我國房地產(chǎn)稅收法律制度研究

趙桂欣

摘 要 我國稅收制度是我國財(cái)政收入的主要來源，是我國進(jìn)行社會(huì)建設(shè)的基礎(chǔ)，同時(shí)也是國家對社會(huì)各行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的有效手段。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，房地產(chǎn)稅收法律制度，不僅增加和擴(kuò)寬了我國稅收收入的來源，同時(shí)，也為更好的穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，有效遏制其過速發(fā)展提供了有效方法。雖然我國政府相關(guān)部門不斷根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)情，進(jìn)行房地產(chǎn)稅收法律制度的改革和修整，但是目前為止，我國房地產(chǎn)稅收相關(guān)的法律制度體系仍然不夠完善，其中仍然存在著一些問題或缺陷。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 稅收 法律制度

中圖分類號(hào)：D922.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.318

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收法律制度概述

當(dāng)前《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《國房產(chǎn)稅暫行條例》）是我國依法制定了有關(guān)房地產(chǎn)稅收的法律制度，但是由于該條例制定于1986年，因此在當(dāng)時(shí)社會(huì)背景條件下，該條例相關(guān)內(nèi)容排除了外國組織、企業(yè)以及個(gè)人等納稅主體，一直到2008年，我國房地產(chǎn)稅相關(guān)法律制度才實(shí)現(xiàn)了境內(nèi)外的統(tǒng)一。但是具體來講，一直到2010年截至，雖然針對房地產(chǎn)稅收相關(guān)法律制度一直被我國政府列為需要改革的項(xiàng)目，同時(shí)，也一直針對其問題提出相應(yīng)的意見和建議，但是始終處于未完全實(shí)行階段。自2013年我財(cái)政部在《關(guān)于深化收入分配制度改革的若干意見》中專門提出了“改革完善房地產(chǎn)稅。完善房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，細(xì)化住房交易差別化稅收政策，加強(qiáng)存量房交易稅收征管”，以及在十八屆三中全會(huì)《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中強(qiáng)調(diào)“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。自此，才真正意義上提出了將我國一直以來沒有完全實(shí)行的房地產(chǎn)稅收正式推入法制角度，也肯定了我國政府對于房地產(chǎn)稅收的重視和對其改革的肯定。

二、當(dāng)前我國先行房地產(chǎn)稅收法律制度存在的問題

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，相關(guān)的政策法規(guī)必須按照社會(huì)具體情況進(jìn)行相應(yīng)的改革，從而更加適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展。但是作為我國一直以來房地產(chǎn)稅收法律制度的《房產(chǎn)稅暫行條例》，自1986年制訂開始，其內(nèi)容幾乎完全始終停留在最初制定的十一項(xiàng)中，導(dǎo)致其中大多數(shù)內(nèi)容存在許多現(xiàn)實(shí)問題，不僅早已不適應(yīng)我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求，同時(shí)也完全落后于當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。

（一）稅費(fèi)征收的范圍狹隘

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“我國房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征稅?！痹摋l例雖然明確表明了房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收范圍，但農(nóng)村地區(qū)明顯未被納入房地產(chǎn)稅費(fèi)征收范圍內(nèi)，在當(dāng)時(shí)完全摒棄農(nóng)村的房地產(chǎn)稅收范圍是可以理解的。但是伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，我國農(nóng)村的城鎮(zhèn)化率不斷提高和增長，這也就意味著我國農(nóng)村的工業(yè)化水平在不斷的提升，在這種情況下，伴隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村的房產(chǎn)數(shù)量也在快速的增多。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了躲避一定的房地產(chǎn)稅收，也緊緊抓住了該條例的這一漏洞，將其經(jīng)營性房產(chǎn)遷移到農(nóng)村地區(qū)，從而利用了法律漏洞來進(jìn)行合法的逃稅。一直到目前為止，我國的房地產(chǎn)征稅范圍仍然沒有將農(nóng)村納入其中，這不僅給我國稅收收入帶來了極大的損失，同時(shí)，該條例現(xiàn)如今也已經(jīng)完全無法適應(yīng)當(dāng)前農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。

（二）免稅政策的不合理

根據(jù)《國房產(chǎn)稅暫行條例》第五條第4項(xiàng)規(guī)定：“對個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅?！痹摋l例明確表明了在我國，個(gè)人自住房是不需要繳納房地產(chǎn)稅費(fèi)的，該免稅政策頒布的主要原因是我國在建國初期，住房都是統(tǒng)一征收繼而進(jìn)行統(tǒng)一分配的，當(dāng)該政策廢除之后，仍然有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制之下的福利分房制度，因此，這也就意味著房屋成為了分配品，而并非商品，因此，該免稅政策在當(dāng)時(shí)社會(huì)背景下是合理的。但是伴隨我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)如今的住房幾乎都是作為商品而存在的，尤其是對于城市來講，城市住房購買的幅度大范圍提升，于此同時(shí)，伴隨著房地產(chǎn)多年的發(fā)展，許多人都看到了房屋的保值和增值特征，尤其是一些收入較高的人群，其通過個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免稅這一規(guī)定，使得房地產(chǎn)投機(jī)行為越來越嚴(yán)重。

