我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)與防范

韓東池

[摘 要] 隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們物質(zhì)需求的提高，房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前的發(fā)展。通過分析商業(yè)銀行房貸的含義、特點(diǎn)和發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)存在著個(gè)人與開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，房貸抵押物的處置與價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人房貸的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，市場經(jīng)濟(jì)與政府政策的風(fēng)險(xiǎn)以及商業(yè)銀行房貸管理風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行應(yīng)該加強(qiáng)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立，加強(qiáng)房貸抵押物的審查力度，設(shè)置監(jiān)管機(jī)構(gòu)和嚴(yán)格支付管理，改革創(chuàng)新相關(guān)制度和提高管理水平與風(fēng)險(xiǎn)防范能力以及強(qiáng)化房貸風(fēng)險(xiǎn)管理，權(quán)責(zé)分明。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行；房貸；風(fēng)險(xiǎn)；防范

[中圖分類號] F830 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B

引言

本文的第一部分是對商業(yè)銀行房貸的綜合概述，圍繞著商業(yè)銀行房貸的含義、特點(diǎn)和發(fā)展?fàn)顩r鋪陳開來。對商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展概況做了分析，對經(jīng)濟(jì)走向和市場概況有了一定的把握。由于商業(yè)銀行貸款的特殊性，本文的第二部分重點(diǎn)對銀行房貸進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，為第三部分提出造成房貸風(fēng)險(xiǎn)問題打下了基礎(chǔ)，起到了補(bǔ)充說明的作用。第三部分重點(diǎn)提出了在銀行房貸的風(fēng)險(xiǎn)問題，第四部分針對銀行房貸的風(fēng)險(xiǎn)問題提出了相應(yīng)的解決辦法。

一、我國商業(yè)銀行房貸的含義、特點(diǎn)與發(fā)展?fàn)顩r

（一）我國商業(yè)銀行房貸的含義與特點(diǎn)

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民的物質(zhì)生活水平得到了極大的提高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如日中天，進(jìn)而刺激了銀行個(gè)人住房貸款的辦理業(yè)務(wù)。我國銀行房貸是銀行向借款人提供的用于購買一般住宅貸款的專項(xiàng)資金。借貸人要以所購房產(chǎn)或固有資產(chǎn)作為抵押和擔(dān)保，并按期償還貸款。個(gè)人住房貸款的所貸資金用途單一，還款周期長，還款利率相對較低。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是銀行信貸業(yè)務(wù)中的支柱之一，為銀行帶來收益的同時(shí)資金流動(dòng)也給銀行帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

（二）我國商業(yè)銀行房貸的發(fā)展?fàn)顩r

首先，改革開放以后，我國經(jīng)濟(jì)飛速增長，人們對物質(zhì)生活的追求標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了根本性的改變，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)朝氣蓬勃的大背景下，業(yè)務(wù)辦理規(guī)模得到了全面擴(kuò)張。其次，我國提倡通過房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并對大眾的消費(fèi)模式進(jìn)行引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)由消費(fèi)到投資的轉(zhuǎn)型。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2014年末，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到5.6萬億元之多，同比增長22.6%。而個(gè)人購房貸款余額為11.5萬億元，同比增長17.5%，并依然保持著逐年遞增的狀態(tài)，持續(xù)增長。個(gè)人房貸業(yè)務(wù)作為銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分之一，得到了空前的發(fā)展，在銀行信貸業(yè)務(wù)中的比重也不斷提高。然而由于國際房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入到相對飽和的狀態(tài)，加之經(jīng)濟(jì)泡沫化嚴(yán)重，房價(jià)跳動(dòng)幅度較大，對個(gè)人房貸業(yè)務(wù)辦理造成了一定的沖擊，但其發(fā)展的主體形式?jīng)]有受到影響，個(gè)人房貸還款期限長，利率較低的主流特點(diǎn)依然是普通用戶購房的不二首選。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房實(shí)物分配制度的消失，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的出現(xiàn)在按揭政策推出的大背景下，商品房市場生機(jī)蓬勃迎來發(fā)展的大好局面，房地產(chǎn)和個(gè)人貸款業(yè)務(wù)相互促進(jìn)共同發(fā)展的銷售局面已經(jīng)定型。個(gè)人房貸業(yè)務(wù)成為商業(yè)銀行一項(xiàng)重要的收入來源。個(gè)人房貸異于企業(yè)貸款，風(fēng)險(xiǎn)較小，安全性高，但也并不意味著其完全沒有風(fēng)險(xiǎn)，銀行做好風(fēng)險(xiǎn)防范和控制勢在必行。

二、我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）個(gè)人與開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)

