從分房到買(mǎi)房的那些事兒

樂(lè)楚　彭如

時(shí)下流傳著不少關(guān)于高房?jī)r(jià)的段子，其中最經(jīng)典的當(dāng)屬 “2016年敗家行為排行榜：1.賣(mài)房創(chuàng)業(yè)，2.賣(mài)房炒股，3.賣(mài)房出國(guó)……2016年興家行為排行榜：1.北京買(mǎi)房，2.上海買(mǎi)房，3.深圳買(mǎi)房……”盡管是些調(diào)侃之詞，但也從一個(gè)側(cè)面反映了節(jié)節(jié)飆升的房?jī)r(jià)帶給普通中國(guó)人的無(wú)奈和焦慮。

房子之于中國(guó)人，一直以來(lái)都有著不同尋常的意義，房子是安寧、房子是幸福、房子是家……那么，新中國(guó)成立以后，黨和政府為解決城鎮(zhèn)居民，尤其是北京、上海等大城市居民的住房問(wèn)題，住房政策經(jīng)歷了哪些變遷？住房商品化是什么時(shí)候提出來(lái)的？為什么要終結(jié)福利分房？從分房到買(mǎi)房，普通中國(guó)人的生活到底發(fā)生了怎樣的變化？

私房的社會(huì)主義改造

眾所周知，中國(guó)幾千年的歷史中，住房大多數(shù)是自己建造或購(gòu)買(mǎi)，一般為私人所有。后來(lái)隨著社會(huì)的發(fā)展，城市不斷涌現(xiàn)，城市人口越來(lái)越多。特別是新中國(guó)成立后，大批黨政軍干部作為各級(jí)政權(quán)建設(shè)的骨干力量，不斷從農(nóng)村走進(jìn)城市；同時(shí)隨著第一個(gè)五年計(jì)劃的開(kāi)展，為加快工業(yè)建設(shè)，城市從農(nóng)村招收了大批工人，這些新招的工人在城市安家落戶(hù)。加上隨著社會(huì)安定，人民基本生活條件得到保障，我國(guó)人口進(jìn)入第一個(gè)生育高峰期。城市人口劇增，城市原有的住房已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足城市人口急劇增長(zhǎng)的需要，城市住房壓力倍增。

雖然新中國(guó)成立后，因?yàn)闆](méi)收官僚資產(chǎn)階級(jí)和國(guó)民黨軍政人員的住房歸公有，使新中國(guó)誕生了第一批公有住房，解決了部分進(jìn)城的黨政軍干部的住房問(wèn)題，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)能解決越來(lái)越嚴(yán)重的城市住房擁擠問(wèn)題。

1955年12月16日，中共中央書(shū)記處第二辦公室向中共中央提交了一份 《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見(jiàn)》，報(bào)告明確提出，要對(duì)城市私有房產(chǎn)進(jìn)行社會(huì)主義改造。該文件提出了 “經(jīng)租房”的改造思路，“對(duì)城市房屋占有者用類(lèi)似贖買(mǎi)的辦法，即在一定時(shí)期內(nèi)給以固定的租金，來(lái)逐步地改變他們的所有制”。推行“經(jīng)租房”政策，動(dòng)員有房者出租私有住房。1956年1月18日，中共中央批轉(zhuǎn)了這份文件，提出對(duì)城市房屋私人占有制的改造是社會(huì)主義改造的一個(gè)組成部分，應(yīng)以贖買(mǎi)的形式進(jìn)行，并要求在一兩年內(nèi)完成。

1958年，北京市私房改造領(lǐng)導(dǎo)小組開(kāi)始制定“私有出租房屋的社會(huì)主義改造”，稍后，各省、直轄市紛紛效仿，很快推廣至全國(guó)。

按照當(dāng)時(shí)的做法，改造房的面積起點(diǎn)在大城市一般是建筑面積150平方米 （合10間房），中等城市一般是100平方米 （約合6—7間房），小城市 （包括鎮(zhèn)） 一般是50到100平方米之間 （約合3—6間房）。政府房管部門(mén)負(fù)責(zé) “經(jīng)租房”的經(jīng)營(yíng)，如管理、收租、修繕等，并把租金的百分之二十到四十給 “經(jīng)租房”的業(yè)主。

經(jīng)過(guò)各種模式的公有化改造，從1956年到1965年，超過(guò)1億平方米的私有住房被公有化。私房多的，政府通過(guò)贖買(mǎi)，將房子收歸公有，房主留下僅夠自己住的住房。1964年7月，政府正式宣布私人租賃性質(zhì)的住房關(guān)系基本不再存在了。到1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房中74.8%為公有住房。

