轉(zhuǎn)移或變更登記：個人獨(dú)資企業(yè)注銷后不動產(chǎn)該如何登記？

文/李金升

轉(zhuǎn)移或變更登記：個人獨(dú)資企業(yè)注銷后不動產(chǎn)該如何登記？

文/李金升

對于個人獨(dú)資企業(yè)注銷后，原來登記在個人獨(dú)資企業(yè)名下的不動產(chǎn)，現(xiàn)由個人獨(dú)資企業(yè)的投資人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請登記到投資人個人名下，究竟屬于轉(zhuǎn)移登記還是變更登記，在理論界和實務(wù)界存在不同的看法。有的認(rèn)為屬于轉(zhuǎn)移登記，有的認(rèn)為屬于變更登記，各執(zhí)一詞。筆者從法律實務(wù)的角度出發(fā)加以分析，希望越論越清晰，以便對不動產(chǎn)登記實務(wù)有所裨益。

一、爭論的由來：法律規(guī)定的“不明確”

（一）轉(zhuǎn)移登記的情形

對于在哪些情形下，可以適用轉(zhuǎn)移登記，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（國土資源部令第63號，自2016年1月1日起施行）第二十七條規(guī)定：“因下列情形導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記：（一）買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的；（二）以不動產(chǎn)作價出資（入股）的；（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（四）不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（五）繼承、受遺贈導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的；（七）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；（九）因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形?！?/p>

從上述規(guī)定可以看出，個人獨(dú)資企業(yè)注銷后個人獨(dú)資企業(yè)名下的不動產(chǎn)登記到投資人名下的情形，并未被明確納入如上十項情形之內(nèi)。

（二）變更登記的情形

對于在哪些情形下，可以適用變更登記，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第二十六條規(guī)定：“下列情形之一的，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更登記：（一）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；（二）不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；（三）不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的；（四）同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的；（五）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；（六）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；（七）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；（八）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形?！?/p>

同樣，該條所述的九種情形，也未明確包含個人獨(dú)資企業(yè)注銷后個人獨(dú)資企業(yè)名下的不動產(chǎn)登記到投資人名下的情形。

爭論由此而起。

二、轉(zhuǎn)移登記派：個人獨(dú)資企業(yè)與投資人屬于不同的主體

認(rèn)為個人獨(dú)資企業(yè)注銷后，個人獨(dú)資企業(yè)名下的不動產(chǎn)登記到投資人名下的情形，屬于轉(zhuǎn)移登記的種類，其理由大致如下：

1．個人獨(dú)資企業(yè)屬于與自然人并列的民事主體?！吨腥A人民共和國民法總則》第二條規(guī)定：“民法調(diào)整平等主體的自然人、法人和非法人組織之間的人身關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系。”第一百零二條則規(guī)定：“非法人組織是不具有法人資格，但是能夠依法以自己的名義從事民事活動的組織。非法人組織包括個人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)、不具有法人資格的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等?！币虼耍瑐€人獨(dú)資企業(yè)屬于“非法人組織”，非法人組織屬于與自然人、法人并列的平等民事主體。

2．作為民事主體之一的個人獨(dú)資企業(yè)享有名稱權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、物權(quán)、債權(quán)等權(quán)利?！吨腥A人民共和國民法總則》第一百一十條規(guī)定：“自然人享有生命權(quán)、身體權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)等權(quán)利。法人、非法人組織享有名稱權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)等權(quán)利?！钡谝话僖皇臈l規(guī)定：“民事主體依法享有物權(quán)。物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！钡谝话僖皇藯l還規(guī)定：“民事主體依法享有債權(quán)。債權(quán)是因合同、侵權(quán)行為、無因管理、不當(dāng)?shù)美约胺傻钠渌?guī)定，權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利?！币虼耍瑐€人獨(dú)資企業(yè)與作為自然人的投資人之間，分別享有各自的權(quán)利。而對于不動產(chǎn)，則分別享有各自的物權(quán)。

3．個人獨(dú)資企業(yè)屬于“其他組織”。對于何為“其他組織”，雖然《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》沒有予以界定，但《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條的規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。法人由其法定代表人進(jìn)行訴訟。其他組織由其主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行訴訟?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（法釋〔2015〕5號，自2015年2月4日起施行）第五十二條規(guī)定：“民事訴訟法第四十八條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，包括：（一）依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的個人獨(dú)資企業(yè)；（二）依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的合伙企業(yè)；（三）依法登記領(lǐng)取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)；（四）依法成立的社會團(tuán)體的分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)；（五）依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的法人的分支機(jī)構(gòu)；（六）依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的商業(yè)銀行、政策性銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)；（七）經(jīng)依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、街道企業(yè)；（八）其他符合本條規(guī)定條件的組織?！币虼耍瑐€人獨(dú)資企業(yè)屬于“其他組織”，當(dāng)然，前提是要依法登記領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照。

