樓市最嚴(yán)調(diào)控效果幾何？

謝九

3月中旬以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)入新一輪調(diào)控周期，尤其是北京等城市的調(diào)控力度之大，堪稱史上最嚴(yán)。

僅僅在一周之內(nèi)，北京的樓市調(diào)控就持續(xù)升級(jí)，首先是3月17日頒布認(rèn)房又認(rèn)貸的新政，二套房首付提升至六成；3月22日，提高非京籍購(gòu)房者的門檻，要求連續(xù)60個(gè)月的繳納個(gè)稅證明；3月24日，北京再度出手封堵了離婚購(gòu)房的漏洞，對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。

如果僅從技術(shù)層面來(lái)看，北京此次調(diào)控可算是極富針對(duì)性，頗有些蛇打七寸的感覺(jué)。從去年初至今，北京房?jī)r(jià)持續(xù)高燒不斷，尤其是在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高的背景下繼續(xù)大幅上漲，很大部分原因在于“以小換大”的換房需求的支撐。表面上看，北京一套房子成交價(jià)格動(dòng)輒超過(guò)1000萬(wàn)元，但對(duì)于“賣一買一”的換房者而言，其實(shí)真正需要付出的資金可能不會(huì)超過(guò)400萬(wàn)元，再考慮到銀行貸款的支持，購(gòu)房者最終實(shí)際支出可能只需要一兩百萬(wàn)元左右。

在換房鏈條的支撐下，無(wú)論房?jī)r(jià)上漲到多高，大部分購(gòu)房者其實(shí)都不會(huì)感受到太大壓力，當(dāng)然，首次購(gòu)房者除外，他們成為房?jī)r(jià)上漲的買單者。但是如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，這些看上去的受害者最終還是會(huì)成為受益者，過(guò)去十幾年的房?jī)r(jià)已經(jīng)一次次予以證明。所以，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲帶來(lái)的影響并不是嚇阻了人們購(gòu)買，反而是激勵(lì)人們更加踴躍入市，在初次購(gòu)房者和換房者的共同參與之下，北京房?jī)r(jià)無(wú)論多高，這個(gè)擊鼓傳花的游戲也可以持續(xù)下去。

北京這一次調(diào)控的重點(diǎn)就在于精準(zhǔn)打擊了換房鏈條，其中最有殺傷力的就在于認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，一夜之間將很多換房者的身份認(rèn)定從首套房變成了二套房。按照北京的調(diào)控新政，“居民家庭名下在本市已擁有一套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，都將被視為二套房”，這也就意味著，只要有過(guò)貸款記錄，無(wú)論是否已經(jīng)還清，再次購(gòu)房時(shí)都被視為二套房，而在此之前，只要還清了貸款，再次購(gòu)房還是被視為首套。

首套房和二套房的主要區(qū)別在于首付款和貸款利率均大幅上調(diào)。北京新政對(duì)二套房首付的規(guī)定為“購(gòu)買普宅首付款比例不低于60%，非普首付款比例不低于80%”，比之前上調(diào)了一成。更重要的是，在認(rèn)房又認(rèn)貸之后，很多此前的首套房購(gòu)房者變?yōu)槎追浚赘犊畋壤龔?5%上升到60%，在當(dāng)前的高房?jī)r(jià)之下，對(duì)購(gòu)房者的壓力還是相當(dāng)之大。除此之外，首套房購(gòu)房者還可以享受一定的折扣利率，而二套房則要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮1.1倍，購(gòu)房者的月供壓力也提升很多。另外，此次新政還取消了25年期以上的貸款期限，而此前購(gòu)房者最高可以申請(qǐng)30年期貸款，貸款期限拉長(zhǎng)，雖然還款總額增加，但可以在最大程度上減輕購(gòu)房者的前期還款壓力，尤其在當(dāng)前低利率背景下，貸款期限越長(zhǎng)，對(duì)于購(gòu)房者好處越多，此次新政取消了25年期以上貸款，顯然也是為了提升杠桿炒房者的成本，但是在客觀上也會(huì)增加真實(shí)購(gòu)房者的壓力。

