我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響

【摘要】經(jīng)濟的發(fā)展對國家和人民來講十分重要，為了能夠清楚的了解我國經(jīng)濟的發(fā)展在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中受到的影響，以及房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，本文將第三次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)作為參考依據(jù)，從不同的角度分析了房地產(chǎn)供求的關(guān)系，并從多個方面對房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟關(guān)系的特征做出了研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；宏觀經(jīng)濟；供求特征

1、宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場供求

1.1土地要素市場特征

（1）總量特征。以往我國在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中主要采用的兩種常見模式就是外延式與建新區(qū)，這兩種方式的不合理利用使得城鎮(zhèn)化發(fā)展模式與該地區(qū)的發(fā)展及居民手術(shù)和福利分配存在明顯的不協(xié)調(diào)，因此在新形勢下過去的城鎮(zhèn)化模式不能在繼續(xù)使用?！巴庋邮健睌U張向“內(nèi)涵式”發(fā)展轉(zhuǎn)變將是一大趨勢，所以增量建設(shè)用地的供給將顯著下降，存量用地的高效合理利用將成為城鎮(zhèn)化建設(shè)的主導(dǎo)。在2012-2013年增速有所下降，土地供應(yīng)數(shù)量和增速也開始放緩，且存量用地供應(yīng)占比和中小城市供應(yīng)占比逐漸增加，說明由中央政府把控的建設(shè)用地指標供應(yīng)開始收緊，并引導(dǎo)激發(fā)中小城市城鎮(zhèn)化后發(fā)優(yōu)勢?！巴庋邮健毕颉皟?nèi)涵式”轉(zhuǎn)變的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略削弱了建設(shè)用地指標的供應(yīng)數(shù)量，尤其是特大城市和大城市的土地供應(yīng)數(shù)量將進一步減少。

（2）結(jié)構(gòu)特征。由于多個地區(qū)在發(fā)展中出現(xiàn)了地方債務(wù)風險以及土地財政等方面的問題，導(dǎo)致政府部門不得不提高對存量用地利用的重視度。因此，在全新的形勢下要以土地要素供給的存量為重點。此外，隨著地方政府職能由原本的經(jīng)營型向著服務(wù)型轉(zhuǎn)變，使得住房土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到了有效的調(diào)整，滿足居住需求和提高公共服務(wù)水平的供地占比提高。最后，土地要素的需求盆整體呈現(xiàn)下降趨勢，一線城市成為開發(fā)商要素需求的集聚區(qū)。

（3）調(diào)控政策特征。前幾年我國針對房地產(chǎn)進行了很多次的調(diào)控，除了幾個一線城市之外，我國基本上多數(shù)城市都應(yīng)取消了限購并以第二套房貸款利率優(yōu)惠等方式鼓勵自住和改善型購房需求，從一定層面上反映出短期干預(yù)思維被依托宏觀經(jīng)濟形式和穩(wěn)定市場供求的長期思路所替代，取而代之的是以稅收和分類調(diào)控為主的柔性調(diào)控政策。

1.2住房產(chǎn)品市場特征

站在國際上宏觀經(jīng)濟的發(fā)展層面來講，隨著各個國家制造業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，以及新能源及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，很可能影響到國外很多國家的經(jīng)濟發(fā)展，這種局勢下我國的金融市場流動性將會受到相應(yīng)的影響。加之房地產(chǎn)市場投資回報率的下降和中央對實體經(jīng)濟金融服務(wù)的支持，房地產(chǎn)市場的流動性將進一步收緊。為了體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)庫存情況，以竣工量與銷售量的比值來予以簡單反映，比值越高，庫存壓力越大。無論是總量還是地區(qū)，庫存率都表現(xiàn)出“兩階段”特征，第一階段是庫存率先下降后上升；第二階段是庫存率表現(xiàn)為平穩(wěn)下降。不同層級的城市所面臨的庫存壓力不同，房價增速相應(yīng)表現(xiàn)為二線城市最大，三線城市最小，一線和新一線城市基本趨同。當然庫存率和房價變動中存在時間趨勢和季度影響，可以看出開發(fā)企業(yè)以低利潤率來保障資金鏈完整的短期舉措。

2、新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)規(guī)模情況

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展迅速階段，這也使我國房地產(chǎn)在市場中的地位得到了相應(yīng)的提升，截止到2013年期間我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)有13.2萬家。但是我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模并不是很理想，從總體上看規(guī)模比較偏小。另外，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中肯定會面臨自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款。我國開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率多數(shù)在70%以上，過高的負債必然使企業(yè)成本增加，盈利下降，甚至出現(xiàn)虧損。部分自有資金不足的開發(fā)企業(yè)，靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時回籠，將會導(dǎo)致工程難以為繼，引發(fā)連鎖反應(yīng)，隱藏一定的金融風險。如處理不當將影響正常的經(jīng)濟秩序。

