淺談商業(yè)物管公司如何高效運營

賈江云

摘 要 商品房問題是時下社會的一個通病，從北上廣到各個小鄉(xiāng)鎮(zhèn)，無不存在著各式各樣的商品房租借難題；一個店鋪、公司要想在這個領域站穩(wěn)腳跟，就必須擁有屬于自己的一塊“地盤”，作為商品房的業(yè)主也想盡可能以一個滿意的價格將其商品房租借出去。這其中牽涉復雜的利益關系，尤其當商業(yè)物管公司面臨大批商品房的租讓問題時常常頭疼不已。因此，物管公司在面對紛繁復雜的商品房租借問題時必須保持頭腦清醒，始終以法律為指導依據(jù)，靈活地處理商品房管理問題。

關鍵詞 商品房 租金 管理

商品房在中國興起于20世紀80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用，以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律的角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。本文主要就國有企業(yè)遺留的商品房管理問題做詳細解答，筆者分別從出租、管理、收租三個方向出發(fā)，對物管公司如何走好這三步給出建議。

一、選擇合適的租借對象

商品房租借就跟嫁女兒一樣，嫁出去之前你可以有很多的選擇，一旦出嫁就只有祈禱不要出什么幺蛾子了。因此，對于商品房的租借對象一定要慎重，不能貪圖一時的方便或被利益誘惑將商品房草率出租，否則將來會麻煩事不斷。實際上，物管公司要想降低管理這些商品房的成本，最好的方法就是將它們租給最省心的租客們。筆者給出了以下幾種選擇合適租客的方案：

（一）調查清楚租客的身份信息

在將商品房出租的時候，物管公司必須核實租客和商品房業(yè)主的身份信息。本文中所提及的商品房均是國有企業(yè)遺留的房屋，其合法性毋庸置疑，所以重點要核實租借商品房的人，只有在確定商品房租出去不會具有社會危害性，只有在確定租客不是違法亂紀之徒的前提下才可以出租商品房。

（二）理性對待租金

或許是功利化社會使然，所有的指標都朝著金錢看齊，很多商品房的業(yè)主對出租房屋的唯一要求便是租金要高，其原因不言而喻。如果我們只是一味地追求經濟利益，很可能會一葉障目不見泰山。有些日漸西山的企業(yè)手中掌握著雄厚的資金，但明眼人都能看得出這個企業(yè)有問題，倘若物管公司缺乏戰(zhàn)略眼光，只一味地追求眼前利益就很可能會攤上“老賴”。相反，某些正規(guī)并處于穩(wěn)步上升階段的企業(yè)，即便在租金方面并不十分爽快，物管公司也應酌情考慮。所以，物管公司切不可鼠目寸光而喪失了長遠的利益。

（三）發(fā)揮網(wǎng)絡媒體的作用

當前網(wǎng)絡技術十分發(fā)達，在網(wǎng)上有很多平臺提供了這種商品房的租讓交易。物管公司完全可以將現(xiàn)有的商品房按地域、面積大小、租金的多少放在網(wǎng)絡平臺上，與不同的企業(yè)或個人取得聯(lián)系，從而可以輕松地將商品房快速地賣出去，不至于造成商品房大量滯留的尷尬處境。

二、進行科學有效的管理

商品房租出去以后，物管公司仍然不能放松對商品房的管理。實際上，在租讓商品房的時候，物管公司就應該和租客達成協(xié)議，雙方共同維護好商品房不受損壞。根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第七條規(guī)定，房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；租金和押金數(shù)額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；房屋和室內設施的安全性能；租賃期限；房屋維修責任；物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；爭議解決辦法和違約責任；其他約定。

所以，物管公司在處理商品房時既不可獨裁，亦不可撒手不管，與租客取得合理的溝通才是解決問題的最佳路徑。筆者給出以下幾條管理商品房的方案：

（一）定期檢查商品房內部設施情況

作為國企遺留下來的商品房，物管公司必須具有強烈的責任感，嚴格按照此前與租客之間達成的協(xié)議，定期檢查商品房本身的損壞程度以及內部的設施現(xiàn)狀。如果設施出現(xiàn)超出正常損壞速度的情況時，物管公司必須警告租客，并處以適當?shù)牧P款。同時，物管公司可以定期將所轄的商品房內部各種部件現(xiàn)狀登記在案。使用計算機將定期檢測的數(shù)據(jù)記錄下來，以便于今后檢查時快速得出結論。

