論建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)
——以決議行為為切入點(diǎn)*

柯 成

(懷化學(xué)院法學(xué)與公共管理學(xué)院，湖南 懷化 418008)

論建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)
——以決議行為為切入點(diǎn)*

柯 成

(懷化學(xué)院法學(xué)與公共管理學(xué)院，湖南 懷化 418008)

通說(shuō)觀點(diǎn)認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)由專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)和公共事務(wù)管理權(quán)三方面構(gòu)成，然而對(duì)共有權(quán)和公共事務(wù)管理權(quán)能否實(shí)現(xiàn)以及如何實(shí)現(xiàn)卻缺乏足夠的考慮。建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)面臨共有部分難以定性，實(shí)施共同管理的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)法律地位不明、設(shè)立困難以及決議的效力認(rèn)定等諸多理論障礙。圍繞決議行為向外明確業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)的地位，協(xié)調(diào)業(yè)主自治與公權(quán)力的關(guān)系，向內(nèi)構(gòu)建起決議行為的運(yùn)行規(guī)則是建筑物區(qū)分所有權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的應(yīng)由之路。

建筑物區(qū)分所有權(quán)；業(yè)主自治；決議行為；共有權(quán)

DOI.10.19510/j.cnki.43-1431/d.20170607.003

一、問(wèn)題的提出

我國(guó)《物權(quán)法》的重大歷史意義在于規(guī)定了公民對(duì)于合法財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，所有權(quán)的規(guī)定使得個(gè)體從極端集體化的禁錮中得以解放，個(gè)體追求物質(zhì)財(cái)富的滿足不僅得以提倡，法律也有充分的規(guī)則予以保障。在傳統(tǒng)物權(quán)法理論中，所有權(quán)主要通過(guò)占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能得以實(shí)現(xiàn)。然而，隨著近現(xiàn)代社會(huì)高層建筑物的大量出現(xiàn)，原有的所有權(quán)理論已無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的需要，建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)運(yùn)而生。我國(guó)《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！币罁?jù)該規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)和公共事務(wù)的管理權(quán)三方面構(gòu)成。對(duì)于專(zhuān)有部分，法律規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”，但對(duì)于共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利能否實(shí)現(xiàn)以及如何實(shí)現(xiàn)法律卻缺乏足夠的考慮，以致在現(xiàn)實(shí)生活場(chǎng)景中，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間、業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛大量發(fā)生*楊玉圣.論小區(qū)善治面臨的主要矛盾——兼論小區(qū)公共事務(wù)治理之道[J].政法論壇，2013，(3).，且有愈演愈烈之勢(shì)。作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)主雖然人數(shù)眾多，但難以聚合起來(lái)成為與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司博弈的有力一方。即使有些小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，設(shè)立了業(yè)主委員會(huì)，但業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)如何維權(quán)，以及能在多大權(quán)限上實(shí)施管理都存有疑義。以上諸種亂象的產(chǎn)生與我國(guó)《物權(quán)法》引入建筑物區(qū)分所有權(quán)制度卻又缺乏積極的關(guān)注有很大的關(guān)聯(lián)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是近現(xiàn)代民法上的一項(xiàng)重要制度，大陸法系的德國(guó)、法國(guó)、日本、瑞士，英美法系的美國(guó)以及我國(guó)香港地區(qū)等，均制定了專(zhuān)門(mén)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法*陳華彬.論建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成——兼議《物權(quán)法》第70條的規(guī)定[J].清華法學(xué)，2008，(2).。無(wú)論在法國(guó)還是在日本，建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)法律也是不斷的得以修正以保障區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)，在理論界，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的探討也從未停止?；貧w到我國(guó)，要使建筑物區(qū)分所有權(quán)得以真正實(shí)現(xiàn)，實(shí)有進(jìn)一步追問(wèn)的必要，這就需要在理論上探明建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利來(lái)源，明晰權(quán)利定位，進(jìn)而尋求權(quán)利實(shí)現(xiàn)的理論工具。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的理論障礙

