試論開(kāi)發(fā)商不愿做公積金貸款之現(xiàn)狀

康曉娟

摘要：近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度一直居高不下，住房公積金憑借它特有的低利息而靈活的貸款方式，在一定程度上有效解決了中低收入者的住房問(wèn)題。但很多開(kāi)發(fā)商卻拒絕讓購(gòu)房人使用公積金貸款。本文對(duì)其原因進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的對(duì)策。希望住房公積金能作為一項(xiàng)社會(huì)保障制度真正發(fā)揮它的作用，解決中低收入者的住房問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)商；拒絕；公積金貸款；原因；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01

一、住房公積金貸款

（一）住房公積金貸款是指由住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工發(fā)放的貸款。住房公積金貸款是政策性的個(gè)人住房貸款，一方面是它的利率低，另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。

（二）住房公積金貸款的優(yōu)勢(shì)

1.利率低

目前的貸款利率為1-5年，2.75%，6-30年，3.25%，且利率不上浮，比商業(yè)銀行住房貸款基準(zhǔn)利率低2個(gè)百分點(diǎn)，處于各種貸款利率最低位。

2.首付低

職工家庭購(gòu)買(mǎi)自有住房的，只需支付兩成首付即可申請(qǐng)公積金貸款。比商業(yè)銀行首套房至少首付三成，二套房首付五成要優(yōu)惠很多。

3.還款方便

借款人可以用本人的公積金按年償還貸款本息，還可以用公積金賬戶余額每月沖抵部分貸款本息，減輕還貸壓力。

4.沒(méi)有次數(shù)限制

公積金沒(méi)有次數(shù)限制，夫妻雙方有公積金貸款還清以后，可以再次申請(qǐng)公積金貸款。如果有正在還款的商業(yè)貸款，也可以使用公積金貸款。商業(yè)貸款對(duì)二套、多套貸款的首付加成、利率上浮等都有規(guī)定的政策，公積金貸款沒(méi)有這些方面的限制。

二、開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款的原因

（一）門(mén)檻高

相比于銀行貸款客戶僅需有固定收入的要求，住房公積金要求客戶必須繳交住房公積金且滿足一定額度、期限、比例才能申請(qǐng)貸款。目前，太原市要求繳存職工必須正常繳存六個(gè)月以上才具備申請(qǐng)資格，且對(duì)每月公積金繳存金額、繳至月份都有嚴(yán)格的規(guī)定。

（二）擔(dān)保方式較為繁瑣

由于商業(yè)銀行可以采用購(gòu)房人所購(gòu)房屋做預(yù)抵押，所以不需單獨(dú)再找應(yīng)的擔(dān)保，只需提供個(gè)人資料即可；而公積金中心由于不能用未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的合同抵押，購(gòu)房人還需提供相應(yīng)的擔(dān)保，才可申請(qǐng)貸款。

（三）審批慢

由于辦理公積金貸款的手續(xù)較為復(fù)雜，尤其是審批時(shí)間太長(zhǎng)，比如恒大開(kāi)發(fā)的各個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商要求從付定金開(kāi)始七日內(nèi)貸款就要發(fā)放，而公積金中心單審批環(huán)節(jié)就要十個(gè)工作日，加上前期準(zhǔn)備資料、選取擔(dān)保方式等環(huán)節(jié)，放款時(shí)間就會(huì)更長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)了，需等較長(zhǎng)時(shí)間才能拿到錢(qián)，肯定不愿意，這是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不愿做公積金貸款的核心所在。

三、造成這些現(xiàn)象的原因

（一）體制原因

住房公積金管理中心是直屬于城市人民政府的不以營(yíng)利為目的的事業(yè)單位，即它既不是政府機(jī)構(gòu)，也不是具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的企業(yè)法人。這種法律地位的定位與其實(shí)際行使的權(quán)利和承擔(dān)的責(zé)任之間存在著不匹配，所以在其發(fā)展過(guò)程中總存在著求穩(wěn)思想，跟不上市場(chǎng)的步伐，容易制定一些過(guò)于保守的政策，滿足不了市場(chǎng)的需求，從而被市場(chǎng)否定。所以公積金中心雖然從事的是準(zhǔn)金融業(yè)務(wù)，但管理上面還是行政單位老一套，行事作風(fēng)擺脫不了官僚習(xí)氣。

