基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理

周本權(quán) 北京首創(chuàng)大都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理

周本權(quán) 北京首創(chuàng)大都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高人們生活質(zhì)量有著重要影響。隨著我國宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了新的改變?；诖?，本文重點(diǎn)探究宏觀調(diào)控空的必然性，進(jìn)而分析宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響與建議。

宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 管理 建議

引言

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著巨大推動(dòng)作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，為了能夠全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范性，國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)制定宏觀調(diào)控政策是非常必要的，包括構(gòu)建經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房建設(shè)、限購貸款等，都是重要的宏觀調(diào)控手段。但從實(shí)質(zhì)上說，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來說是一把“雙刃劍”，其不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推動(dòng)作用，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，同時(shí)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一些負(fù)面影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要保障順應(yīng)大環(huán)境發(fā)展的基礎(chǔ)上，不斷的去適應(yīng)、調(diào)整，這樣才能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

一、出臺(tái)宏觀調(diào)控政策的必要性

（一）控制樓價(jià)不斷上升

近十多年來，我國樓價(jià)上升是有目共睹的，隨著樓價(jià)不斷上升，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格與工薪階層消費(fèi)者收入的比例嚴(yán)重失調(diào)，從而造成嚴(yán)重的社會(huì)問題，拉大了貧富差距。這一問題與我國倡導(dǎo)的“和諧社會(huì)”宗旨相違背。為了能夠保障社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，提高中低收入人群的購買力，必須要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。宏觀調(diào)控的目的是規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定稅收來源。但是宏觀調(diào)控是一種長期規(guī)范手段，并非在短期內(nèi)能夠完成的工作。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下分析，由于企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，在宏觀調(diào)控背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)因競(jìng)爭(zhēng)力不足導(dǎo)致破產(chǎn)或被合并，同時(shí)也有很多企業(yè)能夠抓住這次機(jī)會(huì)，不斷的強(qiáng)大自己，從而占有更多的市場(chǎng)資源。

（二）中央與地方政府不協(xié)調(diào)問題

由于很多地方政府為了推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高政府稅收，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，鼓勵(lì)提高房?jī)r(jià)，這樣就能夠讓地方政府在國民經(jīng)濟(jì)中的所占比例更大。簡(jiǎn)單來說，地方城市建設(shè)發(fā)展越快，其政績(jī)也就更加突出。但中央所提出的“和諧社會(huì)”理念是維持整個(gè)經(jīng)濟(jì)生態(tài)穩(wěn)定發(fā)展，也就是全國房地產(chǎn)行業(yè)是一盤棋，不能任由一個(gè)領(lǐng)域任意發(fā)展，從而擾亂了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)范性，因此，出臺(tái)宏觀調(diào)控政策是必然手段。

二、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

現(xiàn)如今，由于我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不夠成熟，我國房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著諸多問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到阻礙。這就需要采用宏觀調(diào)控的手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行安排和調(diào)整。特別是在改革開放以后，我國對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所出臺(tái)政策數(shù)量不斷加大，使得很多國外房地產(chǎn)商進(jìn)入到我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，提高了國內(nèi)房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)。如今我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)徹底進(jìn)入到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軌道當(dāng)中，在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要面對(duì)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并且部分房地產(chǎn)商沒有找到應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方法，從而出現(xiàn)了較強(qiáng)的企業(yè)不斷擴(kuò)大規(guī)模，弱的企業(yè)不斷被合并。但是在宏觀調(diào)控下，主要是還是加息政策，這對(duì)開發(fā)商來講，隨著貸款利息不斷提高，會(huì)提高房地產(chǎn)開發(fā)成本，這就會(huì)直接提高房?jī)r(jià)，加重購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和購房壓力。并且由于購房者壓力不斷增大，會(huì)降低購房成交率，這對(duì)開發(fā)商來說是極其不利的因素，同樣會(huì)間接提高建筑的開發(fā)成本，從而提高了房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）宏觀調(diào)控對(duì)房地經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響

