“互聯(lián)網(wǎng)＋”背景下房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)營銷模式融合的研究探討

詹家貴，戰(zhàn)顯釗

（安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽蚌埠233000）

“互聯(lián)網(wǎng)＋”背景下房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)營銷模式融合的研究探討

詹家貴，戰(zhàn)顯釗

（安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽蚌埠233000）

隨著互聯(lián)網(wǎng)+的蓬勃發(fā)展，各個領(lǐng)域都相應(yīng)的調(diào)整與之切合，房地產(chǎn)業(yè)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)也必須轉(zhuǎn)型升級.研究房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)+相融合具有較強(qiáng)的現(xiàn)實意義.本文針對互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的各種問題，從互聯(lián)網(wǎng)日常的滲透、真三維技術(shù)突破和互聯(lián)網(wǎng)+的發(fā)展前景三個方面對二者融合的可能性做了分析，對互聯(lián)網(wǎng)+社交、O2O、大數(shù)據(jù)和共享經(jīng)濟(jì)4種互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)模式進(jìn)行探討，總結(jié)互聯(lián)網(wǎng)+營銷模式的優(yōu)點(diǎn)并對互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式的發(fā)展提出相關(guān)建議.

互聯(lián)網(wǎng)+；房地產(chǎn)業(yè)；網(wǎng)絡(luò)營銷

1 研究背景

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，創(chuàng)新成果的不斷運(yùn)用，互聯(lián)網(wǎng)被應(yīng)用到各個領(lǐng)域，不斷的改變著我們的生活，尤其是近幾年智能手機(jī)的發(fā)展，智能終端和購物支付平臺實現(xiàn)跨越性發(fā)展.在兩會中，李克強(qiáng)總理提出互聯(lián)網(wǎng)＋的概念，并將此寫入國家發(fā)展計劃，自此以后，“互聯(lián)網(wǎng)+”這一概念迅速蔓延到各個領(lǐng)域，每個領(lǐng)域都在積極的找機(jī)會與之相契合，努力抓住機(jī)會，實現(xiàn)跨越性發(fā)展.房地產(chǎn)業(yè)作為老行業(yè)的重要代表，特別是在近些年國家發(fā)行了很多與之相關(guān)的方針來推動其發(fā)展的背景下，“如何利用此契機(jī)扭轉(zhuǎn)思維方式，與互聯(lián)網(wǎng)深度融合創(chuàng)新營銷方式，適應(yīng)中國發(fā)展新常態(tài)，令房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迎來另一輪黃金時代”[1]，與互聯(lián)網(wǎng)+模式相結(jié)合，改變傳統(tǒng)的運(yùn)營方式，緊跟時代潮流，成了眾多房地產(chǎn)商們必須要面臨和考慮的問題.

2 實況分析

2.1 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

2.1.1 供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯

由于房價以及現(xiàn)實因素的制約，住房供需存在嚴(yán)重的不平衡，具體表現(xiàn)為供給嚴(yán)重大于需求.現(xiàn)在中國城市普遍的一個現(xiàn)象就是拆樓建樓，而建設(shè)好的樓房許多都無人問津.從數(shù)量上看，住房供給數(shù)量大于需求數(shù)量.從結(jié)構(gòu)上看供給端提供的高端的商品房數(shù)量與中低端經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量的比例失調(diào)，商品房數(shù)量多于經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量.需求端需求者的多位中低收入水平，對房子需求有限，購房能力比較脆弱，購房行為極易受到房價的影響，同時需求的更多是中低端的經(jīng)濟(jì)適用房，高檔商品房的市場需求能力弱.供求錯位，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房一房難求，而高檔商品房門可羅雀.供求結(jié)構(gòu)不合理，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的巨大問題.