3、房地產(chǎn)對上下游產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展在一定程度上帶動了我國多個行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，而所謂的我國房地產(chǎn)后向關(guān)聯(lián)也就是房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)。后向關(guān)聯(lián)其實就是產(chǎn)業(yè)通過需求聯(lián)系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)對于后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)而言有著很重要的推動作用。后向關(guān)聯(lián)度用后向關(guān)聯(lián)系數(shù)--消耗系數(shù)來定量表示，房地產(chǎn)業(yè)的消耗系數(shù)越大，說明房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度越大，需求越大，帶動效應(yīng)越明顯。房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度可按降序進行排列并計算平均消耗系數(shù)，將消耗系數(shù)高于平均消耗系數(shù)的產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)的后向密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，消耗系數(shù)大于0但小于平均消耗系數(shù)的產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)的后向非密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，消耗系數(shù)為0時，說明產(chǎn)業(yè)間無后向關(guān)聯(lián)關(guān)系。

4、對策建議

4.1提高對房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟關(guān)系的重視度

由于房地產(chǎn)本身所具有的強烈的關(guān)聯(lián)性特征，使得其經(jīng)濟的發(fā)展與我國整體經(jīng)濟的發(fā)展有著非常緊密的聯(lián)系?？墒峭ㄟ^相關(guān)數(shù)據(jù)顯示其貢獻度與以往相比有所降低。在全新的形勢下，房地產(chǎn)業(yè)多其他產(chǎn)業(yè)的后向拉動與前向推動和總帶動效應(yīng)都有了一定程度的降低，對經(jīng)濟的拉動效應(yīng)也在逐漸減小。因此，經(jīng)濟增長不能再過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該逐步培育新的經(jīng)濟增長點。

4.2豐富實踐創(chuàng)建完善的市場調(diào)控機制

想要合理的進行調(diào)控就要從實際落實，而不只是停留在表現(xiàn)形式上。如果爆發(fā)式增長局勢下需要在行政上進行全面的調(diào)控，那么為了實現(xiàn)穩(wěn)定增長更要加大多市場的調(diào)控力度。尤其是在新常態(tài)趨勢下調(diào)控手段也應(yīng)該回歸市場化的正常狀態(tài)。進入新常態(tài)以后，不少城市先是放松隨后取消限購、限貸政策，其實質(zhì)就是行政手段的逐步退出。市場化的市場調(diào)控機制應(yīng)包括稅收、金融、土地、規(guī)劃等手段，而盡量減少政府對市場的直接千預(yù)。不過，建立長效調(diào)控機制還要控制好節(jié)奏，要和宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)型相協(xié)調(diào)，避免給經(jīng)濟增長帶來過多風險。

4.3結(jié)合實際不斷對制度進行創(chuàng)新

科學合理的制度是保證各項監(jiān)管工作順利進行的前提，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營開發(fā)過程中要對監(jiān)管加大投入，確保企業(yè)的產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量都能得到提升，向著綠色房地產(chǎn)方向發(fā)展，從而促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。此外，還要不斷深化改革，提高對房地產(chǎn)市場調(diào)控制度創(chuàng)新的重視度，采取措施對各項障礙進行清除。

4.4采取差別化方式對市場進行調(diào)控

新常態(tài)局勢下，為了能夠快速的適應(yīng)市場發(fā)展的各項要求，針對于房地產(chǎn)市場應(yīng)采取市場分化，將不同級別城市的發(fā)展采用不同的方式進行管控，統(tǒng)一由政府部門結(jié)合實際進行調(diào)控政策的制定。政府應(yīng)實施多層設(shè)計和宏觀決策，而給予地方政府更加靈活的調(diào)整權(quán)，以實現(xiàn)因地制宜、精準調(diào)控。例如本研究發(fā)現(xiàn)不同規(guī)模城市的土地要素供求呈現(xiàn)差別化特點，只有適合本地的土地供給政策才更有效。

4.5加速房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化升級，重視預(yù)期管理

在今后的發(fā)展中我國房地產(chǎn)將面臨更高的要求與挑戰(zhàn)，如果不第一時間結(jié)合實際進行創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，那么在市場中的地位將會被綜合競爭力強企業(yè)代替。當前社會是一個適者生存，強者稱霸的時代，企業(yè)要順應(yīng)社會的發(fā)展不斷升級。對住房價格下行的預(yù)期將進一步延滯有效購房需求。因此，政府應(yīng)明確認識到預(yù)期因素對房地產(chǎn)市場的特殊重要性，通過引導(dǎo)大眾輿論，避免出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，造成市場劇烈波動。

參考文獻：

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