現(xiàn)如今，我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了新常態(tài)。隨著我國近些年國民生產(chǎn)總值不斷提高，國民經(jīng)濟(jì)也保持著穩(wěn)定的增長速度，從而逐漸提高了人民收入，提高了人們的生活質(zhì)量，人們對(duì)品質(zhì)生活的追求也愈加強(qiáng)烈，從而加大了購房欲望，這也是近些年我國房?jī)r(jià)飛速上漲、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不斷增加的重要原因。國家中央銀行存款儲(chǔ)備作為開展空管調(diào)控的重要手段，在近些年也進(jìn)行了有關(guān)調(diào)整，提高銀行的存款準(zhǔn)備金，該舉動(dòng)在很大程度上控制了房地產(chǎn)資金來源，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)因此受到影響，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度和流動(dòng)資金。為了能夠加強(qiáng)市場(chǎng)行為控制，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)、股市等，國家對(duì)存款利率進(jìn)行了調(diào)整，并且調(diào)整幅度與調(diào)整周期也十分罕見。特別是連續(xù)利率上調(diào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了極大的變化，很多具有先見性的房地產(chǎn)企業(yè)在利率上調(diào)的情況下獲得了更大的擴(kuò)張機(jī)會(huì)，也搶占了更多的市場(chǎng)占有率，而一些盈利能力不足、沒有先見性的房地產(chǎn)企業(yè)則舉步維艱，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)兩極分化的情況愈加明顯。

（三）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所涉及的社會(huì)與文化要素影響

現(xiàn)如今，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了極大的轉(zhuǎn)變，主要是朝向小型化結(jié)構(gòu)發(fā)展，也就是鼓勵(lì)中小企業(yè)發(fā)展的形式。一方面，是由于我國早起的計(jì)劃生育政策；另一方面，近些年我國家庭離婚率不斷上升，并且思想觀念更新，導(dǎo)致一些年輕人的自由性更強(qiáng)，兒女們不愿意與服務(wù)居住在一起，從而提高了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量不斷增加。計(jì)劃生育主要影響群體是80后-00后，這類人群大部分在社會(huì)中都有一定的地位，并且在城市中居住的較多，這部分人群的經(jīng)濟(jì)條件普遍較好，這也成為了商品房交易中強(qiáng)有力的購買者。這兩大因素在很長一段時(shí)間依然是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力。再加上我國城市化建設(shè)進(jìn)程不斷深入，農(nóng)村人口逐漸朝向城市轉(zhuǎn)移，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國每年的城市人口增長數(shù)量為兩千萬，這也是推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)長足發(fā)展的外因。

三、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理的幾點(diǎn)建議

（一）明確戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)

在宏觀調(diào)控前后，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷規(guī)范自身的行為，當(dāng)今市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該進(jìn)行更加科學(xué)化、理性化的投資，同時(shí)因?yàn)楹暧^調(diào)控的因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)自我超越變成了被動(dòng)發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中不僅出現(xiàn)了“大魚吃小魚”，同時(shí)也出現(xiàn)了“快魚吃慢魚”的格局。因此，對(duì)客觀對(duì)待宏觀調(diào)控，將宏觀調(diào)控當(dāng)做是一種挑戰(zhàn)的同時(shí)，也是一種機(jī)遇。做好內(nèi)部管理工作，積極創(chuàng)新技術(shù)，從不斷提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力，這也是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急的任務(wù)。

（二）明確經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理的思路

1.實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理，提高決策能力

想要提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，首先是要保障具有更加科學(xué)的管理模式，針對(duì)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展情況，整理出一套更加適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的管理模式，對(duì)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)來說是永恒的話題。要求房地產(chǎn)企業(yè)決策人員不僅要保持清醒的頭腦，對(duì)行業(yè)發(fā)展有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也要具有更加長遠(yuǎn)的看法，不斷挖掘企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)力。同時(shí)，需要制定企業(yè)發(fā)展的各個(gè)時(shí)期戰(zhàn)略目標(biāo)，不斷完善企業(yè)內(nèi)部定位，提高企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的彈性，從而來適應(yīng)政策、市場(chǎng)等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)人才建設(shè)，提高競(jìng)爭(zhēng)力