建筑物區(qū)分所有權(quán)有別于一般所有權(quán)，關(guān)于該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)路徑理論上存有爭(zhēng)議。根據(jù)我國(guó)學(xué)界的通說(shuō)觀點(diǎn)以及物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)實(shí)質(zhì)上被解釋為一種“復(fù)合所有權(quán)”，這種解釋的路徑在于首先承認(rèn)專(zhuān)有權(quán)的存在，業(yè)主通過(guò)購(gòu)買(mǎi)建筑物中某一專(zhuān)有部分而對(duì)該專(zhuān)有部分享有絕對(duì)的物權(quán)，然而，業(yè)主建筑物專(zhuān)有部分權(quán)利的充分實(shí)現(xiàn)必須要借助建筑物的配套設(shè)施，每個(gè)業(yè)主對(duì)該配套設(shè)施的共同需求導(dǎo)致共有部分的產(chǎn)生，共有權(quán)也在這種情形下得以催生。無(wú)法回避的是，對(duì)于共有部分各共有人又該如何利用？對(duì)共有部分的利用如果缺少相應(yīng)的規(guī)則難免導(dǎo)致“公地悲劇”的出現(xiàn)，物權(quán)法的應(yīng)對(duì)方案是規(guī)定各業(yè)主享有共同管理的權(quán)利。問(wèn)題在于：第一，業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共有權(quán)如何定性。第二，業(yè)主如何進(jìn)行共同管理。

(一)建筑物共有部分的定性難題

以所有權(quán)主體為單數(shù)或者復(fù)數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)產(chǎn)的所有形式可以分為單獨(dú)所有和共有。所謂共有，是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)*王利明.民法[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2014.202.。按照我國(guó)物權(quán)法第93條的規(guī)定，共有包括按份共有和共同共有。這里存在的一個(gè)理論困境是，建筑物共有部分屬于共有理論中的共同共有還是按份共有*尤佳.團(tuán)體法視角下業(yè)主對(duì)公共物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)之反思[J].法學(xué)家，2013，(2).？根據(jù)共有理論，共同共有要求各共有人之間存在共同關(guān)系，典型如夫妻共有財(cái)產(chǎn)和家庭共有財(cái)產(chǎn)。顯然，建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間并不存在法律要求的這種共同關(guān)系，自然不屬于共同共有的類(lèi)型。那么，建筑物共有部分能否定性為按份共有？在理論上，按份共有指的是各共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，按份共有的典型特征在于各共有人隨時(shí)有權(quán)處分其份額，從而退出共有關(guān)系，然而，業(yè)主對(duì)于其建筑物共有部分卻無(wú)法實(shí)施處分行為，無(wú)法退出共有關(guān)系，所以，業(yè)主對(duì)建筑物共有部分亦不能認(rèn)定為按份共有。必須正視的現(xiàn)實(shí)是，現(xiàn)有共有理論中的共有類(lèi)型皆不能適用于建筑物共有部分。

(二)業(yè)主共同管理存在的障礙

我國(guó)《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物共有部分享有共同管理的權(quán)利?！薄段餀?quán)法》第75條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。”物權(quán)法企圖通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)來(lái)達(dá)到共同管理的目的，然而，卻存在以下幾個(gè)方面的的問(wèn)題：

1.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明

個(gè)體成員乃是社會(huì)關(guān)系的主要參與者，然而，個(gè)體成員僅憑一己之力，終難與他人和平相處，亦難以妥當(dāng)?shù)鼐S護(hù)自身利益。為了增強(qiáng)自身力量，個(gè)體成員組成團(tuán)體并參與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治生活，漸為生活常態(tài)*葉林.私法權(quán)利的轉(zhuǎn)型—一個(gè)團(tuán)體法視角的觀察[J].法學(xué)家，2010，(4).。然而，在建筑物區(qū)分所有領(lǐng)域，法律雖然規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)，但業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位卻并未得到法律的明確。無(wú)論是2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》，還是2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)業(yè)主團(tuán)體的規(guī)定均付之闕如，而對(duì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的法律地位又故意采取模糊態(tài)度*劉保玉,孫超.論業(yè)主委員會(huì)的法律地位——從實(shí)體法與程序法的雙重視角[J].政治與法律，2009，(2).。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)法律地位不明引發(fā)兩個(gè)方面的問(wèn)題：第一，無(wú)法確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是否為獨(dú)立的民事主體，能否享有訴訟主體資格，在業(yè)主共同權(quán)益遭受侵害時(shí)無(wú)法提供及時(shí)的救濟(jì)；第二，法律地位上的不明使業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)部治理中處于尷尬的境地。例如，我國(guó)《物權(quán)法》第83條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失?！?，問(wèn)題在于當(dāng)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失時(shí)行為人拒絕履行，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)又該如何對(duì)待？沒(méi)有明確的定位，缺乏強(qiáng)制力的保障，業(yè)主內(nèi)部的治理也將陷入一片混亂之中。