2.1.2 房地產(chǎn)價格持續(xù)上升且地區(qū)差距大

隨著近幾年房地產(chǎn)的開發(fā)和商業(yè)用地的增加，使得土地不斷減少，地價日益見長，建筑材料和勞動力工資水平的上漲，使得建房的成本不斷上漲，再加之其他因素的影響，我國房價超長高速增長.大城市房價上漲速度令人咋舌，與此同時，以合肥為代表的具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€省會城市的房價也以前所未有的態(tài)勢向上提高.據(jù)調(diào)查顯示，合肥房價在6年中漲了3倍，增長速度直逼北上廣.同時區(qū)域之間房價差距太大，北上廣超一線城市房價領(lǐng)跑全國，南京、杭州等城市緊隨其后，然而這兩個陣營之間也存在巨大差距.這些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的一線城市與普通的二三線城市之間的房價水平又存在一定差距.

2.1.3 消費(fèi)主體及消費(fèi)觀念

從年齡段來看，80、90后是房地產(chǎn)需求的主力軍；從城市分布來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的郊區(qū)和二手房區(qū)、欠發(fā)達(dá)城市的市區(qū)和郊區(qū)將成為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的重點(diǎn)，房地產(chǎn)庫存也會集中在這些區(qū)域；從地區(qū)看，國務(wù)院明確提出，今后一個時期，我國要重點(diǎn)解決“三個1億人”的問題，即“促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”[2]，如果這一目標(biāo)得到實現(xiàn)，問題得到解決，房地產(chǎn)需求也會相對應(yīng)的增加.這樣的情況下，房地產(chǎn)需求會被大大增強(qiáng).但與此同時，房價過高以及共享經(jīng)濟(jì)理念的發(fā)展傳播，新一代青年突破傳統(tǒng)居住理念，租房模式的比重不斷提高，租房代替買房成房奴的人數(shù)不斷提高，新的消費(fèi)方式此起彼伏.

2.2 互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式的可能性

2.2.1 互聯(lián)網(wǎng)在社會經(jīng)濟(jì)中的高滲透性

以消除時間空間差距為特點(diǎn)的互聯(lián)網(wǎng)，它正以意想不到的速度影響著我們的經(jīng)濟(jì)社會與發(fā)展，我們將繼續(xù)深化這一新的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)形態(tài).根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，我國網(wǎng)民數(shù)量規(guī)模巨大，年齡跨度大，上網(wǎng)時長較長，互聯(lián)網(wǎng)的普及率顯著提高.同時，近幾年，隨著智能手機(jī)的發(fā)展和普及，手機(jī)網(wǎng)民規(guī)模更占據(jù)多數(shù)，個人互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用呈現(xiàn)顯著上升態(tài)勢.互聯(lián)網(wǎng)以及各種智能終端的廣泛應(yīng)用，加之各種支付、社交網(wǎng)絡(luò)平臺的發(fā)展，使得互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的受眾范圍大大加強(qiáng).

2.2.2 互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)取得顯著突破

隨著我國科學(xué)水平的提高，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也取得顯著提高.由于光學(xué)，計算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，針對室外領(lǐng)域復(fù)原物體立體空間的真三維技術(shù)取得了重大進(jìn)展.較為明顯的增強(qiáng)了物品的真實感，讓人不用看到原物而感到親臨其境.真三位技術(shù)已經(jīng)普遍應(yīng)用于地圖中，并得到很好的發(fā)展，通過算法自動分類，排除掉行人、汽車和其他干擾，將真實的三維街景展現(xiàn)出來.利用手機(jī)拍攝物體，并自動生成該物體的三維圖像，在技術(shù)上已經(jīng)成為可能.[3]真三維技術(shù)的突破，使得該技術(shù)與房地產(chǎn)的結(jié)合已成為可能和必須.這樣可以讓消費(fèi)者在手機(jī)或電腦上就可以直接接觸到戶型的具體情況，而不用費(fèi)時費(fèi)力的通過房地產(chǎn)中介到現(xiàn)場看房，不僅方便快捷而且節(jié)約成本，大大提高效率.

