北京樓市“倒春寒”

夜幕降臨，華燈初上，又是一個(gè)北京夜晚的開始。劉璇隨著擁擠的人流擠進(jìn)地鐵，習(xí)慣性地掏出手機(jī)開始刷新聞。

“北京購房資格審核進(jìn)一步從嚴(yán)”幾個(gè)字蹦入視線，劉璇感覺自己的心被緊緊揪了一下。在屏著呼吸看完整篇新聞后，松了一口氣的她將這條新聞發(fā)給了自己的丈夫。

“我還以為房子又買不成了呢?！鞭D(zhuǎn)發(fā)新聞的同時(shí)，她在微信里這樣寫道。

讓劉璇如此緊張的新聞是3月22日下午北京市地稅局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的一條公告——《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格購房資格審核中個(gè)人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告》，其中細(xì)化非京籍家庭在京購房條件，將原有“連續(xù)5年繳納個(gè)人所得稅”調(diào)整為“連續(xù)60個(gè)月繳納個(gè)人所得稅”。此前，連續(xù)5年繳納個(gè)稅記錄的認(rèn)定較為寬松，可以“斷月”，但只要不“斷年”即可。

劉璇已經(jīng)不記得這是一周內(nèi)讀到的關(guān)于北京房地產(chǎn)調(diào)控加碼的第幾條消息了。“3·17新政”出臺后，幾乎不關(guān)注財(cái)經(jīng)新聞的她在微博上一口氣關(guān)注了十幾家財(cái)經(jīng)媒體，就怕自己一個(gè)疏忽再錯過什么。

3月18日，北京市教委公開回應(yīng)，稱“過道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。

“中介說我的購房資格明天就應(yīng)該出審核結(jié)果了，終于可以開始網(wǎng)簽了。我現(xiàn)在就希望抓緊時(shí)間辦完所有的手續(xù)，等房子過戶了心就踏實(shí)了。”劉璇告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

春節(jié)后的樓市狂歡

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京的平均房價(jià)2015年10月為37221元每方平米，漲至2017年2月的60738元每平方米，平均漲幅高達(dá)63.18%。對于很多在北京親身經(jīng)歷過這一年樓市交易的人來說：這簡直太瘋狂了。

亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年四季度，在嚴(yán)厲的調(diào)控下，北京市住宅銷售套數(shù)環(huán)比下降42.05%，銷售面積環(huán)比下降35.79%，價(jià)格終于顯露出“漲幅收窄”，趨于平穩(wěn)。這種狀況一直持續(xù)到今年春節(jié)前?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，北京二手住宅成交量繼續(xù)走低，成交面積回落至118萬平方米，環(huán)比下降29%，同比下降47%，其中二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌1%。

春節(jié)剛一結(jié)束，冷淡了許久的北京樓市又開始有了上揚(yáng)的趨勢。

限于限購政策，眼睜睜看著房價(jià)漲了一年以后，2017年2月終于連繳社保和個(gè)稅60個(gè)月的劉璇春節(jié)回京后便開始了緊鑼密鼓的看房日程。

“距離地鐵站不要超過1公里，房齡要在15年以內(nèi)，不要低樓層和頂層，不要朝北戶型……”在剛開始看房的日子里，劉璇一遍遍叮囑中介自己的需求，盡管預(yù)算有限，但是手中握著兩個(gè)家庭竭盡全力湊夠的首付，劉璇想要買一個(gè)至少讓老人看起來還過得去的房子。

在花了兩個(gè)周末看了不下數(shù)十套房子，并分別經(jīng)歷了業(yè)主當(dāng)場抬價(jià)、去簽合同的路上被別人捷足先登、看好的房子還沒來得及詢問細(xì)節(jié)便被告知已經(jīng)有三個(gè)意向在和業(yè)主談價(jià)后，劉璇對房子的要求只剩下了一個(gè)，總價(jià)不要超過350萬元。這已經(jīng)比她之前的預(yù)算增加了30萬元，也意味著月供接近家庭收入的2/3。即使這樣，她還得企盼業(yè)主能夠接受她這樣的高貸款模式。在北京二手房交易市場中，像她這樣購買小戶型、剛需型住房的業(yè)主屬于交易鏈的最底端，上方是無數(shù)曾經(jīng)像她一樣，現(xiàn)在趁著房價(jià)上漲賣房來改善住房條件的業(yè)主。而換房的業(yè)主往往傾向于高首付的買家，盡快拿到賣房收益去付下一套的訂金。