2.業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)設(shè)立存在的難題

如果說(shuō)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)法律地位上的不明引發(fā)的是一種邏輯體系上的混亂，那么業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立面臨的則是現(xiàn)實(shí)的重重阻力。

與公司成立時(shí)各成員主動(dòng)結(jié)合在一起積極追求利益不同，建筑物區(qū)分所有權(quán)人并非為了追求共同的利益結(jié)合到一起，而是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)了某一專(zhuān)有部分后無(wú)法避免的與其他人發(fā)生了關(guān)聯(lián)，所以，在進(jìn)行共同管理的積極性上自然無(wú)法與公司成員相比。在業(yè)主共同行動(dòng)中，盡管所有業(yè)主對(duì)獲得某一共同利益有著共同的興趣，他們對(duì)為獲得這一共同利益所要付出的成本卻沒(méi)有共同興趣，“搭便車(chē)”困境正是導(dǎo)致一般業(yè)主共同行動(dòng)組織化失敗的重要原因。由于“搭便車(chē)”的普遍存在，共同行動(dòng)只能依賴(lài)于一小部分自愿承擔(dān)組織成本的積極的行動(dòng)者(或稱(chēng)之為“業(yè)主精英”)*何艷玲，鐘佩.熟悉的陌生人:行動(dòng)精英間關(guān)系與業(yè)主共同行動(dòng)[J].社會(huì)學(xué)研究，2013，(6).。然而問(wèn)題在于：第一，不可能每個(gè)小區(qū)都有“業(yè)主精英”的存在。將業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立寄希望于“業(yè)主精英”的存在無(wú)異是件荒謬的事情；第二，“業(yè)主精英”能否組織業(yè)主最終召開(kāi)業(yè)主大會(huì)也受到眾多因素的干擾(如其他業(yè)主是否積極配合、是否受到物業(yè)公司的阻撓等等)；第三，“業(yè)主精英”組織召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)是否具有合法性并非當(dāng)然的確定，我國(guó)無(wú)論是《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》，還是《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》都沒(méi)有明確業(yè)主大會(huì)的最初召集人以及相應(yīng)的召集程序，即使有“業(yè)主精英”組織召集，其召集人的身份以及召集程序是否合法合規(guī)仍有待進(jìn)一步的評(píng)判。

與農(nóng)村集體成員之間的村民自治有別，建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成的是陌生人群體?！袄纤啦幌嗤鶃?lái)”亦是很多小區(qū)業(yè)主之間的生活常態(tài)，所以，村民自治所依賴(lài)的熟人社會(huì)的既有習(xí)慣準(zhǔn)則也無(wú)法在建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間當(dāng)然的適用。綜上所述，在建筑物區(qū)分所有領(lǐng)域，業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立并不像預(yù)想的那樣自發(fā)自覺(jué)就能得以實(shí)現(xiàn)。

3.決議的效力問(wèn)題

《物權(quán)法》第78條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力?！睒I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的“決定”如何產(chǎn)生以及“決定”的適用范圍如何確定都需要加以明確。“決定”的產(chǎn)生離不開(kāi)決議的過(guò)程。決議是人和組織、合伙、法人或者法人之由若干人組成的機(jī)構(gòu)通過(guò)語(yǔ)言形式表達(dá)出來(lái)的意思形成的結(jié)果。決議的意思表達(dá)與單方法律行為、合同有別，在民法理論中，素有根據(jù)法律行為成立所需意思表示的數(shù)量對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)的傳統(tǒng)，并且將決議納入法律行為的體系之內(nèi)。例如德國(guó)學(xué)者卡爾.拉倫茨將其區(qū)分為單方法律行為、合同和決議*[德]卡爾·拉倫茨.德國(guó)民法通論(下冊(cè))[M].王曉曄等譯.北京:法律出版社，2003.432-433.。根據(jù)意思表示的數(shù)量對(duì)法律行為進(jìn)行分類(lèi)，單方法律行為僅僅包括表意人自己的意思表示，合同則包括兩個(gè)意思表示，從數(shù)量上比較，決議之中的意思表示多于合同或單方法律行為中的意思表示，因?yàn)闆Q議包含了參議多數(shù)派的意思表示*陳醇.論單方法律行為、合同和決議之間的區(qū)別——以意思互動(dòng)為視角[J].環(huán)球法律評(píng)論，2010，(1).。明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的“決定”依據(jù)決議行為而產(chǎn)生，下一步則需理清滿足何種程序的決議方為有效，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決議作出的針對(duì)業(yè)主專(zhuān)有部分、共有部分的限制性條款的效力如何認(rèn)定以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可否對(duì)業(yè)主作出處罰，甚至對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)予以剝奪？上述問(wèn)題的解決需要將研究的視角轉(zhuǎn)向決議行為的考察，通過(guò)決議行為理論的敘述來(lái)找尋建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)路徑。

