論虛有權(quán)——從炒“期權(quán)”房說起

王廷勇+吳忠權(quán)

摘 要：炒“學(xué)區(qū)房”變?yōu)槌础捌跈?quán)”的市場現(xiàn)象說明，理論上應(yīng)突破把虛有權(quán)與所有權(quán)完全對立的傳統(tǒng)思維和認識誤區(qū)。因此，政策和法律應(yīng)對從所有權(quán)權(quán)能中分離出來的虛有權(quán)進一步完善和規(guī)范。

關(guān)鍵詞：用益物權(quán)；所有權(quán)；虛有權(quán)

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）01-0119-02

近年來，學(xué)區(qū)房不斷升溫，成為“房堅強”。北上廣、武漢等大城市為給孩子上學(xué)買個進門證，學(xué)區(qū)房已炒到每平方米三四十萬元，進而演變?yōu)槌础捌跈?quán)”，而且，這樣的學(xué)區(qū)房并不愁買家。筆者認為，學(xué)區(qū)房“期權(quán)”交易作為一種新的市場現(xiàn)象，其實與國外房產(chǎn)交易中的“虛有權(quán)”交易大致相同。

一、虛有權(quán)的含義

目前，我國在經(jīng)濟、法律等領(lǐng)域仍然未使用“虛有權(quán)”一詞，但在法國等西方部分發(fā)達國家法律中卻廣泛使用“虛有權(quán)”這一概念。那么，什么是“虛有權(quán)”呢？

1.理解虛有權(quán)，用益物權(quán)是基礎(chǔ)。關(guān)于用益物權(quán)的研究，我國也尚未成熟。在我國《民法通則》中也未出現(xiàn)“用益物權(quán)”一詞?！段餀?quán)法》第117條規(guī)定：用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。但嚴格說來，這也不是用益物權(quán)之定義。綜合國內(nèi)外研究，用益物權(quán)應(yīng)該界定為：用益物權(quán)是以物的有效利用為基礎(chǔ)、物的使用收益為目的而依法設(shè)立的權(quán)利。用益物權(quán)著眼于財產(chǎn)的使用價值研究，用益物權(quán)作為物權(quán)的一種形式，其最基本形態(tài)是用益權(quán)，是直接支配他人的物的權(quán)利，是一種他物權(quán)。這些權(quán)利是針對物而言的一種權(quán)利，是對他人財產(chǎn)所有權(quán)所加的限制和分解而形成的物權(quán)。

2.理解虛有權(quán)，財產(chǎn)所有權(quán)是關(guān)鍵。所有權(quán)是依法絕對地享用和處置所有物的權(quán)利。所有權(quán)是針對財產(chǎn)而言的，離開財產(chǎn)無所謂所有權(quán)；財產(chǎn)權(quán)是占有財產(chǎn)的所有人依法享有財產(chǎn)的所有權(quán)、用益權(quán)等權(quán)利。在財產(chǎn)占有人的這些權(quán)利中，所有權(quán)是財產(chǎn)權(quán)的最核心內(nèi)容和根本標志，是衍生其他一切權(quán)利的基礎(chǔ)和前提?！耙晃镆粰?quán)”“一物不能二主”說的就是同一財產(chǎn)不可能有兩個主人（所有權(quán)人），這是對財產(chǎn)所有權(quán)之最終歸屬的最形象認識和高度抽象的概括。

但是，所有權(quán)概念是一個不斷發(fā)展并自我適應(yīng)現(xiàn)實需求的范疇。傳統(tǒng)物權(quán)理論更多強調(diào)物權(quán)的專有性和所有權(quán)人的主導(dǎo)和優(yōu)先地位，側(cè)重于“所有權(quán)”為中心來分析物的靜態(tài)歸屬，對用益物權(quán)的重視程度不夠，在實踐中也無法完全解決物盡其用、提高效益的問題?！八袡?quán)制度在人類社會與人類文明的不斷進步和發(fā)展中不斷尋求著發(fā)展，可以說整個所有權(quán)的發(fā)展過程實際上是所有權(quán)的權(quán)利束不斷分離、分化、碎裂的過程。在所有權(quán)發(fā)展的初級階段，所有權(quán)的彈力性還能夠解釋權(quán)能的碎變，保持絕對所有權(quán)的完好無損，但是當這種碎變達到高級階段時，彈力性解釋就力不從心了。”因此，當今各國物權(quán)法傾向于以效益原則為中心，逐漸放棄了對物的實際占有、支配、財產(chǎn)所有權(quán)歸屬的傳統(tǒng)思維和理念，更加注重財產(chǎn)價值形態(tài)的支配、利用和增值機制的研究，這是在完善的法律制度中所有權(quán)權(quán)能分離并逐步觀念化、虛有化的結(jié)果。

