試論“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

李鳳之

【摘 要】隨著近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)稅務(wù)改革成為當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展那的主要任務(wù)。企業(yè)發(fā)展的主要目的是為了贏得經(jīng)濟(jì)利益，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)發(fā)展中的重要管理任務(wù)。營(yíng)改增工作在我國(guó)上海部分企業(yè)進(jìn)行試驗(yàn)之后得到了廣泛推廣，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。文章分析了營(yíng)改增對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理的影響，概述了我國(guó)營(yíng)改增使用的情況，分析在房地產(chǎn)企業(yè)中營(yíng)改增產(chǎn)生的影響，研究了我國(guó)更好地利用營(yíng)改增的策略，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；管理；“營(yíng)改增”；經(jīng)濟(jì)

一、概述“營(yíng)改增”的情況

李克強(qiáng)總理在2016年政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，從5月1日起，“營(yíng)改增”全面實(shí)施，所有的企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)包含的增值稅納入到抵扣的范圍當(dāng)中。從此我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的納稅人都納入到了“營(yíng)改增”當(dāng)中。我國(guó)一直實(shí)行的營(yíng)業(yè)稅正式被增值稅代替。我國(guó)將營(yíng)業(yè)稅改成增值稅之后，從宏觀意義上來看重復(fù)納稅的現(xiàn)象得到了緩解，從一定程度上降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，從而能夠促進(jìn)我國(guó)企業(yè)更好更快地進(jìn)行發(fā)展。具體來看，我國(guó)的納稅類型發(fā)生了變化，營(yíng)業(yè)稅的主要納稅的對(duì)象是應(yīng)稅勞務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)銷售等，增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅務(wù)，主要分為銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅兩種。與其他的企業(yè)類型相比較，房地產(chǎn)企業(yè)受到地域的影響較大，與其他各個(gè)行業(yè)之間的關(guān)系非常密切，涉及到的部門類型較多，受到國(guó)家政策的影響較大。因此，“營(yíng)改增”政策的實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響較為明顯。

二、“營(yíng)改增”的使用對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分地了解“營(yíng)改增”政策的主要內(nèi)容以及其本質(zhì)，掌握該政策對(duì)自身經(jīng)濟(jì)以及經(jīng)營(yíng)方針的影響。同時(shí)，結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r，制定出符合企業(yè)發(fā)展的政策，從而保持自身的發(fā)展。

1.“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)負(fù)債造成的影響

“營(yíng)改增”的實(shí)施降低了房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)的原值入賬資金的金額累計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅被排除之后，房地產(chǎn)企業(yè)的期末余額也大大降低。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過經(jīng)營(yíng)之后，自身的負(fù)債金額減少，內(nèi)部的流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的金額逐步上升。但是，從房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展情況來講，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體規(guī)模的擴(kuò)大發(fā)揮了較大的推動(dòng)作用，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了較大的促進(jìn)作用，有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展。

2.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)影響

“營(yíng)改增”實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期利益和短期利益都發(fā)揮了一定的促進(jìn)作用，原先房地產(chǎn)企業(yè)的原值稅金被逐漸免除，降低了企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)成本，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的短期經(jīng)濟(jì)效益的迅速增長(zhǎng)?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本被節(jié)省之后，企業(yè)會(huì)利用更多地資金來進(jìn)行投資和項(xiàng)目開發(fā)，為企業(yè)贏得了較多的發(fā)展機(jī)會(huì)，從而促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展。

另外，“營(yíng)改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流水平大大提高，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本降低，企業(yè)可以進(jìn)行多方面的融資活動(dòng)。但是，這是房地產(chǎn)企業(yè)的短期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這一舉動(dòng)增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的影響