北京的大院和上海的工人新村

隨著私房公有化的全面完成，部分滿(mǎn)足了城市無(wú)房居民的住房需求，但是并沒(méi)有從根本上解決城市居民住房難的問(wèn)題，城市居民住房仍然是一房難求。那個(gè)時(shí)候，北京、上海、天津等大城市的普通工人家庭多數(shù)只能住在一間平房里，一家三代六七口人擠住在一間十幾二十平方米的房間里是很常見(jiàn)的現(xiàn)象。“只要有的住，什么都能住”，只要能遮風(fēng)擋雨，什么都能改造成房子住人，成了20世紀(jì)50年代普通城市居民住房緊張的真實(shí)寫(xiě)照。

在這種情況下，國(guó)家陸續(xù)投資建設(shè)了許多居民住房，其中最典型的是20世紀(jì)50年代興建的北京大院和上海工人新村。

1950年，為了保護(hù)古都北京的老建筑，我國(guó)著名建筑學(xué)家梁思成和陳占祥吸取巴黎和倫敦的前車(chē)之鑒，建議在北京西郊建成新的行政中心。雖然 “梁陳方案”最后被否定了，但軍隊(duì)大院卻留在了北京西郊城外。從公主墳一直到北京西山腳下，空軍司令部、海軍司令部、通信兵司令部、總后勤部、總參謀部、炮兵司令部、裝甲兵司令部、工程兵司令部 （后來(lái)是基建工程兵）、鐵道兵司令部等大院，以及軍事醫(yī)學(xué)科學(xué)院、解放軍總醫(yī)院 （即301醫(yī)院）等鱗次櫛比，依次排開(kāi)，一直延續(xù)到西山腳下的北京軍區(qū)大院。

高校大院則集中在北京的西北面。20世紀(jì)50年代初，北京學(xué)院路上自南向北建成了著名的“八大學(xué)院”（1952年院系調(diào)整，中央有關(guān)部門(mén)選定在北京西北郊建設(shè) “學(xué)院區(qū)”，統(tǒng)一集中建立了第一批8所高等學(xué)府，“八大學(xué)院”之名就此產(chǎn)生。這八所大學(xué)今天分別是中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、北京航空航天大學(xué)、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)、北京林業(yè)大學(xué)、北京大學(xué)醫(yī)學(xué)部、北京科技大學(xué)、中國(guó)石油大學(xué)、中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)）；清華、北大、人大、民族學(xué)院則位于跟學(xué)院路平行的白石橋路和海淀路上，也都是一圈一大塊地，由國(guó)家統(tǒng)一撥款興建。而國(guó)家和市屬機(jī)關(guān)的宿舍院，則散布在城外各處，其中三河里地區(qū)又是主要的集散地。

和北京相比，上海則主要是解決大批工人的住房問(wèn)題。上海原本就是中國(guó)的工業(yè)中心，新中國(guó)成立以后，在蘇聯(lián)模式影響下，將工業(yè)化作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要目標(biāo)，提出 “通過(guò)增加產(chǎn)業(yè)工人數(shù)量，把畸形的消費(fèi)型城市轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)型城市”，再加上當(dāng)時(shí)國(guó)家實(shí)行 “低工資高就業(yè)”的經(jīng)濟(jì)政策，上海工人數(shù)量連年增長(zhǎng)，使得這里不僅成為新中國(guó)最重要的工業(yè)基地，同時(shí)也聚集了大量的產(chǎn)業(yè)工人，其中僅紡織工人就有四五十萬(wàn)之多，居住環(huán)境普遍很差。

1950年，根據(jù)中央的指示，當(dāng)時(shí)的上海市市長(zhǎng)陳毅指出：“目前經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)，必須照顧工人的待遇和福利?！痹诖吮尘跋拢軛钚麓?“1000戶(hù)”工人住宅 （實(shí)際建造1002戶(hù)，即曹楊一村） 和 “兩萬(wàn)戶(hù)”住宅先后應(yīng)運(yùn)而生。之后又在滬東、滬西兩個(gè)工業(yè)集中分布區(qū)建設(shè)了多個(gè)工人新村。