4．個人獨(dú)資企業(yè)注銷屬于“合并、分立等原因”。雖然《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第二十七條并沒有對“注銷”是否屬于“合并、分立等原因”予以界定，但根據(jù)《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，公司的合并、分立、解散等屬于并列的行為，比如《中華人民共和國公司法》第四十六條規(guī)定：“董事會對股東會負(fù)責(zé)，行使下列職權(quán)：……；（七）制訂公司合并、分立、解散或者變更公司形式的方案；……”同時，《中華人民共和國個人獨(dú)資企業(yè)法》第四章也規(guī)定了“個人獨(dú)資企業(yè)的解散和清算”，它在第三十二條明文規(guī)定：“個人獨(dú)資企業(yè)清算結(jié)束后，投資人或者人民法院指定的清算人應(yīng)當(dāng)編制清算報告，并于十五日內(nèi)到登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記?！币虼?，個人獨(dú)資企業(yè)的注銷可被認(rèn)為屬于“合并、分立等原因”的情形。

5．綜合上述分析，認(rèn)為個人獨(dú)資企業(yè)注銷后，個人獨(dú)資企業(yè)名下的不動產(chǎn)，登記到投資人名下的情形，屬于《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第二十七條第一款第（三）項的規(guī)定——“法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的”，即屬于轉(zhuǎn)移登記的情形，可以按照轉(zhuǎn)移登記的程序予以辦理。因為個人獨(dú)資企業(yè)屬于“其他組織”，個人獨(dú)資企業(yè)的注銷屬于“合并、分立等原因”，因此認(rèn)為應(yīng)該適用轉(zhuǎn)移登記。

三、變更登記派：個人獨(dú)資企業(yè)的財產(chǎn)為投資人個人所有

認(rèn)為個人獨(dú)資企業(yè)注銷后，個人獨(dú)資企業(yè)名下的不動產(chǎn)登記到投資人名下的情形，屬于變更登記的種類，理由大致如下：

1．個人獨(dú)資企業(yè)有且僅有一個投資人。根據(jù)《中華人民共和國個人獨(dú)資企業(yè)法》第八條的規(guī)定可知：“設(shè)立個人獨(dú)資企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）投資人為一個自然人；（二）有合法的企業(yè)名稱；（三）有投資人申報的出資；（四）有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件；（五）有必要的從業(yè)人員?！?/p>

2．個人獨(dú)資企業(yè)的債務(wù)并非僅為個人獨(dú)資企業(yè)的債務(wù)?！吨腥A人民共和國個人獨(dú)資企業(yè)法》第三十一條規(guī)定：“個人獨(dú)資企業(yè)財產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，投資人應(yīng)當(dāng)以其個人的其他財產(chǎn)予以清償?！币虼耍瑐€人獨(dú)資企業(yè)并非公司，個人獨(dú)資企業(yè)的債務(wù)，并非僅為個人獨(dú)資企業(yè)的債務(wù)，還要由投資人予以清償。因此，個人獨(dú)資企業(yè)屬于“其他組織”，而不屬于能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的“法人”。

3．個人獨(dú)資企業(yè)的財產(chǎn)屬于投資人個人所有?！吨腥A人民共和國個人獨(dú)資企業(yè)法》第十七條規(guī)定：“個人獨(dú)資企業(yè)投資人對本企業(yè)的財產(chǎn)依法享有所有權(quán)，其有關(guān)權(quán)利可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或繼承?！钡诙l則規(guī)定：“本法所稱個人獨(dú)資企業(yè)，是指依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立，由一個自然人投資，財產(chǎn)為投資人個人所有，投資人以其個人財產(chǎn)對企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任的經(jīng)營實體?！币虼耍瑐€人獨(dú)資企業(yè)的財產(chǎn)，其所有權(quán)屬于投資人個人。

4．綜上所述，法律已明確規(guī)定個人獨(dú)資企業(yè)的財產(chǎn)屬于投資人所有，那么，投資人將已注銷的個人獨(dú)資企業(yè)名下的不動產(chǎn)登記到投資人自己名下時，就不屬于轉(zhuǎn)移登記，而屬于變更登記。因為轉(zhuǎn)移登記的前提是該不動產(chǎn)不屬于投資人所有，但是《中華人民共和國個人獨(dú)資企業(yè)法》已經(jīng)明確規(guī)定該財產(chǎn)屬于投資人所有，既然已屬于投資人所有，就不存在轉(zhuǎn)移登記的前提，而只能是變更登記。

四、綜合再評析：跳出實務(wù)做實務(wù)

（一）對轉(zhuǎn)移登記派的再評析

轉(zhuǎn)移登記派有未解決的兩大障礙：一是個人獨(dú)資企業(yè)的債務(wù)“不獨(dú)立”；二是個人獨(dú)資企業(yè)的物權(quán)“不獨(dú)立”。

債務(wù)的“不獨(dú)立”。雖然個人獨(dú)資企業(yè)屬于與自然人、法人并列的平等民事主體，但是，個人獨(dú)資企業(yè)在承擔(dān)債務(wù)上，與自然人、法人并不并列。自然人和法人可以獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，但是，個人獨(dú)資企業(yè)并不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。在義務(wù)上個人獨(dú)資企業(yè)有所欠缺而不完整。但權(quán)利和義務(wù)是對等的，義務(wù)的欠缺而不完整，必然對應(yīng)的是權(quán)利的欠缺而不完整。所以就有物權(quán)的“不獨(dú)立”。

