房地產上市公司財務報表分析

徐艷+王自強

【摘要】文章通過在介紹房地產行業(yè)現狀的基礎上，分析了房地產上市公司萬科集團的發(fā)展歷史及經營狀況，對該集團的財務報表重點從償債能力、發(fā)展能力、盈利能力、營運能力四個方面進行剖析并提出相應建議，旨在為該公司及其他房地產上市公司提供借鑒。

【關鍵詞】萬科；房地產；財務指標

一、房地產行業(yè)現狀

1988年中國住房制度改革以來，中國房地產投資額占GDP的比重越來越大，2003年房地產被國務院確立為國民經濟支柱產業(yè)，2008年受國際金融危機影響，全國房地產投資額增長率開始下降，2009年國家為了應對金融危機，拉動經濟發(fā)展，放寬了貨幣政策，房地產業(yè)出現投資加速、銷售增加、價格快速上漲的情況，2010年，為了打擊投機性購房行為，政府頒布了“國十一條”等嚴厲調控政策，隨后又密集出臺了信貸、土地、稅收等政策，房地產市場開始降溫，隨后幾年，政府相繼頒布了“國八條”“限購令”等措施，堅決制止部分城市房價繼續(xù)暴漲。

二、萬科集團簡介

萬科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現代科教儀器展銷中心，1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。

萬科1988年進入房地產行業(yè)，經過三十余年的發(fā)展，成為國內領先的房地產公司，目前主營業(yè)務包括房地產開發(fā)和物業(yè)服務。過去二十年，萬科的營業(yè)收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。

三、財務指標分析

（一）償債能力分析

企業(yè)的償債能力是以資產變現能力來衡量的，資產按變現能力或流動性強弱分為短期資產和長期資產，因此，償債能力也分為短期償債能力和長期償債能力。

1.短期償債能力

流動比率與速動比率一起使用，用來判斷和評價企業(yè)短期償債能力。流動比率和速動比率越高，說明企業(yè)短期償債能力越強。

近三年來萬科的流動比率和速動比率都呈下降趨勢，說明萬科的變現能力和償債能力都有所下降。而且與同行業(yè)保利地產相比其流動比率相差較大，萬科的短期償債能力顯然沒有保利好。

2.長期償債能力

長期償債能力是指企業(yè)償還長期負債的能力，它不僅取決于企業(yè)在長期內的盈利能力，還取決于企業(yè)的資本結構。一般的長期償債能力分析側重于對資本結構的分析，即企業(yè)資產對其債務保障程度的分析。

主要指標：資產負債率、產權比率、有形凈值債務率、現金債務總額比等。

以資產負債率為例，可以看到萬科的資產負債率08、09年保持較低水平，之后逐漸上升，一直都保持了較高水平，屬于較高的資產負債率水平，可見其財務風險較大。

（二）營運能力分析

營運能力指企業(yè)營運資產的效率與效益。營運能力分析是通過對反映企業(yè)資產營運效率與效益的指標計算與分析，評價企業(yè)的營運能力，為企業(yè)提高經濟效益指明方向。營運能力體現了企業(yè)運用資產的能力，資產運用效率高，則可以用較少的投入獲取較高的收益。

1.應收賬款周轉率

應收賬款周轉率越高，平均收賬期越短，說明企業(yè)應收賬款回收越快，企業(yè)在應收賬款方面的管理工作效率越高，資產流動性越強。

2.存貨周轉率近三年來穩(wěn)步上升，說明資金利用的效率提高，存貨積壓的風險降低。

（三）盈利能力分析

1.期間費用分析

期間費用是企業(yè)降低成本的能力，與技術水平、產品設計、規(guī)模經濟和對成本管理水平密切相關，13年與12年相比，營業(yè)費用增長率較大，其原因是銷售規(guī)模增長。

2.盈利指標分析

盡管1354.19億元的全年營收讓其收入穩(wěn)坐行業(yè)老大的寶座，但受到行業(yè)整體成本上漲等因素影響，其毛利率、凈利率出現雙雙下滑的局面，而這可能也是房企未來共同需要面對的問題。雖然利潤率進一步降低，但是萬科全面攤薄的凈資產收益率依然達到19.66%，與2012年歷史最高位持平。

（四）發(fā)展能力分析

凈利潤的增長幅度較2012年下降了10個百分點左右，營業(yè)利潤較2012年下降了15個百分點左右，說明企業(yè)的利潤增長幅度回緩，已度過高速增長期，進入平穩(wěn)發(fā)展期。

四、萬科發(fā)展建議

（一）為了滿足未來的資金需求，建議萬科繼續(xù)加快銷售，增加經營活動現金流入；充分運用財務杠桿，積極尋找戰(zhàn)略合作機會，并進一步開拓融資渠道。

（二）萬科擁有數額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風險的主要來源，從目前萬科管理現狀來看，建議進一步優(yōu)化存貨結構，適度控制存貨數量。

（三）在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利能力的同時，也要高度重視現金的管理。

（四）做好財務預算和計劃，嚴格控制各項費用支出，逐步降低建筑成本，提高營業(yè)額和營業(yè)利潤。

（五）政策因素主導市場，房地產行業(yè)面臨重大變局，萬科公司應該密切關注國家政策，及時調整戰(zhàn)略，順應政策要求。

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作者簡介：

徐艷（1991-），女，漢族，山東濰坊人，山東大學管理學院，學士，研究方向：會計學；

王自強（1991-），男，河北人，中央財經大學中國經濟與管理研究院，碩士。