最終簽約的那一天，劉璇剛一下班便被中介拉去看房，從進(jìn)入房子到簽約成功，沒有超過3個(gè)小時(shí)。睡夢中還在擔(dān)心自己會不會太沖動的劉璇在第二天上午接到中介電話后開始慶幸自己的決斷，同小區(qū)同戶型的另一套房子，剛剛以比她買的那套高20萬的價(jià)格成交了。

火爆的二手房市場，反映的是北京樓市的另一面。新增住宅用地日益稀缺使得二手房在一線樓市中的位置越來越重要。亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過后至今，北京市二手房的交易價(jià)格漲幅平均在15%～20%。

與新建住宅相比，二手房由于不受預(yù)售證審批和集中備案的影響，價(jià)格的變化似乎更能反映當(dāng)前市場的真實(shí)狀況。相比新建住宅，二手房價(jià)格主要由供需雙方?jīng)Q定，因此二手房交易更能有效反映市場價(jià)格。從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2016年北京全年二手房成交金額已經(jīng)占到樓市總成交金額的2/3左右。

學(xué)區(qū)房帶動二手房兇猛漲勢

比一般意義上的住宅漲得還要兇猛的，是北京的學(xué)區(qū)房。

還記得五道口為什么被稱作“宇宙中心”嗎？賴以成名的華清嘉園小區(qū)在2013年時(shí)一平方米單價(jià)曾超10萬元，如今的單價(jià)已經(jīng)逼近13萬元。

根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，2017年2月，北京朝陽區(qū)二手房的參考均價(jià)為69665元/平方米，僅次于西城、東城和海淀。后三者以北京乃至全國最優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)而聞名，其學(xué)區(qū)房價(jià)格高企，拉動了整個(gè)區(qū)域的價(jià)格，西城區(qū)的二手房參考均價(jià)甚至超過了10萬元/平方米。

在采訪中，不少房屋中介表示，北京二手房市場最近這波上漲首先是由學(xué)區(qū)房帶動起來的，背后的原因主要有兩個(gè)，一是很多家長急于在此刻換房，二是因?yàn)槭忻嫔洗嬖谝恍┓课葜薪椤岸诜俊钡那闆r。

根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，每年的入學(xué)相關(guān)信息采集都在5月初開始進(jìn)行登記，6月份開始學(xué)?，F(xiàn)場報(bào)名。每年的3—4月份可謂是家長們購買學(xué)區(qū)房的最后沖刺階段。

此外，每年春節(jié)之后的這一個(gè)月，也被很多房屋中介視為提前囤積學(xué)區(qū)房的黃金時(shí)機(jī)。趁著節(jié)后成交低迷將學(xué)區(qū)房收上來，再等旺季高價(jià)售出，賺取差價(jià)。再加上學(xué)區(qū)房屬于稀缺資源，漲幅遠(yuǎn)高于非學(xué)區(qū)房，投資屬性相對較高，盡管市面上不少學(xué)區(qū)房都屬于“老破小”，但仍然備受追捧。西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)內(nèi)一家房屋中介告訴記者，年前這里的學(xué)區(qū)房單價(jià)是12萬元，目前已經(jīng)上漲到15萬元。伴隨著學(xué)區(qū)房房價(jià)上漲，周邊住宅價(jià)格也應(yīng)聲而動，上漲幅度普遍在每平方米1萬元左右。

亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，北京推行就近入學(xué)政策以來，每年的這個(gè)季度學(xué)區(qū)房價(jià)格的上漲都會拉動周邊房價(jià)。今年西城區(qū)幾所重點(diǎn)小學(xué)增加了直升學(xué)校，再加上金猴年和放開二胎政策的影響，2016年北京地區(qū)新生兒出生數(shù)量超過30萬人，不少家長未雨綢繆，在孩子出生時(shí)就參與到搶房大軍，使得學(xué)區(qū)房比往年更加緊俏。

在郭毅看來，2016年“9·30新政”出臺以后，北京二手房市場迅速降溫，交易量在2016年最后三個(gè)月持續(xù)下滑。2017年1月恰逢春節(jié)長假，進(jìn)一步導(dǎo)致交易量減少。春節(jié)過后，隨著一些高端樓盤開始進(jìn)入市場，北京市新建住宅交易均價(jià)出現(xiàn)了一定幅度的上漲，但是主要的價(jià)格浮動集中在二手住宅交易市場。一方面，隨著新建住宅的進(jìn)入，北京南城和西城的二手住宅和新建住宅的差額拉大，導(dǎo)致了普漲現(xiàn)象的出現(xiàn)。另一方面，目前市場主力仍然是改善型需求的業(yè)主，換房的業(yè)主存在一定的價(jià)格預(yù)期，成為拉升二手住宅交易價(jià)格的主力人群。

北京迎來史上最嚴(yán)樓市調(diào)控

今年全國兩會期間，北京及環(huán)京樓市的火熱情況受到各界關(guān)注。就在業(yè)內(nèi)紛紛猜測樓市調(diào)控政策是否會在“3·30”這個(gè)節(jié)點(diǎn)公布時(shí)，3月17日下午，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級：自18日起，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含公積金貸款）。另外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個(gè)人，按照本市限購政策執(zhí)行。

對比北京早前的調(diào)控措施，此次新政對二套房的調(diào)控更為嚴(yán)格，即購買二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，且增加首付比例。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策出臺，勢必會減弱目前的購房需求，這對于當(dāng)前上漲的房價(jià)壓力會有一定的抑制作用。

除了強(qiáng)化差別化信貸政策，北京市住建委出臺的相關(guān)文件還特別指出，今年以來，北京市規(guī)劃國土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應(yīng)力度，保障土地有效供給。目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。到三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃，是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。

今年2月，北京市政府常務(wù)會議審議通過的《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，該市2017年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)260公頃，較上年下降七成。計(jì)劃公布后，有評論認(rèn)為，未來土地資源供給持續(xù)下降，尤其是核心一二線城市，供地計(jì)劃持續(xù)銳減，地價(jià)緊隨攀升，勢必會帶來房價(jià)的上漲。

對此，北京市住建委特別表示，今年260公頃的商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量事實(shí)上是超過去年的實(shí)際供應(yīng)量。此外，未來相關(guān)部門將加強(qiáng)調(diào)度，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

初步統(tǒng)計(jì)，目前北京拿地未開工和開工未銷售的房源有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一方面說明北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模;另一方面，督促這20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng)，將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場合理預(yù)期的作用。

在新政出臺后，北京市住建委開始嚴(yán)查房地產(chǎn)中介市場，重點(diǎn)查處違規(guī)代理“天價(jià)學(xué)區(qū)房”、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息、參與炒房、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為。北京市發(fā)改委3月22日發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商品房經(jīng)營企業(yè)價(jià)格行為的提醒書》，提醒商品房經(jīng)營者應(yīng)在交易場所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)行一套一標(biāo);不得捏造、散布漲價(jià)信息，哄抬價(jià)格;不得相互串通，操縱市場價(jià)格。

從近期釋放的信息來看，遏制房價(jià)過快上漲、限制投機(jī)需求這一手仍將“硬下去”。

在政府的緊急降溫之下，北京樓市的成交量開始出現(xiàn)下跌。

來自克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年第12周（3月13日-3月19日），北京樓市的成交面積開始出現(xiàn)下跌，一周內(nèi)成交面積為11.62萬平方米，環(huán)比下跌0.76%。而此前一周，北京市的成交面積環(huán)比漲幅為178.54%。