不管是北京的大院，還是上海的工人新村，或者全國(guó)各地其他各類(lèi) “家屬院”、居民點(diǎn)，采用的都是由政府出資建造，然后通過(guò)單位或房管局把房子租給單位職工或城鎮(zhèn)居民的福利分房制度。簡(jiǎn)而言之就是，由政府蓋房子，讓老百姓住。

這種由政府出資蓋的房子，也就是老百姓常說(shuō)的 “公房”，由國(guó)家定面積、定標(biāo)準(zhǔn)，不能轉(zhuǎn)租，更不能買(mǎi)賣(mài)。

當(dāng)然，這些以福利形式分配給干部、知識(shí)分子、工人以及其他城市居民居住的公房，國(guó)家會(huì)收取一定金額的租金，但是租金很低。1951年，國(guó)家把房屋租金支出比重確定為職工家庭全部工資的7.48%，1955年定為收入的4.2%。1952年，內(nèi)務(wù)部地政司還印發(fā)了 《關(guān)于加強(qiáng)城市公有房地產(chǎn)管理的意見(jiàn)》 （草稿），明確提出這一時(shí)期的公房管理方針是 “統(tǒng)一管理，以租養(yǎng)房”。意見(jiàn)規(guī)定，合理的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括折舊金、維修費(fèi)、管理費(fèi)、房地產(chǎn)稅和一定的利潤(rùn)。但實(shí)際征收則要考慮群眾的負(fù)擔(dān)能力。

按照這個(gè)方針，20世紀(jì)50年代初住公房的人，住兩間30平方米的房，每個(gè)月所交的租金僅為幾毛錢(qián)，住樓房的略高一點(diǎn)，但也不到一元錢(qián)。

此后，我國(guó)大部分城市開(kāi)始實(shí)行 “以租養(yǎng)房”，只收取極低廉的租金。而房屋壞了，則由政府房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)維修。只是這些象征性收取的租金在用于住房維護(hù)之后就所剩無(wú)幾了，根本不可能有多余的資金去投資建設(shè)新的住房。

由于 “公房”制度長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償分配和低租金的福利體制，住房的投融資機(jī)制被嚴(yán)重扭曲。1952年—1978年，中國(guó)包括農(nóng)村住房在內(nèi)的住房總投資僅占同期基本建設(shè)投資的十分之一不到，在國(guó)民生產(chǎn)總值中可以說(shuō)是微不足道。這種住房投資嚴(yán)重不足所導(dǎo)致的直接后果就是，20世紀(jì)70年代末，全國(guó)主要城市均面臨著住房嚴(yán)重短缺的問(wèn)題。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1978年，城市人均居住面積從1950年的4.5平方米下降至3.6平方米，缺房戶(hù)869萬(wàn)戶(hù)，占當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)總戶(hù)數(shù)的47.5%。那個(gè)時(shí)候的中國(guó)，擁擠是每一個(gè)城鎮(zhèn)居民最真實(shí)的居住體驗(yàn)。前國(guó)務(wù)院總理溫家寶也曾有過(guò)這種 “蝸居”的真實(shí)體驗(yàn)：“我也知道所謂 ‘蝸居的滋味。因?yàn)槲覐男W(xué)到離開(kāi)家的時(shí)候，全家5口人只有9平方米的住房?！?/p>

筒子樓：一代人的城市記憶

一提起 “筒子樓”，恐怕現(xiàn)在的年輕人并不知道是何物—— 這種建筑一般建于20世紀(jì)六七十年代，又稱(chēng)兵營(yíng)式建筑，主要是由一些工廠和學(xué)校為解決職工住房緊張而修建?！巴沧訕恰敝虚g有一條長(zhǎng)長(zhǎng)的走廊，南北兩側(cè)的房間一間間依次排開(kāi)，每個(gè)房間有十幾個(gè)平方米的面積，衛(wèi)生間和廚房公用。因?yàn)殚L(zhǎng)長(zhǎng)的走廊兩端通風(fēng)，狀如筒子，故名 “筒子樓”。

某種程度上，“筒子樓”可以說(shuō)是一代人的記憶，他們?cè)谶@里結(jié)婚生子，上班是面對(duì)面的同事，下班是門(mén)對(duì)門(mén)的鄰居，一到吃飯時(shí)間樓道里油鹽飛濺，人聲鼎沸，每天都會(huì)奏響一曲鍋碗瓢盆的動(dòng)人樂(lè)章。有人撰文回憶——