三、決議行為下建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)

建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)其實(shí)質(zhì)在于業(yè)主利益得到最大程度的滿足，就一般所有權(quán)而言，權(quán)利人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)只需其他人的消極不作為就可達(dá)成。然而在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域，無(wú)論建筑物區(qū)分所有權(quán)人是否愿意，其都要參與到因建筑物而構(gòu)建的新型社會(huì)關(guān)系之中，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)不僅需要其他人的消極不干涉，有時(shí)更需要其他人的積極配合，這種特殊所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)依據(jù)傳統(tǒng)民法理論即會(huì)遭遇現(xiàn)實(shí)的難題。所以，建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要圍繞業(yè)主利益的滿足進(jìn)行思索，在具體規(guī)則上，則要借助決議行為來(lái)實(shí)現(xiàn)業(yè)主權(quán)益的自由表達(dá)，完成利益的維護(hù)。

決議行為是民事法律行為的一種類(lèi)型*薛波.我國(guó)未來(lái)《民法總則》決議行為的立法安排[J].湖北社會(huì)科學(xué)，2016，(2).，但因歷史的局限決議行為在我國(guó)《民法通則》中并未得到體現(xiàn)。中共十八屆四中全會(huì)提出“編纂民法典”以來(lái)，我國(guó)民法典編纂工作進(jìn)入一個(gè)快速推進(jìn)時(shí)期，而我國(guó)民法典編纂的第一步即修改《民法通則》為《民法總則》，2017年3月15日，第十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法總則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法總則》)，在《民法總則》第六章民事法律行為中，決議行為得到法律的確認(rèn)，《民法總則》第134條規(guī)定：“法人、非法人組織依照法律或者章程規(guī)定的議事方式和表決程序作出決議的，該決議行為成立?！本唧w到建筑物區(qū)分所有權(quán)，決議行為下建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)還需要做好如下工作：

(一)明確業(yè)主大會(huì)的團(tuán)體地位

私法自治在內(nèi)容上包含個(gè)人法自治與團(tuán)體法自治*吳飛飛.決議行為歸屬與團(tuán)體法“私法評(píng)價(jià)體系”構(gòu)建研究[J].政治與法律，2016，(6).，個(gè)人法自治的理論工具有單方法律行為、雙方法律行為，而團(tuán)體法自治的理論工具則是決議行為。因此，決議行為是在團(tuán)體場(chǎng)合下才予以適用。法律沒(méi)有明確業(yè)主大會(huì)的團(tuán)體法地位，致使決議行為面臨適用上的難題。業(yè)主大會(huì)的團(tuán)體法地位應(yīng)在現(xiàn)行法律框架下加以明確，然而與法人要求具備獨(dú)立財(cái)產(chǎn)、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任能力相去甚遠(yuǎn)，業(yè)主大會(huì)自身并無(wú)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)可供支配，亦無(wú)法單獨(dú)的承擔(dān)民事責(zé)任，其無(wú)法歸入法人之列。但是，《民法總則》中規(guī)定的非法人組織卻足以將其涵蓋。非法人組織不具有法人資格，但是依法能夠以自己的名義從事民事活動(dòng)，并且其債務(wù)可以由非法人組織的成員進(jìn)行承擔(dān)，所以，非法人組織可以成為業(yè)主大會(huì)的安身之所。明確了業(yè)主大會(huì)的團(tuán)體地位，還需要擺脫對(duì)個(gè)人法的依賴(lài)，在團(tuán)體法視角下對(duì)相關(guān)問(wèn)題作進(jìn)一步的觀察。在業(yè)主自治中，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同構(gòu)成我國(guó)區(qū)分所有建筑物自治管理的兩大支柱結(jié)構(gòu)*陳華彬.業(yè)主大會(huì)法律制度探微[J].法學(xué)，2011，(3).。然而在實(shí)踐中，因業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)具有較大的不易性，為增強(qiáng)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的可操作性，提高小區(qū)的管理效率，應(yīng)一般性的授權(quán)業(yè)主委員會(huì)管理各項(xiàng)工作，實(shí)施救濟(jì)行為。相應(yīng)地也應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行改造，在“共有”中增加“團(tuán)體共有”作為共有的類(lèi)型之一*尤佳.團(tuán)體法視角下業(yè)主對(duì)公共物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)之反思[J].法學(xué)家，2013，(2).，這樣，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)就由兩部分構(gòu)成：一是個(gè)人法視角下對(duì)自己專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)，二是團(tuán)體法視角下對(duì)團(tuán)體共有財(cái)產(chǎn)享有的成員權(quán)。