我國銀行房貸的信用風(fēng)險(xiǎn)具體體現(xiàn)在個(gè)人和開發(fā)商兩個(gè)方面。首先，個(gè)人房貸沒有按月償還，拖欠銀行貸款的情節(jié)嚴(yán)重現(xiàn)象沒有得到有效改善，這與銀行方面沒有建立完整有效的個(gè)人信用審核機(jī)制不無關(guān)系。銀行沒有應(yīng)對個(gè)人貸款拖欠問題的相應(yīng)解決措施，對個(gè)人抵押資產(chǎn)或已購房產(chǎn)抵押處理力度缺乏強(qiáng)制性。然而目前部分銀行的個(gè)人信用的評估體系依舊沒有得到改革和進(jìn)步，在針對貸款拖欠問題上也沒有制定出強(qiáng)有力的解決辦法。

其次，開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)對銀行貸出資金也造成了一定的威脅，為本金與利率的收回埋下了隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)全球化的到來，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)造成一定的影響，經(jīng)濟(jì)泡沫化嚴(yán)重對房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及到風(fēng)險(xiǎn)因素具體體現(xiàn)在因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)這幾個(gè)方面，然而由于貸款資金有限，造成項(xiàng)目建設(shè)過程工期受到影響，導(dǎo)致交樓期限拉長或者建筑規(guī)格與合同所簽訂的內(nèi)容不符等問題出現(xiàn)使得住戶拖欠銀行貸款。此外，由于我國銀行還沒有形成一套完善的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)防范體制，這就為不法開發(fā)商提供了可乘之機(jī)，實(shí)現(xiàn)他們的欺詐行為。部分開發(fā)商通過不正當(dāng)?shù)氖侄?，借助與其有關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購買其所開發(fā)的房產(chǎn)作為籌資手段。目前國內(nèi)部分房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目施工過程中沒有以合同作為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，或者由于諸多問題沒有按照約定日期交房。在這種情況下房主可以和開發(fā)商解除合同關(guān)系或者停還銀行的購房貸款，這種情況的發(fā)生就導(dǎo)致了客戶和開發(fā)商的沖突矛盾嫁接到了銀行身上。并且部分開發(fā)商手續(xù)不全，其銷售出的房產(chǎn)在沒有取得商品房預(yù)售許可證的前提下是無效的，這就會(huì)進(jìn)一步波及到借款合同，對銀行的貸款資金造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。然而目前由于銀行對個(gè)人信用和開發(fā)商信用的審核機(jī)制還有很長的路要走，因此針對信用問題及時(shí)出臺有效解決方案成為扭轉(zhuǎn)當(dāng)下僵局的突圍關(guān)鍵。

（二）房貸抵押物的處置與價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

房貸抵押物的處置和價(jià)格變動(dòng)是減少銀行損失的重要措施之一。銀行對借貸方抵押的房產(chǎn)進(jìn)行處理來彌補(bǔ)其拖欠的資金缺口。然而由于經(jīng)濟(jì)泡沫化嚴(yán)重，房產(chǎn)價(jià)格幅度變動(dòng)大，給銀行帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)性。加之投機(jī)者炒房者的存在，對房價(jià)變動(dòng)影響較大，加劇了銀行房貸抵押處置的風(fēng)險(xiǎn)性。銀行對房貸抵押的處理能最大限度的銀行自身的損失。然而銀行業(yè)務(wù)發(fā)展迅速更側(cè)重投資融資業(yè)務(wù)的發(fā)展，對房貸抵押物處理上重視度不夠，因此在房貸抵押物的處置問題上銀行沒有專業(yè)的應(yīng)對措施。在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)保值顯然不切合現(xiàn)實(shí)情況，銀行只能通過市場利率變化可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析考慮制定出可行性的調(diào)整方案，形成完善可靠的抵押物處理辦法。然而我國部分銀行在該方面的投入量減少，忽視了通過房產(chǎn)處理降低銀行風(fēng)險(xiǎn)損失的手段舉措。

（三）個(gè)人房貸的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

目前我國處于“高儲(chǔ)蓄、高投資一低消費(fèi)”經(jīng)濟(jì)增長模式，加之區(qū)域性金融結(jié)構(gòu)不平衡，造成了資金流動(dòng)性過剩的局面。隨著我國改革開放后經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，激烈的市場競爭愈演愈烈，行業(yè)的凈利潤逐漸走低，加之大型融資項(xiàng)目具有極高的風(fēng)險(xiǎn)性，為個(gè)人房貸的發(fā)展創(chuàng)造了條件。然而銀行過度的拓展房貸業(yè)務(wù)在一定程度上對銀行的發(fā)展起到了限制作用。并且過多的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)辦理將導(dǎo)致銀行現(xiàn)金流量吃緊的局面形成。銀行負(fù)債期限不同于個(gè)人房貸期限，銀行的負(fù)債期限較短多為幾個(gè)月，而個(gè)人貸款的期限絕大部分都在十年以上。過多的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)辦理導(dǎo)致銀行資金外流且短期內(nèi)無法收回，一旦遇到市場金融結(jié)構(gòu)跳動(dòng)，銀行資金鏈極有可能面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民物質(zhì)水平的不斷提高，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展空間和生存市場前景大好，銀行方面更注重對利潤的攝入，融資忽視個(gè)人房貸所隱藏的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此重視個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模，在降低風(fēng)險(xiǎn)損失的同時(shí)能實(shí)現(xiàn)利益的最大化成為銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)防范的必經(jīng)之路。

