不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的無權(quán)處分
——兼談我國《物權(quán)法》106條的問題和解決方法

梁汪洋 凌 晶

(華僑大學(xué)法學(xué)院，福建 泉州 362000)

【法律文化】

不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的無權(quán)處分
——兼談我國《物權(quán)法》106條的問題和解決方法

梁汪洋 凌 晶

(華僑大學(xué)法學(xué)院，福建 泉州 362000)

我國善意取得制度見諸于物權(quán)法106條，立法直接將其統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)領(lǐng)域引發(fā)了頗多爭議。依體系解釋來看，善意取得制度的適用需立足于無權(quán)處分基礎(chǔ)之上，因此在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，合理地理解無權(quán)處分的內(nèi)涵關(guān)乎善意取得制度目的的實(shí)現(xiàn)。本文就主要探析不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)善意取得中的無權(quán)處分。

無權(quán)處分；善意取得；不動(dòng)產(chǎn)；信賴保護(hù)

善意取得制度濫觴于日耳曼法的占有制度設(shè)計(jì)，后又吸收了羅馬法短期時(shí)效制度的善意構(gòu)成要件。厘清不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的無權(quán)處分首先必須從整體端視善意取得制度的理性基礎(chǔ)。依筆者看來，其理性基礎(chǔ)在于通過立法擬制技術(shù)簡化現(xiàn)實(shí)交易占有所有時(shí)常分離的復(fù)雜情形來保障交易的安全和便捷，[1]換言之，其制度設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)在于市場交易中經(jīng)濟(jì)自由、安全和便捷效率的價(jià)值導(dǎo)向。以此可見，如果沒有現(xiàn)實(shí)中無權(quán)處置他人之物的交易常態(tài)，善意取得制度的適用余地則完全無從談起。依我國《物權(quán)法》106條規(guī)定，無處分權(quán)人處分動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)于受讓人，所有權(quán)人皆可予以追討，但符合善意取得制度構(gòu)成要件的除外。該規(guī)定簡化了善意取得構(gòu)成要件，將動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得做一并規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)的問題在于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)在無權(quán)變動(dòng)規(guī)則中存在明顯差異，這勢必要求二者在適用上有所區(qū)別?；诶碚摵蛯?shí)務(wù)界對于善意取得制度在動(dòng)產(chǎn)的適用規(guī)則上爭議不大，但在不動(dòng)產(chǎn)上的爭議頗多，因此筆者試就不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的無權(quán)處分的相關(guān)問題，以及我國物權(quán)法106條所存在的問題和解決方法予以分析和討論，提出自己獨(dú)到的見解，希盼對于未來司法解釋的出臺和立法的重構(gòu)有所裨益。

一、無權(quán)處分的概念確定

無權(quán)處分指，無處分權(quán)人以自己的名義，就標(biāo)的物的所為的處分行為。[2]在此，該如何理解“處分”二字？從學(xué)理來看，最廣義的處分可分為事實(shí)上的處分和法律上的處分，一般而言無權(quán)處分中的“處分”系指法律上的處分，即通過買賣、抵押、質(zhì)押等行為使得所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者權(quán)能發(fā)生分離的情形。[3]何以具備處分之能力，在筆者看來，應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)維度來看：第一，具備處分權(quán)應(yīng)當(dāng)有內(nèi)部的法律事實(shí)關(guān)系作為支撐；第二，處分資格的具備需滿足物權(quán)變動(dòng)的外部形式要件。[4]按照此兩種進(jìn)路可對不動(dòng)產(chǎn)中無權(quán)處分的內(nèi)涵產(chǎn)生兩種不同的理解：第一，處分人即使具有登記權(quán)利人的形式要件，但其不具有真實(shí)的法律事實(shí)的支撐，其亦屬無權(quán)處分人；第二，處分人是實(shí)際的有權(quán)處分人，但不具有外部的形式登記要件，其行為構(gòu)成無權(quán)處分。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得中無權(quán)處分的內(nèi)涵界定