……筒子樓，就是每層樓上去有一條長(zhǎng)長(zhǎng)的走道，走道一側(cè)或者兩側(cè)像學(xué)校宿舍那樣，排著一號(hào)房二號(hào)房一直到十幾、幾十號(hào)房，每戶(hù)沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房，每層有一處或者兩處廚衛(wèi)，整個(gè)樓層少則七八戶(hù)、多則幾十戶(hù)公用。

那個(gè)條件才叫差，絕對(duì)比廣州深圳的城中村、北京的唐家?guī)X還差。樓道里堆滿(mǎn)了蜂窩煤，廚房小啊，又得公用，家家戶(hù)戶(hù)都在門(mén)口擺一蜂窩煤爐子，還有人撿的柴火，把樓道堆滿(mǎn)了。一到飯點(diǎn)，家家戶(hù)戶(hù)生火做飯，煤煙就充滿(mǎn)了整個(gè)樓道……公用廚房、衛(wèi)生間，是寶貴的 “資源”，為了搶占資源，吵架、打架，都是經(jīng)常發(fā)生的事情，一家人在一起都有個(gè)磕磕碰碰呢，何況這么多戶(hù)人家公用廚衛(wèi)，生活習(xí)慣不同、人的性格不同呢？……

當(dāng)然，關(guān)于 “筒子樓”的記憶不僅僅是擁擠、嘈雜，更多的是人與人之間的溫情。曾在河南鄭州王莊煤礦工作過(guò)的李慶偉回憶起住過(guò)的 “筒子樓”時(shí)都是滿(mǎn)滿(mǎn)的溫馨——

……筒子樓的三樓一共住了20家，大部分是拖家?guī)Э诘穆毠?。每天中午或晚上，大人下班，孩子放學(xué)，筒子樓里就熱鬧起來(lái)了。各家門(mén)前的火爐冒著火苗，各家的主婦忙活開(kāi)了，洗菜、切菜、剁肉，砰砰啪啪，奏出鍋碗瓢盆交響曲。不知誰(shuí)家男人和誰(shuí)家女人說(shuō)了句什么笑話(huà)，樓道里頓時(shí)發(fā)出一陣笑聲。孩子們則在樓道里奔跑、嬉鬧。那時(shí)，電視還不太普及，有電視的人家屋里便聚集了一堆孩子，捧著臉，歪著頭，津津有味地看著電視節(jié)目…… 誰(shuí)家夫妻吵架、拌嘴，鄰居們常常不請(qǐng)自到，數(shù)叨數(shù)叨男人，勸勸女人。……逢年過(guò)節(jié)，誰(shuí)家要是炸個(gè)馓子或是從老家?guī)Щ攸c(diǎn)土特產(chǎn)，常常是要給各家送上一些。平時(shí)誰(shuí)家要是遇到了急事、難事，只要說(shuō)一聲，鄰居們你30元、他50元送過(guò)來(lái)，很快就解了燃眉之急。筒子樓里的鄰居們就像一個(gè)大家庭，大家相處得是那樣的融洽、和諧。

“筒子樓”是極具中國(guó)特色的一種中國(guó)住房模式，也是20世紀(jì)六七八十年代中國(guó)企事業(yè)單位住房分配緊張的產(chǎn)物。

那個(gè)時(shí)候，城鎮(zhèn)居民解決住房停留在 “等、靠、要”三個(gè)字上，“等國(guó)家建房，靠組織分房，要單位給房”。而公房分配的原則又主要是論資排輩，按結(jié)婚與否、工作時(shí)間的長(zhǎng)短，級(jí)別、職務(wù)、職稱(chēng)的高低，居住人口數(shù)量的多少等一系列條件排隊(duì)。所有人都希望單位分房能盡快輪到自己。能分到房子的，都會(huì)忍不住 “在朋友和同事面前好好夸耀一下”，沒(méi)分到的，則依然是在天天盼，月月想，年年等。

當(dāng)然，在分房的過(guò)程中，由于僧多粥少，再加上分房過(guò)程中難免滋生腐敗，一些與權(quán)力核心比較近的人通過(guò)種種非常手段，哪怕排隊(duì)名次靠后，也能分到房子，而一些 “混不開(kāi)”的人，則分不到房子，分到了也可能是地段、樓層不好的差房子、破房子，為此，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)扯皮打架的事，有的單位甚至還會(huì)上演以自殺相威脅的鬧劇?！爸灰幸稽c(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，送禮的、遞條子的，甚至拿菜刀威脅的……房管科的門(mén)檻都被踩破了”。