（三）稅率和稅基的單一

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條和第四條的相關(guān)規(guī)定，我國房地產(chǎn)稅收的依據(jù)是房產(chǎn)原值一次性減除10%-30%之后的余值進(jìn)行繳納的，稅率為1.2%；而當(dāng)房屋出租的時(shí)候，則以具體的房屋租金為稅收基準(zhǔn)，稅率為12%。也就是說當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收的繳納依據(jù)只有這兩種，而對應(yīng)的稅率仍然采用的是定額稅率的方式。雖然該規(guī)定在當(dāng)時(shí)的社會(huì)歷史時(shí)期內(nèi)，起到了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用，但是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，該條例已經(jīng)完全無法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)稅收的要求，房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)除了越來越多復(fù)雜多變的情況，而該單一的稅率和收稅基準(zhǔn)完全無法滿足其要求。

（四）房產(chǎn)稅稅制結(jié)構(gòu)的不合理

簡單來講，我國有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)的稅收并非只是單一的房產(chǎn)稅，也就是說由于房地產(chǎn)的開發(fā)、交易以及保有這三個(gè)環(huán)節(jié)上，都涉及到了相應(yīng)的房地產(chǎn)稅費(fèi)，就目前為止，與我國房地產(chǎn)實(shí)際稅收相關(guān)的稅種有十多種，有城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、房地產(chǎn)契稅、城市房地產(chǎn)稅以及企業(yè)必須繳納的個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。這一系列稅收充斥在房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2015年我國財(cái)政稅收中，房地產(chǎn)稅收的收入比往年增長了7.6%，可謂是增長速度較快，但是房地產(chǎn)稅收占稅收總比重僅為1.7%，相比之下與其他稅收相比較低。不可忽視的是，由于房地產(chǎn)各種稅收的頻繁與稅率的較高，不僅導(dǎo)致企業(yè)壓力過大，同時(shí)加上一些出現(xiàn)重復(fù)征稅的狀況，不僅嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和完善，同時(shí)也在一定程度上使得房地產(chǎn)價(jià)格的不斷增長。

（五）房地產(chǎn)稅收征收管理體系的不完善

稅收的征收和管理都需要有一套具體完善的征管體系，從而保證整體稅收制度的規(guī)范和合理，但是由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收的法律制度體系并不完善和成熟，也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)稅收征管體系出現(xiàn)了一系列的問題：首先，沒有一個(gè)完善的房產(chǎn)評估機(jī)制。目前，我國仍然按照房產(chǎn)歷史成本價(jià)值作為稅費(fèi)征收的基本依據(jù)，但是伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷深入和發(fā)展，這一征稅標(biāo)準(zhǔn)根本無法從本質(zhì)上體現(xiàn)當(dāng)前房產(chǎn)市場值的變化以及損耗的變化；其次，不動(dòng)產(chǎn)登記制度有待完善。為了更好的完善個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度，我國于2015年頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，同時(shí)于2016年初通過完善頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，這些條例和規(guī)定針對登記類型、登記權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)、登記錯(cuò)誤的賠償職責(zé)甚至對不動(dòng)產(chǎn)登記人員的資格等方面都作了明確規(guī)定。這兩個(gè)規(guī)定的頒布，從根本上解決了我國不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)登記等活動(dòng)混亂，無根據(jù)的現(xiàn)狀，使得具體登記措施有法可依，但是條例和細(xì)則的頒布并非是完全肯定了當(dāng)前我國不動(dòng)產(chǎn)登記的具體流程，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及信息技術(shù)的發(fā)展，相關(guān)登記制度和明細(xì)仍然需要不斷的完善和發(fā)展；最后，我國房地產(chǎn)稅收征管體系的不健全，同時(shí)專業(yè)人才缺乏。由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的具體住房種類居多，在產(chǎn)權(quán)問題上可能出現(xiàn)一定程度的模糊，稅收較分散，再加上當(dāng)前并沒有一個(gè)十分完善的登記、征收、評估等體系，因此，極大程度的阻礙了我國房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收以及管理。同時(shí)，由于稅收相關(guān)問題較復(fù)雜，專業(yè)知識(shí)技能的人員的不足，又進(jìn)一步加重了我國房地產(chǎn)稅收征管問題的出現(xiàn)。

