作過的經(jīng)驗(yàn)豐富的人才，這樣的人才能夠以更快的速度適應(yīng)公司的企業(yè)文化和工作崗位。制定更具有吸引力并公平合理的薪酬制度，適當(dāng)提高員工的基本工資和福利，并建立長(zhǎng)效的激勵(lì)機(jī)制，采取能者多勞和多勞多得這樣的薪資制度，通過長(zhǎng)短期激勵(lì)互相結(jié)合的有效措施，將員工個(gè)人的利益和企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展相結(jié)合，通過精神層面與物質(zhì)層面的雙重激勵(lì)吸引并留住員工。企業(yè)可按比例針對(duì)管理崗位建立一個(gè)“人才儲(chǔ)備庫”，明確以企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)為主導(dǎo)，兼以外部招聘的管理人員招聘制度，提高對(duì)企業(yè)員工綜合素質(zhì)和工作業(yè)績(jī)的考核力度； 為員工制定轉(zhuǎn)崗計(jì)劃，讓那些工作突出而且通過了考核測(cè)評(píng)的一線員工獲得轉(zhuǎn)崗和晉升的機(jī)會(huì)。為達(dá)到知識(shí)的實(shí)用性和系統(tǒng)性，應(yīng)對(duì)專業(yè)技術(shù)崗位，如： 保潔、安保、工程、綠化、客服、前臺(tái)等進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，還需加強(qiáng)人文素養(yǎng)以及各項(xiàng)公共類課程培訓(xùn)，譬如： 應(yīng)用文寫作、公關(guān)禮儀、溝通技巧、應(yīng)急處置、計(jì)算機(jī)操作等采用系列課程的方式。以人為本，通過郊游、晚會(huì)、游戲、競(jìng)賽等各種激勵(lì)方式提升員工的認(rèn)同感和歸屬感，使員工感受到企業(yè)對(duì)自己的認(rèn)可和尊重，他們便不會(huì)輕易跳槽和被其它企業(yè)挖走，使企業(yè)擁有穩(wěn)定的人力資源保障。

2.4 更新業(yè)主住房觀念，促使物管企業(yè)與業(yè)主有效溝通

受我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下城鎮(zhèn)住房制度影響，業(yè)主傳統(tǒng)的觀念是只管住房，不管掏錢管房。新的住房觀念應(yīng)該是，住房既是一種消費(fèi)，也是一種投資。物業(yè)服務(wù)也是商品，也需要有償使用，而且業(yè)主的費(fèi)用投入與得到服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量是成正比的，交物業(yè)費(fèi)是義務(wù)，業(yè)主不能以拒繳物業(yè)費(fèi)抗辯維權(quán)。物管企業(yè)要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，健全企業(yè)財(cái)務(wù)賬目，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用開支，不斷提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取業(yè)主的信任和支持，提高收費(fèi)率。業(yè)主主要理解、支持和監(jiān)督物管企業(yè)。雙方在有效溝通、包容理解、互幫互助上下功夫，使其關(guān)系正?；?。

2.5 提高整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量

只有提高了物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)，提高了物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，才有可能提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有可能提高服務(wù)人員的工資待遇。所以應(yīng)該抓緊時(shí)間對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。這是一個(gè)全行業(yè)的大問題，也是一個(gè)重要的問題，有待于我們進(jìn)行專題研究。

結(jié)語：

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的現(xiàn)代化城市小區(qū)物業(yè)管理問題希望在不久的將來，各類城市小區(qū)物業(yè)管理都能夠做到盡然有序，有條不紊，為住戶提供一個(gè)真正安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，同時(shí)也為我國(guó)城市化的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展增加一份助推力。

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