“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險及納稅實務(wù)

昆山東方駿都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鄔愛珍

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險及納稅實務(wù)

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隨著丁酉年的到來，全面推開營改增不知不覺中已快滿一年。這一年，稅收新政策層出不窮，全國稅務(wù)機關(guān)金稅三期征管系統(tǒng)上線，稅務(wù)稽查檢查方法升級，營改增企業(yè)被專項檢查等一系列事情，財會人在2016年經(jīng)歷了太多，然后，2017年更多的挑戰(zhàn)正在等待著財會人。

營改增 房地產(chǎn) 稅收風(fēng)險 納稅實務(wù)

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”納稅新政策解析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷(1+11%），當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

舉例：某房地產(chǎn)公司土地價款1.03億元，參與分?jǐn)偼恋乜畹慕ㄖ娣e基數(shù)為281000平米，共分三期開發(fā)，基中一、二期為老項目，不能抵減土地款，三期為新項目允許扣減，可供銷售建筑面積為83769平米。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅采取預(yù)繳方式，在竣工備案前增值稅按不含稅價的3%預(yù)繳，假設(shè)三期竣工備案前已全部預(yù)售，竣工備案后一次性結(jié)轉(zhuǎn)收入和計算銷項稅額，允許扣減土地款的銷項稅額=（83769÷281000×1.03億)÷(1+11%)×11%=3042873元。賬務(wù)處理為：

借：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減)3042873

貸：主營業(yè)務(wù)成本3042873

因土地款是計入開發(fā)成本的，銷項稅額抵減的稅金理應(yīng)沖減開發(fā)成本。另外，這家房產(chǎn)公司于去年10月補繳了地下儲藏室土地款328萬，可以為客戶辦理產(chǎn)證，該儲藏室建筑面積共8300平米，一期為4259平米、三期為4041平米，三期應(yīng)分?jǐn)偼恋乜顬?040/8300×328萬=159.65萬元。

印花稅的計稅依據(jù)是否含增值稅。條例規(guī)定，依據(jù)合同所載金額確定計稅依據(jù)，合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險控制

(一)涉稅風(fēng)險排查和應(yīng)對

以土地增值稅為主線，以企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅為輔。經(jīng)過全面排查，往往會發(fā)現(xiàn)很多的稅務(wù)問題，針對存在的系列問題，拿出切實可行的整改方案。

(二)全面了解稅法的變動

房地產(chǎn)行業(yè)受政策因素影響比較大，瞬息萬變的經(jīng)濟情況與國家政策緊密相連，營改增后，在稅收籌劃時要密切關(guān)注并根據(jù)其變化及時調(diào)整，要在學(xué)法、懂法、守法的前提下靈活運用法律開展稅收籌劃。

(三)合同簽訂法律建議及條款完善

既包括對現(xiàn)存合同不盡完備，甚至存在重大法律風(fēng)險的合同或者條款的審閱，也包括針對營改增后地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同必要條款的增加。以合同法、建筑法等相關(guān)法律為基點，融合了營改增稅法的變化點和要害點，為企業(yè)合同簽訂全面把關(guān)，既降低合同風(fēng)險，又降低稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)增值稅發(fā)票使用和管理

(1)全面推開營改增試點后，營業(yè)稅發(fā)票停止使用，所有發(fā)票都由國家稅務(wù)局監(jiān)制，增值稅發(fā)票既是商事憑證，也是計稅憑證，承載了方方面面的許多功能。企業(yè)原則上應(yīng)選擇具備一般納稅人資格的供應(yīng)商簽訂協(xié)議，并確保“貨物、勞務(wù)及服務(wù)流”、“資金流”、“發(fā)票流”三流一致。

(2)絕不能碰撞虛開增值稅發(fā)票的“高壓線”。即不能按受第三方開票、不能改變商品名稱開票、不能完全虛開發(fā)票。2016年12月國稅出臺了76號公告，明確提出購買增值稅專票的企業(yè)只要是被稅務(wù)風(fēng)險識別出來，必須進行進項稅額轉(zhuǎn)出并需要補繳滯納金，甚至還會觸及行政或刑事處罰的風(fēng)險。

四、結(jié)束語

“營改增”后正式開始開啟了增值稅的大時代，隨著金稅三期全面上線，影響每一個稅務(wù)處理，對于企業(yè)也有“牽一發(fā)而動全身”之勢，種種變革、新政，讓企業(yè)分分鐘都可能會被稅務(wù)局約談、稽查。在稅收籌劃時只有了解涉稅風(fēng)險的起源，掌握防范及應(yīng)對涉稅風(fēng)險的技巧，未雨綢繆，才能從容應(yīng)對可能面臨的稅務(wù)風(fēng)險。

[1]財政部.國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅（2016）36號）