房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增正式施行后的稅負(fù)變化及其影響

黃斯斯

（安徽新華學(xué)院 財(cái)會(huì)與金融學(xué)院，安徽 合肥 230000）

房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增正式施行后的稅負(fù)變化及其影響

黃斯斯

（安徽新華學(xué)院 財(cái)會(huì)與金融學(xué)院，安徽 合肥 230000）

自2016年5月1日起，我國(guó)正式實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改為增值稅的稅制改革，各行各業(yè)紛紛就稅制改革做了相應(yīng)變化，其中包括會(huì)計(jì)科目、會(huì)計(jì)賬目和財(cái)務(wù)報(bào)表等都需要做一些改革，還包括內(nèi)部控制也要做相應(yīng)調(diào)整.因此，在營(yíng)改增初始施行階段，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的變化及有哪些影響問題本文進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，指出了營(yíng)改增是否會(huì)降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)以及是否沒有弊端及其對(duì)會(huì)計(jì)核算制度和內(nèi)部控制程序的影響.

營(yíng)改增；稅負(fù)；房地產(chǎn)行業(yè)

營(yíng)改增是營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅.營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅.增值稅只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值的部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié).營(yíng)改增能夠減輕企業(yè)稅負(fù)，加快財(cái)稅體制改革，使各行各業(yè)積極性充分調(diào)動(dòng)起來，促進(jìn)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級(jí)，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革.房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，關(guān)系復(fù)雜，成本結(jié)構(gòu)也較為復(fù)雜，營(yíng)業(yè)稅在此之上出現(xiàn)了很多缺陷，因此，從稅負(fù)角度上分析房地產(chǎn)行業(yè)所要面臨的問題也就顯得相當(dāng)重要，從這也可以看出營(yíng)改增是我國(guó)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所作出的較為科學(xué)的稅收改革措施.

1 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的改變致使財(cái)務(wù)管理上的變化

首先，營(yíng)業(yè)稅和增值稅稅種不同，增值稅是價(jià)外稅.營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅主要針對(duì)銷售商品和提供勞務(wù)而征收，一般納稅人稅率為17%，小規(guī)模納稅人是3%.而營(yíng)業(yè)稅是針對(duì)應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)以及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等征收的，稅率要根據(jù)行業(yè)不同而劃分.其次，營(yíng)業(yè)稅主要由地方稅務(wù)局管理，增值稅主要由國(guó)稅局管理.最后，營(yíng)業(yè)稅因是價(jià)內(nèi)稅，所知價(jià)格包含稅費(fèi)，而增值稅是價(jià)外稅，在市價(jià)基礎(chǔ)上還會(huì)注明增值稅的款項(xiàng)，這樣使得對(duì)方很清楚所繳稅是多少.在此基礎(chǔ)上，營(yíng)業(yè)稅改為增值稅對(duì)納稅調(diào)整有較大影響，從財(cái)務(wù)管理方面來進(jìn)行分析.

1.1 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要組成要素之一是固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)的改變會(huì)導(dǎo)致其整體構(gòu)造發(fā)生很大改變，這也會(huì)影響資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)發(fā)生顯著變化，營(yíng)改增的正式施行在一定程度上減少了房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)入賬價(jià)值及累計(jì)折舊的金額，并且其期末余額也明顯降低，從施行短期來說，行業(yè)內(nèi)部流動(dòng)比率和負(fù)債比率會(huì)提升，從施行長(zhǎng)期來看，其實(shí)施能有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大自身發(fā)展規(guī)模,完善自身發(fā)展規(guī)劃.

1.2 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)表的影響

同樣，從實(shí)施短期來看，營(yíng)改增有效降低了房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)交稅費(fèi)的金額和成本水平，增加了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益.從實(shí)施長(zhǎng)期來看，，營(yíng)改增對(duì)降低房地產(chǎn)行業(yè)的納稅成本及稅負(fù)負(fù)擔(dān)有著積極作用，有利于行業(yè)資本積累，使得企業(yè)能夠有更多的資金進(jìn)行投資新的項(xiàng)目，獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益.

1.3 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響

由于營(yíng)改增對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的固定資產(chǎn)、利潤(rùn)表的納稅額都有著相應(yīng)降低的作用，那么其相應(yīng)現(xiàn)金流量表也會(huì)隨之變化，這里面現(xiàn)金流出會(huì)較營(yíng)改增之前減少很多，而房地產(chǎn)行業(yè)常常需要采購大批大量的裝備設(shè)施，以便于建造廠房，現(xiàn)金流出的減少正式由于之前的營(yíng)業(yè)稅全部取消，而增值稅可以進(jìn)行抵扣，因此房地產(chǎn)行業(yè)可利用減少的這部分現(xiàn)金流出就轉(zhuǎn)為用于其更多的投資，擴(kuò)大行業(yè)規(guī)模.另一方面，由于營(yíng)改增的相關(guān)規(guī)定，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)按差額征收11%的稅費(fèi)，相較之前所上交營(yíng)業(yè)稅總稅費(fèi)還是有所降低，降低了行業(yè)生產(chǎn)成本，加快了現(xiàn)金流通速度.最后，這種稅收制度的變革對(duì)行業(yè)籌資活動(dòng)也有著一定的影響，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力加大，投資、融資范圍也不斷加大，長(zhǎng)期看，會(huì)加大房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債水平.