北京“3·17”調(diào)控新政一出，立即被冠以史上最嚴(yán)調(diào)控之稱。不過(guò)，北京這一輪調(diào)控還不僅于此，在隨后一周時(shí)間，北京還在陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，為此前的一些漏洞打上補(bǔ)丁。3月22日，北京提高非京籍購(gòu)房者的門檻，要求提交連續(xù)60個(gè)月的繳納個(gè)稅證明。在此之前，北京對(duì)外地購(gòu)房者的要求是“連續(xù)5年（含）以上繳納個(gè)稅”，并未明確要求“按月連續(xù)繳納”，而新政要求從申請(qǐng)?jiān)碌纳弦粋€(gè)月開(kāi)始往前推算60個(gè)月在北京連續(xù)繳納個(gè)人所得稅。3月24日，北京還封堵了離婚購(gòu)房的漏洞，“對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行”，這也就意味著，流行多年的假離婚購(gòu)房路徑已經(jīng)被堵死。

由于北京此次調(diào)控的力度空前而且極富針對(duì)性，預(yù)計(jì)樓市的短期降溫將不可避免。從技術(shù)層面來(lái)看，很多換房者的資格認(rèn)定從首套房變?yōu)槎追恐?，首付款大幅提高，而且也不再享受房貸優(yōu)惠利率，加之各種漏洞也被封堵，因此，樓市的成交量預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)下跌，但是，這并不意味著樓市價(jià)格會(huì)出現(xiàn)大跌。雖然這一次調(diào)控被稱為史上最嚴(yán)，但調(diào)控基本上都是一些技術(shù)性措施，并沒(méi)有從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的深層次問(wèn)題，因此，即使是最嚴(yán)調(diào)控，也不會(huì)實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的走勢(shì)。

從北京市的新一輪調(diào)控來(lái)看，調(diào)控措施主要集中在需求側(cè)，通過(guò)提升購(gòu)房者的成本減少潛在的購(gòu)房需求，但是供給側(cè)的改革相對(duì)不多。北京樓市持續(xù)上漲，除了確有部分炒作成分，但是支撐房?jī)r(jià)上漲的主要還是供求關(guān)系，目前北京樓市的供應(yīng)不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)上的需求，所以才造成了樓市的緊張氛圍，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一輪又一輪地持續(xù)上漲，如果樓市調(diào)控只是打壓需求側(cè)，而不能實(shí)質(zhì)性增加住房和土地供應(yīng)，顯然并不能從根本上解決價(jià)格上漲的問(wèn)題。

另外，中國(guó)樓市過(guò)去十幾年的發(fā)展歷史，基本上就是一部房地產(chǎn)的調(diào)控史。每一次房地產(chǎn)調(diào)控之后，都會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的更大上漲，這樣的規(guī)律基本上已經(jīng)在市場(chǎng)上形成共識(shí)，因此，雖然調(diào)控在短期內(nèi)會(huì)形成一定的威懾力，但長(zhǎng)期來(lái)看，其實(shí)市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控已經(jīng)形成了極強(qiáng)的免疫力，即使面對(duì)所謂的最嚴(yán)調(diào)控也是如此。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，市場(chǎng)都已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)調(diào)控不可能將樓市一棒子打死，過(guò)去的調(diào)控歷史也已經(jīng)證明，每當(dāng)樓市過(guò)熱時(shí)，政府就會(huì)出臺(tái)調(diào)控措施，但是一旦經(jīng)濟(jì)下滑，又不得不為房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁，或是下調(diào)首付，或是放松利率等等，然后樓市又會(huì)迎來(lái)新一輪更猛烈的上漲。所以，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，調(diào)控就難以真正壓制樓市的價(jià)格上漲。

除此之外，在我國(guó)貨幣寬松的大背景之下，居民尋求資產(chǎn)保值增值的需求前所未有，但是國(guó)內(nèi)投資渠道匱乏，加之資本管制下，海外配置資產(chǎn)的路徑更加狹窄，因此，樓市成為人們避免資產(chǎn)縮水的最佳選擇。只要國(guó)內(nèi)的貨幣政策依然寬松，樓市就還是人們投資的首選，在這樣的背景之下，樓市調(diào)控并不能阻止人們尋求資產(chǎn)保值增值的步伐。

這一輪史上最嚴(yán)調(diào)控，預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成一定的打壓，成交量會(huì)出現(xiàn)明顯下降，但是這并不能從根本上扭轉(zhuǎn)價(jià)格上漲的趨勢(shì)，更大的概率是減緩此前上漲的勢(shì)頭，比如原來(lái)一年上漲50%，調(diào)控之后可能需要兩年或者更長(zhǎng)的時(shí)間才能完成。

某種意義上看，這可能也就是調(diào)控所希望達(dá)到的效果。因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控的目的從來(lái)都不是要將樓市置于死地，目前中央的政策層面對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。樓市價(jià)格平穩(wěn)上漲，和樓市價(jià)格雪崩大跌，在這兩個(gè)選項(xiàng)之間，顯然前者更符合政策定位。