如何理解不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中無權(quán)處分的內(nèi)涵，學(xué)界目前主要還存在著兩種不同的觀點(diǎn)。一是“登記錯(cuò)誤說”，持這種觀點(diǎn)的學(xué)者主張，登記錯(cuò)誤與無權(quán)處分實(shí)屬上下位階關(guān)系，對無權(quán)處分應(yīng)作限縮解釋，即在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中對無權(quán)處分的解釋僅應(yīng)限定在不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人登記錯(cuò)誤的情形下，行為人以登記權(quán)利人之名義處分不動(dòng)產(chǎn)。二是學(xué)者們認(rèn)為登記錯(cuò)誤和無權(quán)處分應(yīng)當(dāng)屬同一位階，是并列關(guān)系，其共同的上位階概念是從“無權(quán)利人”處取得的要件。[5]依筆者之見，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的無權(quán)處分應(yīng)采用第一種“登記錯(cuò)誤說”，具體來看：善意取得制度系為交易便捷和交易安全而設(shè)立，其存在的邏輯前提應(yīng)當(dāng)有一個(gè)使相對人得以信服的、產(chǎn)生信賴的“標(biāo)記”，即立法上所表達(dá)的使買受人產(chǎn)生所謂的“善意”，《物權(quán)法司法解釋(一)》規(guī)定，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。其立法原意即在于此。因此，對于物權(quán)法106條的解釋脫離此“標(biāo)記”，則與立法精神的原意相背離。在正常的不動(dòng)產(chǎn)交易中，實(shí)際權(quán)力狀態(tài)和形式所登記的權(quán)利狀態(tài)應(yīng)當(dāng)一致，但試想如果處分人沒有登記權(quán)利的“標(biāo)記”，相對人所謂的善意和信賴之說實(shí)屬勉強(qiáng)，因此對于不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分應(yīng)當(dāng)采用筆者之前所言的第一種維度予以思考，即在登記錯(cuò)誤情形之下，處分人雖沒有內(nèi)部的法律事實(shí)支撐，但其具有登記的外部形式之外觀，其亦屬無處分權(quán)人。

然而，問題的關(guān)鍵在于將不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的無權(quán)處分限縮解釋至“登記錯(cuò)誤”還遠(yuǎn)不能解決理論實(shí)務(wù)中的諸多爭議，其還需進(jìn)一步的界定理清。首先需要明確的問題是是否所有的登記簿錯(cuò)誤都可以致使不動(dòng)產(chǎn)善意取得，答案是否定的。因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤具體可分為登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤和非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。[6]權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的關(guān)乎不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和糾紛與真實(shí)的物權(quán)不一致的登記錯(cuò)誤，非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤則一般指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)的自然狀態(tài)不一的錯(cuò)誤，諸如房屋實(shí)際的樓層、位置和登記簿上登記的不同等情況。在此，登記錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步限縮解釋為權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤。因?yàn)闄?quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤在文意上雖差之毫厘，但在法律效果上卻差之千里。一方面不動(dòng)產(chǎn)登記簿的功能在于實(shí)現(xiàn)交易明細(xì)的清晰化目標(biāo)，其具有事實(shí)上的推定效力，但推定效力的范圍卻僅僅限于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)，而這些權(quán)利都是不動(dòng)產(chǎn)登記簿表現(xiàn)，皆屬權(quán)利事項(xiàng)。另一方面非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤也與善意取得制度的理性基礎(chǔ)不相協(xié)調(diào)。在具體司法實(shí)踐中，買受人不可能僅因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿上房屋面積的登記錯(cuò)誤對處分人產(chǎn)生實(shí)際所謂其具有處分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)能的“信賴”。因此可以進(jìn)一步地理清不動(dòng)產(chǎn)善意中的無權(quán)處分，即應(yīng)限縮解釋為權(quán)利事項(xiàng)的登記簿登記錯(cuò)誤。

至此，似乎從學(xué)理上對于不動(dòng)產(chǎn)善意取得中無權(quán)處分的界定已予明晰，但頗為吊詭的是，在私賣夫妻共有財(cái)產(chǎn)的類型案件中，對于夫妻一方“無權(quán)處分”夫妻共同不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得制度還存在頗多爭議。在筆者看來，首先應(yīng)當(dāng)討論是否夫妻一方只要處分共有不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，就都屬于不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“無權(quán)處分”？如果其并非之前所界定的權(quán)力事項(xiàng)的登記簿錯(cuò)誤，那么其也不應(yīng)由善意取得制度所調(diào)整。因此，對此問題如果不能予以明確，顯然對于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全有百害而無一益。筆者試結(jié)合案例分析和解答這一現(xiàn)實(shí)問題。