房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)似乎更能說明問題。來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256次和49870次，而“3·17新政”實(shí)施后的首個(gè)周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。工作日的看房量更加慘淡，只有6699次看房，還不到平日的一半。

中原地產(chǎn)首席分析張大偉告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一直滯后于實(shí)際成交數(shù)據(jù)，對于北京來說，二手房市場滯后一個(gè)月左右，新建住宅目前簽約更加緩慢，預(yù)計(jì)在4月份將出現(xiàn)簽約高峰。但是在這一政策后，預(yù)計(jì)市場會快速平穩(wěn)，二手房交易量會回到1.5萬～1.8萬套區(qū)間。

亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅表示，多方組合重拳之下，北京樓市成交量必然會應(yīng)聲而降，加之嚴(yán)厲調(diào)控使市場預(yù)期走低，部分客群主動延后購房計(jì)劃，觀望情緒加重，購房需求萎縮，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)成交量持續(xù)走低，房價(jià)走勢將趨于穩(wěn)定，二手房市場可能會出現(xiàn)一定幅度的價(jià)格下調(diào)，議價(jià)空間也會增加。

新政波及的“躺槍者”

在“3·17新政”出臺當(dāng)天，各家中介都在緊急聯(lián)系目前已經(jīng)簽約的出賣人和買受人，了解客戶的貸款情況。對于眼下已經(jīng)走到網(wǎng)簽階段的客戶，則力爭趕在當(dāng)天18：00網(wǎng)簽系統(tǒng)關(guān)閉前提交相關(guān)申請。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，3月17日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量新高。到了18日，網(wǎng)簽量仍高達(dá)968套。而平時(shí)的網(wǎng)簽數(shù)量每天在100套左右。

目前北京二手房市場上70%的購房者都是先賣房、再買房。不少中介擔(dān)心，首付門檻提高后，很多人會重新考慮購房計(jì)劃，其中受影響最大的是已成交但還未網(wǎng)簽的群體，受沖擊的交易量保守估計(jì)在已成交的50%左右。

張大偉對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，根據(jù)中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的“摸底統(tǒng)計(jì)”，新政發(fā)布前后，北京的新房和二手房成交總量約在4萬套，其中屬于新政執(zhí)行范圍內(nèi)的二手房總量約1萬套。“因認(rèn)貸后，首付比例由首套提高至二套的購房量約1000到2000套。其中，湊不到首付而選擇棄房的約有幾百套?！?/p>

劉博是此次政策波及到的業(yè)主之一，他戲稱自己成為了“炒房者”的“炮灰”。計(jì)劃將父母接到北京和自己一起住的劉博在春節(jié)過后將自己和妻子名下一套位于北三環(huán)外的一居室賣掉，在離上班不遠(yuǎn)的地方看上了一套總價(jià)1200萬元的小三居。鑒于此前無數(shù)“前人”告知自己的經(jīng)驗(yàn)，在與業(yè)主談妥價(jià)格后，他付了200萬元定金以防業(yè)主反悔抬價(jià)。賣掉房子以后再加上自己的積蓄，剛好夠接近40%的首付。原本3月初就可以進(jìn)行的網(wǎng)簽，因?yàn)槌霾畹⒄`了一個(gè)星期，剛剛回到北京的劉博就被新政打了一個(gè)措手不及。根據(jù)新政，因?yàn)樗饲坝羞^公積金貸款記錄，因此這次買房的首付還差最少300萬元，這還取決于自己的住宅是否被歸進(jìn)普通住宅。由于之前的房子已經(jīng)賣掉，即使眼下的這份合同可以和對方業(yè)主協(xié)商免責(zé)取消，如果要保證有房主，他仍需要付買自己房子的買家90萬的違約金。在接到記者電話時(shí)，劉博表示，自己最近已經(jīng)快把身邊的親戚朋友都煩死了，但是仍然無法籌到足夠的首付。