還有就是一些強(qiáng)勢(shì)部門(mén)利用手中的職權(quán)，占有很多優(yōu)質(zhì)的資源，比如土地、蓋房的資金、房屋產(chǎn)權(quán)等等，這些單位通過(guò)強(qiáng)勢(shì)地位取得巨大的壟斷利潤(rùn)，而一些清水衙門(mén)卻由于職權(quán)弱勢(shì)，很難分到一杯羹。

由于在福利分房中存在的行業(yè)、單位、個(gè)人分配中的不公平問(wèn)題日益凸顯，加上隨著人口的急劇增長(zhǎng)，城市住房緊張的問(wèn)題日益突出。如何讓普通中國(guó)人真正實(shí)現(xiàn) “居者有其屋”，成了擺在當(dāng)時(shí)中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人面前亟須解決的民生大問(wèn)題。

1978，鄧小平想給兒子買(mǎi)房

據(jù)時(shí)任國(guó)家建委副主任的張百發(fā) （歷任北京市第三建筑公司一工區(qū)青年突擊隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)，公司黨委副書(shū)記、副經(jīng)理，北京市建工局副局長(zhǎng)，國(guó)家建委副主任，北京市常務(wù)副市長(zhǎng)）回憶，1978年10月20日，鄧小平在北京視察新建的幾十棟公寓住宅樓時(shí)，曾問(wèn)隨行的工作人員 “居民住房可否成為商品”，但當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的同志沒(méi)有一個(gè)人敢回答，鄧小平于是又 “自言自語(yǔ)說(shuō)，如果房子算商品，我這幾年也還有點(diǎn)積蓄，想買(mǎi)套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個(gè)樸方，是因?yàn)槲抑職埖?，我需要照顧他”?/p>

當(dāng)時(shí)不像現(xiàn)在，房子尚未成為商品，中國(guó)的老百姓還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò) “房地產(chǎn)”這個(gè)詞，中國(guó)的大多數(shù)父親也沒(méi)有替兒子買(mǎi)房的打算。但是，就在這一年卻發(fā)生了幾件事，似乎預(yù)示著中國(guó)人的住房生活可能要發(fā)生一些難以預(yù)料的變化。

這年秋天，鄧小平訪問(wèn)新加坡。他特地聽(tīng)取了當(dāng)?shù)毓賳T關(guān)于公共住房計(jì)劃的介紹，并登上高樓，鳥(niǎo)瞰當(dāng)?shù)氐淖≌^(qū)。訪問(wèn)結(jié)束后，他又突然走進(jìn)當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)普通民房，認(rèn)真看了看每個(gè)空間，特別是洗澡間，并不住稱(chēng)贊。

9月，在北京召開(kāi)的全國(guó)城市住宅建設(shè)會(huì)議上，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理谷牧 （1914—2009）傳達(dá)了鄧小平關(guān)于解決住房問(wèn)題的指示：解決住房問(wèn)題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；把個(gè)人手中的錢(qián)動(dòng)員出來(lái)，國(guó)家解決材料。

之后，1979年第18期 《基建調(diào)研》 雜志發(fā)表了哈爾濱住宅建設(shè)總公司 《關(guān)于住宅商品化的設(shè)想》，公開(kāi)提出了 “住宅也是商品”的觀點(diǎn)。1980年1月第二期 《紅旗》 雜志發(fā)表 《怎樣使住宅問(wèn)題解決得快些？》 一文，論證住宅不僅是個(gè)人消費(fèi)品，而且是商品，私人購(gòu)房與社會(huì)主義制度并不矛盾。一石激起千層浪。住宅到底是不是商品這個(gè)話(huà)題一時(shí)成為當(dāng)時(shí)社會(huì)討論的熱點(diǎn)。

然而住房問(wèn)題畢竟涉及的范圍廣，中國(guó)房改需要更大的推動(dòng)力量。

1980年4月2日，鄧小平在北京一片灰舊低矮的建筑物旁，同胡耀邦、萬(wàn)里等談到建筑業(yè)和住宅問(wèn)題時(shí)說(shuō)：

“城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要調(diào)整。要聯(lián)系房?jī)r(jià)調(diào)整房租，使人們考慮到買(mǎi)房合算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人們就不買(mǎi)房子了……將來(lái)房租提高了，對(duì)低工資的職工要給予補(bǔ)貼。這些政策要聯(lián)系起來(lái)考慮。建房還可以鼓勵(lì)公私合營(yíng)或民建公助，也可以私人自己想辦法?！?/p>