（六）房地產(chǎn)稅收的立法體系存在問題

首先，根據(jù)我國《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家稅務(wù)總局工商稅制改革實(shí)施方案的通知》有關(guān)稅收征管制度改革中的第七項(xiàng)規(guī)定“中央稅和全國統(tǒng)一實(shí)行的地方稅立法權(quán)集中在中央。”這就導(dǎo)致了稅收的具體立法權(quán)在中央，而地方稅收的立法權(quán)和征管都受到了一定程度的限制，但是由于我國地方差異較大，地方經(jīng)濟(jì)水平、人均生活水平等差異較大，不根據(jù)地方具體實(shí)情的房地產(chǎn)稅收制度一般情況下都不太適用于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展，從而極大程度的降低了稅收的作用；其次，房地產(chǎn)稅收的立法和權(quán)威性有限。一直以來，我國房地產(chǎn)稅收法律制度的相關(guān)規(guī)定都存在于《房產(chǎn)稅暫行條例》，該條例自頒布起在我國已經(jīng)實(shí)行三十年，其內(nèi)容幾乎沒有變動(dòng)過，而我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)以及社會(huì)整體現(xiàn)狀已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，因此，在這種情況下，該條例的許多內(nèi)容早已經(jīng)不太適用我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。

三、完善我國房地產(chǎn)稅收法律制度建議

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)稅收的結(jié)構(gòu)

一直以來，房地產(chǎn)從開發(fā)、交易銷售以及保有等環(huán)節(jié)中，存在了各式各樣繁多的稅收設(shè)置，十多種的稅收導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出稅費(fèi)繁多、征稅重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重的狀況。因此，在房地產(chǎn)稅收的復(fù)雜結(jié)構(gòu)上，要對其進(jìn)行有效的優(yōu)化和整合，將一些類似或可以合并的相關(guān)稅收制度進(jìn)行統(tǒng)一的整合，同時(shí)結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，取消不合理的稅收制度，有效減輕當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力，從而解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格過高的問題，有效控制我國當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格過高過快增長。同時(shí)，優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，有效調(diào)節(jié)重流轉(zhuǎn)、輕保有的房地產(chǎn)稅制，能夠更加有效的加快和實(shí)行我國房地產(chǎn)稅收改革的步伐，同時(shí)有效增加房地產(chǎn)的持有成本，從而有利于提高房屋的使用率，降低房產(chǎn)空置率。

（二）擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收的征收范圍以及征收對象

首先，要擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收的征收范圍。一直以來，在《房產(chǎn)稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定下，我國房地產(chǎn)稅收的征收范圍始終保留在城鎮(zhèn)、以及工礦區(qū)，極大程度的忽略了農(nóng)村房地產(chǎn)稅收的征收工作。伴隨我國當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的地區(qū)特征，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收的征收范圍，不能僅僅將其范圍局限在狹隘的城鎮(zhèn)地區(qū)，要將農(nóng)村地區(qū)納入其中，在加大政府財(cái)政收入的基礎(chǔ)上，不斷提高農(nóng)村經(jīng)營性住房的規(guī)范性以及刺激農(nóng)村城鎮(zhèn)化步伐；其次，要擴(kuò)大當(dāng)前房地產(chǎn)稅收的征收對象，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅收的征收對象始終停留在經(jīng)營性房產(chǎn)，對個(gè)人自住房的房地產(chǎn)相關(guān)稅收完全處于免稅狀態(tài)，因此，征稅的對象相對來說十分單一。由于當(dāng)前征稅對象的單一，出現(xiàn)了許多投機(jī)倒把的購房行為，因此，擴(kuò)大我國房地產(chǎn)稅收的征收對象，是當(dāng)前房地產(chǎn)稅收法律制度得以完善的重要內(nèi)容。尤其要將個(gè)人自住房納入相關(guān)房地產(chǎn)稅收對象中來，有效保障我國當(dāng)前的增量房與存量房，同時(shí)優(yōu)化我國社會(huì)財(cái)富的重新分配，有效調(diào)節(jié)貧富差距。

（三）完善房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)以及制定靈活的房地產(chǎn)稅收稅率

首先，對于當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)而言，其單一性完全無法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展和需求，也無法體現(xiàn)當(dāng)前社會(huì)環(huán)境下房產(chǎn)的真正實(shí)時(shí)價(jià)值。要加大完善房地產(chǎn)稅收相關(guān)的評估機(jī)制，通過有效的房地產(chǎn)評估來使房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)更加完善。想要更好的完善房地產(chǎn)的評估機(jī)制，可以根據(jù)具體的地區(qū)進(jìn)行具體的房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)。各地區(qū)要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及房地產(chǎn)發(fā)展水平，結(jié)合人們收入等多方面要素，根據(jù)具體的情況來對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)首先進(jìn)行統(tǒng)一的評估值，同時(shí)，也要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值的重估，從而有效改變房地產(chǎn)交易價(jià)格作為稅基導(dǎo)致的稅負(fù)不公平現(xiàn)狀；其次，要制定靈活的房地產(chǎn)稅收稅率。我國房地產(chǎn)稅收的稅率，尤其是房產(chǎn)稅稅收的稅率，同樣也要結(jié)合地區(qū)以及人均需求來制定更加靈活的稅收稅率，從而滿足當(dāng)?shù)刎?cái)政以及房地產(chǎn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]葛婧.我國房地產(chǎn)稅收法律體系研究.哈爾濱工程大學(xué).2011.