1.4 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的影響

由于營(yíng)改增對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表以及現(xiàn)金流量表的改變，致使房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算也要發(fā)生相應(yīng)改變，這對(duì)財(cái)務(wù)人員也是一個(gè)新的挑戰(zhàn)，這就對(duì)會(huì)計(jì)核算制度有著很嚴(yán)格的要求，因此，會(huì)計(jì)人員要多加培訓(xùn)，最大限度的提高自身業(yè)務(wù)能力及工作要求，企業(yè)要激勵(lì)員工朝著房地長(zhǎng)行業(yè)發(fā)展方向所努力.從另一角度看，增值稅是價(jià)外稅的特點(diǎn)使得行業(yè)所交稅費(fèi)相對(duì)透明化，但是由于規(guī)模擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債加大，所以要加強(qiáng)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn).

2 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體的影響

2.1 對(duì)開發(fā)成本費(fèi)用的影響

企業(yè)的凈利潤(rùn)是要扣除企業(yè)的生產(chǎn)成本，那么企業(yè)為獲得經(jīng)濟(jì)利益而付出的代價(jià)即成本費(fèi)用對(duì)利潤(rùn)的大小有著很大程度的影響，同時(shí)以營(yíng)利為目的的企業(yè)，比如房地產(chǎn)行業(yè)，在銷售價(jià)格上并不能隨意高出市場(chǎng)價(jià)格很多，那么相應(yīng)的降低生產(chǎn)成本就是各行各業(yè)最重要的目標(biāo)之一.針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，建造廠房需要大量的材料以備使用，這種材料采購的渠道有多種，如果是個(gè)體，可能并不使用增值稅發(fā)票，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)在納稅時(shí)不能將這些增值稅抵扣，無形中增加了房地產(chǎn)行業(yè)的成本費(fèi)用，其次，建造房地產(chǎn)所需建造工人的來源也是的房地產(chǎn)行業(yè)不能開出增值稅專用發(fā)票，也就不能扣除.而今，營(yíng)改增的推行相對(duì)改變了這種格局，房地產(chǎn)行業(yè)可以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，以便于能夠進(jìn)行更多的增值稅額抵扣，相應(yīng)也就降低了稅負(fù).

2.2 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響

隨著我國(guó)改革開放以來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷加快發(fā)展，會(huì)計(jì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也逐漸發(fā)展著，會(huì)計(jì)制度準(zhǔn)則也不斷的趨向于國(guó)際化演變，我國(guó)財(cái)政部、國(guó)稅局響應(yīng)我國(guó)政府相應(yīng)完善各方面的管理體制，因此提出營(yíng)改增并在建筑及房地產(chǎn)行業(yè)、金融服務(wù)與保險(xiǎn)行業(yè)及生活性服務(wù)業(yè)等行業(yè)施行，以達(dá)到減少稅負(fù)的目的，但這種改變對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有何影響？

在這種稅改之前，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款.這種改革對(duì)小規(guī)模納稅人無疑是利大于弊，稅收壓力隨著營(yíng)改增的正式實(shí)施降低很多.

房地產(chǎn)行業(yè)中的一般納稅人，針對(duì)預(yù)繳稅款，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算.針對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分.這種確實(shí)會(huì)降低一般納稅人一定的稅負(fù)，但是也是需要滿足相應(yīng)的條件，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可抵扣金額大于營(yíng)業(yè)收入相對(duì)較大的比例時(shí),才能使“營(yíng)改增”的實(shí)行達(dá)到降低房地產(chǎn)賦稅程度的目的，這種情況的營(yíng)改增并不是一勞永逸，但同時(shí)稅改是的房地產(chǎn)行業(yè)避免重復(fù)交稅，這就需要房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行整改，以更好的適應(yīng)營(yíng)改增的推行.

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制

首先，對(duì)于營(yíng)改增的試行，由于會(huì)計(jì)人員對(duì)之前的稅制較為熟悉，改革過后，對(duì)增值稅的處理要復(fù)雜許多，增值稅的取得、領(lǐng)用、抵扣、繳納、申報(bào)等都有較為嚴(yán)謹(jǐn)復(fù)雜的規(guī)定，尤其對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，可能會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算上的些許失誤，就會(huì)致使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn).其次，營(yíng)改增的施行增加了內(nèi)部控制對(duì)于增值稅發(fā)票相關(guān)核算問題對(duì)應(yīng)環(huán)節(jié)增加了控制程序，也需要整改內(nèi)部控制.最后，由于增值稅是價(jià)外稅的這個(gè)特征，使得計(jì)算成都更加復(fù)雜化.所以加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制勢(shì)在必行.