“營(yíng)改增”政策實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)主要包括企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的表現(xiàn)?！盃I(yíng)改增”是新時(shí)代我國(guó)提出的新的政策，可以幫助當(dāng)前我國(guó)的企業(yè)獲得新的發(fā)展機(jī)會(huì)。Gia政策的實(shí)行對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)的工作人員提出了更高的要求，對(duì)會(huì)計(jì)科目的主要內(nèi)容提出了新的要求。同時(shí)，也企業(yè)帶來了新的風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者的職業(yè)素養(yǎng)較低，企業(yè)員工的工作效率和工作質(zhì)量都增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)“營(yíng)改增”提出之后，房地產(chǎn)企業(yè)無形之中得到了政府的資助，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)如果不能及時(shí)地優(yōu)化，其經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)受到相應(yīng)的影響。因此，企業(yè)在了解該政策帶來的優(yōu)勢(shì)的同時(shí)需要明確該政策給自身帶來的沖擊，在巨大的挑戰(zhàn)面前了解市場(chǎng)的變化情況，從而靈活地制定出相應(yīng)的政策。就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來說，根據(jù)大量調(diào)查能夠知道，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的最大作用即為企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及財(cái)務(wù)工作人員兩個(gè)不同的方面。當(dāng)前實(shí)施“營(yíng)改增”屬于一種新型方式，因此房地產(chǎn)企業(yè)稽核工作需要開展新的變動(dòng)，同時(shí)會(huì)計(jì)科目也應(yīng)該相應(yīng)轉(zhuǎn)變。若“營(yíng)改增”實(shí)施后，企業(yè)會(huì)計(jì)團(tuán)隊(duì)不夠，那么就會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生較大影響與風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，“營(yíng)改增”政策后也可以適當(dāng)減小惡劣稅收率的現(xiàn)象，也可以直接看作是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的補(bǔ)助。

三、“營(yíng)改增”政策提出之后企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

首先，企業(yè)需要不斷地完善自身的工作，優(yōu)化企業(yè)的稅收統(tǒng)籌工作，明確自身的經(jīng)營(yíng)情況以及需要繳納的稅務(wù)之后，要重視企業(yè)稅務(wù)的統(tǒng)籌工作，在實(shí)際工作當(dāng)中對(duì)企業(yè)的稅務(wù)工作不斷地進(jìn)行完善，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在該政策之后能夠記住相關(guān)的流通環(huán)節(jié)對(duì)稅費(fèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從而使得企業(yè)可以從該政策中獲取利益。

其次，財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)該不斷地提高自身的素質(zhì)，首先需要熟悉國(guó)家的財(cái)務(wù)政策，不斷地樹立自身的學(xué)習(xí)意識(shí)，從而能夠提高自身的專業(yè)知識(shí)水平。另外，企業(yè)應(yīng)該增加對(duì)員工的培訓(xùn)，增加對(duì)企業(yè)員工的考核，增強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，防止企業(yè)中產(chǎn)生不必要的損失。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要慎重地選擇企業(yè)合作的企業(yè)，保證雙方之間的合作能夠共同獲得效益，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要保證合作企業(yè)的信用以及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，降低自身的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企企業(yè)選擇的合作伙伴必須可以開出整套的增值稅發(fā)票，可以保證企業(yè)在“營(yíng)改增”政策中可以享受到優(yōu)惠，從中提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而可以促進(jìn)企業(yè)可以長(zhǎng)久持續(xù)地發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

“營(yíng)改增”政策對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分地了解這一政策的變化，從而可以從中發(fā)現(xiàn)充分發(fā)展的機(jī)會(huì)，讓企業(yè)能夠得到更好的發(fā)展。本文將根據(jù)“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債、利潤(rùn)以及風(fēng)險(xiǎn)三方面的影響，提出企業(yè)應(yīng)該不斷完善自身工作、財(cái)務(wù)工作人員加強(qiáng)自身素質(zhì)以及選擇合適企業(yè)伙伴的應(yīng)對(duì)措施。望本文提出對(duì)策能夠幫助大量房地產(chǎn)企業(yè)充分應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策。

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