麥田地產(chǎn)的一名經(jīng)理表示，像劉博這樣的“連環(huán)單”在北京不算少數(shù)，目前他們正在努力協(xié)調(diào)幫助準(zhǔn)備違約的客戶解決這類問題。該經(jīng)理表示，即使合同上標(biāo)明了“不可抗力因素”，但是是否追究違約責(zé)任還是要看買賣雙方的協(xié)商結(jié)果。

受到新政波及的不僅僅是劉博這樣的改善住房者，劉璇這樣首次購房的剛需群體也受到了影響。新政規(guī)定暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款，緊接著，包括工行、建行等16家銀行的北京分行一致決定，即日起縮小首套房貸款優(yōu)惠利率，最低折扣由9折調(diào)到9.5折。

據(jù)了解，此舉是為了貫徹國家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向以及《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在國家貨幣政策穩(wěn)健中性、市場資金價(jià)格趨升環(huán)境下，更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。北京銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn)，基于當(dāng)前市場環(huán)境，為有效防范金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)，推動房貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展，已將個(gè)人住房貸款利率最大優(yōu)惠幅度從9折調(diào)至9.5折。

也就是說，對于像劉璇這樣的已經(jīng)將首付和還款能力計(jì)算到極致的買家而言，每個(gè)月多出的1000元還款，對他們來說是極大的壓力。

首付貸“死灰復(fù)燃”？

記者注意到，隨著貸款政策收緊，購房者的資金需求大幅上升，場外資金墊資房貸的“首付貸”再次在北京市面上出現(xiàn)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，針對此次政策波及到的成交來看，交易周期會變長，如何補(bǔ)首付會成為這一部分客戶的主要需求。

去年，隨著央行與相關(guān)部門一起對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓，首付貸被“叫?！?。

但在采訪中，北京一家中介的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，如果存在二套住房首付不足的情況，所在的中介可以幫忙聯(lián)系第三方金融平臺做首付墊資業(yè)務(wù)。據(jù)了解，目前平臺的借款方基本上都是先賣房再買房時(shí)著急用錢的人。通過借款，一方面可以把現(xiàn)在貸款未還清的房子解抵押然后賣掉再買房，另一方面也可以作為另一套房的首付。

“這種首付款墊資必須要有抵押物，不然無法保證還款途徑。”該經(jīng)紀(jì)人表示，一般情況下，有抵押物的，第三方平臺提供的貸款額度在300萬元左右。同時(shí)，借款利率方面也根據(jù)客戶資質(zhì)不同而有所差異，大約在每個(gè)月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之內(nèi)。

此外，為了幫助換房的業(yè)主籌到首付款項(xiàng)，部分中介通過第三方公司擔(dān)保，讓換房的業(yè)主先拿到房款。

根據(jù)北京住建委的相關(guān)規(guī)定，買賣雙方通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行二手房交易，網(wǎng)簽之前，買房人需要將貸款以外的房款存入由房產(chǎn)管理部門選擇的銀行所設(shè)立的監(jiān)管賬戶，并由銀行短期凍結(jié)予以監(jiān)管。在完成房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之后，再將這筆資金劃給賣房人的銀行賬戶。這樣不僅能夠保證買房人的資金安全，同時(shí)也可以防止買房人惡意拖欠房款現(xiàn)象的發(fā)生。記者了解到，由于北京市二手房交易市場存在網(wǎng)簽價(jià)和實(shí)際成交價(jià)兩個(gè)價(jià)格，中介利用其中的價(jià)差，勸買房一方將多出來的款項(xiàng)通過中介旗下的擔(dān)保公司提前支付給業(yè)主。

一家中介的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，其實(shí)這種方法在新政出臺前就已經(jīng)存在了，不過當(dāng)時(shí)主要是用來給部分存在抵押的業(yè)主解押使用。新政出臺后，近幾日通過他們辦理擔(dān)保手續(xù)的客戶明顯增多，“賣房的人需要錢去付下一套房子，買房的人也不希望受到影響而面臨解約，一般的擔(dān)保金額都在100萬～300之間，主要看雙方的實(shí)際需求而定。”