3.1 加強(qiáng)對(duì)員工的文化素養(yǎng)的培訓(xùn)

在已經(jīng)熟悉了就的交稅制度后的會(huì)計(jì)人員，對(duì)于新的稅收制度是相對(duì)陌生的，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)要對(duì)員工進(jìn)行相應(yīng)的稅收制度的培訓(xùn)，盡可能提高員工的文化素養(yǎng)，保證會(huì)計(jì)人員正確核算企業(yè)應(yīng)繳納稅費(fèi)，做到尊法守法，同時(shí)還要進(jìn)行相應(yīng)的法律培訓(xùn).

3.2 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)處理流程的控制

營(yíng)改增后，七對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響顯而易見，那么相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算方法也會(huì)隨之改變，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)要完善會(huì)計(jì)制度，每個(gè)崗位的工作人員必須清楚的理解掌握各自的工作流程，企業(yè)也要制定相應(yīng)的規(guī)章制度，完善信息化處理，隨時(shí)復(fù)核，避免錯(cuò)誤發(fā)生，以適應(yīng)營(yíng)改增的發(fā)展.

3.3 加強(qiáng)對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)的控制

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于營(yíng)改增的誰該制度要督促會(huì)計(jì)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)并且掌握，對(duì)于增值稅的取得、領(lǐng)用、抵扣和繳納等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，不能出現(xiàn)錯(cuò)誤，以避免偷稅漏稅等誤解發(fā)生，從而承擔(dān)法律責(zé)任，這就要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制.另一方面，也可以通過取得更多的可抵扣的合法的進(jìn)行稅額發(fā)票以合理進(jìn)行納稅籌劃，杜絕增值稅發(fā)票虛開等違法行為的發(fā)生.

4 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對(duì)策

房地產(chǎn)的建造與開發(fā)時(shí)間較久，通常超過一年，因此耗費(fèi)成本大，各個(gè)環(huán)節(jié)的耗費(fèi)緊緊相扣，所以對(duì)其做好籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)的首要任務(wù)，針對(duì)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額最大限度的利用，有助于降低稅負(fù)，也相應(yīng)減免了不必要的成本支出.在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)必須對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，使得員工能夠盡快熟悉營(yíng)改增的新的稅收制度，積極參與到這種稅改制度的推行中去，并且房地產(chǎn)行業(yè)要嚴(yán)格要求行業(yè)相關(guān)制度管理，絕對(duì)按照營(yíng)改增的規(guī)定進(jìn)行繳納稅費(fèi)以及相應(yīng)的抵扣，求得在最大限度內(nèi)降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù).

5 結(jié)束語

營(yíng)改增已經(jīng)正式施行，通過營(yíng)改增可以加強(qiáng)企業(yè)的納稅籌劃,避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；改進(jìn)企業(yè)的賬務(wù)處理,健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度；增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制,提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì).對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利弊相結(jié)合，一方面營(yíng)改增可降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)壓力，但從負(fù)債角度上看又給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了不可避免的風(fēng)險(xiǎn)以及行業(yè)內(nèi)部控制的調(diào)整問題.因此，房地產(chǎn)行業(yè)要做好自我調(diào)整，自我完善，做好納稅籌劃，在營(yíng)改增的實(shí)行中充分利用營(yíng)改增所帶來的利益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)內(nèi)部控制與財(cái)務(wù)管理，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的積極健康的發(fā)展.本文從稅負(fù)、財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制角度對(duì)營(yíng)改增在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用做了簡(jiǎn)要分析，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)在此改革狀態(tài)下所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及納稅籌劃的具體或是還有待深入研究.

〔1〕李青萍，鐘世海.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)內(nèi)部控制[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2016（2）.

〔2〕陳素娣.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2016（3）.

〔3〕甄月萍.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”政策分析及稅收籌劃[J].管理觀察，2016（1）.

〔4〕黃賢紅.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J].企業(yè)改革與管理，2016（3）.

〔5〕李宇嘉.期待房地產(chǎn)通過“營(yíng)改增”換來行業(yè)蛻變[J].上海證券報(bào)，2016（5）.

F810.424

A

1673-260X（2017）05-0099-02

2017-01-19

重大教學(xué)改革研究項(xiàng)目（2015zdjy199）；安徽新華學(xué)院財(cái)務(wù)管理特色專業(yè)（2015tszyx02）；省級(jí)專業(yè)綜合改革試點(diǎn)（2016zy067）