物權(quán)的“不獨(dú)立”。雖然《中華人民共和國民法總則》第一百一十條、第一百一十四條、第一百一十八條等規(guī)定了作為民事主體的個人獨(dú)資企業(yè)享有物權(quán)、債權(quán)、名稱權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)等權(quán)利，但因個人獨(dú)資企業(yè)債務(wù)的“不獨(dú)立”，而導(dǎo)致物權(quán)等的“不獨(dú)立”。

在個人獨(dú)資企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)均“不獨(dú)立”的情形下，適用轉(zhuǎn)移登記的前提存在重大的缺陷。轉(zhuǎn)移登記的前提是個人獨(dú)資企業(yè)的不動產(chǎn)屬于個人獨(dú)資企業(yè)所有，投資人的財產(chǎn)屬于投資人所有，物權(quán)之間“一清二白”。但是，個人獨(dú)資企業(yè)的債務(wù)不僅僅是個人獨(dú)資企業(yè)的債務(wù)，個人獨(dú)資企業(yè)的財產(chǎn)，其所有權(quán)確實屬于投資人個人，雖然不動產(chǎn)權(quán)證書上登記的名字是個人獨(dú)資企業(yè)而不是投資人，即該不動產(chǎn)屬于投資人所有，那么投資人再轉(zhuǎn)移所有權(quán)給投資人，邏輯不通。

（二）對變更登記派的再評析

變更登記派的最大障礙，即該不動產(chǎn)登記在個人獨(dú)資企業(yè)名下，按照物權(quán)公示原則，該不動產(chǎn)即為個人獨(dú)資企業(yè)所有。同時,《中華人民共和國物權(quán)法》第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”

因此，既然該不動產(chǎn)登記在個人獨(dú)資企業(yè)名下，按照前述《中華人民共和國物權(quán)法》第十七條規(guī)定，該不動產(chǎn)就應(yīng)該屬于個人獨(dú)資企業(yè)所有。登記到投資人名下后，該不動產(chǎn)就屬于投資人所有，所有權(quán)人發(fā)生了變化，應(yīng)屬于轉(zhuǎn)移登記。

但是，深入分析《中華人民共和國物權(quán)法》第十七條規(guī)定，可看到“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是……證明”的表述，這說明不動產(chǎn)權(quán)屬證書本身只起一個“證明”作用，并不代表“權(quán)利”本身。不動產(chǎn)權(quán)屬證書屬于“表象”，權(quán)利本身屬于“實質(zhì)”。表象與實質(zhì)有可能一致，也有可能不一致。而本文所述情形，其表象與實質(zhì)不一致。

此種表象與實質(zhì)的不一致，對任何第三方，甚至對于個人獨(dú)資企業(yè)和投資人本身，均不構(gòu)成任何不公平、不公正的結(jié)果，也不會侵害任何第三人的權(quán)利。而這恰恰是因為前述個人獨(dú)資企業(yè)債務(wù)的“不獨(dú)立”和權(quán)利的“不獨(dú)立”，即對個人獨(dú)資企業(yè)的債務(wù)，投資人須承擔(dān)無限責(zé)任，而非連帶責(zé)任。只有能夠獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的主體之間，才會存在連帶責(zé)任，不能夠獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的個人獨(dú)資企業(yè)，與投資人之間只能是無限責(zé)任。此種債務(wù)的“不獨(dú)立”，直接對應(yīng)的是權(quán)利的“不獨(dú)立”。

債務(wù)“不獨(dú)立”和權(quán)利“不獨(dú)立”的個人獨(dú)資企業(yè)，類似于公司法領(lǐng)域里的“顯名股東”，雖然股權(quán)登記證書或工商登記均登記在“顯名股東”名下，但并不代表該股權(quán)就屬于“顯名股東”所有。個人獨(dú)資企業(yè)類似于投資人的“面具”，該面具是與投資人結(jié)合為一體的，無投資人，即無個人獨(dú)資企業(yè)。

綜上分析，筆者個人認(rèn)為，個人獨(dú)資企業(yè)注銷后，個人獨(dú)資企業(yè)名下的不動產(chǎn)，登記到投資人名下的情形，屬于變更登記。

五、結(jié)語：寄希望于法律的明確

前述的分析，不管是認(rèn)為屬于轉(zhuǎn)移登記還是認(rèn)為屬于變更登記，均屬于對法律規(guī)定的民間解釋、解讀或理解，并非立法機(jī)關(guān)的意思表達(dá)。該事宜的定紛止?fàn)帲行枇⒎C(jī)關(guān)對此予以明確的規(guī)定，但筆者建議，如予以規(guī)定，應(yīng)將其界定為“變更登記”。

（作者單位:貴州匠心律師事務(wù)所）