這就是著名的 《鄧小平關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的講話(huà)》。最初是1980年4月13日全國(guó)基本建設(shè)會(huì)議期間，由時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理姚依林 （1917—1994） 向大會(huì)口頭傳達(dá)。不久，1980年6月中共中央和國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn) 《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式提出實(shí)行住房商品化政策，允許 “準(zhǔn)許私人建房、私人買(mǎi)房、準(zhǔn)許私人擁有自己的住房”。

這是對(duì)新中國(guó)成立后把住房看作福利品的傳統(tǒng)觀念的一次重大顛覆。從此，住房制度改革在各地逐步展開(kāi)。恰如1991年6月7日 《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》 所說(shuō)，“我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，自從鄧小平同志1980年提出出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買(mǎi)房的改革總體設(shè)想以來(lái)，逐步在各地展開(kāi)”。

雖然，這一講話(huà)當(dāng)時(shí)在一定范圍內(nèi)傳達(dá)后，有很多人不理解，心存疑慮，非議之聲不斷。但是不得不說(shuō)，正是鄧小平的這次談話(huà)，開(kāi)啟了終結(jié)中國(guó)福利住房制度的破冰之旅。到1980年10月，全國(guó)開(kāi)始有128個(gè)城市和部分縣鎮(zhèn)開(kāi)展了私人購(gòu)買(mǎi)、建造住宅的工作。

1980，中國(guó)第一家房地產(chǎn)公司橫空出世

1980年，注定是中國(guó)房地產(chǎn)不平凡的一年。

進(jìn)入1980年才8天，即1980年1月8日，中國(guó)第一家房地產(chǎn)公司—— 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立了，當(dāng)時(shí)的深圳房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)駱錦星兼任公司總經(jīng)理。

說(shuō)是公司，其實(shí)只有5個(gè)人，除了總經(jīng)理，還有財(cái)務(wù)、出納、兩個(gè)技術(shù)員，他們的資產(chǎn)是4部舊單車(chē)，一間平房和幾張桌子，4萬(wàn)元港幣的開(kāi)辦費(fèi)是從香港商人那里借來(lái)的。

成立公司的目的只有一個(gè)：和香港商人合作建房子。此前，因?yàn)槿鄙儋Y金，46歲的駱錦星正為解決兩萬(wàn)平方米干部住房發(fā)愁，偶然聽(tīng)一個(gè)香港朋友說(shuō)，你這個(gè)局長(zhǎng)是在端著金飯碗要飯，為什么不可以你們出地，港商出錢(qián)，合作建房，利潤(rùn)分成？

這話(huà)把駱錦星嚇了一跳。要知道在當(dāng)時(shí)，出讓土地是要犯法的。但他也不得不承認(rèn)，香港朋友的這個(gè)提議還是挺讓他心動(dòng)的。為了找一個(gè)合理合法的理由，經(jīng)歷過(guò) “文革”洗禮的駱錦星，與深圳市委政策研究室的一幫人經(jīng)過(guò)冥思苦想，終于在馬恩列斯著作中找到了理論根據(jù)。

他們?cè)?《列寧選集》的 “住宅問(wèn)題”一節(jié)中，查到列寧引用過(guò)恩格斯一段話(huà)：“……住宅、工廠等，至少是在過(guò)渡時(shí)期未必會(huì)毫無(wú)代價(jià)地交給個(gè)人或協(xié)作社使用?！?/p>

駱錦星連夜向時(shí)任深圳市市委書(shū)記的張勛甫報(bào)告，后者也引經(jīng)據(jù)典地表態(tài)：“《共產(chǎn)黨宣言》中還說(shuō) ‘剝奪地產(chǎn)，把地租用于國(guó)家支出，你們就先干著試試看吧?！?/p>

有了這一表態(tài)，找投資并沒(méi)有費(fèi)多大事兒，一位香港老板騎著自行車(chē)到深圳來(lái)，坐在一個(gè)破凳子上談成了這次合作。沒(méi)過(guò)多久，中國(guó)第一份合作建房合同誕生了。

同時(shí)，繼北京 《紅旗》 雜志發(fā)表文章，論證住宅屬于商品，私人購(gòu)房與社會(huì)主義公有制并不矛盾后不久，《人民日?qǐng)?bào)》 也報(bào)道了吉林推廣四平市建房出售經(jīng)驗(yàn)的消息。這批住宅同時(shí)面向集體單位和個(gè)人出售。