目前，太原住房公積金管理中心的貸款模式為自主放貸，即所有業(yè)務(wù)由公積金中心自己完成，銀行僅充當(dāng)出納的角色，由于中心是事業(yè)單位，工資收入只能按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不能像商業(yè)銀行那樣采取相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，而工作人員卻要承擔(dān)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致積極性較低。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是不管我一年發(fā)放一個(gè)億還是十個(gè)億的貸款，都影響不了我的收入，而一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，卻要由我個(gè)人來(lái)承擔(dān)，這種情況下，業(yè)務(wù)人員自然就會(huì)在辦理業(yè)務(wù)時(shí)采取頂格處理，寧可少出點(diǎn)錯(cuò)，也不愿讓自己背鍋。

（二）風(fēng)險(xiǎn)把控

一般人都知道貸款有風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生問(wèn)題是再自然不過(guò)的事了，銀行信貸都有一定的逾期率和壞賬核銷制度來(lái)解決呆賬壞賬。而住房公積金使用的是全體繳存職工的錢(qián)，逾期率不能超過(guò)XX，且不存在壞賬核銷制度。這種情況下，公積金中心就不會(huì)輕易給人放貸，但凡有點(diǎn)問(wèn)題的都直接退了，開(kāi)發(fā)商能不抱怨？

（三）機(jī)構(gòu)和人員規(guī)模方面

由于公積金管理部門(mén)屬于政府公共事業(yè)單位，對(duì)于人員編制有著嚴(yán)格的限制，營(yíng)業(yè)網(wǎng)店的設(shè)立也必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和要求才能設(shè)立，這就大大限制了公積金中心的機(jī)構(gòu)數(shù)量和人員數(shù)量，人員數(shù)量少了，自然服務(wù)能力就少了，爭(zhēng)奪房貸市場(chǎng)“蛋糕”的份額也就少了。比如，太原市下設(shè)十個(gè)分理處，大分理處貸款工作基本配備五名，需要完成從初審受理、錄入、復(fù)審、審批、貸后管理等眾多工作，根本抽調(diào)不出多余人手天天去開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)辦理。

四、解決問(wèn)題的一些建議

（一）公積金管理中心應(yīng)加強(qiáng)與政府其他部門(mén)的合作，按國(guó)家及省有關(guān)部門(mén)頒布的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，做到嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)拒絕購(gòu)房人選擇住房公積金貸款；不得以任何形式增加附帶條件。比如，有關(guān)行政主管部分將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)限制購(gòu)房人選擇住房公積金貸款的監(jiān)督管理，依法查處違法違規(guī)行為，情節(jié)嚴(yán)重的依法暫停其項(xiàng)目的預(yù)售許可等行政處罰。

（二）住房公積金管理中心及其貸款管理部門(mén)等要進(jìn)一步增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高效率，方便住房公積金繳存人辦理住房公積金貸款。比如可以參照銀行機(jī)構(gòu)設(shè)置，設(shè)立了統(tǒng)一的住房貸款中心或部門(mén)，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一制定工作制度、工作流程、集中進(jìn)行培訓(xùn)，大大提高貸款的效率。這樣就有利于為大型樓盤(pán)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)集中銷售的同時(shí)，集中辦理貸款。

（三）增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和激勵(lì)機(jī)制

一是在大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，直接去樓盤(pán)開(kāi)展上門(mén)服務(wù)，而不是坐等開(kāi)發(fā)商上門(mén)，變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)。二是在薪酬體制上加大靈活性。工資待遇是滿足員工生存的基本條件，而獎(jiǎng)金是激勵(lì)人員的積極性和創(chuàng)造性。公積金中心應(yīng)參考商業(yè)銀行的薪酬體制，逐步打破“大鍋飯”的情況。

五、小結(jié)

公積金貸款較商業(yè)銀行貸款有較大優(yōu)勢(shì)，且有較好地群眾基礎(chǔ)。公積金管理部門(mén)應(yīng)完善自身的體制機(jī)制、優(yōu)化流程、提高效率、以市場(chǎng)化為導(dǎo)向，深化改革，不斷提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。從根本上改變開(kāi)發(fā)商對(duì)公積金的認(rèn)識(shí)，真正發(fā)揮公積金作為政策性貸款的優(yōu)勢(shì)。