司法實(shí)踐中，關(guān)于夫妻一方擅自處理共有不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的類型案件依筆者之見主要可歸類為以下三種情況。第一，夫妻雙方均為不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利人，其中一方未經(jīng)另一方同意擅自處分不動(dòng)產(chǎn)；第二，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上僅登記一人，夫妻另一方?jīng)]有登記，但是沒有登記的一方擅自處分了共有不動(dòng)產(chǎn)；第三，此種情形與第二種情形類似，區(qū)別在于處分人是登記的夫妻一方。針對以上三種情形，在筆者看來，雖同屬廣義上的“無權(quán)處分”，但其并非都屬于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中限縮解釋后的“無權(quán)處分”。仔細(xì)分析來看，只有在第三種情形下才適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得的前提在于有一個(gè)外部信賴的“標(biāo)記”，此標(biāo)記的表現(xiàn)在于登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。前兩種情形雖也使相對人產(chǎn)生了“信賴”，但此信賴非彼信賴。相對人在此產(chǎn)生的信賴標(biāo)記并非基于登記簿上的錯(cuò)誤，而是由于其相信基于夫妻關(guān)系，夫妻一方有“代理權(quán)”代表另一方處分財(cái)產(chǎn)。需要明確的是，夫妻關(guān)系并不當(dāng)然地附隨產(chǎn)生代理關(guān)系，其實(shí)際處分共有不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的行為構(gòu)成“無權(quán)代理”，[7]而無權(quán)代理和無權(quán)處分之間卻是個(gè)性大于共性，其有本質(zhì)區(qū)別，[8]切不可將二者混淆替用。

另需補(bǔ)充的是，是否前兩種情形之下私賣夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)買受人的交易安全就不再受保護(hù)？其實(shí)不然，保護(hù)相對人的交易信賴安全乃現(xiàn)代民法的基本理念，只不過保護(hù)此等信賴的制度非善意取得制度，而是我國《合同法》第49條規(guī)定的表見代理制度。避免混淆使用各種民法制度，發(fā)揮各制度的特定功能方能實(shí)現(xiàn)維護(hù)交易安全和秩序的初始目標(biāo)。

三、《物權(quán)法》106條的問題及解決方法

似乎所有問題的癥結(jié)皆在我國《物權(quán)法》第106條將善意取得制度統(tǒng)一于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)領(lǐng)域之上，事實(shí)上自《物權(quán)法》頒布以來，學(xué)界對于此條的質(zhì)疑和批判就不絕于耳。其主要論點(diǎn)基于德國和我國臺灣地區(qū)均采用嚴(yán)格區(qū)分善意取得制度和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的立法模式，著眼于善意取得制度與不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力在架構(gòu)基礎(chǔ)、構(gòu)成要件和法律效果上的不同，明確善意取得制度僅應(yīng)適用于動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)領(lǐng)域的信賴交易安全則應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的機(jī)制予以規(guī)范和保護(hù)。[9]依筆者之見，其論點(diǎn)指明就不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)分別構(gòu)建善意取得制度和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力兩種架構(gòu)迥異的交易保護(hù)制度，分別調(diào)整的立法方向值得稱道，但仔細(xì)推敲此論點(diǎn)，還需討論以下幾點(diǎn)問題：第一，立法者將《物權(quán)法》106條統(tǒng)一規(guī)定適用不動(dòng)產(chǎn)，究其原因是對善意取得制度和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公示力區(qū)分認(rèn)識不夠，還是另有他義？第二，善意取得制度是否絕無適用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域之可能？

針對第一個(gè)問題，可從我國《物權(quán)法》起草的過程中看出些許端倪，在王利明教授和梁慧星教授分別起草的《物權(quán)法草案建議稿》中都提出了要分別建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力和動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，區(qū)別在于王利明教授提出可對“不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度”做特別規(guī)定，但在最后通過的《物權(quán)法》中卻對不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的條文只字未提，而是將善意取得制度擴(kuò)張至不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)領(lǐng)域，中國“特色”的《物權(quán)法》106條就由此形成。