這年9月，北京成立了全國(guó)第二家房地產(chǎn)公司—— 北京城市開(kāi)發(fā)總公司，拉開(kāi)了開(kāi)發(fā)北京房地產(chǎn)的序幕。

這一年還有一個(gè)文件應(yīng)該被記住，那就是 《全國(guó)城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要》。這個(gè)紀(jì)要明確表示，對(duì)新建小城市、衛(wèi)星城、現(xiàn)有的城市新建區(qū)、舊城成片改造區(qū)，都應(yīng)該考慮 “組織開(kāi)發(fā)公司，實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)”。

之后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始了一定程度的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)公司也逐步發(fā)展起來(lái)。作為一個(gè)行業(yè)，“房地產(chǎn)”于1984年有了自己的正式名字。國(guó)家計(jì)委、經(jīng)委、統(tǒng)計(jì)局、標(biāo)準(zhǔn)局等于這年批準(zhǔn)頒布了 《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)和代碼》，首次正式將房地產(chǎn)列為獨(dú)立的行業(yè)。

但在20世紀(jì)八九十年代的中國(guó)，全國(guó)范圍的住房改革依然任重而道遠(yuǎn)。

住房改革的破冰之旅

中國(guó)最初的住房改革是嘗試以成本價(jià)對(duì)住房進(jìn)行銷(xiāo)售，結(jié)果效果并不理想，1979—1981年整個(gè)試點(diǎn)改革期間，全國(guó)僅售出3000套住房，出售的新建住房只占同期新建住房的兩千分之一。1982—1985年又開(kāi)始試行 “三三制”售房，即個(gè)人購(gòu)房只需支付三分之一的房?jī)r(jià)款，其余三分之二由地方政府及職工所在單位分擔(dān)補(bǔ)貼。由于個(gè)人只需付出三分之一，住房銷(xiāo)售有所改善，但仍不理想。

可是，這種補(bǔ)貼售房改革卻讓地方政府和單位背上了沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)公房的低租金制度，租買(mǎi)比價(jià)不合理，也使得公房體制內(nèi)的人們對(duì)自購(gòu)住房興趣不高。

在各方的不滿(mǎn)聲中，補(bǔ)貼售房試驗(yàn)于1986年3月被叫停。

此后，中國(guó)房改的重心從單純推動(dòng)售房轉(zhuǎn)移到推動(dòng)租金改革，希望 “以租促售”。1986年，國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組提出了 “提高工資、變暗補(bǔ)為明補(bǔ)、變實(shí)物分配為貨幣分配、以提高租金促進(jìn)售房”的整體房改思路。

縱觀20世紀(jì)80年代不管是公房出售還是提租住房改革措施，不但沒(méi)有從根本上解決住房危機(jī)，反而還擴(kuò)大了原來(lái)的不公平。此后中央政府連續(xù)發(fā)動(dòng)了兩輪全國(guó)性房改，中國(guó)城鎮(zhèn)住房一度進(jìn)入福利分房和商品房并存的雙軌制或 “二元制”城鎮(zhèn)住房體系，但福利住房制度依然占據(jù)主體。

由于住房分配體制未發(fā)生根本變革，住房實(shí)物福利分配方式仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，大多數(shù)職工能夠繼續(xù)從福利住房中獲益，對(duì)商品住房的需求并不迫切。同時(shí)長(zhǎng)期的低工資制度也使得多數(shù)人根本買(mǎi)不起商品住房，再加上沒(méi)有貸款買(mǎi)房、按揭等住房金融工具的配合，商品住房的發(fā)展在1994年至1997年遇到瓶頸，房地產(chǎn)市場(chǎng)如一潭死水，商品住房銷(xiāo)售面積年增長(zhǎng)率停滯不前。其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的比重雖然自1986年的14%到1994年首次突破50%，但之后也停留在50%—60%，沒(méi)有更大的突破。

1997年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)，給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。為應(yīng)對(duì)危機(jī)，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，把房地產(chǎn)業(yè)盡快培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成了當(dāng)時(shí)中央政府的共識(shí)。而發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，勢(shì)必要求城鎮(zhèn)住房制度完全變革，徹底取消與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的福利分房制度，才能讓房地產(chǎn)業(yè)找到足夠的發(fā)展空間。

福利分房的終結(jié)

1998年，注定是寫(xiě)入中國(guó)房地產(chǎn)史冊(cè)并且必須大書(shū)特書(shū)的一年，因?yàn)閺拇艘院?，單位分房這種事，現(xiàn)在的年輕人恐怕只能聽(tīng)別人說(shuō)說(shuō)，或者是在影視作品中見(jiàn)到了。從這一年起，在中國(guó)延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度徹底變成了回憶。