(二)業(yè)主自治與公權(quán)力介入的協(xié)調(diào)

1.公權(quán)力介入私法自治的場(chǎng)景

建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)本是私法自治的領(lǐng)域，其依賴(lài)業(yè)主之間的相互配合。在以個(gè)人主義為基礎(chǔ)的私法理念下，強(qiáng)調(diào)立法目的的中立性，反對(duì)公權(quán)力對(duì)私人社會(huì)生活的介入和組織，然而，個(gè)人主義在尊重個(gè)人自主性的同時(shí)卻忽略了私權(quán)的合作生成問(wèn)題，或者簡(jiǎn)單地推定私人能夠自發(fā)合作創(chuàng)造私權(quán)。個(gè)人主義所做的理性人假設(shè)常常面臨現(xiàn)實(shí)的困境，例如其無(wú)法回答在一個(gè)理想的社區(qū)，全體業(yè)主按一定比例積極投入資金用于修建美麗的公共社區(qū)綠地，符合業(yè)主們的最佳利益。然而，即便在組織和協(xié)商成本很低的情況下，理性的業(yè)主們也難以自發(fā)地組織起來(lái)實(shí)現(xiàn)這一理想狀態(tài)。所以，個(gè)人主義仍應(yīng)關(guān)注到私人交往中的合作面向。對(duì)于那些難以自發(fā)實(shí)現(xiàn)的潛在共同體合作，或者自發(fā)合作水平較低的情形，要么通過(guò)立法強(qiáng)制要求潛在共同體成員參與合作，要么為潛在共同體成員提供其他誘因，引導(dǎo)共同體成員“自發(fā)”地參與合作*熊丙萬(wàn).私法的基礎(chǔ):從個(gè)人主義走向合作主義[J].中國(guó)法學(xué)，2014，(3).。在建筑物區(qū)分所有領(lǐng)域，業(yè)主間即面臨合作上的難題，符合公權(quán)力介入的預(yù)設(shè)場(chǎng)景。

2.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)需要公權(quán)力的認(rèn)可實(shí)現(xiàn)外部合法性

在以決議行為為基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立是決議行為得以發(fā)揮效用的前提條件，而業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立并非依據(jù)的是公民的結(jié)社自由，其仍然需要得到公權(quán)力的認(rèn)可以獲得外部的合法性。在與居民委員會(huì)的比較中可以發(fā)現(xiàn)，雖然兩者同是社區(qū)自治性組織，但卻有明顯差異，體現(xiàn)在：居民委員會(huì)名義上是居民的“頭”而實(shí)際上卻是政府的“腿”，它是政府公共事務(wù)管理的延伸；業(yè)主大會(huì)亦或業(yè)主委員會(huì)因?yàn)樵诰S護(hù)業(yè)主權(quán)益過(guò)程中可能帶來(lái)不穩(wěn)定因素，在政府看來(lái)則具有“麻煩制造者”的形象*〔16〕肖林.不對(duì)稱(chēng)的合法性：居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之比較[J].社會(huì)學(xué)評(píng)論，2014，(6).。正是基于上述的差異，兩者在合法性上也獲得不同的待遇，居民委員會(huì)的法律地位得到了憲法、居民委員會(huì)組織法的認(rèn)可，并被確認(rèn)為基層群眾性自治組織；而業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))在物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例中的法律地位均未得到明確。所以，在業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))設(shè)立過(guò)程中，行政力量并未給予足夠的支持，反而可能會(huì)形成不利的阻礙(如基層政府對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組中業(yè)主代表傾向性選擇，設(shè)置資格門(mén)檻，將法律規(guī)定的“備案”變成居委會(huì)、街道辦事處、區(qū)縣行政主管部門(mén)蓋章的層層“審批”)，以致在城市社區(qū)居民委員會(huì)能夠做到全覆蓋，而業(yè)主大會(huì)成立的比例卻相當(dāng)?shù)汀?6〕。因此，要實(shí)現(xiàn)建筑物區(qū)分所有權(quán)就需要公權(quán)力機(jī)關(guān)在充分認(rèn)可業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))之后，切實(shí)參與到業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))的建設(shè)之中。