2.3 互聯(lián)網(wǎng)營銷模式

2.3.1 “互聯(lián)網(wǎng)+社交平臺”模式

隨著現(xiàn)代社交軟件的發(fā)展，社交平臺的商業(yè)價值也慢慢顯現(xiàn)出來.房地產(chǎn)企業(yè)可以利用被廣泛應(yīng)用的社交平臺，諸如扣扣，微信，微博甚至是相關(guān)的購物平臺，進(jìn)行廣告和口碑宣傳，促成房地產(chǎn)交易的成功進(jìn)行.同時可以和各大社交平臺相合作，社交平臺之間客戶與客戶之間的交流，更能直接快捷的反映消費(fèi)需求和直觀感受，對后續(xù)工作完善和以后工作的改進(jìn)具有重要意義.并且客戶之間的交流又可以達(dá)到宣傳的廣告效應(yīng)，一舉兩得.

2.3.2 “互聯(lián)網(wǎng)+O2O”模式

O2O即Online to Offline是互聯(lián)網(wǎng)營銷的最典型的形式.O2O模式已經(jīng)充分應(yīng)用于餐飲等服務(wù)行業(yè)，并獲得顯著成效.所謂O2O就是將線下商品與線上營銷相結(jié)合，顧客在線上瀏覽商品，在線下進(jìn)行消費(fèi).房地產(chǎn)商通過特定的平臺將商品信息及時準(zhǔn)確的推送給消費(fèi)者，消費(fèi)者在線上與商家進(jìn)行交流咨詢和部分預(yù)售，將互聯(lián)網(wǎng)平臺與實體店緊密聯(lián)系.O2O與房地產(chǎn)的結(jié)合，對于消費(fèi)者來說，可以實現(xiàn)看房、買房、付款裝修等一系列環(huán)節(jié)的統(tǒng)一進(jìn)行，不僅可以提高效率也可以獲得比線下更優(yōu)惠的價格；對于房地產(chǎn)商來說，可以減少對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介的依賴，減少交易成本，同時可以依靠互聯(lián)網(wǎng)加強(qiáng)廣告宣傳，提高廣告密度，擴(kuò)大廣告范圍.

2.3.3 “互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”模式

利用客戶數(shù)據(jù)的大量需求分析，深入的數(shù)據(jù)探查，并根據(jù)網(wǎng)民的搜索行為，瀏覽行為，等方面的積累進(jìn)行房地產(chǎn)廣告投放的投放，同時注意諸如地點(diǎn)、時間、關(guān)鍵詞、回頭客等因素的影響實現(xiàn)更加科學(xué)有效的營銷策略，及時滿足客戶的需求，將線下產(chǎn)品通過線上方式推銷出去.

2.3.4 互聯(lián)網(wǎng)+共享經(jīng)濟(jì)模式

隨著共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，租房一代悄然興起，租房代替買房，共享代替獨(dú)享，利用共享經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式（如圖所示），利用相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺將房源和房客聯(lián)系起來，將社會資源與消費(fèi)需求相匹配，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.根據(jù)客戶需求和市場潛力，細(xì)分客戶，以減少中間環(huán)節(jié)，滿足客戶多樣化的需求，調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，提高效率.

3 模式思考

3.1 生與死的選擇

隨著我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出新要求，加之社會消費(fèi)方式和社會潮流的發(fā)展，不買房一代可能發(fā)展為社會主體，傳統(tǒng)買地蓋房賣房的模式發(fā)展受到制約.隨著第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重不斷加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加趨向于優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)思維植入到房地產(chǎn)行業(yè)中，將運(yùn)營+服務(wù)的理念貫穿于始終，實現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的慢慢轉(zhuǎn)變，開啟另一個黃金時代.

3.2 互聯(lián)網(wǎng)營銷模式的優(yōu)點(diǎn)

3.2.1 大量減少資源浪費(fèi)

互聯(lián)網(wǎng)營銷可以實現(xiàn)看房、買房、裝修一體同時進(jìn)行，可以讓消費(fèi)者只進(jìn)行一次投資建設(shè)就可以完成房屋建造和裝修問題，減少二次在建，減少資源的浪費(fèi)，節(jié)約成本.

3.2.2 引發(fā)業(yè)務(wù)流程再造

互聯(lián)網(wǎng)+模式下的網(wǎng)絡(luò)營銷，減輕對傳統(tǒng)線下房地產(chǎn)中介的依賴，改變傳統(tǒng)經(jīng)營模式，推動商務(wù)朝著網(wǎng)絡(luò)定制化方向發(fā)展.