1998年2月28日，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理的朱镕基主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組第三次會(huì)議，并亮明了自己的態(tài)度：“要做個(gè)決定，今年下半年停止福利分房?！?/p>

同年7月3日，是中國(guó)住房制度改革的一個(gè)分水嶺。這一天，國(guó)務(wù)院下發(fā)了 《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這份后來(lái)被稱(chēng)作房改綱領(lǐng)的 “23號(hào)文件”，正式開(kāi)啟了以“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住房貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。從此，原先的福利分房制度徹底被廢止，“市場(chǎng)化”成為住房建設(shè)的主題詞，中國(guó)真正進(jìn)入了商品房時(shí)代。這不但是中國(guó)兩種住房體制的轉(zhuǎn)換期，也是中國(guó)人兩種生活方式的分水嶺。中國(guó)人開(kāi)始進(jìn)入幸福與掙扎并存、感恩與無(wú)奈共生的房改時(shí)代。

在南京市鼓樓區(qū)某小學(xué)一位教語(yǔ)文的女老師回憶，在聽(tīng)到今后不再分福利房的消息后，她竟然哭了。她覺(jué)得很失落，很迷茫，“我剛到學(xué)校的時(shí)候，校長(zhǎng)曾指著學(xué)校后邊的一塊空地說(shuō)，3年后，這里就是你們的房子。當(dāng)時(shí)我很高興，從來(lái)沒(méi)有想過(guò)自己要買(mǎi)房子?，F(xiàn)在國(guó)家不分房了，我自己哪有錢(qián)買(mǎi)??？”

為了搭上福利分房的 “末班車(chē)”，許多城里人連婚姻也開(kāi)始功利起來(lái)，有的人還沒(méi)女朋友，立刻到鄉(xiāng)下相親找個(gè)女孩結(jié)婚；有的結(jié)婚沒(méi)幾年，已經(jīng)分過(guò)一套房子的，聽(tīng)說(shuō)30歲以上的大齡單身青年也可以享受房改待遇，立刻與另一半 “假離婚”。

福利分房成了閃電結(jié)婚的催化劑。當(dāng)時(shí)，27歲的廣東湛江人鄒小偉與父母住一起，由于單身，單位的福利分房一直輪不上他。他和現(xiàn)在的妻子還剛認(rèn)識(shí)100多天，根本沒(méi)想著結(jié)婚，但當(dāng)聽(tīng)說(shuō)福利分房要取消了，他與女友一商量，決定 “為了房子”結(jié)婚。

當(dāng)時(shí)流行著一則笑話(huà)，說(shuō)某單位分房方案中規(guī)定，已婚者加3分。某君心底一算，自己就差一分，情急之下，在一家雜志上刊登如下征婚廣告：現(xiàn)征一有意者共同生活，年齡不限！相貌不限！性格不限！男女不限！

隨著福利分房的終結(jié)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在十多年間得到快速發(fā)展，一幢幢高樓拔地而起，城鎮(zhèn)居民的人均居住面積不斷擴(kuò)大，居住環(huán)境得到極大改善，中國(guó)人經(jīng)歷了最大規(guī)模的人居變遷，人們紛紛從擁擠不堪的里弄胡同搬到寬敞明亮的現(xiàn)代化居民小區(qū)，不再擔(dān)心 “有錢(qián)也買(mǎi)不到房子”。

上文提到的那個(gè)對(duì)失去福利分房機(jī)會(huì)倍感失望的南京鼓樓區(qū)的女老師，省吃?xún)€用存了10多萬(wàn)元，又向親戚朋友借了一些，于2005年在南京近郊買(mǎi)下屬于自己的一套住房。

只是在告別了擁擠的居住記憶后，普通中國(guó)人又迎來(lái)了高房?jī)r(jià)的痛苦，因此，不時(shí)有人感嘆：“一輩子的打拼就為了一套房?！鄙踔翈状说拇蚱床拍軌蛟诒本?、上海、深圳、廣州等大城市買(mǎi)上一套房?？梢?jiàn)，深化住房制度改革，讓普通中國(guó)人真正實(shí)現(xiàn) “居者有其屋”，不讓住房與民生漸行漸遠(yuǎn)，仍是當(dāng)前擺在中央和地方政府面前急需解決的重大課題。

（選自 《文史博覽·文史》2016年第11期）