（四）市場經(jīng)濟(jì)與政府政策的風(fēng)險(xiǎn)

我國經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，市場經(jīng)濟(jì)體制沒有跟上發(fā)展的腳步，在政府沒有對下一步經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向做出定位的情況下，體制中仍存在很多紕漏。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，加上房產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)模式已經(jīng)由消費(fèi)轉(zhuǎn)賬投資，經(jīng)濟(jì)泡沫和經(jīng)濟(jì)過熱情況出現(xiàn)，與政府的宏觀調(diào)控相違背。政府方面為控制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提出的地產(chǎn)調(diào)整政策和房地產(chǎn)業(yè)政策方面的放寬和緊縮都讓銀行方面措手不及，直接影響到個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，商業(yè)銀行面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此銀行方面如何在政府的宏觀調(diào)控下應(yīng)對政府制度的更替成為降低銀行損失的重要舉措。

（五）商業(yè)銀行房貸管理風(fēng)險(xiǎn)

市場的變動(dòng)和國家的調(diào)控，這些外部因素造成了銀行房貸的風(fēng)險(xiǎn)問題加劇。銀行自身在風(fēng)險(xiǎn)管理上也存在著紕漏，銀行在各大商業(yè)銀行激烈競爭的局面，存在著以下問題，首先，商業(yè)銀行看好個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，在業(yè)務(wù)拓展和業(yè)務(wù)管理上注重業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展，大規(guī)模的搶占市場份額。其次，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)操作中風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)較大，整個(gè)業(yè)務(wù)流程還未形成科學(xué)的防范機(jī)制和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)流程。第三，銀行在個(gè)人住房抵押貸款方面缺乏經(jīng)驗(yàn)優(yōu)秀的人力資源，管理經(jīng)驗(yàn)缺乏，人員的培訓(xùn)跟不上業(yè)務(wù)的發(fā)展速度。第四，每個(gè)銀行的個(gè)人信用信息狀態(tài)相對獨(dú)立。在市場競爭的背景下，銀行之間注重競爭，強(qiáng)調(diào)發(fā)展，沒有形成合作機(jī)制，個(gè)人的信用信息資源缺乏共享，整個(gè)行業(yè)還未形成統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫和個(gè)人信用評估體系。

三、我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）加強(qiáng)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立

個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是銀行業(yè)務(wù)的信貸業(yè)務(wù)之一，在市場刺激個(gè)人房貸激增的背景下，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)進(jìn)入了發(fā)展的快車道。因此，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)直接影響到銀行的資金流動(dòng)量，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)辦理為銀行帶來收益的同時(shí)，對銀行的資金流動(dòng)量也形成了威脅和制約。然而目前我國大部分銀行還未形成一套合理的個(gè)人資信評估體系，銀行也沒有成立專業(yè)評估小組對居民的個(gè)人資信狀況做出系統(tǒng)準(zhǔn)確的判斷，在一定程度上加劇了銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)。居民的償還能力和經(jīng)濟(jì)收入情況會(huì)對銀行本金和利率的收回造成一定的威脅，埋下了隱患。因此銀行方面建立一套科學(xué)可行的個(gè)人資信評估體系勢在必行。首先，完善當(dāng)下風(fēng)險(xiǎn)隱患極大的個(gè)人資信評估體系，才能從根本上解決借貸方拖欠或欺詐銀行資金的行為。其次，銀行可以在針對如何建立完善的個(gè)人資信評估體系的問題上開展研討交流會(huì)。通過銀行之間的交流對自身體系的漏洞進(jìn)行互補(bǔ)和改進(jìn)。第三，銀行方面可以針對個(gè)人資信評估體系相對完善的國家的應(yīng)用方式和應(yīng)用舉措進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究，在借鑒的基礎(chǔ)上根據(jù)我國的實(shí)際情況對其應(yīng)用體系做出適當(dāng)?shù)陌l(fā)展和延伸，引導(dǎo)其朝著適宜我國發(fā)展情況的方面拓展。同時(shí)銀行可以通過與專家的指導(dǎo)和給出的意見，立足于個(gè)人資信評估體系，填補(bǔ)體系中的漏洞和不足。