3.2.3 推動電子商務(wù)升級

互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)可以進(jìn)一步帶動家具、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和相關(guān)支付等電子商務(wù)的發(fā)展，同時網(wǎng)絡(luò)真三維立體房屋展示的營銷模式的升級和發(fā)展，可以推動商務(wù)模式由二維向三維的轉(zhuǎn)變.

3.2.4 提高人們生活滿意度

在互聯(lián)網(wǎng)+模式先，人們看房、選房、裝修更可以體現(xiàn)個人意愿，提高生活質(zhì)量，提高人們生活的滿意度.

3.2.5 滿足多樣化要求

互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)，實現(xiàn)線下資源的整合和線上資源的分銷.不同的房客可以根據(jù)自己的需要自由的選擇房源，滿足多樣化的需求.

3.2.6 減少交易成本

通過特定的網(wǎng)絡(luò)平臺和相關(guān)現(xiàn)代技術(shù)實現(xiàn)線上選房看房，減少中間房產(chǎn)中介的參與，減少中間的交易成本，省時省力.

3.3 未來發(fā)展途徑

3.3.1 突破傳統(tǒng)思維定式深度挖掘“互聯(lián)網(wǎng)思維”

互聯(lián)網(wǎng)+網(wǎng)絡(luò)營銷模式是在基于傳統(tǒng)營銷模式基礎(chǔ)上的轉(zhuǎn)變，它更加強(qiáng)調(diào)以人為本，人性化思考的模式從消費(fèi)者的角度出發(fā)，通過提供高質(zhì)的服務(wù)來實現(xiàn)交易的成功完成.而不是單純的互聯(lián)網(wǎng)加營銷概念，也不是簡單地互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的加總，更不只限于將房地產(chǎn)電商化和社交化.

3.3.2 “互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷”模式的根本是要產(chǎn)品創(chuàng)新

互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷必須要著重于產(chǎn)品的創(chuàng)新，更多的是賣服務(wù)而不是單純的賣房子，實現(xiàn)造房子向造價的轉(zhuǎn)變.在銷售過程中，要密切關(guān)注消費(fèi)者的客戶體驗和個性化需求.推動房地產(chǎn)向賣位置、賣景觀像賣安全、賣生活方式轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新物業(yè)管理，營造良好的生活氛圍，加強(qiáng)鄰里交流，加強(qiáng)人性化交流，打造舒適和諧的生活環(huán)境，把產(chǎn)品和服務(wù)做到極致.

4 小結(jié)

互聯(lián)網(wǎng)+是時代發(fā)展潮流，在政策的支持下，也必定會得到長遠(yuǎn)發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷方式快捷方便，并且能夠降低交易成本，對買賣雙方都有益.房地產(chǎn)業(yè)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)的過程中，與這一模式相結(jié)合必定會成功轉(zhuǎn)型升級，得到長遠(yuǎn)健康發(fā)展.

〔1〕夏陽.居地產(chǎn)行業(yè)‘互聯(lián)網(wǎng)+’、模式研究與探討[J].中國房地產(chǎn)，2015.

〔2〕王佳歡,劉強(qiáng).互聯(lián)網(wǎng)居地產(chǎn)的發(fā)展模式研究分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2014.

〔3〕習(xí)吳鴦.“互聯(lián)網(wǎng)+居地產(chǎn)”創(chuàng)新的道與術(shù)[J].中國建設(shè)信息，2015.

〔4〕麥嵐.“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的居事[J].齊魯周刊，2015.

〔5〕張敏.我國房產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及改革措施葉重慶科技[J].學(xué)院學(xué)報，2010.

〔6〕郭剛.房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理葉新西部[J].新西部，2008.

〔7〕劉洪玉.對當(dāng)前我國房價問題的思考[J].中國地產(chǎn)，2008.

〔8〕竇方,張文娟.“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷”模式的研究與探討.現(xiàn)代商業(yè)，2015.

F293.3

：A

：1673-260X（2017）03-0093-03

2016-11-22

2016年大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目國家級項目資助（201610378010）