(三)決議行為規(guī)則的完善

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在解決了外部合法性之后，要想充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))的功能就需要保障其內(nèi)部合法性，而內(nèi)部合法性的實(shí)現(xiàn)離不開(kāi)決議行為規(guī)則的完善。決議行為作為團(tuán)體成立后私法自治的工具*王雷.我國(guó)民法典編纂中的團(tuán)體法思維[J].當(dāng)代法學(xué)，2015，(4).，根本特征在于其根據(jù)程序正義的要求采取多數(shù)決的意思表示形成機(jī)制，決議結(jié)果對(duì)團(tuán)體全體成員都具有約束力*王雷.論民法中的決議行為——從農(nóng)民集體決議、業(yè)主管理規(guī)約到公司決議[J].中外法學(xué)，2015，(1).。決議行為效用的充分發(fā)揮需要從以下幾個(gè)方面予以完善：

1.決議的成立、生效規(guī)則

決議的成立必須滿足以下四個(gè)要件：一是決議機(jī)關(guān)舉行了會(huì)議，二是出席會(huì)議人數(shù)達(dá)到法定要求，三是會(huì)議作出了表決，四是表決達(dá)多數(shù)決要求*徐銀波.決議行為效力規(guī)則之構(gòu)造[J].法學(xué)研究，2015，(4).。而要使決議生效需要進(jìn)一步探討的是決議機(jī)關(guān)如何有效生成以及決議的權(quán)限范圍。

《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第9條規(guī)定：“符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?！睂?duì)于業(yè)主大會(huì)的首次會(huì)議(亦或說(shuō)首屆決議機(jī)關(guān)的產(chǎn)生)，這里有待法律進(jìn)一步明確的是，提出申請(qǐng)的業(yè)主是一人即可還是需要符合某種最低限度，以及“符合成立業(yè)主大會(huì)條件”如何進(jìn)行界定。對(duì)于決議的權(quán)限范圍，其實(shí)質(zhì)在于如何確定業(yè)主自治的邊界，通常包括三個(gè)層次的內(nèi)容：一是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決議對(duì)業(yè)主專(zhuān)有部分、共有部分限制性條款的效力如何認(rèn)定，二是決議機(jī)關(guān)能否對(duì)其成員作出處罰，三是決議機(jī)關(guān)對(duì)建筑物區(qū)分所有人的資格能否予以剝奪。限制性條款是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的基礎(chǔ)*于鳳瑞.業(yè)主自治規(guī)范中限制性條款的司法審查——基于美國(guó)的實(shí)踐.法商研究，2016，(3).，然而限制性條款又需要在小區(qū)善治和業(yè)主權(quán)利保障上尋求某種平衡，需要把握比例原則。在公司法中，股東大會(huì)作出處罰必須以公司章程中既定處罰性條款為行權(quán)依據(jù)*武翠丹.股東大會(huì)處罰權(quán)研究[J].河北法學(xué)，2016，(2).。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))作出處罰也需依據(jù)業(yè)主管理規(guī)約的規(guī)定，至于在管理規(guī)約之外，則應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)賦予的權(quán)限進(jìn)行處理，如《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第20條規(guī)定：“業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制?！敝劣谟袑W(xué)者提出的對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)剝奪的情形*陳華彬.論建筑物區(qū)分所有權(quán)的剝奪——基于對(duì)德國(guó)法和日本法的分析[J].法商研究，2011，(6).，本文認(rèn)為可以依據(jù)《物權(quán)法》第83條的規(guī)定由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)訴請(qǐng)法院要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失予以解決，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的剝奪則需謹(jǐn)慎對(duì)待。