仔細(xì)分析王利明教授和梁慧星教授的建議稿，就會(huì)對我國立法機(jī)關(guān)對于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力和動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之間的區(qū)別了然于胸。但我國依舊反其道行之，唯一理性的解釋在于立法者是在考量我國的實(shí)際國情后，對于我國建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度未有充足信心，需可知我國自建國以后長期實(shí)行房屋分配制度，且執(zhí)行男女有別的分房政策，20世紀(jì)90年代后期實(shí)行房改時(shí)，更有單位明確要求唯有本單位人員才具有登記房屋登記簿之資格。[10]而這一現(xiàn)實(shí)國情與德國嚴(yán)密的不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度差別甚大，此貿(mào)然借鑒分立動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的制度無國情基礎(chǔ)做支撐，實(shí)非立法之上策，可見對于《物權(quán)法》106條絕非立法者理性缺失之產(chǎn)物，而實(shí)屬權(quán)衡國情利益之規(guī)范。

此外，關(guān)于善意取得制度是否能擴(kuò)張至不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)領(lǐng)域的爭論也尤為激烈。堅(jiān)持善意取得制度僅能限于動(dòng)產(chǎn)的學(xué)者主要因?yàn)閮牲c(diǎn)。第一，不動(dòng)產(chǎn)交易中往往以登記作為公示的方法，買受人在實(shí)際交易中一般不會(huì)誤將房屋占有人誤認(rèn)為所有權(quán)人，并與之交易。因此善意取得制度幾無適用之空間可談。第二，基于比較研究的法域經(jīng)驗(yàn)，德國和我國臺灣地區(qū)皆采用分離動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的立法模式，其在實(shí)際操作中對于維護(hù)交易安全和促進(jìn)商品流通效果顯著。因此，我國需以之為立法范本。然而筆者卻不敢對此茍同，首先，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際交易中確以登記作為所有權(quán)認(rèn)定之標(biāo)準(zhǔn)，但卻存在登記錯(cuò)誤之常態(tài)，實(shí)際所有權(quán)人和登記簿上的權(quán)利人往往并不一致，因此不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度無適用空間之談顯然站不住腳。其次，先進(jìn)的域外經(jīng)驗(yàn)的確是一國法制進(jìn)步發(fā)展的重要資源，但其還必須根植于本國的基本國情，否則只會(huì)結(jié)出“南橘北枳”之果。我國與德國國情差別明顯，受制于我國建國初期房地產(chǎn)分配和“特色”的登記簿規(guī)定的歷史遺留問題及我國地域之大、調(diào)整之難的現(xiàn)實(shí)，“照抄”德國和我國臺灣地區(qū)的立法模式實(shí)非理性之舉。因此，善意取得制度與不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域井水不犯河水的論調(diào)則顯得過于絕對。

討論至此，還需回歸到《物權(quán)法》第106條之上，筆者之前所言皆是在對《物權(quán)法》106條的批判予以回應(yīng)，似對其持贊許態(tài)度。其實(shí)不然，對于《物權(quán)法》第106條的理解需從兩點(diǎn)出發(fā)，首先，需要明確的是《物權(quán)法》106條之規(guī)定，乃立法機(jī)關(guān)基于國情將善意取得制度擴(kuò)展至不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的“權(quán)宜”之策，但問題在于其并未明確對于善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)的限度，善意取得制度即使能適用于不動(dòng)產(chǎn)，但也并不意味其在遇到不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)領(lǐng)域的爭議皆可適用，其還必須考慮合理限度，并需明確區(qū)分與其功能相似的制度。因此，這還需司法機(jī)關(guān)出臺新的司法解釋將不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的無權(quán)處分進(jìn)一步明確界定至權(quán)利事項(xiàng)的登記錯(cuò)誤，方可發(fā)揮善意取得制度保護(hù)交易安全的初始目標(biāo)。其次，《物權(quán)法》106條對于將善意取得制度擴(kuò)充至不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域并非立法之上策，其只是臨時(shí)的過渡辦法，我國未來的立法方向應(yīng)當(dāng)是遵從德國、瑞士和我國臺灣地區(qū)明確區(qū)分動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的立法模式，只不過我國還需進(jìn)一步整治和規(guī)范我國不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力之建設(shè)，這一艱巨的工程還需法學(xué)界和社會(huì)各階層的共同努力。

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【責(zé)任編輯：王 崇】

D923；D922.181

A

1673-7725(2017)04-0172-04

2017-02-15

梁汪洋(1993-)，男，安徽合肥人，主要從事民商法研究。