從本質(zhì)上來說，當(dāng)今企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)則就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要不斷加強(qiáng)人才建設(shè)工作，強(qiáng)化人力資源管理，要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠不斷完善自身的制度。人、產(chǎn)品、生產(chǎn)流程是構(gòu)成組織的基本三要素，是企業(yè)生存與發(fā)展的根本。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，人才管理與流程管理將決定著企業(yè)是否能夠長足發(fā)展。人力資源管理工作不僅能夠把人才請(qǐng)進(jìn)企業(yè)，更多的是能夠充分發(fā)揮人才作用。

3.建設(shè)企業(yè)文化，構(gòu)建核心價(jià)值觀

房地產(chǎn)作為高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、運(yùn)行周期長、市場(chǎng)變化快的行業(yè)，即便是發(fā)展良好的企業(yè)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中稍有不慎，就會(huì)功虧一簣。如何保障房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的市場(chǎng)中脫穎而出并持續(xù)發(fā)展，是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的問題。隨著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不斷變化，我國房地產(chǎn)商品的消費(fèi)主體、供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等層面也出現(xiàn)了變化，并且還需要面臨著國際房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)與挑戰(zhàn)，想要從根本上解決這類問題，就必須要以正確的觀念求發(fā)展，以市場(chǎng)發(fā)展為向?qū)В瑯淞⒏有路f的戰(zhàn)略觀念，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要貼合市場(chǎng)，滿足市場(chǎng)需求

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，開展項(xiàng)目投資中必須要貫徹因地制宜的理念，準(zhǔn)確的找出投資項(xiàng)目切入點(diǎn)，從工程項(xiàng)目前提規(guī)劃、工程施工、市場(chǎng)營銷等方面，需要根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的實(shí)際情況，從差異化的發(fā)展道路，所開展的項(xiàng)目一定要求精不求大，彰顯出企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的特色，打造自己的品牌。第一，要求有關(guān)部門加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研工作，利用項(xiàng)目可行性報(bào)告，對(duì)各個(gè)地塊和資金儲(chǔ)備進(jìn)行合理評(píng)估；第二，保障經(jīng)濟(jì)規(guī)劃更加科學(xué)、合理，能夠滿足市場(chǎng)發(fā)展需求，保持開發(fā)產(chǎn)品的領(lǐng)先性；第三，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定位，入市機(jī)遇準(zhǔn)確，價(jià)格策略合理。

（四）加強(qiáng)自身的品牌建設(shè)

一個(gè)有品牌特質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，通常使其他企業(yè)無法對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，這樣就能夠讓產(chǎn)品脫穎而出。房地產(chǎn)品牌代表了具有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品，表示具有品牌形象的房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的消費(fèi)理念。根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，將產(chǎn)品品牌劃分為企業(yè)品牌、老板品牌、產(chǎn)品品牌三個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要提供物業(yè)管理、實(shí)體配套，同時(shí)也要將項(xiàng)目資源作為一種互補(bǔ)連動(dòng)。將企業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N文化，從而營銷小區(qū)氛圍。

四、結(jié)束語

綜上所述，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，既是一次挑戰(zhàn)也是一次機(jī)遇，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要迎接挑戰(zhàn)、抓住機(jī)遇，不斷對(duì)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，適應(yīng)大環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，只有這樣才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)長足發(fā)展。

[1]韋芳.基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2014,09:16-17.

[2]毛建功.國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)政策發(fā)展[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2015,07:5-6.

[3]唐輝艷.宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)我國房地產(chǎn)發(fā)展的影響[J].東方企業(yè)文化,2015,16:121-123.

周本權(quán)（1984.11-），男，漢族，湖南婁底人，中國人民大學(xué)，在職研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。