2.決議的撤銷(xiāo)規(guī)則

章程是決議的基礎(chǔ)，但在章程未作禁止規(guī)定的范圍內(nèi)，決議又具有廣泛的自治空間*許中緣.論意思表示瑕疵的共同法律行為——以社團(tuán)決議撤銷(xiāo)為研究視角[J].中國(guó)法學(xué)，2013，(6).。決議依據(jù)多數(shù)決作出，多數(shù)決意味著存在多數(shù)人對(duì)少數(shù)人“暴政”的可能，對(duì)少數(shù)人合法權(quán)益的維護(hù)是法律的應(yīng)有之義?！段餀?quán)法》第78條第2款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)?！睕Q議得以撤銷(xiāo)需要決議程序上或內(nèi)容上存有瑕疵，程序瑕疵又包括議事瑕疵和表決瑕疵*劉凡.業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴中合法權(quán)益的界定[J].人民司法，2013，(23).，而內(nèi)容上的瑕疵則要準(zhǔn)確把握業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴中的“合法權(quán)益”。決議是否要撤銷(xiāo)其本質(zhì)是少數(shù)業(yè)主少數(shù)意見(jiàn)與多數(shù)業(yè)主多數(shù)意見(jiàn)博弈的過(guò)程，涉及到撤銷(xiāo)與不撤銷(xiāo)成本的衡量，限于本文的篇幅與筆者個(gè)人理論功底的限制，這一復(fù)雜的課題筆者將在今后繼續(xù)展開(kāi)研究，在本文中不再做進(jìn)一步的探討。

四、結(jié)語(yǔ)

私人自治被尊為私法基本原則*易軍.私人自治與私法品性[J].法學(xué)研究，2012，(3).，但正如德國(guó)學(xué)者迪特爾.施瓦布所述：“私法自治概念不應(yīng)被誤解為有一個(gè)不受?chē)?guó)家法律影響的領(lǐng)域，其中私人可以自設(shè)權(quán)利。相反，法律行為自由系存在于一個(gè)由國(guó)家法律所給定的范圍之內(nèi)，并由國(guó)家予以實(shí)現(xiàn)，也即由國(guó)家向私人提供法律保護(hù)組織以供其適用。”*[德]迪特爾·施瓦布.民法導(dǎo)論[M].鄭沖譯.北京:法律出版社，2006.298.在私法自治理念的解讀中，不應(yīng)只從個(gè)人法的角度出發(fā)，還應(yīng)加入團(tuán)體法的視角，私法自治的完整表述應(yīng)為個(gè)人法自治和團(tuán)體法自治。然而，團(tuán)體自治尚不能完全依賴(lài)“法不禁止皆自由”的經(jīng)典論述*易軍.“法不禁止皆自由”的私法精義[J].中國(guó)社會(huì)科學(xué)，2014，(4).，還需要在其之外尋找私人協(xié)作的手段。建筑物區(qū)分所有權(quán)僅僅借助個(gè)人法下的自治無(wú)法完全的實(shí)現(xiàn)，團(tuán)體法自治對(duì)于權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必要且可能。所以，建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)離不開(kāi)團(tuán)體自治理論工具決議行為的協(xié)助，以決議行為為核心的規(guī)則構(gòu)建是建筑物區(qū)分所有權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的必由之路。

The Realization of Division Ownership of Buildings—The Breakthrough of Resolution

KE Cheng

(FacultyofLawandPublicAdministration,Huaihuauniversity,Huaihua,Hunan418008,China)

Divisional ownership of building consist of exclusive right and own jointly right and common authority.But if the own jointly right and common authority can realize is still a problem.The legal character of the common parts is not clear.The legal status of the owners meeting and the owners committee are not defined by law.It is difficult to hold the meeting and to establish the owners committee.as well as the validity of resolution also need to definite.To realize the right，it is necessary to confirm the status of the owners meeting and the owners committee， to coordinate the relationship between the power and the owners’ autonomy，to establish special rules on the adoption of resolutions by these entities.

divisional ownership of building; owners’ autonomy; resolution; co-ownership

2017-03-15 該文已由“中國(guó)知網(wǎng)”(www.cnki.net)2017年6月7日數(shù)字出版，全球發(fā)行 基金項(xiàng)目 本文系國(guó)家社科基金青年項(xiàng)目“基于建筑物區(qū)分所有的業(yè)主自治組織研究”(13CFX068)的階段性成果。

柯成，男，懷化學(xué)院民法學(xué)專(zhuān)業(yè)教師，法學(xué)碩士，主要研究方向：民商法學(xué)。

D923.2

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1672-769X(2017)04-0044-06