（二）與相關政府部門協(xié)同管理

物管公司難以承受大片的商品房的出租管理，一方面，物業(yè)管理公司想要提高管理的效率，但這樣勢必會極大地增加管理的成本；另一方面，如果將管理的成本壓下來，管理的效率又會大受影響。所以，筆者認為物管公司應該積極主動地同政府部門合作。尤其是當物管公司與商品房的租客之間產生經濟糾紛時，一定要請司法部門介入，物業(yè)管理公司無權單方面命令租客執(zhí)行法律條例，即便是租客違約，也要通過司法部門予以裁決。

（三）明確分工

物管公司應該采用動態(tài)網(wǎng)狀結構式的管理，即從內部將自身劃分為各個部門，提升公司的專業(yè)化程度，對外可以將公司的人員指定不同的管轄區(qū)域。通過這種動態(tài)的網(wǎng)狀結構，公司可以用較低的管理成本獲得高效的管理結果。在這里需要指出的是，在動態(tài)網(wǎng)狀結構中，各個“網(wǎng)格”之間并不是沒有交集的，相反，正是因為它們相互合作、互幫互助才使得團體的能力大大增強。其次，之所以稱其為“動態(tài)網(wǎng)狀結構”，是因為外部的情況在不斷發(fā)生變化，而我們事先制定的網(wǎng)狀結構未必可以跟得上這種變化的速度，因此，物管公司需要在商品房出租管理情況發(fā)生變化時，及時調整自身網(wǎng)狀的結構，這樣才能發(fā)揮出最大的管理效能。

三、收租的難題如何解決

收租的難題是業(yè)內的常見問題，很多業(yè)主將商品房租出后都面臨著收租難的問題。究其根本原因，在于有關部門管理的力度不夠大，打擊逃租金者的決心不夠堅決。還有就是物管公司對待這類逃避繳納租金的行為缺乏合理的對策，使得那些想少交或不交租金的人愈發(fā)猖獗。筆者給出了以下幾條參考意見：

（一）堅決按照協(xié)約收租

這個涉及物管公司內部整治問題，這其實在商界也不算什么秘密了，經常會有一些租客悄悄地給物管公司的有關負責人塞錢，這不論是從商業(yè)道德還是國家法律而言都是難以接受的，這需要物管公司下很大的決心去改變這種不良風氣。同時，物管公司要發(fā)揮之前提到的一系列協(xié)約的作用，可以直接指派某一位負責人，按照此前與租客簽訂好的協(xié)約收取一定的租金，并且以此作為一項指標，這樣“一條龍”式的工作流程才能杜絕員工之間相互推諉責任的現(xiàn)象，明碼標價的數(shù)字也使得租客難以逃避繳納租金。

（二）保持理性

即使出現(xiàn)租客耍無賴、不交租金的情況，物管公司也不能直接使用暴力手段，這樣做只會使商品房今后的租讓更為困難。在商界，千金難買好口碑，對于耍無賴的租客，我們的態(tài)度要理性，告知他們這樣做是沒有任何意義的，同時我們的決心更要堅定，要讓他們知道逃避或減少繳納租金是行不通的。最后，對于一些確實出現(xiàn)經濟嚴重困難的企業(yè)或個人，物管公司可以根據(jù)需要自己抉擇是延長續(xù)約時間還是立刻收租。

四、結語

商品房的出租、管理問題是一項復雜的社會問題，筆者根據(jù)身邊的一些現(xiàn)象加上自己對這一問題的看法給出了以上建議。物管公司承擔著商品房出租的諸多事務，在實際經營過程中最重要的是懂得隨機應變，但萬變不離其宗，唯有依法經營，方可獲得理想的經濟效益和社會口碑。

（作者單位為湖北省潛江市江漢油田向陽社區(qū)管理服務中心公共管理站）

參考文獻：

[1] 中華人民共和國《商品房屋租賃管理辦法》[S]. 2011.