（二）加強(qiáng)房貸抵押物的審查力度

由于市場的經(jīng)濟(jì)變動(dòng)，銀行在解決抵押物問題上仍然不能根據(jù)市場的變革做出相應(yīng)的解決措施，上有政策下有對策成為降低銀行風(fēng)險(xiǎn)損失的解決辦法之一。首先銀行應(yīng)該有相對完整的房屋抵押物的審核制度，精準(zhǔn)的對房屋抵押資產(chǎn)進(jìn)行市場估價(jià)，估價(jià)的結(jié)果要立足于未來的市場走向，避免由于物價(jià)和市場需求產(chǎn)生差值。其次銀行方面要對市場抵押物的處置形成自己的市場和處理體系，避免房產(chǎn)有價(jià)無市的局面產(chǎn)生，銀行方面雖然保持了對房產(chǎn)的長期占有，但依然無法彌補(bǔ)資金上的缺口，對銀行資金依然構(gòu)成較大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）設(shè)置監(jiān)管機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格支付管理

銀行在個(gè)人房貸方面資金流量過大會(huì)對銀行的資金持續(xù)性流動(dòng)造成一定的威脅，設(shè)置監(jiān)管機(jī)構(gòu)和嚴(yán)格支付管理在一定程度上緩解了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展不受控制的難題，同時(shí)也緩解了業(yè)務(wù)發(fā)展與資金流向兩者間的矛盾。銀行在重視業(yè)物發(fā)展的同時(shí)也要對其所帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警。因此監(jiān)管機(jī)構(gòu)其實(shí)可以作為銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的晴雨表，對其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)預(yù)警，同時(shí)嚴(yán)格支付環(huán)節(jié)的管理，有效的降低銀行方面的風(fēng)險(xiǎn)，對其風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制起到了補(bǔ)充和完善的作用。

（四）改革創(chuàng)新相關(guān)制度，提高管理水平與風(fēng)險(xiǎn)防范能力

在經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代的大背景下，市場經(jīng)濟(jì)走向充滿不確定性。加之我國法律制度不夠完善，消費(fèi)信貸法律法規(guī)尤其是個(gè)人住房貸款方面成為被忽視的一角，這些外觀因素加劇了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。而在房地產(chǎn)抵押問題上銀行自身也由于存在各種不規(guī)范的操作造成了不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。因此銀行方面應(yīng)該注重貸款制度的創(chuàng)新改革。提高自身的管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)能。將法規(guī)政策中關(guān)于個(gè)人房貸的紕漏問題提出相應(yīng)的解決措施作為借貸雙方合同貸款中的補(bǔ)充，降低銀行資金風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的情況，減少銀行方面的資金損失。

（五）強(qiáng)化房貸風(fēng)險(xiǎn)管理，權(quán)責(zé)分明

第一，銀行拓展個(gè)人貸款業(yè)務(wù)需要在搶占市場份額和建立風(fēng)險(xiǎn)管理問題上雙管齊下，形成“發(fā)展與保障”的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。第二，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的辦理需要謹(jǐn)遵操作流程，嚴(yán)謹(jǐn)操作規(guī)范。第三，銀行應(yīng)該注重人力資源的優(yōu)化，建立優(yōu)秀的管理隊(duì)伍，培訓(xùn)優(yōu)秀的工作人員，儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)的管理隊(duì)伍。優(yōu)秀的管理隊(duì)伍能減少銀行決策上的失誤，實(shí)現(xiàn)銀行的長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。第四，銀行間不僅要強(qiáng)調(diào)競爭，還要強(qiáng)調(diào)合作。只有合作才能實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)可持續(xù)性發(fā)展。建立合作共享的機(jī)制，實(shí)現(xiàn)個(gè)人信用信息資源的共享。

四、總結(jié)

我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)規(guī)模的提升，打開了一直以來的限制局面。業(yè)務(wù)過快的發(fā)展隨之而來的風(fēng)險(xiǎn)性也隨之加大，在政府宏觀調(diào)控的大背景下，銀行方面沒有切實(shí)有效的解決措施，顯得尤為被動(dòng)。雖然國家曾提倡促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶動(dòng)相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但由于市場經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)，經(jīng)濟(jì)泡沫化嚴(yán)重，通貨膨脹現(xiàn)象沒有得到改善，政府規(guī)劃調(diào)控政策的調(diào)動(dòng)，使得銀行個(gè)人房貸發(fā)展受到了限制。因此銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)問題的解決是一個(gè)長期的過程，需要銀行在體制上不斷的完善優(yōu)化，致力于發(fā)展貸款中存在的隱性風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)提出應(yīng)對措施。個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)問題雖然不可避免，卻能有效降低，雖然不能完全根除，卻能進(jìn)行緊急預(yù)警。我國銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)性因素諸多，改革和改進(jìn)之路漫長而艱辛，立足于發(fā)展，著重于防范，才能在發(fā)展的路上越走越穩(wěn)。

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