綜上所述，認為虛有權(quán)應(yīng)該界定為：指在生產(chǎn)力發(fā)展過程中，所有權(quán)在所有物上設(shè)定用益物權(quán)后受到用益物權(quán)限制的權(quán)利，是所有權(quán)的一種形式。也就是說，由于在所有物上設(shè)立了用益物權(quán)，作為自物權(quán)的所有權(quán)與他物權(quán)的用益權(quán)相互制約而導(dǎo)致與其權(quán)能相分離的一種特殊存在形式。

二、虛有權(quán)是所有權(quán)觀念化的結(jié)果

理解虛有權(quán)，應(yīng)該注意五個方面的內(nèi)容：一是虛有權(quán)是從所有權(quán)權(quán)能中分離出來的一種特殊存在形式，是社會生產(chǎn)力發(fā)展的必然結(jié)果。二是虛有權(quán)歸屬于所有權(quán)。如《法國民法典》（以下簡稱《法典》）第601條的注釋提到，這里的保證人是指第三人，由該第三人出面向所有權(quán)人（虛有權(quán)人）保證用益權(quán)人將以“善良家父的態(tài)度”行為行事；《法典》第552條規(guī)定：“非經(jīng)虛有權(quán)人參與，用益權(quán)人不得出租工業(yè)、商業(yè)或手工業(yè)使用的農(nóng)村土地或不動產(chǎn)?！边@說明，虛有權(quán)屬于所有權(quán)。虛有權(quán)人指的是所有權(quán)人，而不是所有權(quán)人之外的其他人（用益權(quán)人、保證人、承租人等）。三是虛有權(quán)是一種法律意義上的權(quán)利。四是所有權(quán)權(quán)能相互分離是自物權(quán)與他物權(quán)相互制約而導(dǎo)致的結(jié)果。五是虛有權(quán)（像用益權(quán)一樣）可以買賣。如《法典》第621條規(guī)定：在同時買賣一項財產(chǎn)的用益權(quán)與虛有權(quán)的情況下，價金在用益權(quán)和虛有權(quán)之間按照每一種權(quán)利的各自價值比例分配。

三、虛有權(quán)之法律邊界設(shè)定

虛有權(quán)是不動產(chǎn)投資的一種特有方式，“期權(quán)”實際上是一種虛有權(quán)。以房產(chǎn)“期權(quán)”交易為例，虛有權(quán)買賣制度設(shè)計要注意以下要件：

1.確立虛有權(quán)買賣方式的合法性；確立虛有權(quán)與所有權(quán)的法律關(guān)系，明確虛有權(quán)屬于所有權(quán)，虛有權(quán)人指的是所有權(quán)人。

2.確立虛有權(quán)與用益權(quán)的法律權(quán)利及義務(wù)關(guān)系。所有權(quán)人與用益權(quán)人簽訂用益權(quán)合約，在合同中明確規(guī)定了雙方各自持有的權(quán)利范圍，明確用益權(quán)僅是在契約期內(nèi)的權(quán)利，此合約即是買賣契約。用益權(quán)由第三方持有。契約到期時，虛有權(quán)人享有絕對的財產(chǎn)處分權(quán)，將獲得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。在契約期內(nèi)，不動產(chǎn)的管理、稅收等費用由用益權(quán)人負責，用益權(quán)人有如同所有權(quán)人一樣保持物的屬性及完整性的法律義務(wù)；在此期間，所有權(quán)人也不能居住或出租虛有權(quán)不動產(chǎn)，只有用益權(quán)人能管理并且使用此不動產(chǎn)。

3.確立虛有權(quán)期限。一般為五至三十年。買賣契約到期，虛有權(quán)人才能真實擁有所購買的不動產(chǎn)；確立虛有權(quán)購買價格。虛有權(quán)不動產(chǎn)購買價格低于所有權(quán)價格。通常是其所有權(quán)價格的35%～75%。價格的具體確定與虛有權(quán)期限成反比。如不動產(chǎn)所有權(quán)價格為100萬元，假定虛有權(quán)期限為十年，虛有權(quán)購買價格可能是60萬元，假定虛有權(quán)期限為二十年，虛有權(quán)購買價格可能是50萬元。當然，其價格也可以按照第三方用益權(quán)的持有期限來計算。

4.擁有虛有權(quán)的法律公證文件（必須經(jīng)公證機關(guān)公證）；確立虛有權(quán)終止期限。虛有權(quán)人擁有了該不動產(chǎn)的所有權(quán)，自動承接了與該產(chǎn)權(quán)相關(guān)的所有費用。承擔了該產(chǎn)權(quán)所涉及的所有權(quán)力、義務(wù)及費用支出。成為了該不動產(chǎn)的業(yè)主，可以居住、租出。如決定出售產(chǎn)權(quán)，只需繳納基于虛有權(quán)價值之上的房產(chǎn)增值稅。

參考文獻：

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[責任編輯 吳明宇]